Дело № 2-49/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ01 июля 2010 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего Исуповой Т.А.,
при секретаре Шлотгауэр С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Мамаева СН, Мамаевой ЛН к Крутиковой ГА о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации договора и перехода права собственности, применении последствий недействительности сделки и по иску Крутиковой ГА к Мамаевой ЛН о прекращении права пользования жилым помещением,
УСТАНОВИЛ:
Мамаев С.Н., Мамаева Л.Н. обратились в суд с иском к Крутиковой Г.А. о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации договора и перехода права собственности, применении последствий недействительности сделки, указывая в обосновании своих требований, что Мамаеву С.Н. на основании договора купли-продажи от дата обезличена г. принадлежит квартира по адресу: адрес обезличен. Мамаева Л.Н. зарегистрирована и постоянно проживает в данной квартире. Придя домой дата обезличена г., они обнаружили, что ответчик сменила входную дверь, делает в квартире ремонт. При выяснении обстоятельств ответчик предъявила документы, из которых следовало, что Мамаев С.Н. продал дата обезличена г. квартиру, получив за неё **** рублей.
В действительности никакой сделки не было. В дата обезличена. истцы рассорились из-за того, что Мамаев С.Н., страдающий наркоманией, постоянно устраивал скандалы, требуя деньги на наркотики. Мамаева Л.Н. вынуждена была уйти временно к родственникам, надеясь, что сын без материальной поддержки отрезвеет. Однако, им заинтересовалась риэлтор Крутикова Г.А., к которой его привел неизвестный мужчина по имени Ренат. На уговоры продать квартиру Мамаев С.Н. не соглашался. Тогда они довели его до наркотического опьянения, оформили договор и акт приема-передачи, расписку о получении денег, постоянно поддерживая его наркотиками. Мамаев С.Н. не понимал значение своих действий, не мог руководить ими, так как постоянно находился в наркотическом опьянении, не понимал, какие бумаги подписывает и то, что останутся на улице. Просят признать недействительной сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес обезличен совершенную дата обезличена г. между Мамаевым С.Н. и Крутиковой Г.А. и государственную регистрацию договора и перехода права собственности; применить последствия в виде передачи квартиры в собственность Мамаеву С.Н..
Крутикова Г.А. обратилась к Мамаевой Л.Н. с иском с учетом уточнения требований о прекращении права пользования жилым помещением по адресу: адрес обезличен, указывая, что на основании договора купли-продажи, заключенного с Мамевым С.Н. дата обезличена г., зарегистрированного в УФРС по ТО в ЕГРПНИ дата обезличена г., она является собственником квартиры адрес обезличен. В указанной квартире на регистрационном учете по месту жительства состоит Мамаева Л.Н. Согласно п. 12 Договора она сохраняет право проживания в квартире до момента снятия с регистрационного учета. После государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру продавец Мамаев С.Н. снялся с регистрационного учета по месту жительства и освободил квартиру. Мамаева Л.Н. в квартире также не проживает, однако, до настоящего времени сохраняет регистрацию в принадлежащем истцу жилом помещении. Поскольку место нахождения Мамаевой Л.Н. неизвестно, решить с ней вопрос о снятии с регистрационного учета по месту жительства в добровольном порядке невозможно. Ссылаясь на ст. 30 ЖК РФ, п. 2 ст. 288, п.2 ст. 292 ГК РФ просит прекратить право пользования Мамаевой Л.Н. жилым помещением – квартирой адрес обезличен.
Определением суда от дата обезличена данные дела объединены в одно производство, гражданскому делу присвоен общий номер 2-49/10.
Истец по иску о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, одновременно являющийся третьим лицом по иску о признании прекратившей право пользования жилым помещением Мамаев С.Н. поддержал исковые требования о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки. Суду пояснил, что на основании договора купли-продажи от дата обезличена ему принадлежала на праве собственности квартира по адресу: адрес обезличен В данной квартире проживал полгода. Первое время в квартире проживала его мать Мамаева Л.Н., а он жил у супруги. После ссоры с женой в 2007 г. он переехал к матери. С дата обезличена он начал принимать наркотические средства (героин внутривенно), мать его образ жизни не одобряла, в связи с чем, переехала жить к брату Г.
