Дело № 2-3/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
16 апреля 2010 года г. Томск
Ленинский районный суд г. Томска в составе председательствующего судьи Бутенко Г.Е., при секретаре Золотовской О.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Акимовой О.Н. к Поповой А.В., ООО Строительное управление «Монолит» о признании недействительным в части договора, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Акимова О.Н. в окончательном варианте исковых требований обратилась в суд с настоящим иском к Поповой А.В., ООО Строительное управление «Монолит», указывая в обоснование исковых требований, что она является собственником нежилого помещения общей площадью 214 кв.м., расположенного на втором этаже здания по адресу: /адрес обезличен/, которое приобретено на основании договора на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса от 10.01.2002, дополнительного соглашения от 27.09.2005, дополнительного соглашения о внесении изменений в договор от 14.04.2006. Изначально подлежащая передаче в её собственность площадь нежилого помещения составляла 225 кв. м., что на 9 кв. м. превышает площадь фактически переданного ей нежилого помещения, что зафиксировано в акте приема-передачи от 14.04.2006, а также соответствует плану объекта, содержащемуся в выписке из государственного реестра объектов капитального строительства от 04.07.2006. При этом зафиксированное в дополнительном соглашении от 14.04.2006 её волеизъявление на изменение предмета договора на долевое участие в строительстве основывалось на убеждении, что лестничная площадка (обозначенная на плане под номером 23) и часть помещения (обозначенная на плане под номером 28), необходимая для обеспечения доступа в принадлежащее ей помещение, перейдет в общую долевую собственность лиц, которым принадлежат помещения второго этажа здания. Однако ООО СУ «Монолит» предоставило помещение общего пользования № 28 в собственность ответчика Поповой А.В. по договору № /номер обезличен/ от 18.12.2001 на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса, а также дополнительного соглашения от 18.01.2006 о внесении изменений в договор № /номер обезличен/ от 18.12.2001. По данным технического паспорта /номер обезличен/ /дата обезличена/ помещение под номером 28, общая площадь которого составляла 88,5 кв.м., в результате перепланировки было разделено на три помещения, и в настоящее время для доступа к помещениям, принадлежащим истице и ответчице Поповой А.В., используется помещение под номером 54 площадью 24,5 кв.м. Истец считает, что именно это помещение, по сути, образуя продолжение лестничной площадки, является местом общего пользования. Ссылаясь на ст. ст. 133, 135, п. 4 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, то есть у Поповой А.В. не возникает право собственности на помещение под номером 54 по данным технического паспорта /номер обезличен/ от /дата обезличена/. В то же время в общую долевую собственность истицы и ответчицы Поповой А.В. перешло помещение № 28 по данным выписки из единого государственного реестра объектов капитального строительства /номер обезличен/ от /дата обезличена/ на основании договоров на долевое участие в строительстве № /номер обезличен/ от 18.12.2001 между ООО СУ «Монолит» и Поповой А.В.; на долевое участие в строительстве № /номер обезличен/ от 10.01.2002 между ООО СУ «Монолит» и Акимовой О.Н. После перепланировки помещение № 28 было разделено на три помещения под номерами 53, 54, 55. При этом помещения под номерами 53 и 55 были изолированы, а помещение № 54 продолжает использоваться для доступа к помещениям истицы и ответчицы, то есть соответствует всем признакам неделимой вещи и вещи - принадлежности, и на нее возникает общая долевая собственность в равных долях у собственников смежных помещений, для обслуживания которых оно предназначено. Истец просит признать договор от 18.12.2001 на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/, заключенный между ответчиками ЗАО СУ «Монолит» и Поповой А.В., а также дополнительное соглашение от 18.01.2006 о внесении изменений в договор № /номер обезличен/ от 18.12.2001 недействительной (ничтожной) сделкой в части передачи в собственность Поповой А.В. части помещения под номером 28 по данным выписки из единого государственного реестра объектов капитального строительства /номер обезличен/ от /дата обезличена/ в пределах границ существующего помещения № 54, созданного в результате перепланировки, по данным технического паспорта /номер обезличен/ от /дата обезличена/, применить последствия недействительности сделки: признать истицу Акимову О.Н. участницей общей долевой собственности на нежилое помещение № 54 по данным технического паспорта /номер обезличен/ от /дата обезличена/, расположенное /адрес обезличен/, определив ее долю в праве общей долевой собственности на указанное помещение равной 1/2.
