№ 2-1193/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ20 августа 2010 года Ленинский районный суд г.Томска в составе:
Председательствующего: Ананичевой Н.Б.
При секретаре: Щеголевой Н.М.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Греховой Любовь Андреевны к Пупышеву Евгению Викторовичу о признании договора купли-продажи заключенным, признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом, обязании зарегистрировать переход права собственности,
Установил:
Грехова Л.А. с учетом всех изменений и дополнений обратилась в суд с исковыми требованиями к Пупышеву Е.В. о признании договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на жилой дом по адресу: ( . . . ) заключенным, признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом по ( . . . ) и обязании регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом по ( . . . )
В обоснование своих исковых требований указала следующее:
В ( . . . ) году между ней и ответчиком была достигнута договоренность о продаже, принадлежащей ему 1/2 доли жилого дома по ( . . . ). (__.__.__) года она передала ответчику деньги в сумме ( . . . ) рублей за дом, о чем ответчик написал расписку и выдал доверенность на оформление документов для регистрации сделки.
Однако, ответчик сразу же начал уклоняться от заключения договора купли-продажи, и только (__.__.__) года с ним смогли заключить предварительный договор купли-продажи дома, и (__.__.__) года после передачи дополнительных денежных средств её сыну Г. была выдана доверенность на оформление дома.
Однако, в данное время Пупышев от регистрации договора купли-продажи уклоняется, о чем был составлен акт, продавать земельный участок отказывается, в связи с чем она (Грехова) обращается с указанными исковыми требованиями.
В судебном заседании Грехова Л.А. свои исковые требования полностью поддержала по изложенным в них обстоятельствам, дополнительно пояснила, что вселилась в дом, практически сразу после передачи денег Пупышеву, проживала в нем совместно с сыном Г. и Г., после рождения В. переехала в квартиру по ( . . . ). За дом был уплачена сумма в четыре раза больше его рыночной цены на момент ( . . . ) года, поскольку Пупышев попросил именно такую цену. За время проживания в доме были узаконены гараж во дворе, укреплен фундамент, дом страховался, коммунальные услуги оплачивались за счет средств её и Г. В период действия доверенностей она документы в УФРС ТО для регистрации не подавала, в связи с неготовностью технической документации. С иском так поздно обратилась в связи с тем, что Пупышев никогда прямо от продажи дома не отказывался, только весной этого года потребовал освобождения дома, т.к. возвращается с семьей в г.Томск.
Представитель Греховой Л.А. - Сергеева О.В. исковые требования поддержала по изложенным в них основаниям, дополнительно пояснила, что просит признать заключенным договор купли-продажи жилого дома, материальными носителями которого являются расписка Пупышева и предварительный договор купли-продажи жилого дома, которые содержат все существенные условия договора купли-продажи жилого дома, а также фактическая передача имущества, поскольку с момента передачи денег Пупышеву Грехова с членами своей семьи проживала в спорном доме, её Г. и В. там прописаны и несут расходы по содержанию дома. Срок исковой давности пропущенным не считает, т.к. о том, что права Греховой нарушены, она (Грехова) узнала, только после того, как (__.__.__) года ответчик отказался от совершения сделки купли-продажи.
Ответчик Пупышев Е.В. исковые требования не признал, суду пояснил следующее:
В (__.__.__) года он взял в долг у Г. - ( . . . ) истицы ( . . . ) рублей под залог спорного жилого дома. Договор займа был оформлен распиской, которая имеется в материалах дела и написана им собственноручно, а также была выдана доверенность Греховой Л.А. на оформление дома. Однако, никаких намерений продать дом он не имел и не имеет по настоящее время. В долг он брал у Г., однако, все было оформлено на Грехову Л.А., т.к. Г. опасался неприятностей на работе.
Долг он вернуть Г. не смог, и, поскольку в то время он работал и проживал в служебной квартире в ( . . . ) вместе с семьей, между ними возникла договоренность: Г. проживает в его доме, арендную плату не платит - все идет в погашение долга Пупышева. Он прописал Г., а потом его Ж. в спорном доме, кто прописал их Р. - не знает. Регистрация Г. была произведена, чтобы они получили жилье по программе М.
Затем, в (__.__.__) году Г.. нужно было узаконить гараж во дворе спорного дома, для чего Пупышев ему вновь выдал доверенность. Никаких предварительных договоров купли-продажи спорного дома он с истцом не заключал, в предварительном договоре купли-продажи, который имеется в материалах дела, подпись не его, паспортные данные не его. Никто никогда ни на какую регистрацию договора купли-продажи его не приглашал, никаких дополнительных денег в сумме ( . . . ) рублей за дом не давал, о том, что якобы была договоренность о продаже дома он узнал только из иска.