Перед заключением договора с Крутиковой Г.А. он в квартире не проживал, с 2008 г. сдавал её квартирантам, получая за это деньги, сам жил на работе в подвальном помещении с ведома руководства. Денежные средства, получаемые от сдачи квартиры, он тратил на приобретение наркотических средств. С дата обезличена он работал слесарем-сантехником в подрядной организации ООО **** расположенной на адрес обезличен, в январе оттуда уволился, фактически работал там до дата обезличена г., обслуживал заказы граждан в частном порядке, имел доход до **** рублей в день.
В 2008 г. он познакомился с мужчиной по имени Ренат. В дата обезличена будучи в нетрезвом состоянии, он (истец) оскорбил Рената по телефону, на что тот потребовал заплатить **** рублей. Такой суммы у него не было, тогда Ренат сказал ему либо взять сумму в долг, либо отдать деньги, вырученные за сдачу квартиры, затем начал приезжать к нему, запугивать, предложил продать квартиру и с полученных денег рассчитаться с ним (без инициативы со стороны Рената он бы спорную квартиру не продал). О том, что ему на праве собственности принадлежит квартира, Ренат знал, т.к. ездил с ним забирать деньги у квартирантов. Ренат сказал, что у него есть знакомый человек, который поможет с оформлением документов. Он согласился продать квартиру, намереваясь после этого купить квартиру на адрес обезличен, поближе к его работе.
Утром дата обезличена г. в 08.00 часов он употребил наркотическое средство внутривенно, также выпил 100 грамм водки, а в 10-11 часов за ним заехал Ренат и они поехали в риэлторскую контору, находящуюся между адрес обезличен.
Перед заключением сделки ни покупатель квартиры Крутикова Г.А., ни Ренат наркотические средства ему не предлагали (более того, Ренат приехал за ним уже после того, как он употребил наркотики). До этого он квартиру Крутиковой Г.А. не показывал, по телефону с ней не общался. При подписании договора он находился в заторможенном состоянии (на тот момент он употреблял наркотики ежедневно, по 2-3 раза в день), текст договора не читал, квартиру продал не осознанно, намеревался приобрести другую квартиру, поближе к месту работы.
Он сказал Ренату о том, что в квартире также зарегистрирована и его мать Мамаева Л.Н. В офисе ему сказали, что после оформления документов, мать снимут с регистрационного учета через суд, затем ему отдадут деньги за квартиру в размере **** рублей. Хотя, по его мнению, предложенная покупная цена занижена, он согласился с ней, чтобы быстрее отдать долг Ренату (Рената он боялся, т.к. последний его ранее избивал). Договор купли-продажи был подписан в риэлторской конторе, затем зарегистрирован в УФРС по ТО (в районе Центрального рынка). Он написал расписку в получении денег, хотя фактически их не получил (Ренат сказал, что деньги он получит после снятия матери с регистрационного учета – Т.1л.д. 106). После заключения сделки он с Ренатом поехал на спорную квартире, где он передал Ренату ключи от квартиры. В тот же день, в обед он вновь употребил наркотическое средство.
После дата обезличена он неоднократно звонил Ренату (от Крутиковой передачи денег не требовал, с ней больше не встречался), тот обещал отдать деньги после снятия матери с регистрационного учета. Матери о продаже квартиры он не говорил, хотел сказать об этом после покупки новой квартиры. В марте, узнав о продаже квартиры, к нему приехала мать. На тот момент он думал, что квартира еще не продана, т.к. он был в ней зарегистрирован. Позднее к нему приехал Ренат, сказал, что необходимо сняться с регистрационного учета, что он и сделал. После этого он обнаружил пропажу своего паспорта.
