Дело №2-2133/2010....
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 декабря 2010 года
Ленинский районный суд города Владимира в составе:
председательствующего судьиИльиной Н.В.,
при секретареКостеловой Е.А.,
с участием истцаДревалева А.А.,
представителя истца адвоката Семеновича А.В., имеющего регистрационный № и удостоверение №, действующего по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ№ сроком на три года,
представителя ответчика Пышониной Л.В. адвокатаСызганова В.В., имеющего регистрационный № и удостоверение №, действующего по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Владимире гражданское дело по иску Древалева А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «РостСтройИнвест», Обществу с ограниченной ответственностью «Вереск» и Пышониной Л.В. о признании права собственности на квартиру, признании договора инвестирования (долевого участия) в строительстве недействительным и истребовании имущества из чужого незаконного владения и по встречному иску Пышониной Л.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «РостСтройИнвест» и Древалеву А.А. о признании договора на соинвестирование в строительство недействительным,
У С Т А Н О В И Л :
Древалев А.А. обратился в суд с иском, уточнив в ходе судебного разбирательства круг ответчиков и исковые требования, к ООО «РостСтройИнвест», ООО «Вереск» и Пышониной Л.В. о признании права собственности на квартиру, признании недействительным договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве и истребовании имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «РостСтройИнвест» был заключен договор № на соинвестирование в строительство, согласно которому он осуществлял финансирование строительства трехкомнатной квартиры общей площадью .... кв.м, проектный № расположенной на втором этаже 6-9 этажного дома в жилом квартале, ограниченном <адрес>. В последующем дому присвоен адрес:<адрес>. Свои обязательства по договору он полностью выполнил, оплатив в 2006 году сумму в размере .... рублей. Однако его требование о передаче квартиры в собственность ответчиками не исполнено.
ДД.ММ.ГГГГ ему стало известно о заключении между ООО «Вереск» и Пышониной Л.В. договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ на спорную квартиру и последующей регистрации Пышониной Л.В. права собственности. Считает данный договор недействительным, поскольку согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору об инвестировании в строительство, заключенному между ООО «Вереск» и ООО «РостСтройИнвест» ДД.ММ.ГГГГ, квартира № отнесена к пропорции ООО «РостСтройИнвест», в связи с чем у ООО «Вереск» отсутствовали полномочия по передаче квартиры иному лицу. Кроме того, на основании акта распределения квартир между участниками инвестиционного строительства жилого дома квартира № распределена ему.
Ссылаясь в качестве правового обоснования иска на статьи 218 и 302 Гражданского кодекса РФ, истец Древалев А.А. просит:
- признать недействительным договор № об инвестировании (долевом участии) в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Вереск» и Пышониной Л.В.,
-признать недействительным право собственности Пышониной Л.В. на квартиру № площадью 82,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, истребовав данную квартиру из ее незаконного владения,
- признать за ним право собственности на указанную квартиру (л.д. 108 -109 том 1).
Пышонина Л.В. обратилась со встречным иском к Древалеву А.А. и ООО «РостСтройИнвест» о признании недействительным договора № на соинвестирование в строительство, заключенного между ними ДД.ММ.ГГГГ. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ заключила с ООО «Вереск» договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве спорной квартиры. После сдачи дома в эксплуатацию и выполнении ею обязательств по договору перед ООО «Вереск» между ними был подписан акт приема-передачи квартиры. После чего она зарегистрировала право собственности на квартиру № в доме <адрес>. Иском Древалева А.А. затронуты напрямую ее права. Она считает недействительным договор №, поскольку на момент его заключения у директора ООО «РостСтройИнвест» Зиновьева А.В. не имелось полномочий на его подписание. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 31 декабря 2009 года по делу № А11-8857/2009 признано недействительным решение участников ООО «РостСтройИнвест», оформленное протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, о продлении Зиновьеву А.В. полномочий директора. В качестве правового обоснования встречного иска указаны статьи 153,154, 160, 166, статьи 167, 168, 432 Гражданского кодекса РФ (л.д.26-28 том 2).