Истец Акимова О.Н., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, в своем письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представители истца Худолеев В.М., действующий по доверенности от /дата обезличена/ со сроком полномочий три года, Акимов Н.И., действующий по доверенности /номер обезличен/ от /дата обезличена/ со сроком полномочий три года, в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца Худолеев В.М. дополнительно в судебном заседании пояснил, что в соответствии с договором № /номер обезличен/ от 18.12.2001 на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/), заключенным между ЗАО СУ «Монолит» и Поповой А.В., последней должны быть переданы нежилые помещения площадью 620 кв. м. (п. 2.3. договора). Согласно первоначальному свидетельству о государственной регистрации права от /дата обезличена/ Поповой А.В. на праве собственности принадлежат помещения общей площадью 625, 70 кв. м., в то время как после проведенной перепланировки помещений по свидетельству о государственной регистрации права от /дата обезличена/ Поповой А.В. принадлежат на праве собственности нежилые помещения по /адрес обезличен/ уже площадью 641, 8 кв. м. Полагает, что увеличение площади нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности Поповой А.В., произошло за счет присоединения Поповой А.А. площади общего коридора, который существовал по плану на момент заключения договора долевого участия в строительстве. Акимова О.Н. при заключении договора долевого участия в строительстве полагала, что общий коридор никому в собственность не будет передан, будет общим имуществом. Поскольку в настоящее время помещение № 54 обслуживает более двух помещений, оно является общим имуществом двух собственников нежилых помещений Акимовой О.Н. и Поповой А.В., поэтому оно должно перейти в общую долевую собственность истца и ответчика. Представители истца пояснили, что выход на лестничную площадку из помещений №№ 21 и 22, принадлежащих истцу на праве собственности, может осуществляться и через помещение № 14, площадью 16, 4 кв. м., однако истцу более удобно осуществлять проход через спорное нежилое помещение. Кроме того, исходя из требований пожарной безопасности, из помещения истца должно быть не менее двух выходов.
Представитель истца Акимов Н.И. дополнительно пояснил, что в настоящее время собственник нежилых помещений Попова А.В. не препятствует Акимовой О.Н. осуществлять проход через помещение № 54 (ранее № 28), однако, по его мнению, в любое время Попова А.В. может запретить Акимовой О.Н. проходить через помещение № 54, чем будут ущемлены права истца.
Ответчик Попова А.В. и ее представитель Кривенко В.В., надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили. Ранее Поповой А.В. было представлено в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель ответчика Поповой А.В. - Кривенко В.В., действующий на основании доверенности /номер обезличен/ от /дата обезличена/ со сроком три года, участвуя в судебных заседаниях /дата обезличена/ и /дата обезличена/, возражал против удовлетворения исковых требований Акимовой О.Н. В обоснование возражений по иску пояснил, что после ввода здания в эксплуатацию был проведен учет помещений и их перепланировка. Ранее существовавшее помещение № 28 было сформировано как самостоятельный объект недвижимости. С момента ввода в эксплуатацию здания оно не являлось техническим помещением, связанным с обслуживанием и эксплуатацией помещений в доме и использовалось как офисное помещение. Помещение № 28 (по новому плану под №№ 53,54,55) на момент передачи Поповой А.В. обладало самостоятельными полезными свойствами и правомерно являлось объектом гражданско-правовой сделки. Согласно заключению экспертов от 30.09.2009 помещение № 28 не является помещением для обслуживания более одного помещения, из этого следует, что помещение № 54 также не является помещением для обслуживания более одного помещения, т.к. оно является частью помещения № 28. Из положений п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ следует, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, обслуживающее более одной квартиры, следовательно, на помещение № 54 не может быть признано право общей долевой собственности. Заключением экспертов установлено, что помещение № 14 предназначено для обслуживания более одного помещения здания, следовательно, помещение № 14 и является помещением общей долевой собственности, которым истец может беспрепятственно пользоваться. Перегородка, установленная в помещении № 28, не может служить основанием для признания помещения общей долевой собственностью, т.к. собственник имеет право по своему усмотрению распоряжаться своим имуществом. Попова А.В. не запрещает Акимовой О.Н. проходить через помещение № 54. Кроме входа через помещение № 54 в помещение, принадлежащее истице, есть еще один вход, но Акимова О.Н. им не пользуется.