Лечение от наркомании он проходил в дата обезличена. в наркологическом диспансере на ул. Лебедева, 4 в г. Томске, затем в Городской больнице номер обезличен. На данный момент наркотические средства он не употребляет, считает, что вылечился от наркотической зависимости. Если бы покупатель отдала ему деньги по договору купли-продажи, он не стал бы оспаривать эту сделку, а приобрел бы другую квартиру л.д. 106)
Истец по иску о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, ответчик по иску о прекращении права пользования жилым помещением Мамаева Л.Н поддержала исковые требования о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, исковые требования о прекращении права пользования жилым помещением не признала. Суду пояснила, что до заключения оспариваемой сделки собственником спорной квартиры являлся её сын Мамаев С.Н., она с 2004 г. состоит на регистрационном учете в указанной квартире. В дата обезличена она выехала из квартиры к старшему сыну, в связи с тем, что Мамаев С.Н. злоупотреблял спиртными напитками, употреблял наркотические средства, требовал от неё деньги. При этом с регистрационного учета она не снималась, периодически приходила в квартиру, брала квитанции об оплате, оплачивала коммунальные платежи. В тот период Мамаев С.Н. сам в квартире не проживал, пустил в квартиру квартирантов.
Последний раз перед заключением сделки она видела сына в конце дата обезличена на улице, он был грязный, небритый, сказал, что устроился на работу, предложил вернуться в квартиру. Она ответила, что вернётся после того, как он перестанет употреблять наркотики и спиртные напитки.
О продаже спорной квартиры ей стало известно в дата обезличена от бывшей снохи. Она поехала в квартиру, входная дверь была сменена, вставлены новые окна.
Она вызвала милицию, взломала замок на входной двери. Квартира оказалась разделенной на два самостоятельных помещения, одно из которых уже было перепродано, её вещи отсутствовали, в квартире были только строительные инструменты. Когда она выезжала из квартиры, там оставались два холодильника, бойлер, ванна, стенка, ковры, посуда, личные вещи; она забрала тогда только носильные вещи, поскольку выезжала временно. Со слов соседей узнала, что сын квартиру продал. Она разыскала Мамаева С.Н. в подвальном помещении на работе, он находился в состоянии наркотического опьянения, был избит, и на её вопросы пояснил, что вообще ничего не помнит, в т.ч. что продал квартиру, денег у него не было.
Считает, что Мамаев С.Н. в момент продажи квартиры не мог понимать значения своих действий, т.к. он употреблял наркотические средства, спиртные напитки. В период совместного проживания с Мамаевым С.Н. сын в её присутствии наркотики не употреблял, наркотическое опьянение сына она понимала по его внешнему виду. Когда он находился в состоянии алкогольного опьянения, то сразу ложился спать. В связи с употреблением наркотиков и алкоголя сына уволили с работы. Из-за невозможности совместного проживания с Мамаевым С.Н. она переехала жить к старшему сыну.
После совершения сделки в 2009 г. по её настоянию сын лечился от наркотической зависимости (денежные средства дал старший сын), до этого Мамаев С.Н. лечиться отказывался, т.к. не считал себя наркоманом или алкоголиком.
Кроме того, сын никогда не высказывал намерения продать спорную квартиру (еще до покупки этой квартиры они разговаривали о покупке дома).
Заключенной сделкой нарушено её право на проживание в спорной квартире, в настоящее время она с Мамаевым С.Н. проживают в съемной квартире на адрес обезличен (договор найма не заключала). Мамаев С.Н. в настоящее время не работает, поскольку не имеет регистрации по месту жительства. Просит признать сделку недействительной.
Представитель истца о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки Мамаевой Л.Н. - КТВ, действующая на основании доверенности от дата обезличена г., поддержала исковые требования о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, исковые требования о прекращении права пользования жилым помещением не признала. Суду пояснила, что договором купли-продажи предусмотрено право проживания Мамаевой Л.Н. в спорой квартире до снятия её с регистрационного учёта. Однако, она лишена возможности проживать в спорной квартире в связи с совершенной сделкой. В момент её совершения Мамаев С.Н. находился в состоянии наркотической зависимости, что не позволило ему адекватно оценивать ситуацию, в полной мере понимать значение своих действий.
Ответчик по иску о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, истец по иску о прекращении права пользования жилым помещением Крутикова Г.А. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства была извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, с участием представителя.
Ранее в судебном заседании Крутикова исковые требования Мамаевых не признала, поддержала заявленный иск.