Определением суда от 30 ноября 2010 года встречное исковое заявление Пышониной Л.В. принято для совместного рассмотрения с иском Древалева А.А. (л.д.44 том 2).
В судебном заседании истец Древалев А.А. и его представитель адвокат Семенович А.В. поддержали исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в удовлетворении иска Пышониной Л.В. просили отказать. При этом адвокат Семенович А.В. указал, что полная оплата истцом стоимости квартиры помимо платежных квитанций и справки ООО «РостСтройИнвест» подтверждается приобщенным по ходатайству ООО «Вереск» заключением специалиста ФИО1 в таблице № которого прямо указано об этом, а также заявлением ООО «РостСтройИнвест» о признании иска. Дом сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ. Проектный номер квартиры изменен на №, что подтверждается справкой ООО «Вереск» от ДД.ММ.ГГГГ. Данные обстоятельства, по мнению адвоката Семеновича А.В., свидетельствуют об исполнении Древалевым А.А. обязанностей инвестора .... квартиры и дают ему исключительное право на получение по завершению строительства инвестиционного объекта в собственность. Решением Арбитражного суда Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вереск» отказано во внесении изменений в договор об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ в части базового соотношения раздела инвестиционного объекта. Поскольку ООО «Вереск» не являлось ни собственником, ни инвестором спорной квартиры, оно не вправе было заключать договор с Пышониной Л.В. Данная сделка не соответствует статье 6 Закона РФ « Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», статьям 209 и 218 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной. Кроме того, полагал Пышонину Л.В. недобросовестным приобретателем квартиры.
Ответчик - ООО «РостСтройИнвест» в лице конкурсного управляющего Микулиной Н.Б. просил рассмотреть дело в ее отсутствие и признал исковые требования Древалева А.А. (л.д.61,62 том 2).
Представитель ответчика ООО «Вереск» в судебное заседание не явился. Директором общества Гынку А.Г. заявлено ходатайство об отложении дела слушанием в связи невозможностью обеспечить явку представителя (л.д.59 том 2). Судом заявленное ходатайство отклонено с учетом вторичной неявки представителя ответчика в судебное заседание.
В ходе судебного разбирательства представитель ответчика ООО «Вереск» Шигонцева И.В. исковые требования Древалева А.А. не признала и просила в их удовлетворении отказать, указав, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. В связи с государственной регистрацией Пышониной Л.В. права собственности на спорную квартиру, Древалев А.А. вправе требовать возмещение убытков с ООО «РостСтройИнвест».
Ответчик Пышонина Л.В. в судебное заседание не явилась. Представитель ответчика адвокат Сызганов В.В. поддержал ее исковые требования по основаниям, изложенным во встречном иске. В удовлетворении иска Древалеву А.А. просил отказать, согласившись с позицией представителя ООО «Вереск». При этом указал, что по утверждению ООО «Вереск», ООО «РостСтройИнвест» не исполнило обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ и не закончило строительство дома в предусмотренный срок. Завершать строительство пришлось ООО «Вереск» за счет собственных средств. При этом ООО «Вереск» не было уведомлено о заключенном договоре соинвестирования с Древалевым А.А. ООО «Вереск» неоднократно направляло в адрес директора ООО «РостСтройИнвест» Зиновьева А.В. претензии о ненадлежащем исполнении обязательств по договору, которые оставлены без удовлетворения. Претензией от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вереск» уведомило ООО «РостСтройИнвест» о том, что оставляет за собой право распорядиться квартирами, которые по первоначальному договору входили в его долю. Полагал, что ООО «Вереск» правомерно заключило ДД.ММ.ГГГГ договор об инвестировании (долевом строительстве) квартиры № с Пышониной Л.В. При этом в обоснование возражений сослался на пункт 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, привлеченного в качестве третьего лица на стороне ответчика без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.56 том 2).
Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд считает исковые требования Древалева А.А. подлежащими удовлетворению, а встречный иск Пышониной Л.В. необоснованным по следующим основаниям.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «РостСтройИнвест» (инвестор) в рамках Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является строительство инвестиционного объекта – 6-9 этажного жилого дома на строительной площадке площадью 5000 кв.м, находящегося по адресу – <адрес> (л.д. 31-33 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «РостСтройИнвест» (генподрядчик) заключен договор подряда на капитальное строительство указанного дома, по которому заказчик поручает, а генподрядчик принимает на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ по строительству дома в соответствии с условиями договора (л.д.36-40 том 1).
В соответствии с п.4.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ, инвестор (ООО «РостСтройИнвест») имеет право привлекать в строительство инвестиционного объекта денежные средства третьих лиц (соинвесторов) с заключением с ними договоров о соинвестировании (привлечении денежных средств в строительство) без согласования с заказчиком и несет ответственность за исполнение по этим договорам.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РосСтройИнвест» (инвестор) и Древалевым А.А. (соинвестор) заключен договор № на соинвестирование в строительство (л.д.6-9 том 1).
Согласно п.п.1.1 и 1.2 договора, Древалев А.А. осуществляет финансирование строительства в объеме, равном .... кв.метров общей площади строящейся трехкомнатной квартиры .... (проектный номер), расположенной на втором этаже в 6-9 этажном жилом доме (№ по ГП) в жилом квартале, <адрес> Инвестор принимает финансирование от соинвестора на основании договора об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ и выполняет своими или привлеченными силами все работы по строительству объекта.
Как усматривается из п.п.1.3, 3.1.1,3.1.3 и 3.1.4 договора №, после сдачи объекта государственной приемной комиссии в эксплуатацию (1 квартал 2007 года), инвестор обязался при полной оплаченной стоимости договора передать соинвестору вышеуказанную квартиру и необходимые документы на имя соинвестора для регистрации прав собственности.
Полная стоимость договора согласно п.2.2 устанавливается на ДД.ММ.ГГГГ в размере .... рублей.
Факт внесения Древалевым А.А. в кассу ООО «РостСтройИнвест» суммы в размере .... рублей по договору № подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10 том 1).
Из справки ООО «РостСтройИнвест» от ДД.ММ.ГГГГ №, выданной для представления в ГУ «Центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при управлении юстиции Владимирской области, усматривается, что Древалев А.А. полностью оплатил стоимость квартиры по договору № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11 том 1).
Согласно справки ООО «Вереск», трехкомнатная квартира с проектным № по данным БТИ значится под № (л.д.18 том 1).
По кадастровому паспорту помещения, выполненному Владимирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира № расположена на втором этаже и имеет общую площадь .... кв м. (л.д.156 том 1).
ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного ООО «Вереск» Управлением архитектуры и строительства №, и дому присвоен адрес: <адрес> (л.д. 23-24 том 1).
В соответствии с п. 3.2 договора об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вереск» обязано подготовить и передать в учреждение юстиции необходимый пакет документов для регистрации права собственности на нежилые и жилые помещения всех договоров и соинвесторов в течение 10 дней с даты приемки объекта госкомиссией.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» и ООО «РостСтройИнвест», в лице конкурсного управляющего Микулиной Н.Б., действующей на основании решения Арбитражного суда Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГ о признании ООО «РостСтройИнвест» несостоятельным (банкротом) (л.д.83-92 том 1), заключено дополнительное соглашение к договору об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым 81% квартир, в том числе квартира № закреплены за ООО «РостСтройИнвест» (л.д.35 том 1).
Как усматривается из акта распределения квартир между участниками инвестиционного строительства жилого дома <адрес>, подписанным директором ООО «Вереск» А.Г. Гынку и конкурсным управляющим ООО «РостСтройИнвест» Н.Б. Микулиной, являющимся приложением к дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, истцу Древалеву А.А. распределена квартира №, общей площадью .... кв.м, жилой площадью .... кв.м, балкон .... кв.м. на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43-44 том 1).