Представитель ответчика ООО Строительное управление «Монолит» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщил и не просил рассмотреть дело в его отсутствие. Участвуя в судебных заседаниях /дата обезличена/ и /дата обезличена/, представитель ответчика Короткова О.А., действующая на основании доверенности от /дата обезличена/ со сроком полномочий три года, возражала против удовлетворения исковых требований. В обоснование возражений по иску пояснила, что долей, подлежащей передаче Акимовой О.Н. по договору на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/ являлось нежилое помещение в осях 7-9, А-К (2-ой этаж). Договором была предусмотрена возможность внесения изменений в проекте при условии технической возможности в рамках существующего проекта, причем план-схема помещений к договору прилагалась. Согласно пункту 2.3. договора общая площадь помещений составляла 225 кв. м. Пунктом 2.5 договора предусмотрено соглашение сторон о том, что на момент окончания строительства возможно незначительное несовпадение размеров общей площади нежилого помещения согласно данным проекта и размеров общей площади нежилого помещения согласно данным инвентаризации, проводимой БТИ при разнице до 1%. Согласно этому пункту договора с истицей было заключено дополнительное соглашение 14.04.2006 и подписан протокол согласования цены, на основании которого истице была возращена денежная сумма в размере 104000 руб., т.к. первоначально она оплатила помещение площадью 228, 83 кв.м. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию площадь передаваемого помещения была скорректирована. Договор на участие в долевом строительстве не предусматривает возникновение у участников общей долевой собственности. В договоре указано, что истице принадлежат помещения в осях 7-8-9, которые и были ей переданы. Вклад в строительство спорного помещения под номером 28 истица не вносила. Полагала, что истцом пропущен трехлетний срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права. По мнению представителя ответчика, течение срока исковой давности по заявленным истцом требованиям начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора установлено, что строительство здания по /адрес обезличен/ осуществлялось с 16.08.2002. Договор между ООО СУ «Монолит» и Поповой был заключен 18.12.2001, а договор между ООО СУ «Монолит» и Акимовой значительно позже. Поскольку договор между ООО СУ «Монолит» и Поповой был осуществлен, то ответчик полагает, что Акимова к этому договору просто присоединилась. Квитанция /номер обезличен/ от /дата обезличена/ к приходному кассовому ордеру, выданному Поповой А.В., подтверждает исполнение сделки. Полагает, что моментом исполнения оспариваемой сделки следует считать 16.08.2002, следовательно, ко дню подачи истцом искового заявления срок исковой давности истек. Просила в удовлетворении исковых требований Акимовой О.Н. отказать.
Представителем ответчика Поповой А.В. - Мороз Н.П., действовавшей по доверенности от /дата обезличена/ со сроком полномочий три года, в судебном заседании /дата обезличена/ также было заявлено о применении срока исковой давности. По мнению представителя ответчика, течение срока исковой давности исчисляется с 16.08.2002, т.е. с момента исполнения договора, каковым следует считать начало осуществления строительства здания ООО СУ «Монолит».
Представитель третьего лица на стороне ответчика ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Бородич С.В., действующий на основании доверенности /номер обезличен/ от /дата обезличена/ со сроком полномочий один год, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился. Участвуя в судебном заседании /дата обезличена/, полагал, что исковые требования Акимовой О.Н. не подлежат удовлетворению. По существу спора пояснил, что после завершения строительства объекта возможно изменение площади помещения, которое было приобретено по договору долевого участия, т.к. иногда договор долевого участия заключается еще до начала строительства, а обследование помещений и составление плана помещений БТИ проводит уже после завершения строительства. В данном случае произошло увеличение площади помещений и ООО СУ «Монолит» передало Поповой А.В. помещение большей площади, чем было предусмотрено договором долевого участия в строительстве. Сторонами был составлен акт передачи помещения. Правовая экспертиза документов УФРС по Томской области была проведена, никаких вопросов не возникло, право собственности Поповой А.В. было зарегистрировано. Считает, что в 2006 году при изготовлении технического паспорта здания, была неправильно замерена площадь помещений, принадлежащих Поповой А.В. В 2008 году в техпаспорт были внесены изменения, при проведении обследования была выявлена перепланировка и техническая ошибка в площади помещений. Замеры помещений были произведены заново, и в техпаспорт были внесены уточнения. Согласно плану, внешние границы помещения, принадлежащего Поповой А.В., не менялись, перепланировка была проведена внутри помещений, при этом несущие конструкции затронуты не были.
Третье лицо на стороне ответчиков Ламков С.Н., представитель третьего лица Ламкова С.Н. - Илюшин А.В., действующий на основании доверенности /номер обезличен/ от /дата обезличена/ со сроком полномочий три года, надлежащим образом уведомленные о месте и времени рассмотрения дела, в суд не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.
Суд на основании ч. 3, 4, 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика Поповой А.В., ее представителя Кривенко В.В., представителя ответчика ООО СУ «Монолит», третьих лиц Ламкова С.Н. и его представителя Илюшина А.В., ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ».
Заслушав представителей истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.
Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также признание и защита собственности, ее охрана законом (ст. ст. 8, 35 ч. 1 и 2).
Статьей 212 ГК РФ установлено, что в Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.
Названные права гарантируются в качестве основных и неотчуждаемых прав и свобод человека и гражданина и реализуются на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты, которые провозглашаются и в числе основных начал гражданского законодательства. По смыслу части 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 34, 45, 46, 55 права владения, пользования и распоряжения имуществом обеспечиваются не только собственникам, но и иным участникам гражданского оборота.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ…» предусмотрено, что «защита права собственности и иных вещных прав, а также прав и обязанностей сторон в договоре должна осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности, с тем, чтобы был обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников гражданского оборота - собственников, сторон в договоре, третьих лиц».
Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1); при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).
В силу абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
В судебном заседании установлено, что Акимова О.Н. на основании договора на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса от 10.01.20002, дополнительного соглашения от 27.09.2005, дополнительного соглашения о внесении изменений в договор № /номер обезличен/ от 14.04.2006, является собственником нежилых помещений общей площадью 214 кв.м., расположенных на втором этаже здания по адресу: /адрес обезличен/, номера на поэтажном плане 2019-2022, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от /дата обезличена/ серии /адрес обезличен/.
Из договора № /номер обезличен/ на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/) от /дата обезличена/, заключенного между ЗАО СУ «Монолит» (правопреемник ООО СУ «Монолит») и Акимовой О.Н., ЗАО СУ «Монолит» обязалось передать дольщику Акимовой О.Н. нежилое помещение площадью 225 кв. м. в осях 7-9, А-К на втором этаже (пункты 1.1, 2.2, 2.3 договора), при этом договором предусмотрена возможность внесения изменений в проекте при условии технической возможности в рамках существующего проекта (п.1.1 договора). Согласно пункту 2.4. договора сумма договора складывается из фактических затрат ООО СУ «Монолит», финансируемых дольщиком пропорционально доле, включая и стоимость доли в общей собственности на общее имущество дома, относящееся к нежилым помещениям дольщика (п. 2.4). Пунктом 2.5. договора стороны определили, что на момент окончания строительства возможно незначительное несовпадение размеров общей площади нежилого помещения согласно данным проекта и размеров общей площади нежилого помещения согласно данным инвентаризации, проводимой БТИ, при разнице до 1%. Общая площадь нежилого помещения корректируется после завершения общестроительных работ и оформляется протоколом согласования (п. 2.6.).
Пунктом 3 дополнительного соглашения от 14.04.2006 о внесении изменений в договор № /номер обезличен/ от 10.01.2002 стороны предусмотрели, что указанное в договоре нежилое помещение в осях 7-9, А-К (2 этаж) общей площадью 225 кв.м., является нежилыми помещениями № 2019-2022 площадью 214 кв.м. согласно выписке из единого государственного реестра объектов капитального строительства № 195051 от 28.12.2005. Строительный адрес объекта изменен на адрес: /адрес обезличен/). 14.04.2006 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения на основании договора № /номер обезличен/ от 10.01.2002 на долевое участие в строительстве по адресу: /адрес обезличен/ из которого следует, что Акимовой О.Н. передано нежилое помещение площадью 214 кв. м. на втором этаже здания по адресу: /адрес обезличен/, а именно № 2019 - 3,2 кв.м., № 2020 - 2,9 кв.м., № 2021 - 102, 3 кв.м., № 2022 - 105, 6 кв.м. На основании протокола согласования от /дата обезличена/, расходного кассового ордера от /дата обезличена/ /номер обезличен/ Акимовой О.Н. возвращена денежная сумма в размере 104599, 00 руб., излишне уплаченная по договору № /номер обезличен/ от 10.01.2002.
В судебном заседании также установлено, что в соответствии с договором № /номер обезличен/ на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/) от 18.12.2001, заключенным между ЗАО СУ «Монолит» и Поповой А.В., ЗАО СУ «Монолит» обязалось передать дольщику Поповой А.В. нежилое помещение площадью 620 кв. м. в осях 9-14, А-М на первом и втором этажах (пункты 1.1, 2.2, 2.3 договора), при этом договором предусмотрена возможность внесения изменений в проекте при условии технической возможности в рамках существующего проекта (п.1.1 договора). Согласно пункту 2.4. договора сумма договора складывается из фактических затрат ЗАО СУ «Монолит», финансируемых дольщиком пропорционально доле, включая и стоимость доли в общей собственности на общее имущество дома, относящееся к нежилым помещениям дольщика (п. 2.4). Пункты 2.5., 2.6 договора содержат аналогичные условия, что и договор с Акимовой О.Н.
Пунктом 3 дополнительного соглашения от 18.01.2006 о внесении изменений в договор № /номер обезличен/ от 18.12.2001 стороны предусмотрели, что указанное в договоре нежилое помещение в осях 9-14, А-М (1,2 этажи) следует считать нежилыми помещениями № 1025-1029, 2025-2033 согласно выписке из единого государственного реестра объектов капитального строительства /номер обезличен/ от /дата обезличена/.
В соответствии с указанной Выпиской /номер обезличен/ площадь нежилых помещений на первом и втором этажах № 1025-1029, 2025-2033 в нежилом строении по адресу: /адрес обезличен/ составляет 625, 7 кв. м.
На основании вышеуказанных документов /дата обезличена/ за Поповой А.В. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения № 1025-1029, 2025-2033 общей площадью 625, 70 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от /дата обезличена/ серии /адрес обезличен/.
На основании пояснений представителей сторон, письменных доказательств в судебном заседании установлено, что собственник помещения № 28 (по экспликации к плану второго этажа) площадью 88, 5 кв. м., имеющего назначение основного помещения, Попова А.В. произвела в нем перепланировку, в результате которой помещение было разделено перегородками на три помещения - основное площадью 49, 0 кв. м. (по экспликации к плану объекта - № 53), и два коридора площадью 24, 5 кв. м. (№ 54) и 20, 7 кв. м. (№ 55). Данное обстоятельство подтверждается техническим паспортом /номер обезличен/ на нежилые помещения в здании по /адрес обезличен/ по состоянию на /дата обезличена/.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии /адрес обезличен/ от /дата обезличена/ за Поповой А.В. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 641, 8 кв.м., расположенные на первом, втором этажах (номера на поэтажном плане 1025-1026, 1032-1048, 2025-2027, 2029, 2031-2032, 2049-2055) в здании по адресу объекта: /адрес обезличен/.
С доводами истца и его представителей о том, что помещение № 54 площадью 24, 5 кв. м. на втором этаже здания по адресу: /адрес обезличен/, образовавшееся в результате перепланировки помещения № 28, является общим имуществом, общей долевой собственностью собственников нежилых помещений Акимовой О.Н. и Поповой А.В. суд согласиться не может, поскольку указанные доводы доказательствами не подтверждены.
Действующим гражданским законодательством Российской Федерации прямо не урегулированы правоотношения, возникающие между собственниками помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании, не дано определение понятию мест общего пользования, расположенных в нежилых зданиях. Вместе с тем, регулирование отношение собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса РФ.
В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Суд считает возможным применить аналогию закона, руководствуясь в данном случае нормами статей 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением.
В силу ст. 134 ГК РФ если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 135 ГК РФ - вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает специальную регламентацию отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.
В силу ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Статьей 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Таким образом, из приведенных положений закона, которые суд применяет по аналогии к нежилым помещениям, следует, что отчуждение принадлежащего собственникам помещений в нежилом здании общего имущества или его части, отдельно от нежилых помещений в этом здании, противоречит закону.
Из пояснений представителей истца в судебном заседании следует, что для обеспечения доступа Акимовой О.Н. в помещения на втором этаже здания по /адрес обезличен/, принадлежащие ей на праве собственности (номера на поэтажном плане 2021-2022), используется в настоящее время помещение коридора № 54 (2054) - до перепланировки входящее в состав помещения № 2028, принадлежащего на праве собственности Поповой А.В. Суд считает, что указанное помещение не может являться местом общего пользования, обслуживающим помещения, принадлежащие собственникам нежилых помещений на втором этаже здания, поскольку спорное помещение - коридор образовалось в результате перепланировки нежилого помещения № 28, которое использовалось Поповой А.В. в качестве основного помещения и являлось предметом договора № /номер обезличен/ на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/) от 18.12.2001, заключенного между ЗАО СУ «Монолит» и Поповой А.В. Как следует из технического паспорта по состоянию на 04.02.2008 на нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности Поповой А.В., помещение № 54 - коридор площадью 24, 5 кв. м. расположен внутри нежилого помещения (ранее № 28), принадлежащего на праве собственности только Поповой А.В., по своему функциональному назначению, применительно к нормам ст. ст. 289, 290 ГК РФ, предназначен только для обслуживания помещений этого собственника и не входит в состав общего имущества здания по /адрес обезличен/. Доводы представителей истцов о том, что ранее по проектной документации на месте этого помещения находился коридор, предназначенный для обслуживания помещений всех собственников помещений второго этажа, а Попова А.В. в результате самовольной перепланировки присоединила его к помещению № 28, вследствие чего площадь нежилых помещений, фактически ей принадлежащих, стала больше чем было предусмотрено договором долевого участия, доказательствами не подтверждены. Ссылка представителей истца на план объекта - многофункционального комплекса по /адрес обезличен/ (I и II очереди) судом не может быть принята во внимание, т.к. этот план является копией, расшифровка номеров помещений либо экспликация к плану не представлены. То обстоятельство, что нежилое строение по /адрес обезличен/ возведено именно по этому плану, истцом не доказано. Из заключения строительно-технической экспертизы от 30.09.2009 № 0231/07-2 по гражданскому делу по иску ООО «Ф» к ООО Строительное управление «Монолит» об определении состава общего имущества и определении доли в праве на месте общего пользования и коммуникации, по иску Г. к ООО Строительное управление «Монолит», ООО «Д» об определении состава общего имущества и определении доли в праве на месте общего пользования и коммуникации, по заявлениям третьих лиц также не следует, что помещение № 28 на втором этаже, преобразованное в офис и коридоры, ранее было образовано путем присоединения к нему общего коридора, обслуживающего всех собственников нежилых помещений второго этажа, при этом экспертами исследовался рабочий проект «Многофункциональный комплекс по /адрес обезличен/». В соответствии с указанным заключением экспертов на втором этаже помещения №№ 4, 13, 14 являются проходами между отдельными помещениями, следовательно, данные помещения коридоров предназначены для обслуживания более одного помещения здания (лист заключения 15). Договорами на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/), заключенными и с Поповой А.В. и с Акимовой О.Н., была предусмотрена возможность внесения изменений в проекте при условии технической возможности в рамках существующего проекта. Разница в площади нежилых помещений, подлежащих передаче Поповой А.В. по договору № /номер обезличен/ на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/ (строительный адрес) от 18.12.2001, а именно 620 кв. м., и фактически переданных площадью 625, 7 кв. м., не свидетельствует о том, что Попова А.В. присоединила к своим помещениям часть общего коридора, необходимого для прохода в помещения, принадлежащие на праве собственности Акимовой О.Н. Указанная разница в площади помещений могла быть следствием технической ошибки в результате измерения их площади, что и подтвердил в судебном заседании представитель третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Бородич С.В. Из его пояснений также следует, что образованные после перепланировки помещения №№ 53-55 находятся в границах ранее созданного помещения № 28, нежилые помещения, входящие в состав общего имущества, к этим помещениям не присоединялись. Таким образом, коридор № 54 (2054), образованный в результате перепланировки нежилого помещения № 28, не относится к общему имуществу в нежилом строении по /адрес обезличен/, поэтому на него не может быть установлена общая долевая собственность.
В качестве основания исковых требований истец ссылается на ст. 244 ГК РФ, указывая, что на помещение № 54 возникает общая долевая собственность в равных долях у собственников смежных помещений, для обслуживания которых оно предназначено. Доводы истца в этой части также не могут быть приняты судом во внимание.
