РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ... 08 августа 2011 года пос. Ленинский Ленинского района Тульской области Ленинский районный суд Тульской области в составе: председательствующего Сенчуковой Е.В., при секретаре Бондаренко П.В., с участием заявителя Колотилина В.В., представителей заявителя по ордеру адвоката Лемеговой Ю.В. и по заявлению Гаскел Ю.А., заинтересованных лиц: судебного пристава-исполнителя ... представителя ... по доверенности ФИО6, представителя Омутова В.В. по ордеру адвоката Дьякова В.М., представителя ООО «...» ФИО9, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1196/11 по заявлению Колотилина В.В. об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ...А. от ... г. о принятии результатов оценки имущества должника, УСТАНОВИЛ: Колотилин В.В. обратился в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ... ... Ж.А. от ... г. о принятии результатов оценки имущества должника по исполнительному производству ... л.д.7-8). В обоснование заявленных требований заявитель Колотилин В.В. указал, что оспариваемым постановлением судебный пристав-исполнитель ФИО5 приняла произведенную ООО «...» оценку рыночной стоимости в размере ... руб. ... коп. принадлежащих заявителю на праве собственности трех земельных участков, расположенных по адресу: ..., ..., ... общей площадью ... кв.м. Заявителем была произведена аналогичная оценка в ООО «...», она составила ... руб. В связи с этим заявитель полагает, что отчет, принятый приставом, содержит явно заниженную рыночную стоимость имущества должника, поскольку оценщиком не учтены обстоятельства, влияющие на размер стоимости имущества, а у судебного пристава были основания сомневаться в достоверности определения рыночной стоимости имущества оценщиком, что исключало возможность ее принятия. Заявитель Колотилин В.В., представители заявителя по ордеру адвокат Лемегова Ю.В. и по заявлению Гаскел Ю.А. в судебном заседании в полном объеме поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, просили признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя ФИО5 от ... г. о принятии результатов оценки, произведенной ООО «...», так как оценщиком необоснованно взяты объекты-аналоги оценки, которые содержат явно заниженную стоимость, что повлекло и занижение рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих Колотилину В.В. Просят установить рыночную стоимость трех земельных участков, принадлежащих заявителю, согласно результатов экспертизы, произведенной ООО «...». Заинтересованные лица и их представители: судебный пристав-исполнитель ... ... представитель ... ... по доверенности ФИО6, представитель Омутова В.В. по ордеру адвокат Дьяков В.М., представитель ООО «... ...» ФИО9 в судебном заседании просили в удовлетворении требований Колотилина В.В. отказать, поскольку отчет об оценке и действия судебного пристава-исполнителя ФИО5 соответствуют предъявляемым к ним требованиям. Полагают, что оценка ООО «...» и заключение эксперта ООО «...» выполнены с нарушением закона, для сравнения использованы аналоги, которые не схожи с объектом оценки по основным характеристикам, аналоги имеют иное разрешенное использование, не было принято во внимание, что оценка необходима для продажи арестованного имущества с торгов, необходимая для этого корректировка цены не произведена. Представитель ... в судебное заседание не явился, сведений об уважительности причин неявки не предоставлено, дело в порядке ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участников процесса, рассмотрено в отсутствие представителя данного заинтересованного лица. Выслушав участников процесса, изучив предоставленные письменные доказательства, суд приходит к следующему. ... г. судебным приставом-исполнителем ... ... ... возбуждено исполнительное производство о взыскании с Колотилина В.В. в пользу Омутова В.В. долга в размере ... ... руб. ... г. судебным приставом-исполнителем ФИО5 произведен арест имущества должника Колотилина В.В., зарегистрированного за ним на праве постоянного (бессрочного пользования), а именно земельные участки площадью ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м., расположенные по адресу: ... В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об исполнительном производстве» задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов. В соответствии с ч.1 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством РФ. Согласно ч.2 ст. 85 указанного Федерального Закона пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества – вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает ... рублей. По заказу ... на основании государственного контракта ... от ... г. ООО «...» был подготовлен отчет ...... г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества – ... земельных участков, принадлежащих на праве собственности Колотилину В.В., которым стоимость указанных участков была определена в размере ... руб. ... коп. При составлении данного отчета предполагалось его использование исключительно для реализации арестованного имущества. Использовались аналоги, сходные по основным характеристикам: категория земель – ..., вид разрешенного использования – ..., условия продажи, местоположение – имеются адреса земельных участков-аналогов, площадь, наличие коммуникаций - все аналоги имеют электроэнергию по границе, дата предложений, на все аналоги имеется право собственности. Оценщик располагал подробной характеристикой земельных участков – объектов оценки, осуществлен подбор аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим характеристикам. В отчете имеются сведения о продавцах, их телефоны. Использован сравнительный подход оценки. Были внесены корректировки на торг. Отчет содержит подробную мотивировочную часть, расчеты, формулу, полный список используемой литературы, в приложении предоставлены распечатки объявлений о продаже аналогов, содержащие подробные сведения о них. На основании данного отчета и во исполнение ч.4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» ... г. судебным приставом-исполнителем ... Ж.А. вынесено постановление о принятии отчета от ... г., составленного ООО «...», об оценке рыночной стоимости арестованного имущества в виде трех земельных участков, с установлением их стоимости ... В силу п.3 ч.4 ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» стоимость объекта оценки, указанная оценщиком, может быть оспорена сторонами исполнительного производства в уде не позднее ... дней со дня их извещения о произведенной оценке. В соответствии с положениями ст.ст. 12,13 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и подлежит рассмотрению судом наравне с другими доказательствами. Рыночная стоимость имущества, определенная независимым оценщиком в рамках исполнительного производства, носит рекомендательный характер и ее принятие зависит от усмотрения судебного пристава-исполнителя, иная стоимость имущества может быть установлена судом в случае несогласия стороны исполнительного производства с произведенной оценкой. Для определения правомерности действия судебного пристава-исполнителя по вынесению оспариваемого постановления о принятии отчета об оценке земельных участков судом была проверена обоснованность такого решения с учетом доводов заявителя о существенном завышении оценщиком стоимости имущества. В подтверждение своих доводов заявителем Колотилиным В.В. предоставлен отчет об оценке № 2231-... рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих на праве собственности заявителю. Согласно данного отчета стоимость трех земельных участков составляет ... Данная оценка произведена в целях использования ее для принятия управленческих решений, что объект будет представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов. Оценщик исходил из того, что объекты оценки ничем не обременены, арест отсутствует. Оценка произведена на основании сравнительного и доходного подходов. Для сравнения использованы аналоги, относящиеся к землям промышленного назначения, имеющие разрешенное использование – для промышленного строительства, для размещения и строительства производственного комплекса, АЗС и объектов придорожного сервиса. Произведена корректировка цены в связи с отсутствием у аналогов всех коммуникаций, планировки, частичным покрытием материалами, хотя подтверждение этому отсутствует. Однако распечатки с сайтов, сведения о продавцах отсутствуют. Рыночная стоимость трех земельных участков, определенная сравнительным подходом, составляет .... При расчете по доходному подходу эксперт определил, что доход в год от трех земельных участков, находящихся в собственности истца, составляет ... руб. – ... руб., соответственно рыночная стоимость трех земельных участков, установленная данным подходом, составляет ... руб. Вместе с тем оценщик не располагал сведениями о том, что фактический доход Колотилина В.В. от использования по целевому назначению трех земельных участков составляет ... руб. в месяц согласно предоставляемых заявителем отчетов о доходах, и только в течение ... месяцев в году. Путем согласования результатов оценки итоговое заключение о рыночной стоимости земельных участков составляет ... руб. По ходатайству заявителя судом была назначена экспертиза в целях установления рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. ... г. составлено заключение эксперта ООО «...», согласно выводов которого рыночная стоимость на момент проведения экспертизы и на дату установления судебным приставом-исполнителем оценки, рекомендованной ООО «...». – ... г., принадлежащих на праве собственности Колотилину В.В. земельных участков ... составляет ... В заключении содержится подобное описание объекта оценки. При оценке стоимости объекта применен сравнительный подход. Использованы ... аналога, конкретное расположение одного из них не известно. Все аналоги являются землями промышленности, разрешенное использование - для строительства рекреационных объектов, объектов придорожного сервиса. Разрешенное использование одного аналога не известно. Имеющееся обременение в виде ареста земельных участков и использование результатов оценки для последующей их реализации экспертом не учитывалось. Применялась корректировка на перевод цены предложения в цену сделки, размер корректировки определен исходя из консультаций с риэлторскими фирмами, в том числе и «...». Однако из предоставленного судебным приставом ответа от ООО «...» следует, что консультации по величине корректировки на перевод цены предложения в цену сделки экспертом ФИО11 по земельным участкам, находящимся в собственности Колотилина В.В., не проводилась. Не проводилась корректировка на наличие коммуникаций, так как все объекты-аналоги имеют одинаковое инженерное оснащение, однако подтверждения этому не имеется, в объявлениях отсутствует информация о наличии коммуникаций ... при этом эксперт ФИО11 пояснил, что такое объявление подразумевает и наличие газа, который увеличивает стоимость земельного участка. Однако по границе земельных участков Колотилина В.В. газ отсутствует. Как пояснил эксперт ФИО11 он не располагал сведениями о продавцах, у него имелась информация об объектах-аналогах только указанная в распечатанных объявлениях с сайтов, приложенных к заключению эксперта. Данные объявления содержат лишь сведения о категории земель, разрешенном использовании, площади и месте расположения земельных участков. Подтверждение тому, что аналоги находятся также в собственности у физических лиц, как и объект оценки, - отсутствует. Наибольший весовой коэффициент – ... эксперт придает первому аналогу только потому, что тот расположен ближе других аналогов к объекту оценки, без учета иных характеристик объекта, а также не располагая сведениями о расположении ... аналога. В соответствии с положениями ч.3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по общим правилам оценки доказательств. Несогласие суда с заключением эксперта должно быть мотивировано в решении суда. По указанным основаниям суд не может согласиться с заявителем Колотилиным В.В. и его представителями о том, что оценка спорных земельных участков должна быть установлена только согласно заключения экспертизы, составленного ООО «...», поскольку заключение эксперта имеет преимущество перед другими доказательствами. Также несостоятельны доводы заявителя и его представителей о том, что заключение эксперта имеет преимущество перед другими оценками, так как эксперт предупреждался об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заявителем не принято во внимание, что и оценщик ООО «...», производящий оценку по заданию ..., также был предупрежден об уголовной ответственности. Таким образом, у суда имеются отчеты об оценке, выполненные ООО «...», ООО «...» и заключение эксперта ООО «...». Все участники процесса согласны с тем, что оснований для принятия рыночной стоимости земельных участков, определенной ООО «...», не имеется ввиду его необоснованности, в связи с чем заявитель просит принять оценку, содержащуюся в заключении эксперта. Отчет об оценке, составленный ООО «...», отвечает всем предъявляемым к нему требованиям, является мотивированным, подробным и обоснованным. Результаты оценки подтверждаются данными, предоставленными агентством недвижимости ООО «...», согласно которых стоимость трех земельных участков, принадлежащих на праве собственности Колотилину В.В., может составлять от ... до ... рублей. Таким образом, оснований не доверять произведенной ООО «...» оценке оснований не имеется. Иных обстоятельств, кроме принятия оценщиком ФИО9 аналогов, имеющих явно завышенную стоимость, которые могут являться основанием для назначения иной оценки, заявителем не приводится. Отчет об оценке соответствует положениям ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» и требованиям Федеральной стандарта оценки. Действия судебного пристава-исполнителя также соответствуют требованиям ФЗ «Об исполнительном производстве». Нарушений при принятии отчета об оценке, выполненного ООО «...», не допущено. Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке, не установлено иное. Согласно п.22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При оценке использовались аналогичные объекты для сравнения, с аналогичными характеристиками, с применением соответствующих корректировок рынка. Представленный заявителем отчет об оценке, выполнены ООО «...» и заключение эксперта ООО «... ... не ставят под сомнение отчет об оценке, принятый судебным приставом-исполнителем ФИО5, поскольку в обоих случаях – оценщиком ООО «...» и экспертом ООО «... ...» взяты аналоги, которые не сходны с объектом оценки по основным характеристикам, они не учитывали, что объекты оценки находятся под арестом и оценка необходима для продажи земельных участков с торгов, что влечет снижение цены. Ими не был изучен рынок недвижимости, не располагали они и подробными сведениями об объектах-аналогах, в связи с чем у суда не имеется оснований для принятия оценки, выполненной ООО «...» или заключения эксперта, составленного ООО «... ...». На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: требования Колотилина В.В. об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя ... ... ... от ... г. о принятии результатов оценки имущества должника по исполнительному производству ... оставить полностью без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через Ленинский районный суд Тульской области в течение 10 дней с даты изготовления решения в окончательной форме. ... Судья: Сенчукова Е.В.