Вместе с тем, согласно свидетельству о государственной регистрации права №, выданному Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на квартиру №, расположенной в доме<адрес> по <адрес>, зарегистрировано за Пышониной Л.В. на основании договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № и акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена ДД.ММ.ГГГГ запись № (л.д.151 том 1).
Как усматривается из договора № он заключен Пышониной Л.В. с ООО «Вереск» на строительство трехкомнатной квартиры, строительный номер ...., общей площадью .... кв.м, расположенной на втором этаже в <адрес>, стоимостью .... руб., с вводом объекта в эксплуатацию в 3 квартале 2009 года (л.д.152-154 том 1).
Согласно справки ООО «Вереск», Пышонина Л.В.в полном объеме выполнила свои обязательства по оплате квартира № общей площадью .... кв.м, расположенной в доме <адрес> (л.д.158 том 1).
Разрешая требования истца Древалева А.А. о признании за ним права собственности на спорную квартиру и признании недействительным заключенного ООО «Вереск» с Пышониной Л.В.. договора об инвестировании в строительстве, суд исходит из следующего.
В соответствии со статьями 6 и 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ» (с последующими изменениями в ред. Федеральных законов от 02.01.2000 N 22-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 24.07.2007 N 215-ФЗ) инвесторы (соинвесторы) имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании части 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до 01 апреля 2005 года, должны соответствовать положениям Гражданского кодекса РФ и Закона об инвестиционной деятельности. При заключении договоров инвестирования стороны свободны при определении своих взаимоотношений. При этом в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 421 ГК РФ) договоры инвестирования порождают гражданские права и обязанности. Данные договоры являются двусторонними и предусматривают встречный характер обязательств. На основании договоров инвестирования осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов (соинвесторов) на объекты капитальных вложений. При этом заказчик, если только он не является одновременно инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности (п. 3 ст. 4 Закона об инвестиционной деятельности).
Как усматривается из условий договора об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «РостСтройИнвест» (инвестор), стороны пришли к соглашению установить следующее значение употребляемых в нем терминов и понятий (пункт 1.2):
инвестиции–собственные и (или) привлеченные денежные средства инвестора, в том числе работы и услуги, направленные на строительство инвестиционного объекта,
соинвестор – юридическое или физическое лицо, которое направляет свои и (или) привлеченные денежные средства в строительство инвестиционного объекта и которое хотело бы получить в собственность часть инвестиционного объекта.Инвестиционный объект поступает в собственность инвестора (соинвестора (ов) по окончании строительства пропорционально оплаченной доли, которая была проинвестирована за счет его (их) средств (пункт 1.6).
В соответствии с пунктами 2.3 и 3.1 договора, он считается заключенным с момента его подписания представителями сторон и действует до издания органом местного самоуправления г. Владимира об утверждении акта государственной приемочной комиссии.
Инвестор принимает на себя обязательство осуществить строительство объекта за счет собственных и (или) привлеченных инвестиций без наружных инженерных сетей и осуществить инвестирование строительства в соответствии с настоящим договором.
Согласно пунктам 1.8 и 1.9 договора, стороны предусмотрели базовое соотношение раздела инвестиционного объекта и распределение между ними общей жилой площади с поквартирной конкретизацией помещений той или другой стороне путем подписания протокола распределения помещений, являющееся приложением № к договору.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» и ООО «РостСтройИнвест» подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым установлено базовое соотношение раздела инвестиционного объекта, в том числе общая жилая площадь: заказчик 19%, инвестор 81% (л.д. 34 том 1).
Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, подтвердив базовое соотношение раздела инвестиционного объекта - заказчику 19% общей жилой площади, инвестору 81%, стороны конкретизировали квартиры с учетом данных БТИ. При этом заказчику ООО «Вереск» отошли квартиры№, а все остальные квартиры, в том числе и спорная, инвестору ООО «РостСтройИнвест» (л.д.35 том 1).
Как усматривается из пунктов 1.2 договора подряда на капитальное строительство от ДД.ММ.ГГГГ, работы, выполняемые по настоящему договору, являются инвестициями в строительство объекта по договору об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ и подлежат принятию к зачету на долю инвестора в базовом соотношении.
Пунктами 6.1 данного договора предусмотрено, что заказчик оплачивает генподрядчику стоимость выполненных работ выделением части объекта в виде жилых и нежилых площадей в соответствии с договором об инвестиционной деятельности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами. Расчет за выполненные работы по объекту производится заказчиком на основании акта приемки выполненных этапов работ по форме КС-2 и справки КС-3.
Таким образом, из анализа условий договоров, заключенных между ООО «Вереск» как заказчика строительства инвестиционного объекта – многоквартирного жилого дома <адрес> и ООО «РостСтройИнвест» как инвестора и генерального подрядчика строительства следует, что ООО «РостСтройИнвест» было вправе осуществить строительство дома своими силами и за счет собственных денежных средств, а также без согласования с заказчиком за счет привлеченных инвестиций третьих лиц (соинвесторов). По окончании строительства инвестиционный объект поступает в собственность инвестора и соинвесторов пропорционально оплаченной ими доли.
Суд считает несостоятельными доводы представителя ответчика ООО «Вереск» о том, что ООО «РостСтройИнвест» не передало обществу копию договора № 46/НД-06 в связи с чем оно не знало о заключении договора на спорную квартиру с Древалевым А.А., поскольку они опровергаются материалами дела. Так, истец фигурирует как инвестор указанной квартиры в акте распределения квартир между участниками инвестиционного строительства дома, подписанном Гынку А.Г. и конкурсным управляющим ООО «РостСтройИнвест» Микулиной Н.Б. ДД.ММ.ГГГГ (л.д.43 том 1).
На имя Древалева А.А. управляющей компанией ЗАО «Альтернатива» открыт лицевой счет № и выставлялись счета-квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг (л.д.188-193 том 1). Сведения о том на кого должны быть открыты лицевые счета в управляющую компанию представляет заказчик.
Кроме того, истец Древалев А.А. пояснил в судебном заседании, что неоднократно обращался к директору ООО «Вереск» Гынку А.Г. по вопросу передачи ему спорной квартиры. С разрешения Гынку А.Г. им в 2008 году была установлена входная металлическая дверь в квартиру. Обстоятельство установки входной двери подтверждается актом № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.194 том 1).
Таким образом, при отсутствии у ООО «Вереск» договора об инвестировании на спорную квартиру, и зная о притязаниях на данную квартиру Древалева А.А., ответчик обязан был потребовать у истца или ООО «РостСтройИнвест» предоставления указанного договора. Однако доказательств, что договор запрашивался, но в его представлении было отказано, суду не представлено.
При таких обстоятельствах, проанализировав установленные обстоятельства и требования правовых норм, учитывая при этом, что все обязательства по договору №-НД/06 на соинвестирование в строительство от ДД.ММ.ГГГГ, являющимся основанием для признания за истцом права собственности на квартиру, исполнены: Древалев А.А. произвел оплату квартиры в полном объеме, а ООО «РостСтройИнвест», выполняющее функции застройщика и инвестора, построило данную квартиру, суд приходит к выводу, что первоначальное право на получение в собственность объекта инвестиционной деятельности – спорной квартиры возникло у истца Древалева А.А. как соинвестора ООО «РостСтройИнвест».
При этом имущественные претензии ООО «Вереск» как заказчика строительства дома к ООО «РостСтройИнвест» не могут повлиять на права соинвесторов, полностью внесших предусмотренную договором оплату, на получение объекта инвестирования в собственность, поскольку в договорных отношениях соинвесторы с ООО «Вереск» не состоят. В силу части 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Вместе с тем, право истца на получение квартиры в собственность нарушено действиями ООО «Вереск», заключившим ДД.ММ.ГГГГ с Пышониной Л.В. договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве спорной квартиры и передавшим ее последней по акту приема-передачи, что в послужило основанием для государственной регистрации за Пышониной Л.В. права собственности.
