№ 2-1851/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
19 августа 2010 г. Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьи Мурованной М.В.
при секретаре Егоровой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Воробьевой Л.А. к Жандаровой А.Б. о взыскании задолженности по арендной плате, расходов за пользование тепловой энергией и горячей водой, процентов за пользование чужими денежными средствами и пени,
установил:
Воробьева Л.А. обратилась в суд с иском к Жандаровой А.Б. о взыскании задолженности по арендной плате за период /дата обезличена/ в размере /сумма обезличена/, расходов за пользование тепловой энергией и горячей водой в размере /сумма обезличена/, пени за нарушение сроков внесения арендных платежей в размере /сумма обезличена/ и процентов за пользование чужими денежными средствами за период /дата обезличена/ в размере /сумма обезличена/. В обоснование исковых требований указала, что /дата обезличена/ она с ответчиком заключила договор аренды нежилого помещения общей площадью /номер обезличен/ кв.м., расположенного по адресу: /адрес обезличен/. Указанное нежилое помещение передавалось в аренду на срок до /номер обезличен/ месяцев. Пунктом 4.4 договора аренды на ответчика возложена обязанность своевременно производить арендные платежи в размере /сумма обезличена/ в месяц. В нарушение условий договора ответчик с /дата обезличена/ арендную плату не вносит, а в /дата обезличена/ в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора аренды, прекратив использовать переданное ей нежилое помещение, при этом в установленном договором порядке арендуемое помещение не вернула. В связи с этим, просит взыскать с ответчика в ее пользу задолженность по арендной плате за период пользования помещением с /дата обезличена/ по /дата обезличена/. Поскольку договором аренды не предусмотрено включение в стоимость арендной платы расходов на оплату коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, ответчик обязан возместить понесенные ею затраты на оплату тепловой энергии и горячей воды на общую сумму /сумма обезличена/. В соответствии с п. 5.1 договора аренды в случае невнесения арендной платы и иных платежей в установленные договором сроки арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере /номер обезличен/ от просроченной суммы за каждый день просрочки. С учетом периода просрочки (/дата обезличена/) просит взыскать с ответчика пеню в размере /сумма обезличена/, а также проценты за пользование чужими денежными средствами за указанный период в размере /сумма обезличена/. От получения направленной /дата обезличена/ по месту регистрации ответчика заказным письмом с уведомлением претензии о выплате задолженности по арендной плате Жандарова А.Б. уклоняется.
В судебном заседании истец Воробьева Л.А. исковые требования поддержала, просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за /дата обезличена/, расходы на оплату тепловой энергии за весь период пользования нежилым помещением и пени, в остальной части исковые требования не поддержала. В обоснование указала, что /дата обезличена/ между ней и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, однако фактически помещение было передано в аренду /дата обезличена/. Первые три месяца Жандарова А.Б. исправно вносила арендную плату и коммунальные платежи. С /дата обезличена/ ею стали допускаться просрочки в уплате платежей, а /дата обезличена/ она по телефону сообщила, что намерена выехать из арендуемого помещения. Фактически ответчица выехала из нежилого помещения /дата обезличена/, тогда же супруг Жандаровой А.Б. вернул ей ключи от нежилого помещения. Однако оплату за аренду помещения он не произвел. Расходы за коммунальные услуги возмещены ей ответчиком не в полном объеме, она получила лишь /сумма обезличена/ за /дата обезличена/ ей ничего не выплатили. После выезда ответчицы из арендованного помещения она предпринимала неоднократные попытки по получению от нее задолженности за аренду и коммунальные услуги, готова была составить договор о рассрочке ее уплаты, но ответчица на контакт не шла, направленную ей по почте письменную претензию не получала, в связи с чем она вынуждена была обратиться в суд.