Суду поясняла, что, намереваясь приобрести квартиру, она в дата обезличена развесила объявления на домах. В начале дата обезличена. ей на сотовый телефон позвонил мужчина (впоследствии оказавшийся Мамаевым С.Н.), предложил посмотреть квартиру. На следующий день Мамаев С.Н. показал квартиру. Со слов Мамаева С.Н. ей известно, что в квартире на тот момент жили квартиранты, но он обещал освободить квартиру после заключения сделки. На следующий день Мамаев С.Н. со своим знакомым по имени Ренат приехал к ней на работу, привез правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о собственности, договор купли-продажи), показал паспорт. Они договорились о цене сделки равной **** рублей. О том, что в квартире зарегистрирована мать Мамаева С.Н., ей известно не было, поэтому при составлении текста договора купли-продажи она не указала на данное обстоятельство. В УФРС по ТО Мамаев С.Н. предъявил справку с места жительства, из которой следовало, что помимо него на регистрационном учете в квартире состоит его мать Мамаева Л.Н. Она вернулась на работу, переделала текст договора купли-продажи. Мамаев С.Н. пояснил, что матери в городе нет, обещал сняться с учета в течение месяца, и что мать по приезду также снимется. После совершения сделки они поехали в спорную квартиру, где она передала Мамаеву С.Н. всю сумму по договору, он пересчитал деньги, написал расписку и ушел с Ренатом. Состояние Мамаева С.Н. ни на момент осмотра квартиры, ни на момент заключения договора дата обезличена г. сомнений не вызывало, он был трезв, разумно, четко отвечал на вопросы регистратора, запаха алкоголя от него не чувствовалось. При совершении сделки и передаче денег присутствовал также её коллега М1
У Мамаева С.Н. после продажи квартиры оставался комплект ключей от входной двери, он имел возможность забрать нужные вещи. Находившийся в квартире старый шкаф она выбросила, остальную мебель забрали соседи.
Третий раз она видела Мамаева С.Н., когда тот приходил к ней на работу, показывал паспорт с отметкой о снятии с регистрационного учета.
В дата обезличена ей позвонил мужчина, сказал, чтобы она приготовила доплату за квартиру в размере **** рублей. Через 2 дня к ней на работу пришел мужчина, представившийся Евгением – братом Мамаева С.Н., в присутствии водителя Б. потребовал **** рублей в качестве доплаты за квартиру. На следующий день вновь позвонил тот же мужчина, озвучил сумму в размере **** рублей. Она ответила, что обратилась в милицию и платить никому не собирается. В милицию она обращалась по поводу взлома замков бывшими сожительницами Мамаева С.Н., там она предъявила свидетельство о праве на квартиру. Там же она встретилась с Мамаевым С.Н., он находился в состоянии опьянения, претензий к ней не высказывал. По поводу вымогательства денег братом Мамаева в правоохранительные органы она не обращалась, после дата обезличена. угрозы прекратились.
Представитель ответчика по иску о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки Крутиковой Г.А. – Юдникова И.А., действующая на основании доверенности от дата обезличена., исковые требования о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки не признала, поддержала требования о прекращении права пользования жилым помещением. Суду дополнительно пояснила, что после заключения договора, Мамаев С.Н. написал расписку о получении денежных средств, затем добровольно снялся с регистрационного учета, освободил квартиру от вещей, передал ключи. На момент заключения договора Мамаев С.Н. являлся трудоспособным, работал сантехником. Хотя он и употреблял спиртные напитки, однако, осознавал характер своих действий – принял решение о продаже квартиры.
По истечении пяти месяцев с момента заключения сделки в дата обезличена Мамаев С.Н. по инициативе матери Мамаевой Л.Н. встал на учет в наркологическом диспансере (т.е. после того, как исковое заявление о признании утратившей право пользования жилым помещением было подано в суд).
Мамаева Л.Н. в квартире не проживала на момент заключения сделки, не проживает и в настоящее время, она выехала из квартиры добровольно, проживает в другом месте, однако, с регистрационного учета не снимается. Кроме того, она не имела самостоятельных прав на спорное жилое помещение, в связи со сменой собственника помещения прекратилось и её право пользования.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных оснований на предмет иска, УФРС России по ТО в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявлял.
Согласно письменному отзыву (Т.1л.д. 128-129) дата обезличена в УФРС по ТО обратились Мамаев С.Н. и Крутикова Г.А. с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи и права собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес обезличен. В качестве правоустанавливающего документа ими был представлен договор купли-продажи квартиры от дата обезличена г., справка от дата обезличена., акт приема-передачи от дата обезличена. Представленные документы соответствовали требованиям, предъявляемым п.1 ст. 18 ФЗ от 21.07.2007 г. №122-ФЗ: договор подписан надлежащими лицами, из его содержания следовало, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимости. Оснований для отказа в государственной регистрации не имелось, в связи с чем, дата обезличена УФРС по ТО была произведена государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности Крутиковой Г.А. на спорную квартиру. На стадии правовой экспертизы документов государственный регистратор не устанавливает личность заявителей, данную функцию выполняет сотрудник УФРС по ТО при приеме документов.
Управление в силу закона будет обязано произвести государственную регистрацию права собственности правообладателя на объект недвижимости при предоставлении правообладателем судебного акта.
Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика Крутиковой Г.А., представителя третьего лица – УФРС по ТО.
Выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей Ф., М., Б., М1 О., Г., исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Конституция РФ (ст. ст. 35, 55) закрепила право владеть, пользоваться и распоряжаться находящимся в его собственности имуществом, предусмотрев возможность ограничения прав человека и гражданина только федеральным законом и лишь в определенных целях. Данное правило нашло свое развитие и в ГК РФ (ст. 18, 209,1118, 1119), в соответствии с которым граждане вправе совершать в отношении своего имущества любые, не противоречащие закону сделки, в том числе и распоряжаться имуществом путем заключения договора купли-продажи.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как установлено в судебном заседании, квартира по адресу: адрес обезличен принадлежала на праве собственности Мамаеву С.Н. на основании договора купли-продажи от дата обезличена.
Между собственником жилого помещения Мамаевым С.Н. (продавец) и Крутиковой Г.А. (покупатель) дата обезличена заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес обезличен Сделка купли-продажи и переход права собственности зарегистрированы УФРС по ТО в ЕГРПНИ дата обезличена., Крутиковой Г.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1), при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).
Материалами дела подтверждено, что при заключении оспариваемой сделки ее участники совершили необходимые правовые действия, направленные на достижение типового юридического результата, присущего договору купли-продажи, предусматривающего переход права собственности на конкретную вещь от продавца к покупателю.
В процессе судебного разбирательства установлено, что продавец передал покупателю в собственность квартиру по адресу: адрес обезличен, о чем свидетельствует передаточный акт от дата обезличена подписанный сторонами договора; произведена регистрации сделки купли-продажи и перехода права собственности; покупатель же уплатил за приобретаемую квартиру **** рублей, расчет между сторонами произведен в день подписания договора (п.5 договора). Согласно передаточному акту каждая сторона подтверждает, что обязательства сторон выполнены, у сторон нет друг к другу претензий по существу договора.
Постановлением УУМ Ленинского РОВД от дата обезличена отказано в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления в отношении Крутиковой Г.А., предусмотренного ч.1 ст. 159 УК РФ в связи с отсутствием состава преступления.
В соответствии с п.1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.
В данном случае речь идет о таких состояниях вполне дееспособного лица, которые временно лишают его возможности осознанно выражать свою волю. Воля при совершении сделки в таких случаях либо вовсе отсутствует, либо совершенно не соответствует той воле, которая была бы у данного лица, если оно находилось в здравом уме и твердой памяти.
Таким образом, основанием для признания сделки недействительной является фактическая недееспособность лица, совершающего сделку. В отличие от юридической недееспособности, которая имеет постоянный характер и связывается законом либо с недостижением определенного возраста, либо с признанием недееспособности или её ограничением в судебном порядке, в данном случае недееспособность носит временный одномоментный характер.
Таким образом, существенной для рассмотрения данного дела является оценка психического состояния Мамаева С.Н. в момент совершения сделки.