Как усматривается из материалов дела правоустанавливающих документов Управления Росреестра по Владимирской области по регистрации права собственности на спорную квартиру, ДД.ММ.ГГГГ директором ООО «Вереск» А.Г. Гынку в одностороннем порядке подписано изменение к акту распределения квартир между участниками инвестиционного строительства дома, согласно которому инвестором квартиры №, общей площадью № кв.м указана Пышонина Л.В. на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.157 том 1).
При этом решением Арбитражного суда Владимирской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу № ООО «Вереск» отказано в иске к ООО «РостСтройИнвест» о внесении изменений в договор об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения базового соотношения раздела инвестиционного объекта (л.д.66-74 том 2).
Согласно пунктов 5.1 и 5.2 договора об инвестировании, предусмотрено право заказчика требовать расторжения договора за нарушение сроков строительства со стороны инвестора.
В соответствии с пунктом 7.8 договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ в случае, если заказчиком будут обнаружены некачественно выполненные работы, генподрядчик своими силами обязан в согласованный срок переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества. При невыполнении генподрядчиком этой обязанности заказчик вправе для исправления некачественно выполненных работ привлечь другую организацию с оплатой расходов за счет генподрядчика.
Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО «Вереск» в одностороннем порядке изменило исполнение обязательств, поскольку указанными договорами не предусмотрено изменение базового соотношения раздела инвестиционного объекта в случае нарушения ООО «РостСтройИнвест» своих обязательств инвестора и генподрядчика.
Согласно части 3 статьи 420 Гражданского кодекса РФ, к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Кроме того, согласно пункту 3.2 договора об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ, заказчик (ООО «Вереск») обязан обеспечить защиту инвестиций инвестора и соинвесторов перед третьими лицами, государственными и муниципальными контролирующими и административными органами.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Оценив в совокупности установленные юридически значимые обстоятельства и требования закона, суд полагает признать злоупотребление правом ООО «Вереск» при осуществлении обязанностей заказчика строительства инвестиционного объекта – многоквартирного жилого дома <адрес> в отношении соинвестора квартиры № (строительный №). В результате действий ООО «Вереск», не основанных на законе и условиях договоров, поскольку оно не являлось ни инвестором, ни собственником спорной квартиры, нарушено конституционное право истца Древалева А.А. иметь в частной собственности недвижимое имущество, приобретенное за счет инвестиционных вложений, а также заключен ничтожный договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве с Пышониной Л.В.
О злоупотреблении правом ООО «Вереск» кроме того свидетельствуют следующие факты. Заключив с Пышониной Л.В. ДД.ММ.ГГГГ договор об инвестировании в строительство, при фактически готовом к сдаче доме (разрешение на ввод дома в эксплуатацию выдано через неделю после подписания договора - 30 сентября), вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вереск» включил в акт распределения квартир как инвестора квартиры № не Пышонину Л.В., а Древалева А.А. При этом ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Вереск» Гынку А.Г. в одностороннем порядке без согласования с ООО «РостСтройИнвест» внес изменения в акт распределения квартир в целях его представления в регистрирующий орган, указав инвестором квартиры № Пышонину Л.В. (л.д.157 том 1).
Акт приема-передачи квартиры Пышониной Л.В. от ДД.ММ.ГГГГ подписан без фактического осмотра и принятия квартиры. С июля 2008 года в квартире истцом Древалевым А.А. установлена металлическая дверь и ключи находятся у него, то есть доступ в квартиру иных лиц невозможен. Истец утверждал в судебном заседании, что до настоящего времени ни представители ООО «Вереска», ни Пышонина Л.В. техническое состояние квартиры и качество ее отделки не осматривали. Следовательно, суд приходит к выводу, что данный акт составлялся только с целью регистрации за Пышониной Л.В. права собственности на квартиру.