В силу пунктов 1, 4 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
В судебном заседании установлено, что коридор площадью 24, 5 кв. м (помещение № 54 по техническому паспорту от 04.02.2008), равно как и помещение под номером № 28 (по техническому паспорту от 07.02.2006), не поступал в собственность двух собственников нежилых помещений Акимовой О.Н. и Поповой А.В., следовательно, на это помещение не может быть распространяться режим общей собственности, поэтому исковые требования Акимовой О.Н. о признании договора от 18.12.2001 на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/, заключенного между ЗАО «СУ «Монолит» и Поповой Анной Витальевной, дополнительного соглашения от 18.01.2006 о внесении изменений в договор №/номер обезличен/ от 18.12.2001, недействительной (ничтожной) сделкой в части передачи в собственность Поповой А.В. части помещения под номером 28 по данным выписки из единого государственного реестра объектов капитального строительства /номер обезличен/ от /дата обезличена/ в пределах границ существующего помещения №54, созданного в результате перепланировки, по данным технического паспорта /номер обезличен/ от /дата обезличена/, применении последствий недействительности сделки: признании Акимовой О.Н. участницей общей долевой собственности на нежилое помещение № 54 по данным технического паспорта /номер обезличен/ от /дата обезличена/, расположенное на втором этаже здания по адресу: /адрес обезличен/, определении ее доли в праве общей долевой собственности на указанное помещение равной 1/2, удовлетворению не подлежат. Более того, следует отметить, что в силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, устанавливающей основания приобретения права собственности.
Как установлено в судебном заседании истец имеет право доступа в помещения №№ 21 и 22, расположенные на втором этаже нежилого строения по адресу: /адрес обезличен/, через помещение № 14 - коридор, которое обслуживает более одного помещения здания, является проходом между отдельными помещениями, следовательно, относится к общему имуществу всех собственников помещений, что подтверждено и заключением экспертов от 30.09.2009 № 0231/07-2. Кроме того, у истца имеется возможность установления сервитута - права ограниченного пользования помещением № 54 для обеспечения прохода в помещения №№ 21 и 22.
Доводы представителей истца о том, что нежилые помещения должны иметь два выхода по правилам пожарной безопасности, не являются основанием для признания права Акимовой О.Н. на 1/2 долю в праве общей собственности на нежилое помещение № 54, принадлежащее Поповой А.В. Доступ Акимовой О.Н. на лестничные клетки №№ 18 и 23 (по техническому паспорту) в целях эвакуации людей при пожаре обеспечен. Помещения № 2019-2022, принадлежащие Акимовой О.Н., соответствуют нормативным требованиям по пожарной безопасности, что подтверждено заключением экспертизы от 09.03.2010 № 74-Э организационных и технических решений по обеспечению пожарной безопасности нежилых помещений, выполненной ЗАО Центр пропаганды и новых технологий пожаротушения «Пирант».
Заявления представителей ответчиков о применении срока исковой давности к спорным правоотношениям удовлетворению не подлежат, поскольку требования истца по своей сути сводятся к требованию об устранении препятствий, как считает истец, в пользовании общим имуществом собственников нежилых помещений в нежилом строении, а на указанные требования в силу п. 4 ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Акимовой О.Н. к Поповой А.В., ООО Строительное управление «Монолит» о признании договора от 18.12.2001 на долевое участие в строительстве административно-торгового комплекса по /адрес обезличен/), заключенного между ЗАО СУ «Монолит» и Поповой А.В., дополнительного соглашения от /дата обезличена/ о внесении изменений в договор /номер обезличен/ от /дата обезличена/, недействительной (ничтожной) сделкой в части передачи в собственность Поповой А.В. части помещения под номером 28 по данным выписки из единого государственного реестра объектов капитального строительства /номер обезличен/ от /дата обезличена/ в пределах границ существующего помещения № 54, созданного в результате перепланировки, по данным технического паспорта /номер обезличен/ от /дата обезличена/, применении последствий недействительности сделки: признании Акимовой Ольги Николаевны участницей общей долевой собственности на нежилое помещение № 54 по данным технического паспорта /номер обезличен/ от /дата обезличена/, расположенное на втором этаже здания по адресу: /адрес обезличен/ определении ее доли в праве общей долевой собственности на указанное помещение равной 1/2, отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня его изготовления мотивированного текста решения суда.
Председательствующий Г.Е. Бутенко