РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 декабря 2011 г. пос. Ленинский Ленинского района Тульской области

Ленинский районный суд Тульской области в составе:

председательствующего судьи Сенчуковой Е.В.,

при секретаре Бондаренко П.В.,

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело № 2-2285/11 по иску прокурора Ленинского района Тульской области в защиту интересов неопределенного круга лиц к ЗАО «<данные изъяты>» о признании недействительными условий договора управления многоквартирным домом,

установил:

прокурор Ленинского района Тульской области обратился в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц к ЗАО «<данные изъяты>» о признании недействительными пункта <данные изъяты> (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше <данные изъяты> календарных дней); пункта <данные изъяты> (в части возложения обязанности на собственника предоставить в <данные изъяты> организацию список лиц в количестве <данные изъяты> человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с <данные изъяты> организацией); пункта <данные изъяты>, пункта <данные изъяты> (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более <данные изъяты> месяцев); пункта <данные изъяты>; пункта <данные изъяты> пункта <данные изъяты> (в части запрета требовать перерасчета платы в случае нарушения п.<данные изъяты>); пункта <данные изъяты> (в части установления срока предъявления претензий) договора управления многоквартирным домом, заключенного между ОАО «<данные изъяты>» и собственниками жилых помещений дома № <данные изъяты>

Данные требования мотивированы тем, что в целях осуществления уставной деятельности ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «<данные изъяты>» заключен письменный договор управления многоквартирным жилым домом с собственниками жилых помещений дома № <данные изъяты> Договор управления содержит условия, не соответствующие требованиям действующего законодательства.

В соответствии с ч.2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей» и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами (статья 9 Федерального закона от 26.01.2996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Анализом договора управления многоквартирным домом установлено, что пункты договора <данные изъяты> противоречат действующему законодательству.

Так, пунктом <данные изъяты> Договора управления установлена обязанность собственника заранее уведомлять <данные изъяты> организацию об отсутствии собственника на период свыше <данные изъяты> полных календарных дней для проведения перерасчета за коммунальные услуги. Исходя из положений п.<данные изъяты> Договора управления, право на перерасчет платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия собственника поставлено в зависимость от исполнения им обязанности по предварительному уведомлению управляющей организации о временном отсутствии.

В соответствии с п.<данные изъяты> Договора в случае нарушения пункта <данные изъяты>. собственники не вправе требовать произведения перерасчета платы за содержание и ремонт и коммунальные услуги. Между тем, исходя из ч.11 ст.155 ЖК РФ и п.54 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307, при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение. В силу пункта 56 Правил перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя.

Таким образом, законодатель не связывает право потребителя на перерасчет платы за коммунальные услуги в случае временного отсутствия с обязательным предварительным уведомлением о таком отсутствии, в связи с чем вышеназванные условия договора управления не соответствуют требованиям жилищного законодательства.

Пунктом <данные изъяты> Договора управления на собственника возложена обязанность в течение <данные изъяты> календарных дней с момента заключения настоящего договора предоставить в <данные изъяты> организацию список лиц в количестве <данные изъяты> человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с <данные изъяты> организацией.

Согласно пункту <данные изъяты> Договора управления собственники имеют право принимать участие в приемке предоставленных управляющей организацией услуг, в лице своих представителей, указанных в соответствии с п<данные изъяты> договора.

Такая обязанность действующим законодательством не предусмотрена.

Пунктом <данные изъяты> Договора управления установлено, что собственник обязуется не производить переустройство, перепланировку жилого и подсобного помещений, не переоборудовать внутренние инженерные сети помещения, общего имущества без разрешения <данные изъяты> организации.

Между тем, согласно части 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, включение в договор условия, возлагающего на собственника обязанность получить разрешение <данные изъяты> организации в случае проведения мероприятий по переустройству и перепланировке жилого помещения противоречат названным нормам законодательства.

В соответствии с пунктом 80 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам Исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через 1 месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в случае неполной оплаты потребителем коммунальных услуг. Под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 3 ежемесячных размера платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) невыполнении условий такого соглашения. Согласно пункту 81 Правил предоставления или ограничения предоставление одной или нескольких коммунальных услуг осуществляется в следующем порядке:

а) исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено. Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;

б) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;

в) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.

В нарушение вышеуказанных норм пунктом <данные изъяты> Договора управления предусмотрено, что <данные изъяты> организация оставляет за собой право прекратить предоставление услуг в случае просрочки оплаты более <данные изъяты> месяцев.

В соответствии с частью 1 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, пунктом 35 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Пунктом <данные изъяты> Договора управления установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно не позднее <данные изъяты> числа месяца, следующего за прошедшим.

В то же время в п.<данные изъяты> Договора предусмотрено, что в случае отчуждения собственности собственник обязан произвести предоплату за <данные изъяты> месяца вперед до момента регистрации права собственности на нового собственника в установленном законом порядке. Данный пункт противоречит требованиям Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, в силу которых осуществление предварительной оплаты коммунальных услуг в счет будущих месяцев является правом потребителя, а не обязанностью.

По своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Пунктом 1 ст. 782 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Данная норма согласуется с положениями статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», в соответствии с которой потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Кроме того, в силу части 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Каких-либо дополнительных критериев оценки нарушения обязательств со стороны управляющей организации как основания для одностороннего отказа от договора (существенность, грубость, систематичность) закон не устанавливает.

Таким образом, включение в Договор управления пункта <данные изъяты> предусматривающего право собственника требовать одностороннего расторжения договора по решению общего собрания при обоснованных существенных нарушениях <данные изъяты> организацией условий Договора и возможности его расторжения, в таком случае, по истечение <данные изъяты> месяцев с момента вынесения решения, ущемляет права потребителей по сравнению с вышеуказанными нормами закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 29 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), могут быть предъявлены при принятии выполненной работы (оказанной услуги) или в ходе выполнения работы (оказания услуги) либо, если невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненной работы (оказанной услуги), в течение сроков, установленных настоящим пунктом.

Потребитель вправе предъявлять требования, связанные с недостатками выполненной работы (оказанной услуги), если они обнаружены в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в разумный срок, в пределах двух лет со дня принятия выполненной работы (оказанной услуги) или пяти лет в отношении недостатков в строении и ином недвижимом имуществе.

В нарушение данной нормы закона пунктом <данные изъяты> Договора управления предусмотрено, что претензии (жалобы) могут быть предъявлены собственником в течение <данные изъяты> недель от даты, когда он узнал или должен был узнать о нарушении его прав. Претензии (жалобы), предъявленные по истечение данного срока <данные изъяты> организация не рассматривает.

Согласно пункту 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Впоследствии прокурор Ленинского района Тульской области обратился в суд с дополнительными исковыми требованиями и просил признать недействительным пункт <данные изъяты> договора управления многоквартирным домом, заключенного между ЗАО «<данные изъяты>» и собственниками жилых помещений дома № <данные изъяты>, по следующим основаниям.

Из пункта <данные изъяты> договора управления многоквартирным домом следует, что «<данные изъяты> организация» имеет право в одностороннем порядке, но не чаще <данные изъяты>, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах изменения показателя инфляции, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары, работы, услуги и применяемых на основе Департамента <данные изъяты> для сметно-расчетной программы «<данные изъяты> предварительно за <данные изъяты> рабочий дней представить в письменном виде обоснование корректировки размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, направив уведомление в адрес собственников жилых помещений дома (старших по дому), определенных в договоре».

В соответствии с п.3 ч.3 ст. 162 ЖК РФ порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы является существенным условием договора управления.

Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в силу закона предусмотренное ч.3 п.3 ст. 162 ЖК РФ существенное условие договора управления многоквартирным домом - определение цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, определено императивной правовой нормой и не может быть изменено или отменено соглашением сторон; эти условия входят в договор и принимаются сторонами договора к исполнению.

В соответствии с ч.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Из части 4 ст. 158 ЖК РФ следует, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Таким образом, согласно требованиям действующего жилищного законодательства размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, управляемом управляющей организацией, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, проведенном в установленном законом порядке. Жилищное законодательство не предоставляет управляющей организации право в одностороннем порядке, но не чаще <данные изъяты>, по истечении календарного года, пересматривать размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в пределах изменения показателя инфляции и индексировать размер платы. Однако в договорах управления многоквартирными домами такое условие содержится.

Помощник прокурора Ленинского района Тульской области Якушева О.А. в судебном заседании в полном объеме поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исках.

Представитель ответчика ЗАО «<данные изъяты>» по доверенности ФИО4 в судебном заседании признала исковые требования в полном объеме.

Последствия признания иска, предусмотренные ст.ст. 39, 173, 221 ГПК РФ представителю ответчика разъяснены в судебном заседании и ей понятны, о чем она представила в суд письменное заявление.

В соответствии с ч.4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд считает возможным принять признание ответчиком иска, поскольку оно не противоречит действующему законодательству, не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования прокурора Ленинского района Тульской области удовлетворить.

Признать недействительными пункт <данные изъяты>, пункт <данные изъяты> (в части установления обязанности собственника заранее уведомлять об отсутствии на период свыше <данные изъяты> календарных дней); пункт <данные изъяты> (в части возложения обязанности на собственника предоставить в <данные изъяты> организацию список лиц в количестве <данные изъяты> человек, имеющих право действовать от имени собственников во взаимоотношениях с <данные изъяты> организацией); пункт <данные изъяты>, пункт <данные изъяты> (в части прекращения предоставления услуг в случае просрочки оплаты более <данные изъяты> месяцев); пункт <данные изъяты>; пункт <данные изъяты>; пункт <данные изъяты> (в части запрета требовать перерасчета платы в случае нарушения п.<данные изъяты>); пункт <данные изъяты> (в части установления срока предъявления претензий) договора управления многоквартирным домом, заключенного между ЗАО «<данные изъяты>» и собственниками жилых помещений дома № <данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда через Ленинский районный суд Тульской области в течение 10 дней.

Председательствующий: Сенчукова Е.В.