Из анализа положений ч.1 ст. 177 ГК РФ следует, что причины, вызвавшие неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими, правового значения не имеют. Они могут быть вызваны как посторонними для сделки обстоятельствами (физическая травма, стихийное бедствие и т.д.), так и могут зависеть от поведения самого гражданина (алкогольное опьянение).
Оспаривая действительность заключенной сделки, Мамаевы представили показания свидетелей Ф., М., Г.
Так, свидетель Ф. показала, что она находилась с Мамаевым С.Н. в фактических брачных отношениях, расстались 3, 5 года назад. В период с конца дата обезличена. они иногда (раза 2 в неделю) встречались на улице, иногда он звонил, приходил, чтобы занять деньги. В указанный период времени Мамаев С.Н. работал в ООО **** сантехником, имел неплохой заработок, но употреблял спиртные напитки, жил в подвальном помещении на работе. Он имел на праве собственности квартиру по адресу: адрес обезличен, в момент её последнего посещения квартиры в ней проживала мать Мамаева С.Н. – Мамаева Л.Н. (в период их совместной жизни они жили в принадлежащей ей квартире), после их расставания Мамаев С.Н. жил то у матери, то на работе. В конце дата обезличена он сдал квартиру квартирантам.
В тот же период Мамаев С.Н. высказывал намерение поменять указанную квартиру, чтобы жить поближе к работе, на Иркутском тракте, однако, о конкретных предпринимаемых им для этого действиях он не говорил. Более того, особенностью его характера является то, что он не способен самостоятельно принимать решения.
Известно, что он кодировался от алкогольной зависимости, спиртные напитки не употреблял с дата обезличена она неоднократно его видела в неадекватном состоянии (при разговоре закатывал глаза, мог уснуть, а через короткий промежуток времени становился бодрым, терял мысль), на все вопросы он отвечал, что болеет. В частности, дата обезличена. (день её рождения) с 08 до 22 часов Мамаев С.Н. находился в подъезде её дома в состоянии сильного опьянения.
На болезненное состояние это не походило, кроме того, она видела Мамаева С.Н. покупающим шприцы. В её присутствии Мамаев С.Н. наркотически средства не употреблял. В конце дата обезличена. от Мамаева С.Н. она узнала, что тот с помощью знакомого по имени Ренат продал квартиру за **** рублей, снялся с регистрационного учета, деньги за квартиру получит после снятия матери с регистрационного учета. Ей известно о том, что Ренат снабжал Мамаева С.Н. наркотиками. Также Мамаев С.Н. сказал, что никаких документов, подтверждающих продажу квартиры, он не имеет, паспорт у него забрали. Она позвонила брату и матери Мамаева С.Н., рассказала о ситуации.
Свидетель М. показала, что она с дата обезличена работала с Мамаевой Л.Н., после этого периода они продолжали общаться (созванивались, встречались 1-2 раза в месяц). В дата обезличена Мамаева Л.Н. проживала по адресу: адрес обезличен. В дата обезличена. в её присутствии Мамаева Л.Н. разговаривала с сыном Мамаевым С.Н. по телефону, он требовал у неё деньги. Со слов Мамаевой Л.Н. ей известно, что сын нигде не работает, требует у неё деньги, угрожает в противном случае выгнать из квартиры. Однажды она была у Мамаевой Л.Н. в квартире, тогда она впервые увидела Мамаева С.Н. Он был в возбужденном эмоциональном состоянии, неадекватно высказывался в адрес матери. На состояние алкогольного опьянения это не было похоже. Мамаева Л.Н. ей говорила, что ей страшно жить с сыном в одной квартире, т.к. он систематически употребляет наркотики, в связи с чем, в дата обезличена она выехала из спорной квартиры, вселилась в квартиру по адрес обезличен. Она (М.) помогала Мамаевой с переездом, при переезде они забрали из квартиры вещи, часть посуды, позднее Мамаева Л.Н. купила плиту. Второго сына Мамаевой Л.Н. она никогда не видела. Кроме того, когда Мамаев С.Н. звонил матери, она по громкой связи слышала его неестественный голос, угрозы. В дата обезличена Мамаева Л.Н. сменила сим-карту, в связи с чем, сын не мог ей дозвониться, какое-то время они не общались. В квартире по адрес обезличен Мамаева проживала до дата обезличена., а после того, как квартиру выставили на продажу, она переехала в съемную комнату на адрес обезличен, где проживала до осени дата обезличена
Свидетель Г. (брат Мамаева С.Н.) показал, что в период с дата обезличена они встречались с братом 1-2 раза в месяц. Брат работал сантехником, проживал в принадлежащей ему квартире по адрес обезличен. Перед Новым 2008 годом мать переехала жить к нему, поскольку брат злоупотреблял спиртными напитками. Поскольку его квартира небольшая по площади и проживание его семьи с матерью затруднительно, он попросил Мамаева С.Н. забрать мать. В конце дата обезличена брат забрал мать к себе и у них вновь начались конфликты, т.к. Мамаев С.Н. начал принимать наркотики и требовать от матери платы за квартиру. Мать снова переехала к нему, в период с дата обезличена. Мамаев С.Н. сдавал квартиру, сам жил в подвальном помещении на работе.
