Дело № 2 – 6856/2011(21)

Мотивированное решение изготовлено 14.10.2011 г.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Екатеринбург «7» октября 2011 года

Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Шперлинг Ю.А.

при секретаре Юртайкине В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Потребительского гаражно – строительного кооператива «2001» к Администрации муниципального образования «город Екатеринбург» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях арендатора,

У С Т А Н ОВ И Л :

Потребительский гаражно – строительный кооператив «2001» (далее по тексту - ПГСК «2001») предъявил к Администрации муниципального образования «город Екатеринбург» иск о понуждении заключить договор аренды земельного участка 0000 от «ДД.ММ.ГГГГ на условиях арендатора с учетом изменений и дополнений к проекту договора со стороны арендатора по тексту протокола разногласий от «ДД.ММ.ГГГГ

В обоснование иска указано, что решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от «21» января 2010 года на ответчика Администрацию муниципального образования «город Екатеринбург» была возложена обязанность заключить договор аренды земельного участка в <адрес> в <адрес> для обслуживания построенных на нем боксов для личных автомобилей. В ДД.ММ.ГГГГ истцу ПГСК «2001» был выдан проект договора аренды с приложением в виде акта приема – передачи земельного участка и расчетом арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ. Подпись арендодателя и его печать в указанных документах отсутствовала. Ввиду того, что проект договора аренды предполагал для арендатора крайне невыгодные условия истец «ДД.ММ.ГГГГ передал ответчику подписанные им два экземпляра проекта договора с печатями и протоколом разногласий также в двух экземплярах. «ДД.ММ.ГГГГ Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга выдал истцу уведомление об отклонении протокола с объяснениями по каждому его пункту. По мнению истца, указанные в протоколе разногласия отклонены ответчиком необоснованно, что на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для определения условий договора аренды земельного участка в судебном порядке.

В судебном заседании представитель истца Сажин Л.Н. поддержал иск в полном объеме по изложенным доводам и основаниям, в дополнение пояснил, что для истца являются важными условия договора аренды земельного участка, предусматривающие заключение договора на неопределенный срок, возможность денежной компенсации и возмещения убытков, в случае изъятия земельного участка для муниципальных или государственных нужд, возможности расширения земельного участка в случае увеличения количества членов кооператива. Однако включить эти условия в договор аренды земельного участка ответчик отказывается.

Представитель ответчика Сварцева Т.Н., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, иск не признала, в отзыве на иск указала и пояснила в судебном заседании, что направленный истцом протокол разногласий по проекту договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ был отклонен ввиду того, что проект договора аренды земельного участка был подготовлен на основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ 0000, согласно которому земельный участок предоставлялся в аренду сроком на три года. Выкуп предоставленного в аренду земельного участка указанным постановлением или решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ е предусмотрен. Земельное законодательство предусматривает исключительное право на приватизацию земельных участков для граждан и юридических лиц – собственников зданий, строений, сооружений. На рассматриваемом земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке. После ввода в эксплуатацию гаражей боксового типа для машин личного пользования, очевидно, что собственниками указанных гаражей будут являться члены ПГСК «2001», а не арендатор по договору аренды. Зачет арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в его выкупную цену, законодательством не предусмотрен. Поскольку земельный участок предоставлен в аренду сроком на три года, арендатор не вправе осуществлять права арендатора, предусмотренные пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, соответственно, включение в договор аренды условия, предусматривающего обязанность по налоговому обеспечению прав на участок за арендодателем, невозможно. На день заключения договора аренды земельный участок никому не передан. Информация о том, существуют ли права третьих лиц на этот земельный участок содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому такая информация может быть внесена в договор аренды только на основании уведомления об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений о зарегистрированных правах на приобретаемый земельный участок. При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков их изъятием для государственных ими муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах, поэтому не имеется оснований для включения в договор аренды земельного участка условия о том, что при изъятии земельного участка или его досрочном расторжении арендодатель гарантирует арендатору предоставление равноценного участка и возмещение всех затрат, связанных с освоением нового участка и утратой недвижимости на изъятом участке. Площадь земельного участка может быть изменена только на основании соответствующего Постановления Администрации г. Екатеринбурга. После предоставления в Земельный комитет Администрации г. Екатеринбурга соответствующего постановления, может быть подготовлено дополнительное соглашение к договору аренды об увеличении площади земельного участка.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, суд находит иск ПГСК «2001» не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Положениями пункта 2 статьи 307 и статьи 309 данного кодекса предусмотрено, что обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Нормативными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации в части общих требований к договору предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе (статья 420).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421)

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства (пункты 1, 3 статьи 425).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446).

Судом установлено, что решением Октябрьского районного суда г. Екатеринбурга от «21» января 2010 года на Администрацию г. Екатеринбурга возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу настоящего решения предоставить ПГСК «2001» земельный участок с кадастровым номером 0000, расположенный в северо – восточной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии ул. Овощная – пер. Молочный – земли общего пользования п. Исток г. Екатеринбурга площадью <данные изъяты> под строительство гаражей боксового типа для машин личного пользования, а также заключить с ПГСК «2001» договор аренды данного земельного участка (л.д. 44 – 45).

Во исполнение данного решения суда, вступившего в законную силу «8» февраля 2011 года, Администрация г. Екатеринбурга подготовила и направила в адрес ПГСК «2001» проект договора аренды земельного участка 0000 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13 – 18).

Не согласившись с отдельными положениями предложенного к подписанию договора аренды земельного участка, в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации председатель ПГСК «2001» Коновалов М.В. ДД.ММ.ГГГГ направил в Администрацию г. Екатеринбурга этот же проект договора аренды земельного участка с протоколом разногласий от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9, 10 - 12).

Истцом как арендатором земельного участка, предлагалось внести в проект договора аренды земельного участка следующие уточнения: 1) пункт 1 изменить - «арендодатель» предоставляет, а «арендатор» принимает во временное владение и пользование на неопределенный срок земельный участок с правом выкупа; 2) пункт 2.2 дополнить словами «и выкупная цена» и считать действующим в редакции «Арендная плата и выкупная цена»; 3) пункт 2.2.1 – размер арендой платы и выкупной цены определяется «арендодателем» в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и М.О. «город Екатеринбург» и указывается в расчете арендной платы и выкупной цены, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью настоящего договора. В остальной части данный пункт оставить без изменений; 4) пункт 2.24 дополнить текстом «стороны по настоящему договору в период его действия допускают в порядке статьи 36, пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации выкуп участка и передачу его в собственность «арендатора»; 5) пункт 2.5 изменить – «арендатор» в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации без согласия «арендодателя», но с обязательным его уведомлением имеет право передать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и не являющимся членами ПГСК «2001», включая передачу прав в залог, в качестве вклада в Уставной капитал хозяйственных обществ (товариществ) или паевого взноса в производственный кооператив; 6) пункт 2.4 дополнить текстом «обязанность по налоговому обеспечению прав на участок остается за «арендодателем»; 7) пункт 7 дополнить текстом «на день заключения настоящего договора участок никому не продан, не заложен, под арестом и в споре не состоит, не обременен сервитутами и свободен от каких – либо прав третьих лиц»; 8) пункт 7 договора дополнить подпунктом 7.5 «участок переходит в собственность «арендатора» при условии внесения «арендатором» всей выкупной цены. При этом выкупная цена по отдельному соглашению сторон по настоящему договору может быть сторонами изменена как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, в зависимости от действующего в момент соглашения законодательства Российской Федерации, Свердловской области и М.О. «город Екатеринбург»; 9) раздел 7 дополнить текстом «в случаях, связанных с необходимостью изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также при расторжении настоящего договора по основаниям не предусмотренным в пункте 5.2 «арендодатель» гарантирует «арендатору» предоставление равноценного участка в другом (согласованном с «арендатором») месте и возмещении «арендатору» всех затрат, связанных с освоением нового участка и утратой недвижимости на изъятом участке»; 10) пункт 2 дополнить подпунктом 2.2 «стороны по настоящему договору не исключают увеличения площади арендованного участка за счет свободных сопредельных земель общего пользования с их предоставлением в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством. Вопросы увеличения участка принимаются «арендодателем» к рассмотрению только при предоставлении «арендатором» регистрационных документов по увеличению количества членов ПГСК «2001».

Представленные истцом разногласия к проекту договору аренды земельного участка 0000 от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком были отклонены, о чем ДД.ММ.ГГГГ был дан мотивированный ответ (л.д. 6 – 8).

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца ПГСК «2001» с настоящим иском в суд.

Отказывая истцу в удовлетворении требований о понуждении Администрации муниципального образования «город Екатеринбург» к заключению договора аренды земельного участка в редакции «Арендодателя» с учетом изменений и дополнений к проекту договора со стороны «Арендатора» по тексту протокола разногласий от ДД.ММ.ГГГГ, суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исследуя содержание проекта договора аренды земельного участка 0000 от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу о том, что он содержит все необходимые и существенные условия для данного вида договора.

Суд не усматривает оснований для включения в договор аренды земельного участка условия о предоставлении земельного участка на неопределенный срок, поскольку в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, если срок аренды в договоре не определен.

Кроме того, Постановлением Главы Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ 0000 земельный участок ПГСК «2001» предоставлен в аренду на три года, данное постановление является действующим и истцом не оспорено.

По истечении данного срока истец не лишен возможности заключения договора аренды на новый срок, учитывая, что его право, в данном случае, является преимущественным в силу закона.

Пункты 2, 3, 4, 8 протокола разногласий к договору аренды земельного участка, также не могут быть приняты во внимание и включены в условия договора аренды земельного участка.

Действительно, возможность выкупа арендованного земельного участка предусмотрена действующим законодательством в статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 8 статьи 22, статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, включение данного условия в договор аренды земельного участка не относится к обязательным, существенным условием договора аренды, является правом сторон. Возражения ответчика на включение данного условия в договор аренды основаны, в частности, на том, что в настоящее время на земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном законом порядке и после ввода в эксплуатацию гаражей боксового типа для машин личного пользования собственниками гаражей буду члены кооператива, а не арендатор земельного участка. Истцом же необходимость включения в договор аренды условия о выкупе земельного участка не доказана.

Право преимущественной покупки земельного участка в случае его продажи принадлежит арендатору в силу закона.

В тоже время суд не может согласиться с доводами представителя ответчик на том, что земельное законодательство не предусматривает зачет арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в его выкупную цену, поскольку это прямо предусмотрено в пункте 2 вышеуказанной статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации. Соответственно, в случае реализации своего права на выкуп земельного участка, стороны договора аренды вправе заключить дополнительное соглашении к этому договору, в котором предусмотреть, что ранее выплаченная арендная плата включается выкупную цену.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации также предоставляет арендатору земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, указанные права в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 9 этой же статьи при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Как было указано выше Постановлением Главы Администрации г. Екатеринбурга от ДД.ММ.ГГГГ 0000 земельный участок ПГСК «2001» предоставлен в аренду на три года, соответственно, включение в договор аренды земельного участка условия о том, что «арендатор» без согласия «арендодателя», но с обязательным его уведомлением имеет право передать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе и не являющимся членами ПГСК «2001», включая передачу прав в залог, в качестве вклада в Уставной капитал хозяйственных обществ (товариществ) или паевого взноса в производственный кооператив, будет противоречить указанным положениям закона.

Суд также не усматривает необходимости включения в договор аренды земельного участка условия о том, что обязанность по налоговому обеспечению прав на участок остается за «арендодателем», поскольку в силу прямого указания закона (часть 2 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации) организации в отношении земельных участков, переданных им по договору аренды, налогоплательщиками не признаются. Включение в договор аренды земельного участка данного условия не требуется.

Условие о том, что на день заключения договора аренды участок никому не продан, не заложен, под арестом и в споре не состоит, не обременен сервитутами и свободен от каких – либо прав третьих лиц, к существенным условиям договора аренды также не относится и на его существо не влияет. Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок предусмотрена в статье 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, и неисполнение этой обязанности на права арендатора не влияет, напротив, предоставляет ему право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Равным образом суд не усматривает оснований для включения в договор аренды земельного участка условия о последствиях для арендатора в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд, и в связи с этим досрочным расторжением договора аренды, поскольку этот вопрос также урегулирован на законодательном уровне в статье 57 Земельного кодекса Российской Федерации и будет разрешаться независимо от его наличия или отсутствия в тексте самого договора.

Изменение площади земельного участка не свидетельствует об изменении предмета договора аренды земельного участка и в случае необходимости стороны вправе разрешить этот вопрос в установленном законом порядке, заключив дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что указанные истцом ПГСК «2001» разногласия к предложенному Администрацией г. Екатеринбурга к подписанию проекту договора аренды земельного участка на права и обязанности сторон договора не влияют, их необходимости включения в договор аренды суд не усматривает.

Проект договора аренды 0000 от ДД.ММ.ГГГГ требованиям закона соответствует, оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды земельного участка на условиях арендатора, представленных в протоколе разногласий от ДД.ММ.ГГГГ не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 196 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Потребительского гаражно – строительного кооператива «2001» к Администрации муниципального образования «город Екатеринбург» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на условиях арендатора, а именно: заключить договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ 0000 0000 в редакции «Арендодателя» с учетом изменений и дополнений к проекту договора со стороны «Арендатора» по тексту протокола разногласий от «ДД.ММ.ГГГГ – отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме, с подачей жалоб через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга, принявший решение.

Судья