Дело № 2-101/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 февраля 2010 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи: Сидоркина В.В.,
при секретаре: Бершанской М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Уланова Дмитрия Ивановича к Кабакову Борису Леонидовичу о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов и по встречному иску Кабакова Бориса Леонидовича к Уланову Дмитрию Ивановичу о заключении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Уланов Д.И. обратился в суд с иском к Кабакову Б.Л., требуя в окончательной редакции искового заявления от 25.02.2010 взыскать с ответчика в свою пользу сумму неосновательного обогащения в размере 645 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 56 292,04 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 7606,46 рублей, судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 рублей. В обоснование иска указал, что 13.11.2008 между ним и Кабаковым Б.Л. был заключен предварительный договор, согласно которому стороны взяли на себя обязательство в срок до 01.06.2009 заключить основной договор купли-продажи на жилое помещение номера на поэтажном плане номер обезличен и номер обезличен, общей площадью 12,90 кв.м, находящееся на третьем этаже жилого дома адрес обезличен. Жилой дом с указанным жилым помещением принадлежал продавцу на праве собственности. Согласно п. 1.3 предварительного договора продавец обязан был предоставить указанное жилое помещение покупателю для проживания не позднее 01.02.2009. Согласно п. 1.4 предварительного договора продавец обязан был предоставить до 01.06.2009 необходимые документы для оформления жилого помещения в собственность покупателя. Передача в собственность покупателю жилого помещения должна была произойти в день подписания основного договора в срок до 01.06.2009. Стоимость продажи жилого помещения была определена в сумме 845 000 рублей, которую он (Уланов) должен был внести частями в сроки, установленные в п. 2.3 предварительного договора. Последние 200 000 рублей он обязан был внести до 01.06.2009. Передача денежных средств продавцу подтверждалась расписками. В связи с тем, что ответчик нарушил условия предварительного договора, закрепленные в п. п. 1.1, 1.3, а именно: до 01.06.2009 не предложил заключить основной договор купли-продажи на жилое помещение, который подлежал государственной регистрации, и не передал ему (Уланову) необходимые документы для оформления жилого помещения в собственность, он (Уланов) отказался вносить оставшуюся часть денег. После встречи с Кабаковым Б.Л. 01.06.2009, он (Уланов) направил ему 02.06.2009 претензию о расторжении предварительного договора от 13.11.2008 и возвращении выплаченной суммы в размере 645 000 рублей, а также пени, предусмотренной п. 3.3 предварительного договора. На претензию продавец не ответил. Полагает, что ответчиком были нарушены существенные условия договора, в результате чего он не получил жилое помещение в обусловленные договором сроки. Основания для удержания ответчиком перечисленных истцом денежных средств по истечении установленного сторонами в предварительном договоре срока отсутствуют, поэтому Кабаков Б.Л. незаконно удерживает указанные деньги, что является неосновательным обогащением. Таким образом ответчик обязан возвратить ему денежные средства, уплаченные по договору, в размере 645 000 рублей, а также уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, начиная со 02.06.2009 и по 25.02.2010 (277 дней), исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска в размере 11,5% годовых, в сумме 56 292,04 рублей.
