№ 2-1571/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ13 июля 2010 г. Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Мурованной М.В.
при секретаре Егоровой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Болговой О.В. к Дмитриевой Г.М. о взыскании неустойки,
установил:
Болгова О.В. обратилась в суд с иском к Дмитриевой Г.М. о взыскании неустойки в размере /номер обезличен/ рублей, а также расходов на оплату государственной пошлины в размере 3200 рублей, расходов на оплату услуг представителя в размере /номер обезличен/ рублей и на оформление судебной доверенности в размере 500 рублей. В обоснование исковых требований указала, что ей на праве собственности принадлежит жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: /адрес обезличен/. /дата обезличена/ она с ответчиком заключила предварительный договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, в котором срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости был определен до /дата обезличена/. По условиям данного предварительного договора жилой дом и земельный участок до заключения основного договора купли-продажи предоставлялись ответчику в пользование. Ответчик перед заключением предварительного договора неоднократно выезжала по месту нахождения имущества, осматривала жилой дом и земельный участок, являющиеся предметом сделки, претензий к их состоянию не имела, а в период с /дата обезличена/ ответчик проживала в указанном жилом доме, пользовалась жилищно-коммунальными услугами и производила их оплату. На протяжении нескольких месяцев после заключения предварительного договора его условия исполнялись, она со своей стороны ответчику препятствий в заключении основного договора купли-продажи недвижимости не чинила, а, наоборот, неоднократно обращалась с предложениями заключить основной договор. /дата обезличена/ она вновь направила по почте предложение заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, на что ответчик ответила отказом. В соответствии с п. 10 предварительного договора от /дата обезличена/ в случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи, последний обязуется возместить продавцу неустойку в размере /номер обезличен/ рублей. На протяжении нескольких месяцев после заключения предварительного договора, в период с /дата обезличена/, она не имела возможности сдавать в аренду или реализовать принадлежащее ей имущество другим лицам, сама она проживать там тоже не могла и вынуждена была с двумя детьми снимать жилое помещение в /адрес обезличен/, планировала после продажи принадлежащего ей имущества решить свои жилищные условия и приобрести новое жилье. Однако ответчик от исполнения условий предварительного договора отказалась, выплачивать неустойку за нарушение условий предварительного договора также не желает.
Истица Болгова О.В., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя Кондаурова О.Е. Суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истца Кондауров О.Е., действующий на основании доверенности /номер обезличен/ от /дата обезличена/, в судебном заседании и письменных пояснениях исковые требования поддержал, дополнительно пояснил, что /дата обезличена/ сторонами было достигнуто соглашение об обмене жилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности. В подтверждение принимаемых на себя обязательств они одновременно заключили два взаимосвязанных идентичных предварительных договора, обозначенными как предварительные договоры купли-продажи. Согласно п. 2 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются правила купли-продажи, если это не противоречит правилам, предусмотренным для обязательств мены, и существу мены. Подтверждением существования и направленности воли сторон на заключение договора мены является частичное исполнение сторонами достигнутого соглашения. После подписания предварительных договоров в пользование ответчика был передан жилой дом, принадлежащий на праве собственности истцу. Ответчик в указанном жилом доме проживала до /дата обезличена/, пользовалась коммунальными услугами и содержала переданное ей в пользование имущество. Какие-либо претензии относительно заключенных соглашений, требования о расторжении или иное оспаривание сделки за этот период со стороны обеих сторон не поступали. Под основным договором предполагалось заключение договора мены недвижимости, а не договор купли-продажи. Об этом свидетельствует то, что в обоих заключенных сторонами предварительных договорах купли-продажи цена предмета сделки не определена. Расчет по данным договорам должен был производиться жилыми помещениями: истец должен был получить /номер обезличен/ квартиру, а ответчик - жилой дом с земельным участком. Однако ответчик поступил недобросовестно, в одностороннем порядке отказался от исполнения взятых на себя обязательств, в связи с чем просит исковые требования удовлетворить и взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере /номер обезличен/ рублей.
Ответчик Дмитриева Г.М., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие с участием ее представителя Быстровой И.Ю. Суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика Быстрова И.Ю., действующая на основании доверенности от /дата обезличена/, в судебном заседании исковые требования не признала, дополнительно пояснила, что в соответствии со ст. 431 ГК РФ содержание договора должно толковаться буквально. Из указанных предварительных договоров следует, что в качестве основного договора предполагалось заключение договоров купли-продажи недвижимости. Согласно положениям гражданского законодательства условие о цене является существенным условием договоров купли-продажи недвижимости, в противном случае они считаются незаключенными. В предварительном договоре должны быть отражены все существенные условия основного договора. Поскольку в предварительном договоре отсутствует условие о цене продаваемой недвижимости, он считается также незаключенным. Ответчик в жилом доме, принадлежащем истцу, не жила и не была там зарегистрирована. Если предполагалось заключение договора мены, то должна была быть предусмотрена не только передача истцом ответчику в пользование принадлежащего ему жилого дома, но и передача ответчиком истцу в пользование /номер обезличен/ квартиры. Так как истцу квартира ответчика в пользование не предоставлялась, нет оснований говорить о намерении сторон заключить договор мены.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от /дата обезличена/, что истец Болгова О.В. имеет в собственности /номер обезличен/ жилой дом, площадью /номер обезличен/ кв.м., и земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства, площадью /номер обезличен/ кв.м., расположенные по адресу: /адрес обезличен/, которые она приобрела на основании договора купли-продажи от /дата обезличена/.
Как следует из материалов дела, /дата обезличена/ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, в соответствии с которым стороны обязались заключить в последующем в срок до /дата обезличена/ договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящихся в /адрес обезличен/.
Во исполнение указанного договора истец направил в адрес ответчика письмо-претензию, в котором просил ответчика исполнить принятые по предварительному договору от /дата обезличена/ обязательства и заключить с ним договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.
Однако ответчик от заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка уклоняется.
В соответствии с п. 10 предварительного договора от /дата обезличена/ в случае отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи за период с /дата обезличена/ до момента заключения основного договора купли-продажи он обязуется возместить продавцу неустойку в размере /номер обезличен/ рублей.
Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от /дата обезличена/ следует считать незаключенным.
В силу п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Согласно п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как следует из предварительного договора от /дата обезличена/, сторонами не достигнуто соглашение относительно цены подлежащего передаче ответчику жилого дома и земельного участка. При этом в п. 6 указанного договора определено, что способ оплаты и стоимость жилого дома и земельного участка будут установлены сторонами при подписании основного договора.
Представитель истца в судебном заседании также не отрицал, что цена предмета сделки на момент заключения предварительного договора сторонами не была определена.
Поскольку сторонами не согласована цена объекта, по которой он подлежит отчуждению ответчику, то есть в предварительном договоре от /дата обезличена/ не оговорены все существенные условия основного договора, такой предварительный договор является незаключенным.
В связи с признанием предварительного договора от /дата обезличена/ незаключенным его условия не порождают для сторон, его подписавших, каких-либо прав и обязанностей, в том числе по выплате неустойки за односторонний отказ от исполнения предварительного договора.
При этом ссылка представителя истца на то, что фактически стороны имели намерение заключить договор обмена жилыми помещениями, в связи с чем и не предусмотрели в предварительном договоре условия о цене отчуждаемого имущества, не может быть признана состоятельной, так как из содержания предварительного договора от /дата обезличена/ не усматривается направленность воли сторон на заключение договора мены, а представитель ответчика данные обстоятельства в судебном заседании отрицала.
Представленный истцом предварительный договор купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, заключенный между теми же сторонами, также не свидетельствует о том, что стороны имели намерение произвести обмен жилыми помещениями, так как он не содержит какую-либо ссылку на предварительный договор от /дата обезличена/, а буквальное толкование положений данного договора не позволяет прийти к такому выводу.
Кроме того, из текста искового заявления, а также письма истицы от /дата обезличена/, в котором она просит ответчика исполнить обязательства по предварительному договору путем заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, следует, что волеизъявление сторон при заключении предварительного договора от /дата обезличена/ было направлено именно на совершение в последующем сделки купли-продажи принадлежащего ей имущества.
При таких обстоятельствах, требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере /номер обезличен/ рублей на основании предварительного договора, который является незаключенным, не может быть признано законным, обоснованным и подлежит оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление Болговой О.В. к Дмитриевой Г.М. о взыскании неустойки в размере /номер обезличен/ рублей оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий: Мурованная М.В.