Представитель Пупышева Е.В. - Дементьева С.В. исковые требования не признала, пояснила следующее:
В исковых требованиях о признании договора купли-продажи заключенным следует отказать ввиду отсутствия самого договора: в представленной расписке Пупышева Е.В. не согласован предмет договора: расположение дома, этажность, метраж, документ не подписан другой стороной, из представленных самим истцом документов (расписка Г. о том, что в (__.__.__) году Пупышеву были ещё переданы деньги за спорный дом) следует, что также не согласовано условие о цене.
Кроме того, просит признать недействительным предварительный договор купли-продажи от (__.__.__) года, поскольку её представляемый никогда его не подписывал и в нем указанны не его паспортные данные, акт от (__.__.__) года о том, что Пупышев не явился на регистрацию договора купли-продажи, поскольку никто его никуда не приглашал и расписку Г. о том, что (__.__.__) года он передавал Пупышеву денежные средства за спорный дом, т.к. данное обстоятельство не соответствует действительности.
Кроме того, просит суд применить срок исковой давности, поскольку, как следует из самого искового заявления Пупышев стал уклоняться от сделки ещё в (__.__.__) году после передачи ему денег, если брать во внимание предварительный договор, на который ссылается истец, то стороны были вправе обратиться в суд в течение года с требованием о заключении основного договора, если другая сторона уклоняется от его заключения, однако, до (__.__.__) года этого сделано не было, соответственно срок исковой давности с (__.__.__) года также пропущен.
Также, у стороны истца дважды на руках была доверенность на оформление договора купли-продажи дома, однако, истец в течение срока действия доверенностей данным правом не воспользовался, что подтверждает отсутствие каких-то реальных договоренностей о продаже дома.
Кроме того, истцом не представлено никаких доказательств, что Пупышев уклонялся от государственной регистрации сделки, более того, Грехова Л.А. пояснила, что с таким заявлением они в УФРС не обращались.
Представитель УФРС ТО Ч. против удовлетворения исковых требований возражал, пояснил, что представленные расписка и предварительный договор купли-продажи по форме и содержанию не соответствуют требованиям, предъявляемым к договору купли-продажи недвижимости, требования к УФРС ТО об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности заявлено некорректно, поскольку, в случае признания права собственности за Греховой Л.А. УФРС ТО производит его регистрацию. В данном случае следует ставить вопрос о понуждении Пупышева к государственной регистрации сделки, однако, данное требование не заявлено.
Представитель органов опеки, привлеченный в связи с тем, что затронуты жилищные права несовершеннолетних, зарегистрированных в спорном доме, надлежащим образом извещенный, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Свидетель Н. пояснила, что проживает в спорном доме вместе с Г. и Р., в (__.__.__) году, когда она познакомилась с Г. он уже проживал в спорном доме. Её в спорном доме прописывал Пупышев Е.В., в (__.__.__) году они хотели участвовать в программе «М.», но не прошли по возрасту. (__.__.__) года Пупышев Е.В. стал требовать от них освободить жилое помещение.
Свидетель Б. суду пояснила, что с (__.__.__) года находится с ответчиком в фактических брачных отношениях, ни о каких договоренностях о продаже дома ей ничего известно, в (__.__.__) году Пупышев не смог вернуть Г. долг, в связи с чем, Г. было разрешено проживать в спорном доме бесплатно, а оплата за жилье шла в погашение долга. В (__.__.__) году Г. приезжал к ним с ответчиком в Г., где они проживали в служебном жилом помещении, просил выдать доверенность для оформления гаража. Между ними были хорошие отношения и доверенность была выдана. (__.__.__) года контракт у Пупышева закончился, и они попросили Греховых освободить дом, в связи с чем и возник этот иск. Ни на какую государственную регистрацию, никто никогда Пупышева не приглашал.
Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:
Согласно ст.432 ГК РФ1. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
2. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно ч.3 ст.433 ГК РФ Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.434 ГК РФ Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Согласно ст.554 ГК РФ В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст.555 ГК РФ Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно ст.558 ГК РФ 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно ч.3 ст.551 ГК РФ В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ч.6 ст.429 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ст.431 ГК РФ При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Согласно п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №22 от 29.04.2010 года В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Согласно п.61 указанного постановления Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Согласно п.п.63-64 данного Постановления Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, например со дня отказа контрагента по сделке передать документы, необходимые для регистрации, или создания иных препятствий для такой регистрации.
Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:
На данный момент, согласно представленному свидетельству о собственности, право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано за ответчиком: данное обстоятельство не оспаривается сторонами и подтверждается представленным свидетельством о собственности.
Истец просит признать заключенным договор купли-продажи жилого дома, материальными носителями которого по его мнению являются:
- расписка Пупышева Е.В. от (__.__.__) года, согласно которой Пупышев Е.В. получил ( . . . ) рублей за продаваемую им 1/2 долю спорного жилого дома;
- предварительный договор купли-продажи от (__.__.__) года, о том, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи спорного дома.
Истец исходит из того, что в данных документах определены все существенные условия договора и имущество фактически передано.