Ответчик Кабаков Б.Л. обратился в суд со встречным иском к Уланову Д.И., требуя в окончательной редакции заявления от 27.11.2009 обязать Уланова Д.И. заключить с Кабаковым Б.Л. договор купли-продажи от 26.06.2009 1-комнатной квартиры, общей площадью 12,9 кв.м, по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен; взыскать с Уланова Д.И. сумму задолженности по предварительному договору от 13.11.2008 в размере 200 000 рублей; пеню на указанную сумму задолженности по состоянию на 20.11.2009 в размере 10 170 рублей; судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 3801,70 рублей; оплату услуг представителя в размере 18 000 рублей; оплату услуг банка в размере 240 рублей, вызванные переводом денежных средств по договору об оказании юридических услуг; оплату услуг нотариуса в размере 300 рублей. В обоснование встречного иска указал, что 13.11.2008 в Агентстве «Актив ЕС» между Улановым Д.И. и Кабаковым Б.Л. подписан предварительный договор на заключение до 1.06.08г. основного договора купли-продажи жилого помещения, номера на поэтажном плате номер обезличен, номер обезличен, общей площадью 12,9 кв.м, по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен. Указанное жилое помещение на момент заключения сделки принадлежало Кабакову Б.Л. на основании договора купли-продажи от 23.03.2007, кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 11.09.2008, свидетельства о государственной регистрации права от 06.10.2008 на жилой дом по адрес обезличен в адрес обезличен, свидетельства о государственной регистрации права от 06.04.2007 на земельный участок по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен. Все указанные правоустанавливающие документы Кабаковым Б.Л. были заблаговременно предоставлены в Агентство «Актив ЕС» для составления предварительного договора в связи с тем, что по агентскому договору, заключенному между Улановым Д.И. и Агентством «Актив ЕС», составление договоров купли-продажи (предварительного и основного), а также сопровождение сделки является обязанностью агентства. Таким образом считает себя исполнившим п. 1.4. предварительного договора. В соответствии с п. 1.3 предварительного договора истец предоставил жилое помещение, указанное в п. 1.1 договора, ответчику для проживания не позднее 01.02.2009 посредством передачи ключей от данного жилого помещения. После этого Уланов Д.И. произвел ремонт в этом жилом помещении. Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны обязались до 01.06.2009 заключить договор купли-продажи на жилое помещение, номера на поэтажном плане номер обезличен, номер обезличен, общей площадью 12,90 кв.м, по адрес обезличен в адрес обезличен. Таким образом, предоставив в агентство все документы на жилое помещение, необходимые для заключения основного договора, считает себя исполнившим обязанности по предварительному договору. Между тем Уланов Д.И. не исполнил принятые на себя по предварительному договору обязательства, а именно: не уплатил оставшиеся 200 000 рублей в счет оплаты стоимости жилого помещения. Кроме этого Уланов Д.И. отказался заключать основной договор на жилое помещение на основании того, что не были готовы документы для регистрации права на квартиру, как на объект недвижимости, т.к. стороны устно договорились о заключении в дальнейшем основного договора купли-продажи квартиры, а не жилого помещения, как указано в предварительном договоре от 13.11.2008. Поскольку Уланов Д.И. желал и настаивал приобрести именно квартиру, как объект недвижимости, то согласившись с ним, он (Кабаков) устно принял на себя обязательство своими силами и за свой счет переоформить данное жилое помещение в отдельную квартиру. В связи с этим он (Кабаков) 05.05.2009 составил Решение собственника, на основании которого получил 20.05.2009 Кадастровый паспорт на жилое помещение и 25.05.2009 - Технический паспорт уже на квартиру адрес обезличен по адрес обезличен в адрес обезличен. 29.05.2009 эти документы были сданы в УФРС по адрес обезличен для регистрации права на квартиру и получения соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности, которое ему (Кабакову) было выдано лишь 07.07.2009. Настаивает, что все действия по переоформлению приобретенного Улановым Д.И. 13.11.2009 жилого помещения в квартиру, как объекта недвижимости, были совершены по настоянию Уланова Д.И. и на основании устной договоренности, о которой было известно Агентству «Актив ЕС», сопровождавшему сделку. Кроме того Агентство «Актив ЕС» до 01.06.2009 также не выполнило взятое на себя обязательство по агентскому договору, заключенному между Улановым Д.