Ответчик Жандарова А.Б., извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя. Суд в соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
Представитель ответчика Юдникова И.А., действующая на основании доверенности /номер обезличен/ от /дата обезличена/, исковые требования признала в части взыскания за /дата обезличена/ задолженности по арендной плате в размере /сумма обезличена/ и по оплате коммунальных услуг в сумме /сумма обезличена/, за /дата обезличена/ в размере /сумма обезличена/, в удовлетворении остальной части исковых требований просила отказать, указав, что ответчик выехал из арендованного нежилого помещения в период /дата обезличена/, а /дата обезличена/ истцу были переданы супругом ответчика ключи от указанного нежилого помещения, что подтверждается аудиозаписью разговора между истицей и мужем ответчицы от /дата обезличена/. Вопрос об освобождении нежилого помещения обсуждался уже с /дата обезличена/, так как имелись проблемы с отоплением помещения, в связи с чем работа находящегося в данном помещении парикмахерского салона была невозможна. Акт приема-передачи освобождаемого помещения не был составлен сторонами, так как у них друг к другу были взаимные претензии. Расчеты между сторонами осуществлялись в наличной форме, без составления расписок или иных документов, так как истица опасалась налоговых проверок. Доказательств освобождения нежилого помещения позднее /дата обезличена/ в судебном заседании не представлено. Требования истицы о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами не подлежат удовлетворению, так как одновременное предъявление наряду с требованиями об уплате договорной неустойки требований по ст. 395 ГК РФ не допустимо.
Заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось сторонами, что /дата обезличена/ между истцом Воробьевой Л.А. и ответчиком Жандаровой А.Б. заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого истец обязался передать ответчику в аренду нежилое помещение, общей площадью /номер обезличен/ кв.м., расположенное по адресу: /адрес обезличен/ с целью использования его в качестве салона красоты (парикмахерской), а ответчик обязался ежемесячно вносить за полученное помещение арендную плату. Срок аренды был установлен сторонами в размере /номер обезличен/ месяцев с момента передачи помещения (п. 1.5 договора).
На основании указанного договора истец /дата обезличена/ передал ответчику нежилое помещение и размещенное в нем оборудование по акту приема-передачи, а ответчик принял это имущество без каких-либо претензий к его состоянию. Таким образом, с /дата обезличена/ у ответчика возникла обязанность по исполнению обязательств, предусмотренных договором аренды от /дата обезличена/.
Согласно п.п. 1, 2 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Размер месячной арендной платы за переданное помещение определен договором в сумме /сумма обезличена/ (п.4.1 договора).
Как следует из п. 4.4 договора аренды, сторонами согласован следующий порядок внесения арендных платежей: за первый месяц аренды - в течение пяти рабочих дней с момента передачи помещения по акту; за последующие месяцы – ежемесячно до /номер обезличен/ числа текущего месяца.
Согласно пояснениям истца Воробьевой Л.А. ответчик в течение первых /номер обезличен/ месяцев после передачи помещения своевременно вносила арендные платежи, однако с /дата обезличена/ прекратила исполнять свою обязанность. Нежилое помещение и ключи от него переданы ей супругом ответчицы А. только в /дата обезличена/.
Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля А. также показал, что ключи от нежилого помещения он передал истице вечером того же дня, когда между ними состоялся разговор в салоне Л. по адресу: /адрес обезличен/, который он записал на диктофон. Данный разговор состоялся в /дата обезличена/, точную дату он не помнит. Все свои вещи из принадлежащего истице нежилого помещения они вывезли в /дата обезличена/ в день заключения договора аренды другого нежилого помещения, точную дату он не помнит. Полагает, что у них осталась задолженность по арендной плате только за последние /номер обезличен/ месяца в сумме /сумма обезличена/.
В соответствии с п. 3.4 в случае отказа арендатора от пролонгации или заключения договора на новый срок, а также в случае его досрочного расторжения, арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи.
Согласно пояснениям сторон в судебном заседании акт приема-передачи арендованного помещения при досрочном расторжении договора не составлялся.
Вместе с тем, как следует из ст. 224 ГК РФ, передачей признается вручение вещи. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.
Передав истцу в начале /дата обезличена/ ключи от квартиры, ответчик тем самым возвратил ему арендованное нежилое помещение, прекратив пользование им, при этом поскольку истица признает факт получения ключей от ответчицы в период с /дата обезличена/, суд приходит к выводу, что ответчик осуществлял пользование переданным ему в аренду помещением до /дата обезличена/.
При этом доводы представителя ответчика о том, что фактически нежилое помещение было освобождено и передано истице /дата обезличена/ не нашли подтверждения в ходе судебного разбирательства, поскольку факт заключения П. в лице А. /дата обезличена/ договора аренды другого нежилого помещения не свидетельствует о передаче истице принадлежащего ей помещения в этот же день. Каких-либо доказательств выполнения представленной ответчиком записи разговора между истицей и А. именно /дата обезличена/ представителем ответчика не представлено, при этом истица утверждает, что данная запись произведена в период /дата обезличена/ и в этот же день ей были переданы ключи, а допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля А. пояснил, что запись разговора и передача ключей происходили в /дата обезличена/, точную дату назвать не смог.
Показания свидетеля Д. также не подтверждают факт передачи ключей от нежилого помещения истице именно /дата обезличена/, поскольку свидетель участвовал при освобождении помещения /дата обезличена/, при этом там оставались еще коробки и мусор. При каких обстоятельствах и когда ответчик и ее супруг вывозили данные коробки и мусор свидетель пояснить затруднился, при этом назвать источник своей осведомленности о том, что по его мнению ключи были переданы /дата обезличена/ также не смог, ссылаясь, что об этом от Жандаровых он не слышал, при передаче ключей не присутствовал, в связи с чем суд относится к показаниям свидетеля в указанной части критически, так как они являются надуманными.
Кроме того, показания свидетеля Д. о том, что /дата обезличена/ он помогал перевозить офисное оборудование и оргтехнику Жандаровых в новый офис на /адрес обезличен/ опровергаются представленными суду письменными доказательствами, а именно договором аренды нежилого помещения от /дата обезличена/, согласно п.2.1 которого помещение по адресу: /адрес обезличен/ подлежит передаче арендодателем арендатору по акту сдачи-приемки в /номер обезличен/ срок после подписания настоящего договора.
Таким образом, передача нежилого помещения до заключения договора аренды противоречит п.2.1 указанного договора и не подтверждена какими-либо доказательствами. Доказательств передачи указанного помещения в день его подписания /дата обезличена/, а не в течение последующих /номер обезличен/ дней, ответчиком также не представлено.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Принимая во внимание, что ответчиком не представлено каких-либо доказательств оплаты аренды помещения, а истец признала факт исполнения Жандаровой А.Б. своих обязательств по внесению арендной платы до /дата обезличена/, суд находит требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период /дата обезличена/ обоснованными.
Учитывая положения п. 4.3 договора аренды о том, что арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения арендатора в арендуемом помещении, задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составляет /суммы обезличены/.
При этом ссылка представителя ответчика на то, что Жандаровой А.Б. частично внесена арендная плата за /дата обезличена/ в размере /сумма обезличена/ не может быть признана состоятельной, так как из представленной представителем ответчика распечатки записи разговора, прослушанной в судебном заседании и проверенной на соответствие распечатке, следует, что денежная сумма в размере /сумма обезличена/ передавалась в счет возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг за /дата обезличена/, а не в счет оплаты аренды помещения, что истица также признала в судебном заседании.
В соответствии с п. 4.6, 4.7 договора аренды в состав арендной платы по настоящему договору не включаются расходы по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, в том числе оплате услуг по предоставлению: водоснабжения, канализации, вывоза бытовых отходов, электроэнергии и телефонной связи. В случае, если соответствующие договоры заключены на арендодателя, то возмещение затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов производится арендатором дополнительно в течение /номер обезличен/ рабочих дней с момента представления арендодателем соответствующих расчетов и счетов.
Как следует из договора купли-продажи тепловой энергии /номер обезличен/ от /дата обезличена/, заключенного между Воробьевой Л.А. и Г., истица обязалась производить оплату выставляемых ей платежных документов за пользование тепловой энергией и горячей водой по адресу: /адрес обезличен/.
Согласно акту сверки взаиморасчетов за тепловую энергию за период /дата обезличена/ в период фактического пользования ответчицей арендованным помещением /дата обезличена/ за поставку тепловой энергии и сетевой воды начислено /сумма обезличена/. Согласно счету-квитанции от /дата обезличена/ истицей начисленные суммы оплачены в полном объеме.
Принимая во внимание признание истцом в судебном заседании факта оплаты ответчиком коммунальных услуг за /дата обезличена/ в размере /сумма обезличена/, отраженного в представленной ответчиком аудиозаписи, и учитывая отсутствие каких-либо доказательств несения истицей других расходов по оплате коммунальных услуг, как и их возмещения ответчиком в иной сумме, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате тепловой энергии в размере /сумма обезличена/.
В соответствии с п.5.1 договора аренды в случае невнесения арендной платы и(или) иных платежей по настоящему договору в сроки, установленные разделом 4 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере /номер обезличен/ от просроченной суммы за каждый день просрочки платежа.
Приведенный истцом в исковом заявлении расчет пени за просрочку внесения арендной платы проверен судом и признан неверным, так как он произведен исходя из наличия у ответчика задолженности по арендной плате за /номер обезличен/ месяца, что не нашло подтверждения в ходе рассмотрения дела.
Учитывая ставку пени в размере /номер обезличен/ за каждый день просрочки, заявленный истцом к взысканию период (/дата обезличена/), размер задолженности по арендной плате (/сумма обезличена/), в результате допущенной ответчиком просрочки на сумму задолженности по аренде подлежит начислению пеня в размере /сумма обезличена/.
Вместе с тем, оценивая сумму подлежащей взысканию с ответчика пени, суд приходит к выводу о том, что она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем считает необходимым ее уменьшить на основании ст. 333 ГК РФ.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 42 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
При определении размера подлежащей взысканию пени суд принимает во внимание цену договора, период просрочки, характер наступивших для истца негативных последствий в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей, и приходит к выводу об уменьшении пени до /сумма обезличена/.
Согласно п.1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как разъяснил Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ в п.6 постановления № 13/14 от 08.10.1998 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку (пени) при просрочке исполнения денежного обязательства. В подобных случаях суду следует исходить из того, что кредитор вправе предъявить требование о применении одной из этих мер, не доказывая факта и размера убытков, понесенных им при неисполнении денежного обязательства, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.
Поскольку заключенным сторонами договором на случай просрочки исполнения обязательства по уплате арендных платежей предусмотрено начисление пени, обязанность по уплате которой возложена судом на ответчика, исковые требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами подлежат оставлению без удовлетворения.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. Поскольку исковые требования удовлетворены частично, суд присуждает возместить истцу за счет ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере /сумма обезличена/.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск Воробьевой Л.А. к Жандаровой А.Б. о взыскании задолженности по арендной плате, расходов за пользование тепловой энергией и горячей водой и пени удовлетворить частично.
Взыскать с Жандаровой А.Б. в пользу Воробьевой Л.А. сумму задолженности по арендной плате в размере /сумма обезличена/, в счет возмещения расходов по оплате тепловой энергии и горячей воды /сумма обезличена/, пеню за период /дата обезличена/ в сумме /сумма обезличена/, в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины /сумма обезличена/, а всего /сумма обезличена/.
В удовлетворении остальной части иска Воробьевой Л.А. к Жандаровой А.Б. о взыскании задолженности по арендной плате, расходов за пользование тепловой энергией и горячей водой, процентов за пользование чужими денежными средствами и пени отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме.
Председательствующий: (подпись) Мурованная М.В.
Копия верна. Судья: Мурованная М.В.