Однако, в расписке от (__.__.__) года отсутствуют данные о предмете договора, предусмотренные ст.434 ГК РФ - расписка подписана только Пупышевым, тогда как, в данном случае договор должен быть подписан двумя сторонами.
Что касается предварительного договора купли-продажи, то суд исходит из положений ст.429 ГК РФ все обязательства по данному договору прекращаются.
Кроме того, Пупышев Е.В. свою подпись в данном предварительном договоре оспаривает, как следует из представленного Пупышевым паспорта, на момент подписания данного договора у него был совершенно новый паспорт с иными данными, нежели указанные в договоре.
Также, из расписки Г., представленной истцом, следует, что в (__.__.__) году Г. передавал ещё (__.__.__) за спорный дом, что опровергает позицию истца о согласовании всех существенных условий договора - не согласована цена.
Кроме того, ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности, как следует из искового заявления, подписанного самим истцом, ответчик стал уклоняться от заключения договора уже в (__.__.__) года после получения денег за дом, срок заключения основного договора, согласно представленного предварительного истекал (__.__.__) года и до (__.__.__) года истец с иском о понуждении к заключению основного договора не обращался.
Таким образом, в первом требовании истца о признании договора купли-продажи спорного дома заключенным следует отказать, т.к. суду не представлен, как таковой договор купли-продажи жилого помещения, содержащий все существенные условия о предмете договора, подписанный двумя сторонами, а также, в связи с пропуском срока исковой давности, установленного для требований данного характера (к данному требованию положение ч.1 ст.200 ГК РФ не применимы: речь идет ни о регистрации перехода права собственности, а о признании договора заключенным)..
Что касается второго искового требования (признания права собственности на спорный дом), то в данном требовании также должно быть отказано, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ст.556 ГК РФ не произошла, пояснения сторон о проживании в спорном доме, прописке, оплате услуг по содержанию жилья не опровергают пояснения ответчика, о том, что проживание и прописка были вызваны необходимостью возврата долга. Сторона истца добросовестно пользовалась имуществом, однако, основанием для приобретения права собственности, данное обстоятельство не является.
Что касается требования о обязании УФРС ТО зарегистрировать момент перехода права собственности на спорное жилое помещение, то, как следует из ст.551 ГК РФ данное требование должно быть адресовано непосредственно ответчику Пупышеву Е.В., а никак не третьему лицу УФРС ТО.
Кроме того, никаких данных о том, что Пупышев Е.В. не являлся на назначенную процедуру государственной регистрации договора купли-продажи суду не представлено, более того, как следует из материалов дела ответчик дважды выдавал истцу и её сыну доверенность на оформление продажу жилого помещение и оформление документов по купле-продаже, однако, купля-продажа не была совершена, по каким причинам истец пояснить затруднился, каких-либо доказательств о невозможности оформить дом в собственность не представил.
Данное обстоятельство (Грехова не воспользовалась правами, указанными в доверенностях), а также, то, что цена, указанная в расписке и предварительном договоре спорного дома в 4 раза выше рыночной цены данного жилья на момент (__.__.__) года (заключение о рыночной стоимости спорного жилья на момент (__.__.__) года представлено самой истицей, стоимость дома составляла ( . . . ) рублей, истец утверждает, что заплатила ( . . . ) рублей) косвенно свидетельствуют о том, что волеизъявления сторон, как истца и ответчика на совершение купли-продажи жилого дома не было.
Кроме этого, сама истец в судебном заседании пояснила, что с заявлениями о регистрации сделки в УФРС ТО она не обращалась, по причине неготовности документов.
Суду представлен акт, что (__.__.__) года Пупышев Е.В. не явился на регистрацию договора купли-продажи, сторона ответчика заявила о подложности данного документа, поскольку никто никуда Пупышева не приглашал. Стороной истца не заявлялось ходатайство о допросе свидетелей, указанных в акте по обстоятельствам его составления, не представлены документы, для регистрации которых Пупышев должен был явиться.
Таким образом, в удовлетворении требования об обязании УФРС ТО зарегистрировать переход права собственности от ответчика истцу, также должно быть отказано, по следующим причинам:
- требование заявлено не к ответчику Пупышеву, а третьему лицу;
- у истца отсутствуют основания для возникновения права собственности, и, соответственно, для его перехода;
- истцом не представлено никаких доказательств, что ответчик приглашался на государственную регистрацию договора купли-продажи (как и самого договора купли-продажи) и уклонялся от неё.
Таким образом, в исковых требованиях истцу следует отказать в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Греховой Любовь Андреевны к Пупышеву Евгению Викторовичу о признании договора купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом по адресу: ( . . . ) заключенным, признании права собственности на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом по ( . . . ) и обязании регистрации перехода права собственности на 1/2 долю в праве собственности на жилой дом по ( . . . ) - отказать.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления полного текста решения.
Полный текст решения изготовлен (__.__.__) года.
Председательствующий: