Дело № 2-67/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
04 июня 2010 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Бутенко Г.Е.
с участием помощника прокурора
Ленинского района г. Томска Затеева П.Е.
при секретаре Золотовской О.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Седельникова В.Н., Седельникова И.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Томской области, Латифову Р.Л., Багирову З.М.о., Территориальному управлению Федерального агенства по управлению государственным имуществом по Томской области, ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о признании незаконной выписки из ЕГРОГД, о признании недействительной и отмене государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, признании недействительными торгов по продаже объекта незавершенного строительства, признании недействительными договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства, отмене перехода права собственности, признании за Седельниковым И.В. права собственности на объект недвижимого имущества, понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области исключить запись о праве собственности на объект недвижимого имущества, понуждении Багирова З.М.о. передать объект недвижимого имущества и его выселении,
УСТАНОВИЛ:
Седельников В.Н., Седельников И.В. обратились в суд с первоначальным иском к Багирову З.М.оглы, Латифову Р.Л.оглы, Управлению Федеральной регистрационной службы по Томской области, Управлению Федеральной службы судебных приставов по Томской области, СГУ «Российской Фонд Федерального имущества», Томскому филиалу ФГУП «Ростехинвентаризация» о признании незаконной выдачи свидетельства о регистрации права собственности Седельникова В.Н. на незавершенный строительством объект - 1/2 часть жилого дома, расположенного по /адрес обезличен/, признании незаконной выдачи соответствующей выписки из Единого государственного реестра, указывая, что осуществление судебным приставом-исполнителем действий по принудительной регистрации права собственности Седельникова В.Н. на указанный объект недвижимости противоречит закону, существенно ограничивает имущественные права Седельникова В.Н., поскольку на государственную регистрацию права собственности не представлены необходимые документы (проект строительства, заявление Седельникова В.Н. о выдаче свидетельства и т.д.), а также проектно-сметная документация, содержащая сведения о технических характеристиках объекта, его площади, конфигурации и т.д. В результате указанных действий судебного пристава-исполнителя занижена оценка объекта недвижимости ввиду существенного искажения данных о его площади и технических характеристиках, в связи с чем последующая реализация объекта с торгов и заключение договоров купли-продажи противоречит закону, свидетельствует об отсутствии достижения между сторонами данных сделок согласия относительно предмета договоров, что является основанием для признания их незаключенными. По указанным основаниям истцы просили признать договоры купли-продажи спорного объекта недвижимости, заключенные между ООО «Сибстройбыт» и Латифовым Р.Л.оглы, а также между Латифовым Р.Л.оглы и Багировым З.М.оглы не согласованными и незаключенными, признать незаконной и подлежащей отмене регистрацию перехода права собственности на Латифова Р.Л.оглы и Багирова З.М.оглы, выселив последнего из спорного объекта недвижимости, признать за Седельниковым И.В. право на 2/3 доли в праве общей собственности на спорный объект недвижимости на основании вложения в строительство жилого дома денежных средств, переданных в этих целях прадедом Седельникова И.В. - Седельниковым А.Е.
Решением Ленинского районного суда г. Томска от 02.10.2008 в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 23.01.2009 указанное решение оставлено без изменения, кассационные жалобы Седельникова В.Н. и Седельникова И.В. - без удовлетворения.
Постановлением Президиума Томского областного суда от 27.05.2009 решение Ленинского районного суда г. Томска от 02.10.2008 и определение судебной коллегии по гражданским делам Томского областного суда от 23.01.2009 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в тот же суд. Президиум Томского областного суда признал недопустимой ссылку суда первой инстанции на информационное письмо № 59 от 16.02.2001 Президиума ВАС РФ, положениями которого обоснованы выводы суда о соответствии закону регистрационных действий, а также не соответствующим закону вывод суда о законности регистрационных действий, совершенных в отношении Седельникова.
В окончательном варианте исковых требований истцы Седельников В.Н. и Седельников И.В. обратились в суд с настоящим иском к ответчикам, указывая в его обоснование, что 09.11.2006 службой судебных приставов Ленинского района г. Томска и Латифовым Р.Л. оглы были взломаны замки на входных дверях и установлены новые в 1/2 части жилого дома по адресу: /адрес обезличен/. Позже ему, Седельникову В.Н., было предоставлено свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на имя Латифова Р.Л. на основании договора купли-продажи № /номер обезличен/ от /дата обезличена/. Истец Седельников В.Н. указывает, что данный объект недвижимости был им построен для сына Седельникова И.В. на средства деда Седельникова Андрея Емельяновича на основании договора аренды земельного участка, проектно-сметной документации, разрешения на строительство, и в эксплуатацию не вводился. Возведенный объект недвижимости представляет собой 1/2 часть жилого 2-х этажного дома с подвальным, первым, вторым и мансардным этажами общей площадью 276, 8 кв. м., строительным объемом 1283 куб.м.
Истец Седельников В.Н. указывает, что в начале мая 2006 года ему стало известно, что /дата обезличена/ было зарегистрировано право собственности на его имя на вторую очередь дома /адрес обезличен/ как на объект незавершенного строительства. Участия в оформлении документов на регистрацию права собственности он не принимал, соответствующего заявления не писал, подлинники документов-оснований не представлял, свидетельства о государственной регистрации права не получал. Данная регистрация права собственности на имя Седельникова В.Н. была принудительно осуществлена ССП Ленинского района г. Томска. Однако в период осуществления регистрационных действий права собственности Седельникова В.Н. на объект незавершенного строительства судебный пристав-исполнитель не являлся лицом, имеющим право обращения с заявлением о принудительной регистрации. Кроме того, право собственности Седельникова В.Н. на объект незавершенного строительства не могло быть зарегистрировано на основании документов, указанных в свидетельстве о праве собственности, т.к. отсутствовал проект строительства, утвержденный градостроительным советом при главном архитекторе города; данное жилое помещение не было принято в эксплуатацию государственной приемочной комиссией; отсутствовало его заявление о государственной регистрации права, отсутствовала техническая документация на объект незавершенного строительства, без которой невозможна оценка и характеристика строительства. Отчет о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства 1/2 части жилого дома, принадлежащего Седельникову В.Н., составленный по заказу УФССП по Томской области, содержит искаженные данные о фактических размерах, объемах и этажности объекта незавершенного строительства. Результаты данной оценки легли в основу составления договора купли-продажи № /номер обезличен/ от /дата обезличена/ при определении цены договора и регистрации перехода права собственности Латифову Р.Л. Фактически по документам Латифов Р.Л. приобрел 115,15 кв. м. незавершенного строительством объекта, а регистрация перехода права собственности осуществлена незаконно на больший объем и площадь, т.е. по объему был продан весь дом по /адрес обезличен/. Истцы полагают, что в договоре продажи объекта незавершенного строительства не определен предмет договора: продано - 1/2 часть объекта незавершенного строительства (115,15 кв.м.), объект незавершенного строительством жилого дома общей площадью 230,3 кв. м., т.к. в соответствии с проектом строительства, с отчетом об оценке стоимости объекта незавершенного строительства от 29.11.2006 общая площадь строения (1/2 часть дома) составляет 276,8 кв.м.; не установлена степень благоустройства, этажность домовладения, количество комнат, расположение его на земельном участке.
Выписка из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности /номер обезличен/, в графе объем по наружному обмеру 2565 куб.м. не соответствует действительности, он составляет 1282,5 куб. м. Ссылаясь на ст. ст. 168, 447, 448, 449, 554, 621 п.2 ГК РФ, ст. ст. 13, 16, 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 35 ЖК РФ, истцы просят:
признать недействительной и отменить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: /адрес обезличен/, произведенную УФРС по Томской области на имя Седельниковым В.Н., поскольку закон не предоставлял УФССП по Томской области права обращения в регистрирующий орган без заявления правообладателя;
признать выписку из ЕГР объектов градостроительной деятельности на объект незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/, выданную ФГУП «Ростехинвентаризация» незаконной, как несоответствующую требованиям, предъявляемым к данным документам;
признать торги по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /адрес обезличен/, проведенные /дата обезличена/, недействительными, ввиду отсутствия законного собственника и правообладателя данного имущества - Седельниковым И.В., отсутствия договора между ним и УФССП - организацией, представившей имущество на торги;
признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: /адрес обезличен/ между Латифову Р.Л. оглы и ООО«Сибстройбыт» ничтожным ввиду несоответствия его требованиям закона, признать недействительным и отменить переход права собственности на объект незавершенного строительства на Латифова Р.Л.;
по этим же основаниям признать договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /адрес обезличен/, заключенный между Латифовым Р.Л.о. и Багировым З.М.о. ничтожным, признать недействительным и отменить переход права собственности на объект незавершенного строительства (/адрес обезличен/) на Багирова З.М.;
признать за Седельниковым И.В. право собственности на объект недвижимого имущества общей площадью 278 кв.м., расположенный по адресу: /адрес обезличен/, как возведенный на средства, подаренные ему его прадедом -С. и переданный Седельниковым В.Н.;
обязать УФРС по Томской области исключить из ЕГРП запись о праве собственности на Багирова З.М.о. на объект недвижимого имущества общей площадью 278 кв.м., находящийся по адресу: /адрес обезличен/;
обязать Багирова З.М.о. передать объект недвижимого имущества общей площадью 278 кв.м., расположенный по адресу: /адрес обезличен/ Седельниковым И.В., выселить Багирова З.М. из указанного помещения на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.
Определением суда от 04.06.2010 производство по делу по иску Седельникова В.Н. и Седельникова И.В. к Специализированному государственному учреждению «Российский фонд федерального имущества» прекращено в связи с ликвидацией учреждения.
Определением суда от 03.06.2010 допущена замена ответчика Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области правопреемником Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (Управление Росреестра по Томской области).
В судебном заседании истцы Седельников В.Н. и Седельников И.В., представитель истца Седельникова В.Н. - адвокат Корнилов В.В., действующий по ордеру /номер обезличен/ от /дата обезличена/, заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в уточненном исковом заявлении. Истец Седельников В.Н. дополнительно пояснил, что в 1996 году земельный участок по /адрес обезличен/ был предоставлен в аренду ему и Т. сроком на два года для строительства индивидуального двухквартирного жилого дома. В 1996 году и в начале 1997 года он практически не занимался строительством дома, т.к. после перенесенного инсульта находился на инвалидности. Поскольку в этот период по состоянию здоровья он работать не мог, часто бывал в Кемеровской области у своего деда С. На тот момент времени он не нуждался в улучшении жилищных условий, а намерен был построить на предоставленном в аренду земельном участке дом для сына Игоря, в связи с чем обратился к деду за материальной помощью. Дедом ему были переданы денежные средства и материальные ценности - ювелирные изделия, о целевом использовании указанных денежных средств и ценностей дед неоднократно впоследствии у него, Седельникова В.Н., интересовался. В мае 1997 года был возведен нулевой цикл, коробка дома, выполнены строительно-монтажные и кладочные работы, частичное остекление окон, сантехнические и черновые отделочные работы были произведены в 2000 году. Строительство дома практически было завершено в 2002 году: в черновом варианте были произведены отделочные работы, подключена сантехника, смонтированы центральное отопление и канализация. В 2002 году сын Игорь был в несовершеннолетнем возрасте, поэтому оформить на него какие-либо документы о собственности не представлялось возможным, кроме того, в августе 2002 года на незавершенный строительством объект был наложен арест. В 2002 году судебному приставу-исполнителю Д. уже было известно о том, что строительство дома по /адрес обезличен/ осуществлялось на деньги его деда. Арест и опись имущества производились судебным приставом-исполнителем формально, на расстоянии 10 м от дома, в дом судебные приставы не заходили, хотя на тот момент в доме уже были частично произведены отделочные работы, проведены коммуникации, установлены батареи. В акте описи и ареста указанные обстоятельства, а также площадь жилого помещения не нашли своего отражения. Поскольку в 2002 году у него не было другого жилого помещения, за исключением спорного объекта недвижимого имущества, он посчитал, что на основании ст. 446 ГПК РФ на этот объект незавершенного строительства не может быть обращено взыскание. В начале мая 2006 года судебный пристав-исполнитель Д. вручила ему копию свидетельства о праве собственности на объект незавершенного строительства по /адрес обезличен/ (2-ая очередь) и акт оценки этого объекта. С представленной оценкой объекта он был не согласен, оспорив ее в судебном порядке, однако в удовлетворении жалобы ему было отказано. Фактически площадь объекта незавершенного строительства составляла 278 кв. м., однако при его описании судебный пристав-исполнитель не интересовался ни метражом, ни количеством комнат, ни этажностью, ни степенью благоустройства. Он, Седельников В.Н., не подавал заявления в ТОРЦ о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, о том, что дом продан и имеется новый собственник, он узнал только в ноябре 2006 года. О том, что дом выставлен на торги, его никто не уведомлял. Истец считает, что поскольку Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области незаконно на основании заявления судебного пристава-исполнителя Д. произведена на его имя государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, следовательно, незаконными являются торги по продаже объекта недвижимого имущества, заключенный по результатом торгов договор купли-продажи имущества с Латифовым Р.Л. оглы, а затем с Багировым М.М. оглы. Истец просил восстановить ему пропущенный по уважительной причине срок для оспаривания действий Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области по регистрации за ним права собственности на объект незавершенного строительства.
Истец Седельников И.В. в судебном заседании дополнительно пояснил, что когда началось строительство котлована для дома по /адрес обезличен/, то ему стало известно, что этот дом будет построен для него. Он неоднократно бывал в Кемеровской области у своего прадеда С., который говорил ему, что передал отцу денежные средства для строительства дома возле реки для него, Седельникова И.В. Впоследствии прадед регулярно интересовался этапами и ходом строительства. Уже в то время ему, Седельникову И.В., было известно, что дом строится полностью на средства прадеда, т.к. отец по состоянию здоровья не мог работать. Поскольку он в то время был несовершеннолетним, вся документация на строительство дома и земельный участок были оформлены на имя отца. Он, Седельников И.В., принимал непосредственное участие в строительстве дома: убирал мусор, занимался отделочными работами. Полагает, что право собственности на данный объект недвижимого имущества должно быть признано за ним на основании п. 1 ст. 218 ГК РФ. На основании ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» считает незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за Седельниковым В.Н.
Представители Управления Росреестра по Томской области Проскурнина Е.А., действующая на основании доверенности от /дата обезличена/ /номер обезличен/ со сроком полномочий до /дата обезличена/, Чеснаков М.А., действующий по доверенности от /дата обезличена/ /номер обезличен/ со сроком полномочий до /дата обезличена/, исковые требования не признали, поддержав доводы письменного отзыва на исковое заявление. По мнению представителей Управления Росреестра по Томской области, объект незавершенного строительства не может быть реализован на публичных торгах в рамках исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на этот объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в установленном законом порядке. На момент принятия заявления о государственной регистрации спорного объекта недвижимости (04.11.2004) Закон о регистрации не содержал норм, предусматривающих порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании заявления судебного пристава-исполнителя. В связи с наличием пробела в законодательстве и поскольку сам должник свое право не зарегистрировал, по аналогии была применена норма ст. 16 Закона о регистрации, устанавливающая заявительный порядок государственной регистрации. Представленные на государственную регистрацию права собственности Седельникова В.Н. документы соответствовали действующему законодательству, основания для отказа в государственной регистрации прав, предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации, отсутствовали, поэтому 03.12.2004 была проведена государственная регистрация права собственности Седельникова В.Н. на объект незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/ В соответствии со ст. 25 Закона о регистрации в редакции, действовавшей на момент государственной регистрации права собственности Седельникова В.Н. на объект незавершенного строительства, проектно-сметная документация не являлась основанием для регистрации прав на него, поэтому на регистрацию не представлялась. Впоследствии, на основании договора купли-продажи № /номер обезличен/ от 21.08.2006, заключенного между ООО «Сибстройбыт» Томский филиал и Латифовым Р.Л. оглы, за Латифовым Р.Л. оглы было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/. 11.01.2007 Управлением была произведена государственная регистрация перехода права собственности и права собственности Багирова З.М. оглы на объект незавершенного строительства по указанному адресу. 11.07.2008 объект незавершенного строительства ликвидирован и зарегистрировано право собственности Багирова З.М. оглы на квартиру /адрес обезличен/. Ссылаясь на ст. 218 ГК РФ полагали не подлежащим удовлетворению, т.к. документы, разрешающие производство работ на земельном участке по адресу: /адрес обезличен/, оформлены на Седельникова В.Н. и не имеют каких-либо упоминаний о Седельникове И.В., документов, подтверждающих совершение между Седельниковым В.Н. и Седельниковым И.В. в установленном действующим законодательством порядке каких-либо сделок, в суд не представлено.
Представитель Управления Федеральной службы судебных приставов по Томской области Чабовская Н.В., действующая на основании доверенности от /дата обезличена/ /номер обезличен/ со сроком полномочий до /дата обезличена/, исковые требования не признала. Поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, дополнительно пояснив, что не считает УФССП по Томской области надлежащим ответчиком по иску, поскольку оно не являлось организатором торгов, стороной в договорах купли-продажи, признания недействительными которых требуют истцы, а также не осуществляло экспертную регистрацию недвижимого имущества. Полагала требование о признании недействительной и отмене государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства необоснованным нормами закона, следовательно, не подлежащим удовлетворению, поскольку данное требование подлежит рассмотрению не в рамках искового производства, а в рамках производства в порядке главы 25 ГПК РФ. Указала, что заявителями пропущен срок обращения в суд с указанными требованиями. Процессуальный срок судом не восстанавливался, и в соответствии со ст. 449 ГК РФ предусматривает исчерпывающий перечень оснований признания недействительными торгов. Истцами не представлено доказательств нарушения правил проведения торгов, установленных ст.ст.447, 448 ГК РФ. В рамках исполнительного производства организация и проведение торгов осуществляются специализированной организацией, установленной постановлением Правительства РФ, в соответствии со ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве», указанной специализированной организацией является «Российский фонд федерального имущества», реализацию имущества осуществлял поверенный этой организации и участника собственника объекта не требовалось.
Территориальное Управление Федерального агенства по управлению государственным имуществом в Томской области, надлежащим образом извещенное о месте и времени рассмотрения дела, в суд своего представителя не направило. В заявлении от 24.02.2010 представитель Управления Орешкина О.И., действующая по доверенности от /дата обезличена/ /номер обезличен/ со сроком полномочий до /дата обезличена/, просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Теруправления Росимущества в Томской области. Требования Седельникова В.Н. и Седельникова И.В. полагала не подлежащими удовлетворению. В отзыве на исковое заявление указала, что Территориальное Управление Федерального агенства по управлению государственным имуществом в Томской области считает себя ненадлежащим ответчиком по требованию о признании торгов по реализации арестованного имущества недействительными и по требованию о признании сделки купли-продажи от 21.08.2006 недействительной, т.к. указанные сделки осуществлялись специализированной организацией СГУ «Российский Фонд федерального имущества». После ликвидации этой организации в соответствии со ст. 61 ГК РФ Федеральное агенство по управлению государственным имуществом не несет ответственность за обязательства указанного учреждения, возникшие в связи с осуществлением последним полномочий по реализации арестованного имущества - объекта незавершенного строительства - жилого дома по адресу: /адрес обезличен/. Считает, что торги по продаже арестованного имущества были проведены в соответствии с действующим законодательством: аукцион по реализации арестованного имущества проводился специализированной организацией на основании актов судебного пристава-исполнителя, не оспоренных в судебном порядке и не признанных незаконными; рыночная цена имущества, выставляемого на торги, также не была оспорена, следовательно, являлась действительной; процедура оформления торгов в форме открытого аукциона соответствовала действующему законодательству. Утверждение истцов о том, что «Отчет о рыночной стоимости объекта незавершенного строительства 1/2 части жилого дома по адресу: /адрес обезличен/», составленный 04.04.2006, содержит искаженные данные об объекте - не имеет доказательственного значения по делу, поскольку оспорить данное доказательство возможно либо путем предъявления самостоятельного иска либо в рамках настоящего дела, но с участием независимого оценщика (на стороне ответчика), подписавшего отчет об определении рыночной стоимости имущества. Полагает, что истцами неверно заявлены требования о признании договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства недействительными. Истцы указывают на недостижение согласия сторонами сделки по существенным условиям договора, т.е. на основание для признания сделки незаключенной. Требование Седельникова И.В. о признании права собственности на квартиру /адрес обезличен/ по мнению представителя ответчика, не может быть удовлетворено, т.к. у истца отсутствует основание для приобретения права собственности на указанную квартиру, он никогда не являлся ее владельцем и не приобрел на нее право по какой-либо сделке. Кроме того, отметила, что истцами заявлены требования, рассмотрение которых в одном деле невозможно.
Представитель ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представив письменный отзыв, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». В отзыве на исковое заявление указал, что технический (кадастровый) паспорт, как документ, выдаваемый по результатам натурного обследования, устанавливает факт наличия объекта недвижимости по конкретному адресу, в определенных границах, фиксированном составе, с определенными техническими характеристиками. По результатам обследования, проведенного 15.07.2004, было установлено, что по адресу: /адрес обезличен/, расположен незавершенный строительством объект. Установить общую площадь объекта незавершенного строительства зачастую не представляется возможным, в связи с отсутствием части основных конструктивных элементов, поэтому основной характеристикой такого объекта является общая площадь застройки в квадратных метрах. Требования к составлению технической документации, такие как обязательное наличие проектной документации, разрешения на строительство, наличие заявления правообладателя, действующим законодательством не установлены. Техническая документация на объект незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/ подготовлена по запросу службы судебных приставов в соответствии с нормами п. 16 Постановления Правительства РФ № 921 от 4 декабря 2000 г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в РФ объектов капитального строительства», в соответствии с которыми сведения об объектах учета предоставляются по заявлениям (запросам) иных лиц и органов, определенных законодательством Российской Федерации.
Ответчик Латифов Р.Л. оглы исковые требования Седельникова В.Н. и Седельникова И.В. не признал. В судебном заседании пояснил, что участвовал в торгах, которые организовал Федеральный фонд государственного имущества. Собственника дома на торгах представляло ООО ТФ «Сибстройбыт». После того, как он выиграл торги, в офисе ООО ТФ «Сибстройбыт» с ним был заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, ему были предоставлены выписка из ЕГРП, заверенная судебным приставом-исполнителем и договор купли-продажи, для того, чтобы он смог оформить право собственности. На основании указанных документов за ним было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/). Он не знал и не мог предполагать, что у Седельникова В.Н. с приставами существуют какие-то споры по регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Дом был пригоден для проживания, подведено электричество, отопление, частично выполнена внутренняя отделка. В декабре 2006 года он продал недостроенный дом Багирову З.М. оглы, который и ввел дом в эксплуатацию.
Ответчик Багиров З.М.о., надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения, в суд не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие с участием его представителя Кох Е.С. Участвуя в судебном заседании /дата обезличена/ ответчик Багиров З.М. оглы исковые требования не признал, пояснил, что приобрел незавершенный строительством объект у Латифова Р.Л. оглы в декабре 2006 года. О том, что на этот объект был ранее наложен арест, и объект был продан с торгов, он не знал. В мае 2008 года, достроив дом и получив разрешение на его ввод в эксплуатацию, он ввел дом в эксплуатацию и в настоящее время ему на праве собственности принадлежит квартира /адрес обезличен/.
Представитель ответчика Багирова З.М. о. - Кох Е.С., действующая на основании ордера /номер обезличен/ от /дата обезличена/ и доверенности /номер обезличен/ от /дата обезличена/ со сроком полномочий три года, в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право, а не государственная регистрация. Требование о признании недействительной государственной регистрации права на спорный объект недвижимого имущества как способ защиты нарушенного права и как способ его восстановления в судебном порядке не предусмотрено ни ст. 167 ГК РФ должно быть отказано. На спорное имущество было обращено взыскание по долгам Седельникова В.Н. на основании судебного акта, вступившего в законную силу, т.е. имущество не выбыло из владения Седельникова В.Н. помимо его воли. Спорное имущество было реализовано службой судебных приставов в порядке исполнительного производства, о котором Седельников не мог не знать. В рамках исполнительного производства, то есть в ноябре и декабре 2004 года, Седельников В.Н., являясь должником, был неоднократно предупрежден об обязанности исполнить вступившие в законную силу судебные акты и о том, что на спорное имущество обращено взыскание. Спорное имущество было реализовано лишь после истечения срока для добровольного исполнения судебного акта, который предоставлялся должнику. Требование о признании права собственности на спорное имущество за Седельниковым И.В. также должно было быть заявлено при решении вопроса об аресте этого имущества, однако, при обращении взыскания на указанное имущество, требование о признании за Седельниковым И.В. права собственности и исключении имущества из-под ареста никем не заявлялось. Таким образом, срок исковой давности истцами пропущен. Также указала, что в настоящее время Багировым З.М.о. произведены в спорном имуществе неотделимые улучшения. Он достроил дом, ввел его в эксплуатацию и оформил в собственность земельный участок, предназначенный для эксплуатации жилого дома.
Заслушав стороны и их представителей, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства по делу, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования Седельникова В.Н. и Седельникова И.В. не подлежат удовлетворению, суд приходит к следующему.
Из пояснений истцов в судебном заседании следует, что пунктом 1 исковых требований фактически ими оспариваются действия Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области (в настоящее время Управление Росреестра по Томской области) по государственной регистрации права собственности Седельникова В.Н. на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: /адрес обезличен/). С доводами представителей ответчика о том, что в одном производстве не могут быть соединены требования искового характера и требования по делам, возникающим из публичных правоотношений, суд согласиться не может, т.к. данные утверждения не основаны на процессуальном законе.
В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 ГПК РФ граждане вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.
Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» разъяснено, что к действиям органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных или муниципальных служащих по смыслу главы 25 ГПК РФ относится властное волеизъявление названных органов и лиц, которое не облечено в форму решения, но повлекло нарушение прав и свобод граждан и организаций или создало препятствия к их осуществлению (п. 1). Из п. 9 названного постановления следует, что правильное определение судами вида судопроизводства (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с решением, действием (бездействием) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, зависит от характера правоотношений, из которых вытекает требование лица, обратившегося за судебной защитой, а не от избранной им формы обращения в суд (например, подача заявления в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ, или подача искового заявления). Таким образом, суд приходит к выводу, что требование истца о признании недействительной и отмене государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: /адрес обезличен/), подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ. К обстоятельствам, имеющим значение для разрешения данного требования, относятся: соблюдение срока обращения с заявлением в суд; законность и обоснованность принятого решения о регистрации за истцом Седельниковым В.Н. права собственности на объект незавершенного строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.
Из искового заявления, пояснений истца Седельникова В.Н. в судебном заседании следует, что о том, что на его имя зарегистрирован объект незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/ он узнал в середине мая 2006 года. Следовательно, в суд за защитой нарушенного права он должен был обратиться не позднее середины августа 2006 года. Седельников В.Н. с заявлением об оспаривании действий УФРС по Томской области обратился 17.01.2007 (т. 1,л.д. 4-7), т.е. с пропуском установленного судом процессуального срока. В судебном заседании Седельников В.Н. ходатайствовал о восстановлении пропущенного срока, указывая, что, начиная с мая 2006 года, обращался в суд с различными заявлениями, кроме того, длительное время болел, /текст обезличен/ Кроме того, из материалов дела следует, что 26.05.2006 Седельников В.Н. обращался в Ленинский районный суд г. Томска с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя Д. (т. 3,л.д. 150), указанная жалоба была возвращена Седельникову В.Н., поскольку заявителем фактически оспаривались не действия судебного пристава-исполнителя, а записи в свидетельстве о регистрации права серии /номер обезличен/ от /дата обезличена/ и в выписке /номер обезличен/ от /дата обезличена/, выданной филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация». Таким образом, суд полагает, что Седельников В.Н. своевременно обратился в суд с заявлением об оспаривании действий УФРС по Томской области, а после того, как ему было возвращено заявление (жалоба) он по состоянию здоровья на протяжении июня-декабря 2006 года не мог обратиться в суд. Суд признает причину пропуска срока обращения в суд Седельникова В.Н. с заявлением о защите нарушенного права уважительной и полагает необходимым восстановить этот срок.
В судебном заседании установлено, что на основании исполнительных листов, выданных Арбитражным судом Томской области 17.05.2002 о взыскании с Седельникова В.Н. в пользу ООО А задолженности в размере /текст обезличен/ руб. и госпошлины в доход государства в размере /текст обезличен/ руб., мировым судьей судебного участка № 3 Кировского судебного района г. Томска о взыскании с Седельникова В.Н. в пользу К. /текст обезличен/ руб. судебным приставом-исполнителем Ленинского подразделения ССП Д. возбуждены исполнительные производства /номер обезличен/. Постановлением судебного пристава-исполнителя от /дата обезличена/ исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство /номер обезличен/ (т. 3,л.д. 10, 13). Впоследствии к сводному исполнительному производству присоединены исполнительные производства о взыскании с Седельникова В.Н. задолженности в размере /текст обезличен/ руб. в пользу ООО А (т. 3,л.д. 29), в пользу Б. в размере /текст обезличен/ руб. (т.3,л.д. 48), в пользу Ш. в размере /текст обезличен/ руб. (т. 3,л.д. 49).
Как следует из материалов дела 04.10.2002 судебным приставом-исполнителем Ленинского подразделения ССП УМЮ РФ по Томской области В. на основании исполнительного листа о наложении ареста на объект незавершенного строительства жилого дома по /адрес обезличен/, выданного мировым судьей судебного участка № 3 Кировского судебного района г. Томска, были произведены опись и арест 1/2 части жилого дома по /адрес обезличен/. Должник был предупрежден о том, что он не вправе распоряжаться описанным имуществом (т. 3,л.д. 6-8).
Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (ст. ст. 8, 35 ч. 1 и 2).
Названные права гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства. По смыслу части 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46, 55 права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ…» предусмотрено, что «защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц».
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
В силу абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) признаются гражданским законодательством в качестве особого объекта имущественного оборота. К их числу относятся, в частности, земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 223 ГК РФ).
Из материалов дела, пояснений представителей ответчиков - Управления Росреестра по Томской области и УФССП по Томской области следует, что 04.11.2004 в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Томской области с заявлением о регистрации права собственности на 1/2 часть объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /адрес обезличен/, за должником Седельниковым В.Н. обратился судебный пристав-исполнитель Д. В качестве правового обоснования регистрации права должника судебный пристав-исполнитель указала ст. 62 Федерального закона «Об исполнительном производстве», предоставляющую, по мнению судебного пристава-исполнителя, ему право обращения с заявлением о принудительной регистрации права собственности должника на незавершенный строительством объект недвижимости.
03.12.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании представленных судебным приставом-исполнителем документов: договора аренды земельного участка от /дата обезличена/ № /номер обезличен/ и Разрешения на производство работ от /дата обезличена/ № /номер обезличен/ была внесена запись регистрации /номер обезличен/ о праве собственности Седельникова В.Н. на 1/2 часть объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /адрес обезличен/.
Вместе с тем, ст. 62 Федерального закона от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» не предоставляла право судебному приставу-исполнителю обращаться в регистрирующий орган с заявлением об осуществлении государственной регистрации права (перехода права) на имущество должника.
В силу п. 5 ст. 46 Федерального закона от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) при отсутствии у должника денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее должнику имущество, за исключением имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание.
Согласно абз. 2 ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Поскольку имущество не зарегистрировано, судебный пристав-исполнитель не может определить его принадлежность, следовательно, не представляется возможным обратить взыскание на это имущество.
Из абз. 1 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 29.06.2004 N 58-ФЗ) следует, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
В случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты (абз. 2 ч. 1 ст. 16).
При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (абз. 3 ч. 1 ст. 16).
Таким образом, судебному приставу-исполнителю, исполняющему решение суда и осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, право обращения в регистрирующий орган с требованием о принудительной регистрации права (перехода) права на имущество не предоставлено, следовательно, его действия, а также действия Учреждения юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Томской области по принудительной регистрации права собственности Седельникова В.Н. на незавершенный объект недвижимого имущества являются незаконными.
В соответствии с ч. 3 ст. 54 Федерального закона от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. Порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом РФ (пункт 2 ст. 63 названного закона).
В силу ст. 62 Федерального закона от 21.07.1997 № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, с которыми заключен соответствующий договор. Специализированные организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 19.04.2002 № 260 «О реализации арестованного имущества, реализации, переработке (утилизации), уничтожении конфискованного и иного имущества, обращенного в собственность государства» исключительно Российский фонд федерального имущества наделен функциями специализированной организации по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных актов или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по распоряжению и реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства по основаниям, предусмотренным законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Пунктом 2 названного постановления установлено, что Российский фонд федерального имущества осуществляет реализацию имущества как на внутреннем, так и на внешнем рынках, имеет право на основании договоров привлекать к реализации арестованного имущества, имущества, обращенного в собственность государства, а также к переработке (утилизации), уничтожению имущества, обращенного в собственность государства, отобранных им на конкурсной основе юридических и физических лиц.
Из материалов дела следует, что 16.06.2006 судебный пристав-исполнитель Отдела по Ленинскому району г. Томска Д. (т. 3,л.д. 83) обратилась в Сибирское межрегиональное отделение РФФИ с заявкой на реализацию арестованного имущества, принадлежащего Седельникову В.Н. - 1/2 части объекта незавершенного строительства жилого дома, расположенного по адресу: /адрес обезличен/ общей площадью 230, 3 кв. м., стоимостью /текст обезличен/ руб.
10.07.2006 между УФССП по Томской области и СГУ при Правительстве РФ «Российский фонд федерального имущества» в лице Штатного представителя Сибирского Межрегионального отделения РФФИ на территории Томской области, заключен договор № /номер обезличен/ на реализацию недвижимого имущества (т. 2,л.д. 79-80). Из раздела 1 договора следует, что фонд по поручению территориального органа обязался организовать и провести торги по реализации недвижимого имущества, арестованного судебным приставом-исполнителем Д. по акту описи и ареста от 04.10.2002, принадлежащего Седельникову В.Н., а именно: 1/2 объекта незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/ общей площадью 230, 3 кв. м., рыночной стоимостью /текст обезличен/ руб. Реализация имущества осуществляется Поверенным РФФИ - Обществом с с ограниченной ответственностью «Сибстройбыт».
21.07.2006 указанный объект незавершенного строительства был передан судебным приставом-исполнителем Д. на реализацию и ответственное хранение Поверенному РФФИ - ООО ТФ «Сибстройбыт» (т. 3,л.д. 84), а 21.08.2006 спорный объект недвижимости реализован путем проведения торгов (т. 3,л.д. 86).
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену.
В соответствии с п. 1 ст. 448 ГК РФ продажа спорного объекта недвижимого имущества производилась в форме открытого аукциона.
На основании решения об определении победителя торгов, проведенных организатором торгов 21.08.2006, между Латифовым Р.Л.оглы и ООО ТФ «Сибстройбыт» 21.08.2006 заключен договор № 6 купли-продажи, в соответствии с условиями которого Латифов О.Л. оглы приобрел в собственность 1/2 часть объекта незавершенного строительства жилого дома, расположенного в /адрес обезличен/, общей площадью 230, 3 кв. м., принадлежащего Седельникову В.Н., стоимостью /текст обезличен/ руб. (т. 3,л.д. 89-91). На основании указанного договора 31.10.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Томской области была произведена государственная регистрация права собственности Латифова Р.Л. оглы на объект незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от /дата обезличена/ серии /номер обезличен/ (т. 2,л.д. 42).
В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Системное толкование норм законодательства позволяет суду сделать вывод о том, что торги должны быть признаны недействительными в случае реализации имущества, которое не принадлежит должнику.
Принимая во внимание, что судебный пристав-исполнитель, исполняющий решение суда и осуществляющий мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, не имел права обращения в регистрирующий орган с требованием о принудительной регистрации права на имущество, в связи с чем действия Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Томской области по принудительной регистрации права собственности Седельникова В.Н. на незавершенный объект недвижимого имущества являются незаконными, суд приходит к выводу о недействительности торгов по продаже объекта незавершенного строительства по /адрес обезличен/ и заключенной по их результатам сделки.
Кроме того, торги, состоявшиеся 21.08.2006, являются недействительными и в силу следующего. Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведении, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В судебном заседании установлено, что в информационном сообщении о проведении торгов (газета «Красное Знамя» от 19.07.2006 № 92) отсутствовали данные, определяющие расположение объекта незавершенного строительства на соответствующем земельном участке. Следовательно, реализованное с торгов имущество надлежащим образом не индивидуализировано, предмет торгов в извещении не определен. Указанное нарушение порядка информирования о проведении торгов является самостоятельным основанием признания торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными по иску заинтересованных лиц Седельниковых. Заслуживают внимания и доводы Седельникова И.В. о том, что извещение о торгах не содержит никаких сведений о том, как будет определяться победитель торгов, что также является нарушением правил, установленных законом. Доводы истцов о том, что торги являются недействительными ввиду отсутствия законного собственника имущества Седельникова И.В., отсутствия договора между ним и УФССП по Томской области, суд считает несостоятельными, т.к. действующее законодательство не предусматривает участия должника при реализации его имущества с торгов. Имущество с торгов реализуется в принудительном порядке, а не в обычных условиях открытого рынка и свободной конкуренции. Продажа на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения.
Как указано выше, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, а также применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ, т.е. двусторонней реституции, т.к. иные последствия недействительности сделок законом не предусмотрены. Суд полагает, что в данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи, т.е. СГУ «Российский фонд федерального имущества», от имени которого действовало ООО «Сибстройбыт», однако СГУ «Российский фонд федерального имущества» ликвидировано, от иска к ООО «Сибстройбыт» истцы отказались (т. 2,л.д. 179). Что касается Территориального управления Федерального агенства по управлению государственным имуществом в Томской области, привлеченного к участию в деле в качестве соответчика, то суд считает, что оно правопреемником ликвидированного СГУ «Российский фонд федерального имущества» не является, что следует из распоряжения Правительства РФ от 28.06.2008 № 947-р, постановления Правительства РФ от 05.06.2008 № 432 «О Федеральном агенстве по управлению государственным имуществом», указанному органу переданы только имущество Фонда и его обязательственные права, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, а также функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений. Требования истцов к указанному соответчику сформулированы не были, оснований для возложения на него ответственности по обязательствам фонда не имеется.
Истцы в качестве последствий недействительности ничтожной сделки просят признать недействительным и отменить переход права собственности на объект незавершенного строительства на Латифова Р.Л. оглы. Следует отметить, что сделка, заключенная по результатам торгов, признанных недействительными, является оспоримой. Указанное требование о применении последствий недействительности сделки удовлетворению не подлежит, поскольку не основано на законе. Более того, право собственности Латифова Р.Л. оглы на объект незавершенного строительства - нежилое помещение по /адрес обезличен/ прекращено 11.01.2007, что подтверждается справкой о содержании правоустанавливающих документов от 17.07.2009 № 01/047/2009-408, представленной УФРС по Томской области на запрос суда от 13.07.2009.
/дата обезличена/ между Латифовым Р.Л. оглы и Багировым З.М. оглы заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства (2 очередь), находящегося по адресу: /адрес обезличен/, расположенного на земельном участке площадью 1600, 00 кв. м, находящемся по адресу: /адрес обезличен/. Право собственности Багирова З.М. оглы на указанное имущество зарегистрировано УФРС по Томской области 11.01.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии /номер обезличен/ (т. 2,л.д. 37). Названную сделку суд также считает недействительной, поскольку Латифов Р.Л. оглы не имел права отчуждать спорный объект недвижимости.
С доводами Багирова З.М. оглы и его представителя - адвоката Кох Е.С. о том, что он является добросовестным приобретателем спорного имущества суд согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Конституционного суда РФ от 21.04.2003 № 6-П, в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество, в порядке ст. 302 ГК РФ может обратиться только сам собственник имущества, помимо воли и без участия которого была совершена сделка по отчуждению имущества.
В соответствии с п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГКРФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Пунктом 38 указанного постановления Пленума разъяснено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.
Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Из акта описи и ареста имущества должника от 09.11.2006, составленного судебным приставом-исполнителем отдела по Ленинскому району ССП У., на основании исполнительного листа от 14.02.2005 Кировского районного суда г. Томска о взыскании с Седельникова В.Н. в пользу Департамента недвижимости /сумма обезличена/ руб. следует, что опись имущества Седельникова В.Н., находящегося по адресу: /адрес обезличен/ производилась в присутствии понятого Багирова З.М.оглы, а Латифов Р.Л. оглы принял арестованное имущество на ответственное хранение. Поэтому несостоятельными являются доводы и Багирова З.М. оглы, и Латифова Р.Л. оглы о том, что 09.11.2006 Багиров З.М. оглы не присутствовал в доме по /адрес обезличен/. Таким образом, Багиров З.М. оглы, приобретая /дата обезличена/ объект незавершенного строительства, должен был усомниться в праве Латифова Р.Л. оглы на отчуждение имущества, поскольку в доме до этого времени находилось имущество должника Седельникова В.Н. Суд полагает, что ответчик Багиров З.М. оглы не проявил должной заботливости и осмотрительности при совершении сделки, следовательно, не может быть признан добросовестным приобретателем спорного имущества. Указанная сделка является недействительной, однако заявленные истцами последствия недействительности сделки в виде недействительности и отмене перехода права собственности на объект незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/ на Багирова З.М. оглы не могут быть удовлетворены, т.к. не основаны на законе (ст. 196 ГПК РФ) не применяет.
Из пояснений ответчика Багирова З.М. оглы и его представителя Кох Е.С. следует, что в настоящее время Багировым З.М. оглы спорный объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию, Багиров З.М. оглы является собственником квартиры /адрес обезличен/. Пояснения ответчика подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права собственности Багирова З.М. оглы от /дата обезличена/ серии /номер обезличен/ на жилое помещение - квартиру общей площадью 278 кв. м. с подвальным, первым, вторым и мансардным этажами по адресу: /адрес обезличен/ В качестве документов, послуживших основанием для регистрации права собственности, ответчиком представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № /номер обезличен/ от /дата обезличена/, выданное Департаментом строительства и архитектуры г. Томска. Таким образом, объект незавершенного строительства в настоящее время не существует.
Из пояснений ответчиков Багирова З.М. оглы и Латифова Р.Л. оглы в судебном заседании следует, что после приобретения объекта незавершенного строительства по адресу: /адрес обезличен/ ими строительство объекта не производилось, не увеличивалось количество жилых и нежилых помещений, не производились реконструкция, перепланировка и переустройство.
Суд находит подлежащим удовлетворению требование истца Седельникова И.В. о признании за ним права собственности на жилое помещение - квартиру общей площадью 278 кв. м. по адресу: /адрес обезличен/. Данное требование подлежит удовлетворению на основании ст. 218 ГК РФ. В период строительства жилого дома истец находился в несовершеннолетнем возрасте, не обладал гражданской дееспособностью, в связи с чем не мог являться стороной в сделках, не мог обращаться в государственные органы, органы местного самоуправления, в его интересах действовал отец Седельников В.Н. (т. 2,л.д. 148). Доводы истцов о том, что дом возводился для Седельникова И.В. на средства, подаренные ему его прадедом С., нашли подтверждение в судебном заседании. Из заявления С. (т. 2,л.д. 61), удостоверенного нотариусом 10.06.2002, следует, что 16.09.1996 им были переданы Седельниковым В.Н. С., принадлежащие ему в качестве личных накоплений. Указанные драгоценности и деньги переданы Седельникову В.Н. с условием их исключительного расходования на строительство индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: /адрес обезличен/, для правнука Седельниковым И.В.. Данные обстоятельства подтверждаются расписками Седельникова В.Н. от 16.09.1996, 15.06.1997 (т. 2,л.д. 143-144), а также вступившим в законную силу 31.10.2005 приговором Кировского районного суда г. Томска от 01.07.2005, которым К. признана виновной в совершении преступления, предусмотренного /текст обезличен/ УК РФ (т. 2,л.д. 85-90, 83-84). Право собственности Седельникова И.В. на спорное жилое помещение подтверждается договором аренды земельного участка № /номер обезличен/, заключенным между Администрацией г. Томска и Седельниковм В.Н. и Т. (т. 3,л.д. 2-5), разрешением на производство работ № /номер обезличен/ от /дата обезличена/ (т. 4), актом приема - передачи от /дата обезличена/ между Седельниковым И.В. и Седельниковым В.Н.
Поскольку Седельников И.В. является собственником жилого помещения - квартиры общей площадью 278 кв. м. по адресу: /адрес обезличен/ на основании ст. 304 ГК РФ он вправе требовать устранения всяких нарушения его права, в том числе выселения Багирова З.М. оглы из указанного жилого помещения. Это требование подлежит удовлетворению, поскольку Багиров З.М. оглы права на спорное жилое помещение не приобрел, договор купли-продажи от /дата обезличена/ судом признан недействительным, иных оснований для сохранения права пользования жилым помещением у Багирова З.М. оглы не имеется. Поскольку Багиров З.М. оглы подлежит выселению из жилого помещения, обязывать его передать объект недвижимого имущества Седельникову И.В. оснований не имеется, т.к. выселением Багирова З.М. оглы восстанавливается нарушенное право истца Седельникова И.В.
Доводы ответчика Багирова З.М. оглы и его представителя о пропуске истцами срока исковой давности за защитой нарушенного права судом отклоняются. По мнению ответчика, требование о признании права собственности на спорное имущество за Седельниковым И.В. должно быть заявлено при решении вопроса об аресте этого имущества в 2004 году, однако при обращении взыскания на имущество требование о признании за Седельниковым И.В. права собственности и исключении имущества из-под ареста никем не заявлялось, поэтому срок исковой давности пропущен. Однако в силу действующего законодательства право формулировать исковые требования и определять ответчиков принадлежит исключительно истцу, на заявленные истцами требования о признании права собственности на недвижимое имущество в силу ст. 208 ГК РФ срок исковой давности не распространяется, более того, в судебном заседании установлено, что Седельников В.Н. узнал о нарушенном праве в мае 2006 года, когда ему была предъявлена судебным приставом-исполнителем копия свидетельства о регистрации за ним права собственности на объект незавершенного строительства. Копия указанного свидетельства заверена судебным приставом-исполнителем Д. 11.05.2006 (т. 1,л.д. 217), выписка из ЕГРОГД на незавершенный строительством объект получена Седельниковым В.Н. 17.05.2006 (т. 1,л.д. 219), иного в судебном заседании не установлено.
Требование истцов о понуждении УФРС по Томской области исключить из ЕГРП запись о праве собственности Багирова З.М. оглы на квартиру общей площадью 278 кв. м. по адресу: /адрес обезличен/ удовлетворению не подлежит, т.к. решение суда по настоящему делу является основанием для погашения в ЕГРП записи о регистрации права собственности Багирова З.М. оглы на спорную квартиру и одновременно основанием для внесения записи регистрации о праве собственности на указанный объект недвижимого имущества за Седельниковым И.В.
Исковые требования Седельниковых к ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о признании незаконной выписки из ЕГРОГД, в которой занижена площадь объекта незавершенного строительства, удовлетворению не подлежат, поскольку действующее законодательство не предусматривает, что несоответствие данных технического учета влечет недействительность выписки, изготовленной органами Ростехинвентаризации для регистрации права собственности Седельникова В.Н. на объект незавершенного строительства. Техническая документация на объект незавершенного строительства была подготовлена по запросу судебного пристава-исполнителя в соответствии с пунктом 16 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства», права и законные интересы истцов не были нарушены действиями ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Выписка из Единого реестра является доказательством проведенного государственного технического учета и наличия объекта градостроительной деятельности по определенному адресу, в фиксированном составе, границах, назначении, принадлежности и иных характеристик на определенную дату, что следует из пункта 8 Правил ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденных приказом Госстроя России от 31.05.2001 № 120. Названными Правилами предусмотрена и возможность внесения исправлений в реестровые карточки и регистрационные книги на основании сведений технического паспорта (пп. 14-15).
Руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Седельниковым В.Н., Седельниковым И.В. удовлетворить частично.
Признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Томской области (после реорганизации - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области) по государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: /адрес обезличен/, за субъектом права Седельниковым В.Н..
Признать недействительными торги по продаже объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /адрес обезличен/, состоявшиеся /дата обезличена/.
Признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /адрес обезличен/, заключенный /дата обезличена/ между Латифовым Р.Л.о. и ООО ТФ «Сибстройбыт».
Признать недействительным договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: /адрес обезличен/, /адрес обезличен/, заключенный /дата обезличена/ между Латифовым Р.Л.о. и Багировым З.М.о..
Признать за Седельниковым И.В. право собственности на объект недвижимого имущества - /адрес обезличен/.
Выселить Багирова З.М.о. из квартиры /адрес обезличен/.
В остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении исковых требований к ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» о признании незаконной выписки из ЕГРОГД отказать.
Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи регистрации от /дата обезличена/ /номер обезличен/ - 380 на квартиру общей площадью 278 кв. м. с подвальным, первым, вторым, мансардным этажами, расположенную по адресу: /адрес обезличен/ за субъектом права Багировым З.М.о. и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи регистрации о праве собственности на указанный объект недвижимого имущества за субъектом права Седельниковым И.В..
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения.
Председательствующий Г.Е. Бутенко