РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«23» ноября 2011 г. Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе:

председательствующего судьи – Савиновой О.Н.,

при секретаре – Барашевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Николаевой ФИО12, Николаевой ФИО13 действующей в интересах несовершеннолетнего Николаева ФИО14 к Николаеву ФИО15, Оруджевой ФИО16 о признании сделки недействительной, признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности, переводе прав и обязанностей покупателя,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области с иском к Николаеву Г.А., Оруджевой Е.Е., в котором указали, что несовершеннолетний Николаев Д.С. является долевым собственником двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Ответчику Николаеву Г.А. принадлежала ? доля в праве собственности на указанную квартиру. В нарушение положений ст. 250 ГК РФ ответчик не уведомил отца несовершеннолетнего о продаже своей доли в установленный месячный срок, кроме того, не получил разрешение на отказ от покупки доли в органах социальной защиты. Считают, что не получение разрешения в органах опеки и попечительства и уведомление только одного родителя несовершеннолетнего являются основанием признания сделки недействительной, так как она незаконна и признании за несовершеннолетним права покупки доли.

Отец несовершеннолетнего узнал о продаже доли только после оформления права за Оруджевой Е.Е. Истцы просят признать за несовершеннолетним Николаевым Д.С. преимущественное право покупки ? доли, принадлежащей Оруджевой Е.Е. на праве общей долевой собственности на квартиру № <адрес>, и перевести на Николаеву И.А. права и обязанности покупателя указанной доли.

В судебном заседании истцы настаивали на своих исковых требованиях в полном объёме, просили признать сделку недействительной, поскольку, не было получено разрешение органа опеки и попечительства на отказ от доли, кроме того, не был уведомлен отец несовершеннолетнего. Просили признать за несовершеннолетним преимущественное право покупки доли.

Третье лицо ФИО17 в судебном заседании пояснил, что является отцом Николаева Д.С., о продаже доли его никто не извещал, проживают они с матерью несовершеннолетнего Николаева Д.С. Николаевой Н.Г. раздельно, брак не зарегистрирован, денежные средства на покупку доли у него имелись, имеются и сейчас, он готов был купить долю за <данные изъяты> т.р.

Ответчики Николаев Г.А., Оруджева Е.Е., представитель ответчика Оруджевой Е.Е. адвокат ФИО18 исковые требования не признали, пояснив, что истец Николаева Н.Г. была уведомлена в установленный законом срок о продаже доли, своего согласия на покупку не высказала, государственная регистрация перехода права собственности состоялась 24 сентября 2010 г., до этого момента истец не ответила на предложение о покупке доли, также истец не представила доказательств намерения приобрести долю, не перечислила <данные изъяты> руб. на депозит суда, судебного департамента или нотариуса. Получение разрешения отказа от приобретения доли для регистрации купли-продажи не потребовалось, поскольку отказа как такового не существовало, долевые собственники не отреагировали на предложение о покупке, поэтому спустя месяц сделка прошла регистрацию. Уведомление обоих родителей не предусмотрено, достаточно извещение законного представителя, что и было сделано. Просили в иске отказать.

Третье лицо – представитель органа соцзащиты в судебном заседании 28.10.2011 года пояснила, что при сложившихся обстоятельствах, в том случае, если бы пришли за разрешением на отказ от покупки доли, такого разрешения дано бы не было, поскольку это было бы не в интересах несовершеннолетнего.

Считают, что продажа доли лицу, не члену семьи нарушает права несовершеннолетнего.

Выслушав пояснения сторон и их представителей, изучив материалы дела, суд считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Как следует из представленных документов, Николаев ФИО19, Николаева ФИО20, Николаева ФИО21, Николаев ФИО22, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (законным представителем которого является Николаева Н.Г. (л.д.16), приобрели право равнодолевой собственности на двухкомнатную квартиру по ул. <адрес>, на основании договора передачи квартиры в собственность граждан (л.д.43-44).

12 июля 2010 г. Николаев Г.А. направил истцу Николаевой И.А. и Николаевой Н.Г., являющейся также законным представителем несовершеннолетнего Николаева Д.С. предложение о покупке у него ? доли в праве собственности на квартиру за <данные изъяты> руб. Указанные телеграммы были получены Николаевой Н.Г., Николаевой И.А. и как законному представителю Николаева Д.С.

04 августа 2010 г. Николаев Г.А. направил Николаевой И.А. повторную телеграмму с предложением покупки принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.

Обстоятельства надлежащего извещения о продаже доли, получение извещения участниками общей долевой собственности были предметом рассмотрения, изучения и проверки при производстве гражданского дела по иску Николаевой И.А. к Николаеву Г.А., Оруджевой Е.Е. о переводе прав покупателя.

Ответ на предложение о покупке доли Николаев Г.А. от истцов не получил, в связи с чем, заключил договор купли-продажи принадлежащей ему доли Оруджевой Е.Е.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 11.05.11 г. по иску Николаевой И.А. к Николаеву Г.А., Оруджевой Е.Е. о переводе прав покупателя отказано в удовлетворении иска, решение было предметом изучения в кассационной инстанции и оставлено в силе, вступило в законную силу.

Истцы просят признать сделку купли-продажи недействительной, однако, как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Таким образом, в удовлетворении иска о признании сделки недействительной истцам следует отказать.

Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом также не принимается. По требованиям о признании сделки недействительной (ничтожной) срок исковой давности составляет 3 года в соответствии с п. 1 ст. 181 ГК РФ. При этом в силу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Спорное соглашение заключено 24.09.2010, истец обратился в суд с иском до истечения указанного срока.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В соответствии с п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 06.02.2007 № 6), при разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее: при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Таким образом, по смыслу ст. 250 ГК РФ, преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда сособственник не только желал, но и имел реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно на момент продажи имущества другим лицам имел денежную сумму, указанную в договоре.

Истцами не представлено суду доказательств того, что на момент заключения договора у них реально имелась необходимая сумма денег, также данная сумма не была внесена на депозитный счет суда или в нотариальную контору на момент обращения с иском в суд, и при рассмотрении дела в суде первой инстанции, хотя это является одним из необходимых обстоятельств для удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.

Наличие или отсутствие у участника долевой собственности денежных средств, достаточных для приобретения продаваемой доли по цене, за которую она продается, имеет правовое значение при решении вопроса о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи в ходе рассмотрения по существу заявленного им иска.

В данном случае нет оснований полагать о готовности участника долевой собственности купить долю по цене, предложенной продавцом.

В соответствии с п. 1 ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

К заявлению могут прилагаться документы свидетельствующие об отказе остальных участников долевой собственности от покупки доли, в этом случае государственная регистрация права на долю проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Таким образом, подача документов на государственную регистрацию права собственности, может осуществляться и до истечения месячного срока направления уведомления о намерении продать свою долю постороннему лицу, однако регистрация перехода права собственности и регистрация договора купли-продажи доли может осуществляться только по истечении месячного срока со дня уведомления сособственника о продаже доли постороннему лицу, а в случае получения отказа сособственников от преимущественного права покупки государственная регистрация проводится до истечения месяца со дня извещения сособственников о намерении продавца продать долю..

Государственная регистрация права собственности Оруджевой Е.Е. осуществлена 24 сентября 2010 г.

Истцы не ответили на предложение покупки доли ответчика до 24 сентября 2010 г. (момента перехода права собственности у приобретателя).

Доводы истцов о необходимости получения отказа только в письменной форме – не основаны на законе, так как необходимым условием для продажи доли другому лицу является отказ сособственника от покупки, либо не приобретение продаваемой доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца.

Так же несостоятельными являются доводы истцов о необходимости получения разрешения органа опеки и попечительства и уведомление отца ребёнка о продаже доли, поскольку разрешение органа опеки и попечительства необходимо в случае отказа законного представителя от покупки доли, однако, мать несовершеннолетнего Николаева Н.Г. являющаяся его законным представителем, такой отказ не давала, в связи с чем, разрешение органа опеки и попечительства, не требуется. Доводы истцов о необходимости направлять извещение о желании продать долю отцу ребёнка также не основано на законе, поскольку интересы несовершеннолетнего представляет его законный представитель, Николаев Г.А. извещая сособственников общей долевой собственности известил в том числе и законного представителя несовершеннолетнего – его мать Николаеву Н.Г.

Согласно ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве".

Приказом Минюста РФ от 20.07.2004 N 126 (ред. от 24.12.2004) утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав несовершеннолетних на недвижимое имущество и сделок с ним", где указано, что при проведении правовой экспертизы документов и проверки законности сделки необходимо установить, требуется ли в соответствии с законодательством Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства. Согласно законодательству Российской Федерации предварительное разрешение (согласие) органа опеки и попечительства требуется в том числе в случаях:

отчуждения законными представителями имущества, принадлежащего несовершеннолетнему в возрасте до четырнадцати лет, или дачи согласия законными представителями на отчуждение такого имущества несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса);

дачи согласия законным представителем несовершеннолетнему в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет на отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет от указанного права (пункт 1 статьи 28, пункт 2 статьи 37 Кодекса, пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса).

Отказ от преимущественного права покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности другому избранному им лицу.

Действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, признаются сделками (статья 153 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки, влекущий уменьшение объема его прав как участника общей долевой собственности, относится к сделкам, на совершение которых в силу пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Учитывая, что отказ от преимущественного права покупки не был оформлен, законный представитель несовершеннолетнего в течение месяца не изъявила своего желания приобрести долю в интересах ребёнка, разрешение органа опеки и попечительства в данном случае не потребовалось.

Вместе с тем, защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители, в соответствии со ст. 64 Семейного кодекса Российской Федерации, являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

Учитывая, что законные представители несовершеннолетнего не исполнили своих обязанностей по защите прав и законных интересов несовершеннолетнего на преимущественное право покупки, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Суд также считает необходимым отметить следующее, Николаева И.А. являясь бабушкой несовершеннолетнего обратилась в суд за защитой его прав, при это законными представителями несовершеннолетнего являются его родители и действуют без специальных полномочий, Николаевой И.А. такие полномочия в силу закона не предоставлены, законные представители такие полномочия ей не передавали, следовательно, истец Николаева И.А. не представила доказательств своей правовой заинтересованности и обоснованности подачи данного иска.

При таких обстоятельствах иск заявлен необоснованно и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 194-198 ГПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Николаевой ФИО23 Николаевой ФИО24 действующей в интересах несовершеннолетнего Николаева ФИО25 к Николаеву ФИО26, Оруджевой ФИО27 о признании сделки недействительной, признании преимущественного права покупки ? доли в праве собственности, принадлежащей Оруджевой ФИО28 на квартиру № <адрес> и переводе прав и обязанностей покупателя указанной доли – отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение десяти дней с момента изготовления решения в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья: подпись.

Копия верна. Судья: