Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 декабря 2011 года пос. Ленинский

Ленинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего Фроловой Л.А.,

при секретаре Милёхине И.И.,

с участием помощника прокурора Ленинского района Тульской области Якушевой О.А.,

с участием представителя ответчика ЗАО <данные изъяты> ФИО4, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2231/2011 по иску прокурора Ленинского района Тульской области в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к ЗАО <данные изъяты>, Легоньковой Ирине Тимофеевне о признании недействительными условий договора управления многоквартирным домом,

у с т а н о в и л :

прокурор Ленинского района Тульской области обратился в суд в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц с иском к ЗАО <данные изъяты> и просил признать недействительными пункт 11.1 (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти календарных дней); пункт 11.5 (в части возложения обязанности на собственника предоставить в Управляющую организацию список лиц в количестве 3-х человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с Управляющей организацией); пункт 11.7, пункт 11.18 (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более 3-х месяцев); п.11.21; пункт 12.4; п.15 (в части запрета требовать перерасчета платы в случае нарушения п.11.1); пункт 22 (в части установления срока предъявления претензий) договора управления многоквартирным домом, заключенного между ЗАО <данные изъяты> и собственниками жилых помещений <адрес> <адрес>.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой Ленинского района Тульской области проведена проверка соблюдения ЗАО <данные изъяты>» (далее ЗАО <данные изъяты> законодательства при оказании услуг по управлению многоквартирными жилыми домами.

В ходе проверки установлено, что ЗАО <данные изъяты> создано ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.2.2. Устава ЗАО <данные изъяты> утвержденного решением единственного учредителя закрытого акционерного общества <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № к предмету деятельности общества относятся помимо прочих следующие виды деятельности:

- вступать в договорные отношения с собственниками жилых помещений на управление многоквартирным домом;

- вступать в договорные отношения с объединениями собственников жилья – ТСЖ, жилищными кооперативами и иными потребительскими кооперативами на управление многоквартирными домами или выполнение отдельных подрядных работ;

-вступать в договорные отношения с электро-, тепло-, газо-, водоснабжающими организациями на покупку ресурсов для предоставления коммунальных услуг гражданам;

-определять условия технической эксплуатации многоквартирных домов в зависимости от их технического состояния;

-определять размер платы за содержание и ремонт (включая капитальный) общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

- исполнять заключаемые договоры в целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах, решения вопросов пользования общим имуществом, предоставления коммунальных услуг проживающим гражданам.

В целях осуществления уставной деятельности ДД.ММ.ГГГГ ЗАО <данные изъяты> (управляющая организация) заключен в письменной форме договор управления многоквартирным жилым домом с собственниками жилых помещений <адрес>. В соответствии с пунктом 23 договора настоящий договор заключен сроком на 1 год и считается продленным на тот же период, если за три месяца до окончания срока действия договора ни одна из сторон: управляющая организация или общее собрание собственников не примет решение о расторжении договора.

Как показала проверка, заключенный ЗАО <данные изъяты> договор управления многоквартирным домом содержит условия, не соответствующие требованиям действующего законодательства.

В соответствии с ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Пунктом 1 статьи 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (статья 9 Федерального закона от 26.01.2996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Анализом договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <адрес> установлено, что пункты договора 11.1, 11.5, 11.7, 11.18, 11.21, 12.4, 15, 22, противоречат действующему законодательству.

Так, пунктом 11.1 Договора управления установлена обязанность собственника заранее уведомлять Управляющую организацию об отсутствии собственника на период свыше пяти полных календарных дней для проведения перерасчета за коммунальные услуги. Исходя из положений п.11.1 Договора управления, право на перерасчет платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия собственника поставлено в зависимость от исполнения им обязанности по предварительному уведомлению управляющей организации о временном отсутствии.

В соответствии с п.15 Договора в случае нарушения пункта 11.1. собственники не вправе требовать произведения перерасчета платы за содержание и ремонт и коммунальные услуги. Между тем, исходя из ч.11 ст.155 ЖК РФ и п.54 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307, при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. В силу пункта 56 указанных Правил перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.

Таким образом, законодатель не связывает право потребителя на перерасчет платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия с обязательным предварительным уведомлением о таком отсутствии, в связи с чем вышеназванные условия договора управления не соответствуют требованиям жилищного законодательства.

Пунктом 11.5. Договора управления на собственника возложена обязанность в течение 30 календарных дней с момента заключения настоящего договора предоставить в Управляющую организацию список лиц в количестве 3-х человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с Управляющей организацией.

Согласно пункту 12.5 Договора управления собственники имеют право принимать участие в приемке предоставленных управляющей организацией услуг, в лице своих представителей, указанных в соответствии с п.11.5 договора.

Такая обязанность действующим законодательством не предусмотрена.

Пунктом 11.7 Договора управления установлено, что собственник обязуется не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети помещения, общего имущества без разрешения Управляющей организации.

Между тем, согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. В силу части 2 статьи 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, включение в договор условия, возлагающего на собственника обязанность получить разрешение Управляющей организации в случае проведения мероприятий по переустройству и перепланировке жилого помещения противоречат названным нормам законодательства.

В соответствии с пунктом 80 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам Исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 3 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) невыполнении условий такого соглашения. Согласно пункту 81 Правил предоставления или ограничения предоставление одной или нескольких коммунальных услуг осуществляется в следующем порядке:

а) исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;

б) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;

в) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.

В нарушение вышеуказанных норм пунктом 11.18 Договора управления предусмотрено, что Управляющая организация оставляет за собой право прекратить предоставление услуг в случае просрочки оплаты более трех месяцев.

В соответствии с частью 1 статьи 155 ЖК РФ, пунктом 35 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Пунктом 11.17 Договора управления установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за прошедшим.

В то же время в п.11.21 Договора предусмотрено, что в случае отчуждения собственности собственник обязан произвести предоплату за два месяца вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника в установленном законом порядке. Данный пункт противоречит требованиям Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, в силу которых осуществление предварительной оплаты коммунальных услуг в счет будущих месяцев является правом потребителя, а не обязанностью.

По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 ГК РФ.

Согласно пункту 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данная норма согласуется с положениями статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Кроме того, в силу части 8.2. статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.

Таким образом, включение в Договор управления пункта 12.4, предусматривающего право собственника требовать одностороннего расторжения договора по решению общего собрания при обоснованных существенных нарушениях Управляющей организацией условий Договора и возможности его расторжения, в таком случае, по истечение 2-х месяцев с момента вынесения решения, ущемляет права потребителей по сравнению с вышеуказанными нормами закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В нарушение данной нормы закона пунктом 22 Договора управления предусмотрено, что претензии (жалобы) могут быть предъявлены собственником в течение двух недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии (жалобы), предъявленные по истечение данного срока Управляющая организация не рассматривает.

Согласно пункту 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц.

ДД.ММ.ГГГГ прокурором Ленинского района Тульской области было подано уточненное исковое заявление в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, согласно которого прокурор просит суд признать недействительными пункт 7, пункт 11.1 (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти календарных дней); пункт 11.5 (в части возложения обязанности на собственника предоставить в Управляющую организацию список лиц в количестве 3-х человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с Управляющей организацией); пункт 11.7, пункт 11.18 (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более 3-х месяцев); п.11.21; пункт 12.4; п.15 ( в части запрета требовать перерасчета платы в случае нарушения п.11.1); пункт 22 (в части установления срока предъявления претензий) договора управления многоквартирным домом, заключенного между ЗАО <данные изъяты> и собственниками жилых помещений <адрес> <адрес>, по следующим основаниям.

Из пункта 7 договора управления многоквартирным домом следует, что «управляющая организация имеет право в одностороннем порядке, но не чаще 1-го раза в год, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах изменения показателя инфляции, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары, работы, услуги и применяемых на основе Департамента ценообразования <адрес> для сметно-расчетной программы <данные изъяты> в Российской Федерации, предварительно за 30 рабочий дней представить в письменном виде обоснование корректировки размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, направив уведомление в адрес собственников жилых помещений дома (старших по дому), определенных в договоре».

В соответствии с п.3 ч.3 ст. 162 ЖК РФ порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы является существенным условием договора управления.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в силу закона предусмотренное ч.3 п.3 ст. 162 ЖК РФ существенное условие договора управления многоквартирным домом -определение цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, определено императивной правовой нормой и не может быть изменено или отменено соглашением сторон; эти условия входят в договор и принимаются сторонами договора к исполнению.

В соответствии с ч.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Из части 4 ст. 158 ЖК РФ следует, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Таким образом, согласно требованиям действующего жилищного законодательства размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, управляемом управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, проведенном в установленном законом порядке. Жилищное законодательство не предоставляет управляющей организации право в одностороннем порядке, но не чаще 1-го раза в год, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах изменения показателя инфляции и индексировать размер платы. Однако в договорах управления многоквартирными домами такое условие содержится.

Таким образом, управляющей организацией ЗАО <данные изъяты> нарушены существенные условия договора управления многоквартирным домом, а именно условия об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, что недопустимо, поскольку нарушаются права и законные интересы собственников жилых помещений, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда.

В ходе судебного разбирательства помощник прокурора Ленинского района Якушева О.А. поддержала заявленные исковые требования по доводам, изложенным в исковых заявлениях и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ЗАО <данные изъяты> ФИО4, действующая в судебном заседании на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в пределах, предоставленных ей доверенностью на ведение дела в суде, полномочий, исковые требования прокурора, в том числе дополнительные, полностью признала, о чем представила письменное заявление. Последствия признания иска, предусмотренные ст.ст. 39,173,198 ГПК РФ ей разъяснены и понятны.

Ответчик Легонькова И.Т. в судебном заседании не участвовала, извещена о дате и месте судебного разбирательства надлежащим образом, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие и о признании исковых требований прокурора в полном объеме. Последствия признания иска, предусмотренные ст.ст. 39,173,198 ГПК РФ ей разъяснены и понятны.

Суд, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения сторон, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика Легоньковой И.Т..

Суд, выслушав объяснения сторон, исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст.39 ГПК РФ, принимает признание иска всеми ответчиками, так как это не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Согласно ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

иск прокурора Ленинского района Тульской области в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц к ЗАО <данные изъяты> удовлетворить.

Признать недействительными условия предусмотренные: пунктом 7; пунктом 11.1 (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше пяти календарных дней); пунктом 11.5 (в части возложения обязанности на собственника предоставить в Управляющую организацию список лиц в количестве 3-х человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с Управляющей организацией); пунктом 11.7, пунктом 11.18 (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более 3-х месяцев); пунктом 11.21; пунктом 12.4; пунктом 15 ( в части запрета требовать перерасчета платы в случае нарушения п.11.1); пунктом 22 (в части установления срока предъявления претензий) договора управления многоквартирным домом, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО <данные изъяты> и собственниками жилых помещений <адрес>.

Решение может быть обжаловано и опротестовано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи кассационной жалобы через Ленинский районный суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Фролова Л.А.