И и агентством., а именно: не составило основной договор купли-продажи на жилое помещение, как объект недвижимости, а основной договор купли-продажи квартиры, как объекта недвижимости, агентство составлять отказалось, в связи с тем, что стороны (Уланов и Кабаков) не договорились о стоимости объекта недвижимости. Указанные обстоятельства вынудили его (Кабакова) 05.06.2009 направить Уланову Д.И. проект основного договора купли-продажи квартиры от 26.06.2009, передаточный акт на квартиру, как объекта недвижимости, и Уведомление от 02.06.2009. Поскольку до настоящего времени Уланов Д.И. не подписал предоставленный им (Кабаковым) основной договор купли-продажи, считает, что его (Кабакова) вина в неисполнении п. 1.1. предварительного договора отсутствует, а Уланов Д.И. уклоняется от заключения основного договора купли-продажи. Также в обоснование встречного иска Кабаков Б.Л. ссылался на отсутствие в предварительном договоре условия о сроке прекращении данного договора, поэтому считает его действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. По указанным основаниям просит обязать Уланова Д.И. заключить с ним основной договор купли-продажи от 26.06.2009 квартиры по адрес обезличен, площадью 12,9 кв.м, взыскав с Уланова в его пользу сумму задолженности по предварительному договору от 13.11.2008 в размере 200 000 рублей, а также пеню по ст. 395 ГК РФ на сумму задолженности в размере 200 000 рублей, которая на 20.11.2009 составляет 10 170 рублей, судебные расходы возложить на ответчика. Оферту (предложение заключить основной договор купли-продажи жилого помещения) до 1.06.09г. он (Кабаков) Уланову Д.И. не направлял.
В судебном заседании Уланов Д.И. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречный иск не признал полностью, полагая его неподлежащим удовлетворению.
Представитель истца Марченко В.Т., действующий на основании ордера № 400 от 29.07.2009 и выражая позицию своего доверителя, настаивал на удовлетворении иска Уланова Д.И., в удовлетворении встречного иска просил отказать.
Ответчик Кабаков Б.Л. исковые требования Уланова Д.И. не признал полностью, встречный иск поддержал по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении.
Представитель ответчика Карташова Л.М., действующая на основании доверенности от 02.12.2008, реестровый № 11444, сроком полномочий на два года, исковые требования Уланова Д.И. не признала полностью, настаивала на удовлетворении встречного иска по основаниям, указанным во встречном исковом заявлении.
Выслушав стороны, их представителей, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Т суду пояснила, что между Улановым Д.И. и Агентством «Актив ЕС», риэлтором которого она является, 13.11.2008 был заключен договор об оказании услуг. По условиям договора агентство обязалось сопровождать сделку купли-продажи квартиры по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен, строительный номер обезличен между покупателем Улановым Д.И. и продавцом Кабаковым Б.Л. Предварительный договор купли-продажи между сторонами заключен 13.11.2008 в помещении агентства, с условиями договора стороны ознакомились, договор ими подписан. При подписании предварительного договора присутствовали Уланов Д.И., его супруга, Кабаков Б.Л., она (Т) и директор (юрист) агентства. По предварительному договору стороны в срок до 01.06.2009 обязались произвести окончательный расчет и представить необходимые документы для государственной регистрации сделки. Встреча сторон 01.06.2009 была инициирована Улановым Д.И., который позвонил в агентство и сообщил о готовности произвести расчет за приобретаемую квартиру полностью, стороны на переговоры пригласили сотрудники агентства. В этот же день, 01.06.2009, стороны встретились в агентстве, однако Кабаков Б.Л. не предлагал заключить основной договор купли-продажи, т.к. свидетельство о государственной регистрации права собственности на продаваемую им квартиру еще не было им получено, пояснил, что срок заключения основного договора должен быть пролангирован на 1 месяц. При этом Кабаков Б.Л. не предлагал внести изменения в условия договора о сроке заключения основного договора купли-продажи, желая получить полный расчет за продаваемую им квартиру, расторгнуть предварительный договор отказался. Уланов Д.И. в свою очередь отказался вносить последний платеж за квартиру, т.к. Кабаковым Б.Л. не было представлено необходимых документов для заключения и регистрации основного договора. По рекомендации агентства Уланов Д.И. направил Кабакову Б.Л. претензию, однако Кабаков Б.Л. в свою очередь выслал Уланову Д.И. письмо с сообщением о дате готовности документов и приглашением на регистрацию основного договора в регистрирующий орган. В связи с тем, что стороны не смогли договориться о заключении основного договора купли-продажи, отсутствовали необходимые документы о собственности на квартиру, агентство не подготовило текст основного договора.
Свидетель Е суду пояснил, что является директором Агентства «Актив ЕС» и одновременно исполняет обязанности юриста агентства, по обстоятельствам дела ему известно, что 13.11.2008 между агентством и Улановым Д.И. был заключен договор об оказании услуг, связанный с сопровождением сделки купли-продажи квартиры по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен между Улановым Д.И. и Кабаковым Б.Л., которое заключается в консультировании клиента, подготовке необходимых документов, организации встреч сторон, организации сдачи подготовленных документов в УФРС. Т, являясь риэлтором, должна была организовывать встречи между сторонами сделки, а все документы, касающиеся заключения сделки, составлялись им (Е). На момент заключения предварительного договора 13.11.2008 объект, в котором находится указанная квартира, находился в стадии строительства и УФРС не приняло бы документы на государственную регистрацию, т.к. продаваемое помещение не было выделено как самостоятельный объект купли-продажи и не являлось объектом долевой собственности. В связи с тем, что Кабаковым Б.Л. 01.06.2009 не был представлен документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение, являющееся предметом купли-продажи, он (Е) не составил основной договор. Таким образом отсутствие необходимых документов, а именно: кадастрового паспорта на жилое помещение, решения о выделе из дома жилых помещений в отдельный самостоятельный объект, свидетельства о собственности послужило причиной незаключения основного договора купли-продажи. Полагает агентством выполнены все обязательства перед Улановым Д.И., основной договор купле-продаже не заключен по вине как Кабакова Б.Л., так и Уланова Д.И. поскольку стороны не исполнили обязательства по предварительному договору.
Свидетель У суду пояснила, что истец Уланов Д.И. приходится ей мужем. По обстоятельствам дела ей известно, что 13.11.2008 в Агентстве «Актив ЕС», где она также присутствовала, между Улановым Д.И. и Кабаковым Б.Л. заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения - 1-комнатной квартиры, стоимостью 845 000 рублей. В срок до 01.06.2009 они отдали Кабакову Б.Л. 645 000 рублей, а он передал им ключи от квартиры, которую они постепенно отремонтировали. 01.06.2009 они с мужем пришли в агентство, намереваясь заключить основной договор купли-продажи квартиры и передать Кабакову Б.Л. оставшуюся часть денег в размере 200 000 рублей, деньги принесли с собой. Документы на квартиру - кадастровый паспорт, свидетельство о собственности у Кабакова Б.Л. отсутствовали, однако он отказался расторгнуть предварительный договор и настаивал на передаче ему оставшейся части денег. В этом они ему отказали, потребовав заключить дополнительное соглашение к предварительному договору о продлении срока заключения основного договора купли-продажи, с чем Кабаков Б.Л. не согласился и покинул агентство. 02.06.2009 она (У) почтой направила Кабакову Б.Л. претензию. В ответ на претензию Кабаков Б.Л. направил им уведомление от 06.06.2009, ставя их в известность о том, что срок заключения основного договора продлен, предложил им уплатить оставшиеся деньги по договору. К письму были приложены акт, проект основного договора и кадастровый план на помещения номер обезличенномер обезличен в трех экземплярах, документы не были подписаны Кабаковым Б.Л. Основной договор они подписывать не стали в связи с отсутствием свидетельства о государственной регистрации права собственности Кабакова Б.Л. на продаваемую им квартиру.
Свидетель Б суду пояснила, что длительное время работает сотрудником риэлтерского агентства и может суду дать пояснения по обычаям делового оборота. В практике агентств существует подписание предварительного договора с указанием срока заключения основного договора. Объектом предварительного договора могут быть в том числе и помещения с указанием соответствующих номеров на поэтажном плане или технической документации при условии, что при заключении основного договора помещения будут соответствовать предмету сделки по купле-продаже недвижимого имущества (квартире, комнате).
Судом установлены следующие значимые обстоятельства:
13.11.2008 между Кабаковым Б.Л. и Улановым Д.И. заключен предварительный договор, по условиям которого (п. 1.1. договора) стороны обязались в срок до 01.06.2009 заключить договор купли-продажи (основной договор) на жилое помещение, номера на поэтажном плане 24, 25, общей площадью 12,9 кв.м, находящееся на третьем этаже жилого дома адрес обезличен по адрес обезличен в адрес обезличен. При этом жилой дом с указанным жилым помещением принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.03.2007, кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 11.09.2008, свидетельства о государственной регистрации права собственности от 06.03.2007 (п. 1.2. договора). Согласно п. п. 1.3., 1.4. предварительного договора продавец обязался представить жилое помещение, указанное в п. 1.1. настоящего договора, покупателю для проживания не позднее 01.02.2009, а до 01.06.2009 представить покупателю необходимые документы для оформления указанного в п. 1.1. жилого помещения в собственность покупателя. В соответствии с п. 2.3. предварительного договора стороны пришли к соглашению о том, что указанное в п. 1.1. настоящего договора недвижимое имущество будет продано по цене 845 000 рублей, которые покупатель оплачивает продавцу в следующем порядке: 10 000 рублей в качестве аванса-задатка - в день подписания настоящего договора; до 17.11.2008 - 435 000 рублей; до 01.02.2009 - 200 000 рублей; до 01.06.2009 - 200 000 рублей. Стороны предусмотрели, что в случае несоблюдения сроков, указанны в п. п. 1.1. и 1.3. настоящего договора, покупатель имеет право расторгнуть настоящий договор, а в случае расторжения настоящего договора по п. 3.2. этого договора, по соглашению сторон, или в случае невозможности исполнения настоящего договора по причинам, независящим от воли сторон, покупатель и продавец заключают письменное соглашение о расторжении настоящего договора. В этом случае сумма, полученная продавцом согласно п. 2.3. настоящего договора, должна быть возвращена покупателю в течение месяца с момента подписания соглашения о расторжении настоящего договора с учетом пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день с момента получения денег до момента их возвращения.
Согласно положениям ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из условий заключенного 13.11.2008 между Кабаковым Б.Л. и Улановым Д.И. предварительного договора, его предметом является обязанность сторон до 01.06.2009 заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, номера на поэтажном плане номер обезличен, общей площадью 12,9 кв.м. находящегося в жилом доме по адресу: адрес обезличен адрес обезличен, который принадлежит продавцу на праве собственности.
По правилам ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Статья 16 ЖК РФ к жилым помещениям относит жилой дом, часть жилого дома; квартиру, часть квартиры; комнату.
Анализируя условия заключенного сторонами предварительного договора от 13.11.2008, суд приходит к выводу, что стороны приняли на себя обязательство в срок до 01.06.2009 заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, в том числе Уланов Д.И. имел намерение приобрести для постоянного проживания изолированное жилое помещение - квартиру в жилом доме по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен, которое обладает следующими признаками: третий этаж, номера жилого помещения на поэтажном плане номер обезличен, общая площадь жилого помещения 12,9 кв.м.
Приняв условия предварительного договора, Уланов Д.И. обязательства по нему исполнил в части оплаты стоимости приобретаемого жилого помещения сумму в размере 645 000 рублей передал Кабакову Б.Л. Указанное обстоятельство подтверждается расписками от 13.11.2008, 16.11.2008, 16.12.2008, 18.12.2008, 27.12.2008 и 27.01.2009, сторонами не оспаривалось и не отрицалось.
На основании пояснений сторон, показаний свидетелей Т, Е и У установлено, что по состоянию на 01.06.2009 Уланов Д.И. и Кабаков Б.Л. основной договор купли-продажи жилого помещения, обусловленного предварительным договором, не заключили, при этом истец Уланов Д.И. отказ от заключения такого договора обосновывала отсутствием у Кабакова Б.Л. на 1.06.09г. свидетельства о государственной регистрации права собственности на продаваемую им квартиру. Стороны в судебном заседании подтвердили, что ни Уланов Д.И., ни Кабаков Б.Л. до 1.06.09г. не направляли в адрес контрагента предложение о заключении основного договора купли-продажи жилого помещения на основании предварительного договора от 13.11.08г.; ни одна из сторон в полном объеме не выполнила обязательств по предварительному договору, Уланов Д.И. не передал денежную сумму в полном объеме, а Кабаков Б.Л. не предоставил Уланову Д.И. необходимые документы для оформления помещения в собственность на основании которых должен заключаться основной договор.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
В силу ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно п. 1 ст. 2, ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.
Из материалов дела следует, что 23.03.2007 Кабаков Б.Л. приобрел по договору купли-продажи, заключенному с Б, земельный участок по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен и одноэтажный жилой дом, общей площадью 28,2 кв.м, расположенный на указанном земельном участке. Договор купли-продажи от 23.03.2007 зарегистрирован УФРС по Томской области 06.04.2007, номера регистрации номер обезличен. Право собственности Кабакова Б.Л. на вышеуказанный земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата обезличена, запись регистрации номер обезличен.
Из кадастрового паспорта здания от 11.09.2008 усматривается, что по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен имеется трехэтажный жилой дом, общей площадью 1468,4 кв.м, принадлежащий Кабакову Б.Л. на праве собственности на основании договора купли-продажи от 23.03.2007 и указанного кадастрового паспорта, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата обезличена, регистрационная запись номер обезличен.
В материалы дела представлено Решение собственника от 05.05.2009, на основании которого установлено, что Кабаков Б.Л., являясь собственником жилого дома по адрес обезличен в адрес обезличен, произвел раздел указанного дома на самостоятельные объекты недвижимого имущества (квартиры), среди которых выделена однокомнатная квартира, общей площадью 12,9 кв.м, (на поэтажном плане третьего этажа помещения номер обезличен, номер обезличен), расположенная на третьем этаже трехэтажного жилого дома по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен. 20.05.2009 на указанное жилое помещение (квартиру) ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» составлен кадастровый паспорт. Указанные документы Кабаковым Б.Л. 29.05.2009 сданы в УФРС по Томской области для регистрации права собственности на объект - квартиру, что подтверждается распиской в получении документов.
Таким образом право собственности Кабакова Б.Л. на квартиру, общей площадью 12,9 кв.м, этаж 3, по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен, зарегистрировано только 07.07.2009 на основании вышеперечисленных документов, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата обезличена, запись регистрации номер обезличен.
Оценивая указанные доказательства, суд приходит к выводу о том, что на 01.06.2009, которую стороны определили датой заключения основного договора купли-продажи жилого помещения, номера на поэтажном плане номер обезличен, общей площадью 12,9 кв.м, по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен, право собственности на объект недвижимости (квартиру) у Кабакова Б.Л. не было зарегистрировано в установленном законом порядке, в связи с чем основной договор купли-продажи указанного жилого помещения не мог быть заключен 1.06.09г. Доказательств обратному стороной ответчика Кабакова Б.Л. не представлено.
В соответствии п.1 ст.401 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно п.2 ст.435 ГК РФ), т.е. при заключении договора купли-продажи недвижимости направляется в письменной форме.
Установленные судом обстоятельства, в том числе отсутствие со стороны Уланова Д.И. и Кабакова Б.Л. до 1.06.09г. письменного предложения, содержащего основные условия основного договора в адрес стороны предварительного договора, о заключении основного договора купли-продажи недвижимого имущества, позволяют прийти к выводу о прекращении с 1.06.09г. между Улановым Д.И. и Кабаковым Б.Л. обязательств, возникших из предварительного договора от 13.11.2008, о заключении основного договора купли-продажи, в связи с истечением срока, в который стороны должны были заключить основной договор, следовательно, Кабаков Б.Л. обязан был возвратить полученные им от Уланова Д.И. денежные средства в счет оплаты стоимости жилого помещения в размере 645 000 рублей; начиная со 02.06.2009 основания для удержания денежных средств отсутствуют.
В судебном заседании установлено, что указанные денежные средства Кабаковым Б.Л. не возвращены и незаконно удерживаются.
Согласно п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.
Согласно представленному истцом расчету, период неосновательного пользования Кабаковым Б.Л. денежными средствами Уланова Д.И. составил 277 дней (с 02.06.2009 по 25.02.2010).
Согласно Указанию ЦБ РФ от 04.06.2009 № 2247-У «О размере ставки рефинансирования Банка России» учетная ставка банковского процента на день предъявления иска 30.06.2009 составляла 11,5% годовых.
Однако расчет истца судом проверен и признан арифметически неверным. С ответчика Кабакова Б.Л. в пользу истца Уланова Д.И. подлежат взысканию проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 56 291,71 рублей (645 000 х 11,5% годовых : 365 дней х 277 дней).
При таких обстоятельствах исковые требования Уланова Д.И. подлежат частичному удовлетворению, с Кабакова Б.Л. в пользу Уланова Д.И. должны быть взысканы денежные средства, уплаченные по предварительному договору от 13.11.2008 в сумме 645 000 рублей, а также проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами в размере 56 291,71 рублей.
Разрешая встречные исковые требования Кабакова Б.Л. о понуждении Уланова Д.И. к заключению договора купли-продажи от 26.06.2009 однокомнатной квартиры, общей площадью 12,9 кв.м, расположенной на третьем этаже трехэтажного жилого дома по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен; взыскании с Уланова Д.И. в его пользу суммы задолженности по предварительному договору от 13.11.2008 в размере 200 000 рублей, пени на указанную сумму в размере 10 170 рублей, судебных расходов, суд признает их неоснованными на законе, необоснованными и неподлежащими удовлетворению в полном объеме.
В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Кабаков Б.Л. требуя обязать Уланова Д.И. заключить с ним договор купли-продажи от 26.06.2009 жилого помещения (квартиры), которая являлась объектом купли-продажи по предварительному договору от 13.11.2008 и обязательства по которому прекратили свое действие в связи с незаключением в срок, установленный этим предварительным договором, основного договора купли-продажи, Кабаков Б.Л. не ссылается на обстоятельства, свидетельствующие о том, что для Уланова Д.И. заключение договора от 26.06.2009 является обязательным в силу закона. При этом ответчик Кабаков Б.Л. не учитывает, что гражданское законодательство РФ допускает возможность изменения условий договора по соглашению сторон, когда такое соглашение должно быть совершено в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. ст. 450, 452 ГК РФ). Поскольку ч. 2 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, то и изменения (дополнительные соглашения) к нему должны быть совершены сторонами в такой же, письменной форме.
Стороной ответчика по первоначальному иску не представлено доказательств тому, что стороны предварительного договора от 13.11.2008 - Уланов Д.И. и Кабаков Б.Л. пришли к соглашению об изменении его условий в части определения срока заключения основного договора. Доводы Кабакова Б.Л. о том, что незаключение основного договора 01.06.2009 было связано с приостановлением государственной регистрации права собственности Кабакова Б.Л. на жилое помещение - квартиру адрес обезличен по адрес обезличен в адрес обезличен, а потому его вина в этом отсутствует, суд признает несостоятельными. При этом суд исходит из того, что последствия незаключения основного договора, предусмотренные п. 6 ст. 429 ГК, не связаны с наличием либо отсутствием вины участника возникших правоотношений. Намерения изменить срок заключения основного договора с 01.06.2009 на 26.06.2009 Кабаковым Б.Л. до 1.06.09г. не выражалось, заключить дополнительное соглашение об изменении такого срока Кабаковым Б.Л. Уланову Д.И. не предлагалось.
Доводы встречного искового заявления Кабакова Б.Л. о том, что основной договор купли-продажи квартиры не был заключен сторонами до 01.06.2009 ввиду неисполнения Агентством «Актив ЕС» обязательств по агентскому договору, заключенному между Улановым Д.И и агентством, выразившегося в несоставлении основного договора купли-продажи жилого помещения, суд также считает несостоятельными.
Как следует из материалов дела, 13.11.2008 между Улановым Д.И. и Агентством «Актив ЕС» заключен договор об оказании услуг, по условиям которого, агентство приняло на себя обязательство оказать заказчику услуги, связанные с покупкой однокомнатной квартиры, в том числе: оказать правовую (юридическую) поддержку сделки (правовой анализ документов, разрешение правовых ситуаций), организовать встречи заказчика с продавцами, вести документацию (протоколы осмотра, списки, реестры, отчеты и т.д.), принять участие в организации комплектации документов для их сдачи в ФРС, организовать сдачу документов в ФРС для регистрации сделки. Обязанность агентства по составлению основного договора купли-продажи в отсутствие необходимых правоустанавливающих и иных документов от Кабакова Б.Л., не предусмотрена договором об оказании услуг, невозможна в силу закона. Ссылаясь на несоставление агентством текста основного договора, Кабаков Б.Л. не учитывает, что данному действию должна предшествовать воля сторон, желающих заключить договор купли-продажи объекта на условиях, которые бы не противоречили при этом закону. На 01.06.2009 право собственности Кабакова Б.Л. на продаваемый им объект недвижимости, как установлено выше, ничем подтверждено не было, до 1.06.09г. указанные документы ни агентству, ни Уланову Д.И. предоставлены небыли в связи с чем и не состоялось заключение основного договора купли-продажи.
Поскольку судом исковые требования Уланова Д.И. признаны законными и обоснованными, установлен факт прекращения обязательств по предварительному договору от 13.11.2008, не подлежит удовлетворению и требование Кабакова Б.Л. о взыскании с Уланова Д.И. в его пользу суммы задолженности по предварительному договору от 13.11.2008 в размере 200 000 рублей, а также пени на эту сумму.
На основании ст. 98, 100 ГПК РФ с ответчика Кабакова Б.Л. в пользу истца Уланова Д.И. подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 7606,46 рублей. С учетом справедливости, разумности, количества судебных заседаний суд приходит к выводу о частичном удовлетворении требований Уланова Д.И. о взыскании расходов на оплату услуг представителя в сумме 10000 рублей и находит разумным удовлетворить требование частично взыскав расходы по оплате услуг представителя в размере 7500 рублей.
Поскольку ответчику Кабакову Б.Л. отказано в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме, требования о взыскании понесенным им судебных расходов не могут быть удовлетворены.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Уланова Дмитрия Ивановича удовлетворить частично.
Взыскать с Кабакова Бориса Леонидовича в пользу Уланова Дмитрия Ивановича:
- 645 000 рублей - неосновательное обогащение (оплата по предварительному договору);
- 56 291,71 рублей - проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
- 7 500 рублей - расходы на оплату услуг представителя;
- 7 606,46 рублей - расходы по оплате государственной пошлины.
В остальной части иска Уланову Д.И. отказать.
Встречные исковые требования Кабакова Бориса Леонидовича к Уланову Дмитрию Ивановичу о понуждении к заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: адрес обезличен, адрес обезличен, взыскании задолженности по предварительному договору в сумме 200 000 рублей, взыскании пени за неправомерное пользование чужими денежными средствами в сумме 10 170 рублей, взыскании судебных расходов: государственной пошлины в размере 3 801,70 рублей, оплату услуг представителя в сумме 18000 рублей, оплату услуг банка в сумме 240 рублей, оплату услуг нотариуса в размере 300 рублей оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий: Сидоркин В.В.