При этом суд отмечает также злоупотребление ООО «Вереск» процессуальным правом, выразившееся в несвоевременном представлении суду сведений о заключении с Пышониной Л.В. договора инвестирования.О заключении данного договора представитель ответчика Шигонцева И.М. сообщила в ходе судебного разбирательства ДД.ММ.ГГГГ, в то время как исковое заявление получено ООО «Вереск» ДД.ММ.ГГГГ. Как следует из документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, с заявлением о регистрации права собственности на спорную квартиру Пышонина Л.В. обратилась ДД.ММ.ГГГГ (л.д.161 том 1). Тем самым, зная о наличии спора на квартиру и утаив от суда факт ее продажи другому лицу, ООО «Вереск» способствовало регистрации сделки Пышониной Л.В. с целью невозможности применения судом последствий неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, предусмотренных статьей 398 Гражданского кодекса РФ. К данному выводу судом пришел также с учетом того факта, что Пышонина Л.В. является заместителем директора ООО «Монострой», которое за ООО «Вереск» достраивало дом <адрес>.
При таких обстоятельствах, доводы представителей ответчиков ООО «Вереск» и Пышониной Л.В. о ненадлежащем способе защиты нарушенного права истца с учетом разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 61) суд считает необоснованными.
Как следует из правового смысла статьи 10 Гражданского кодекса РФ, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Поэтому для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства. В связи с чем указанная норма закона может применяться как в отношении истца, так и в отношении ответчика.
Согласно статьям 166,167, 168 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания ( ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу статьи 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.
С учетом данных правовых норм суд полагает признать недействительным (ничтожным) договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» и Пышониной Л.В. в отношении квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.
При таких обстоятельствах с учетом вышеизложенного суд полагает признать за Древалевым А.А. право собственности на квартиру № общей площадью .... кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, являющуюся объектом по договору № на соинвестирование в строительство, заключенному между ООО «РостСтройИнвест» и Древалевым А.А.
В соответствии с частью 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
В силу пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года №122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.
Согласно пункту 1 статьи 17 указанного закона, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.
Истец Древалев А.А. просит признать недействительным зарегистрированное право ответчика Пышониной Л.В. на спорную квартиру.
В связи с признанием недействительным договора об инвестировании в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, послужившим основанием для регистрации за Пышониной Л.В. права собственности на квартиру, в качестве последствий применения недействительности ничтожной сделки суд полагает аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственности Пышониной Л.В. на квартиру № в доме <адрес>.
Также последствием недействительности сделки является истребование спорной квартиры из незаконного владения ответчика Пышониной Л.В., поскольку квартира была передана ей ООО «Вереск» по акту приема-передачи, и как пояснил ее представитель адвокат Сызганов В.В., ответчик Пышонина Л.В. имеет намерение использовать квартиру по назначению.
При этом суд отмечает, что на основании пункта 15.2 договора подряда на капитальное строительство от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Вереск» и ООО «РостСтройИнвест», ущерб, нанесенный третьему лицу в результате строительства объекта по вине генподрядчика или заказчика, компенсируется виновной стороной.
Учитывая, что Пышонина Л.В. денежные средства в сумме .... рублей во исполнение договора инвестирования от ДД.ММ.ГГГГ внесла в кассу ООО «Монострой», что следует из квитанции к приходно-кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и письма от ДД.ММ.ГГГГ за подписью директора ООО «Вереск» Гынку А.Г. (л.д.75,76 том 2), которое не является участником настоящего процесса, суд не усматривает оснований для применения двусторонней реституции и оставляет за ответчиком Пышониной Л.В. право на самостоятельное обращение с иском о взыскании материального ущерба.
Оснований для удовлетворения встречного иска Пышониной Л.В. к Древалеву А.А. и ООО «РостСтройИнвест» о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ суд не усматривает, поскольку договор полностью соответствует нормам гражданского законодательства, в том числе требованиям статей 153, 154, 160, 432 Гражданского кодекса РФ, на которые ссылается ответчик Пышонина Л.В. в обоснование иска.
Ее доводы о том, что данный договор является недействительным и не влечет правовых последствий, поскольку был подписан неуполномоченным лицом Зиновьевым А.В., суд считает необоснованными, исходя из следующего.
Действительно, решением Арбитражного суда Владимирской области от 31 декабря 2009 года по делу № А11-8857/2009, вступившим в законную силу, признано недействительным решение участников ООО «РостСтройИнвест», оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ №, о продлении полномочий директора общества Зиновьева А.В. на новый срок (л.д.94-103 том 1).
Вместе с тем, в соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно статьи 183 Гражданского кодекса РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.
Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Принятие ООО «РостСтройИнвест» от истца Древалева А.А. денежных средств в оплату стоимости инвестиционного объекта свидетельствует об одобрении заключенного договора, направленного на установление прав и обязанностей по владению, пользованию и распоряжению объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. Также конкурсный управляющий ООО «РостСтройИнвест» Микулина Н.Б. признала иск и просила признать за Древалевым А.А. право собственности на спорную квартиру, что безусловно свидетельствует о последующем одобрении сделки ответчиком.
ООО «РостСтройИнвест» подтвердило оплату Древалевым А.А. в полном объеме стоимости квартиры.
Также оплата за квартиру №проектный номер) Древалевым А.А. в размере .... рублей подтверждается заключением специалиста ФИО1. от ДД.ММ.ГГГГ №, проводившего бухгалтерское исследование документов ООО «РостСтройИнвест» по запросу ООО «Вереск» ( таблица № позиция № (л.д. 212 том 1).
Косвенным подтверждением оплаты являются и кредитные договоры, заключенные Древалевым А.А. с банками ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 5-24 том 2), поскольку согласно квитанций денежные средства внесены истцом в кассу ООО «РостСтройИнвест» ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.10 том 1).
При таких обстоятельствах, в удовлетворении встречного иска Пышониной Л.В. надлежит отказать.
В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
В соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса РФ к судебным расходам относится государственная пошлина.
За подачу искового заявления истцом Древалевым А.А. оплачена государственная пошлина в размере .... рубля .... копеек, что подтверждается соответствующей квитанцией (л.д. 3 том 1).
Суд полагает взыскать в пользу истца в возврат государственной пошлины указанную сумму с ответчика ООО «Вереск», поскольку судом установлено злоупотребление им правом, которое, в том числе, повлекло причинение материального ущерба ответчику Пышониной Л.В. В связи с признанием ответчиком ООО «РостСтройИнвест» исковых требований Древалева А.А. суд полагает освободить его от судебных расходов.
В соответствии со статьей 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.
Суд полагает в целях возможности исполнения решения суда после его вступления в законную силу отменить меры обеспечения иска, принятые на основании определения судьи от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области совершать регистрационные действия, связанные с отчуждением квартиры № в доме <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Древалева А.А. удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Вереск» и Пышониной Л.В. в отношении квартиры № (строительный №), расположенной по адресу: <адрес>.
Признать за Древалевым А.А. право собственности на квартиру № общей площадью .... кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, являющуюся объектом по договору № на соинвестирование в строительство, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «РостСтройИнвест» и Древалевым А.А..
Применить последствия недействительности сделки.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ о государственной регистрации права собственностиПышониной Л.В. на квартиру № в доме <адрес>
Истребовать из незаконного владения Пышониной Л.В. указанную квартиру.
В иске Пышониной Л.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «РостСтройИнвест» и Древалеву А.А. о признании недействительным договора № на соинвестирование в строительство от ДД.ММ.ГГГГ – отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Вереск» в пользу Древалева А.А. в возврат государственной пошлины ....
После вступления решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска, принятые на основании определения судьи от ДД.ММ.ГГГГ, и отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области совершать регистрационные действия, связанные с отчуждением квартиры № в доме <адрес>.
Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суд через Ленинский районный суд города Владимира в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий судьяподписьН.В.Ильина
Верно. СудьяН.В.Ильина
СекретарьЕ.А.Костелова
Мотивированное решение постановлено 31 декабря 2010 года
Судья:Н.В.Ильина