В дата обезличена брат закодировался от алкогольной зависимости, периодически занимал у него деньги в сумме **** рублей, отдавал не позднее следующего дня; однажды дал сам деньги ему в долг.
В конце дата обезличена Мамаев С.Н. начал принимать наркотические средства (это было заметно по внешнему виду брата, когда тот приходил к нему на работу занимал деньги, также об этом сообщила мать; в его присутствии брат наркотические средства не употреблял). О намерении Мамаева С.Н. продать квартиру ему известно не было, никаких объявлений о продаже тот не давал. В дата обезличена он встречался с братом, однако о продаже квартиры тот не сообщил.
В дата обезличена. брат в телефонном разговоре ему сообщил, что продал квартиру за **** рублей Крутиковой Г.А. и после того, как мать снимут с регистрационного учета с ним рассчитаются. Также он пояснил, что по телефону оскорбил своего знакомого по имени Ренат, за что тот потребовал заплатить **** рублей, иначе сумма увеличится. Ренат привез его к нотариусу в офис в районе адрес обезличен для оформления сделки; происходящее помнит смутно, т.к. находился в тот момент под воздействием наркотических средств. К нему с просьбой одолжить данную сумму брат не обращался. С Крутиковой он никогда не встречался, заявление в милицию не писал.
Когда брат рассказывал о продаже квартиры, то смотрел в одну точку, однако, его состояние не было похоже на алкогольное опьянение, запаха алкоголя не чувствовалось. В дата обезличена по его (Г.) инициативе Мамаев С.Н. прошел лечение от наркотической зависимости.
В настоящее время мать с братом проживают в квартире у бывшей жены Мамаева С.Н. на адрес обезличен, на каких условиях, пояснить не может.
Согласно показаниям свидетеля О., она работает специалистом - экспертом УФРС по ТО. В расписке в получении документов на государственную регистрацию от дата обезличена г. стоит её подпись, следовательно, она принимала документы на государственную регистрацию оспариваемой сделки купли-продажи. Сторонами было представлено заявление, содержащее фамилии, имена, отчества, место постоянного жительства или регистрации обеих сторон сделки; три экземпляра договора купли-продажи от дата обезличена г.; подлинник свидетельства о государственной регистрации права продавца и справка ООО «УК «Жилсервис» о зарегистрированных лицах.
Обратившиеся для регистрации сделки граждане предоставляют паспорта, специалистом устанавливаются их личность, сличает подпись гражданина в паспорте и расписке, проверяются представленные документы, их перечень вносится в электронную базу, о чем составляется расписка; также специалист может задать гражданину уточняющие вопросы (общение с обеими сторонами происходит в любом случае). В том случае, если явно усматривается, что гражданин, сдающий документы для регистрации сделки находится в состоянии опьянения (несвязная речь, запах алкоголя, нетвердо стоит на ногах, поведенческие негативные реакции, неадекватные для ситуации реакции человека), документы от него не принимаются, вызывается представитель охранной фирмы. Такие случаи в её практике встречались очень редко (2-3 раза за 3 года работы), в связи с чем, неадекватные граждане запоминаются. Мамаева С.Н. она не запомнила, ничего подозрительного в его поведении не было, иначе бы она обратила на него внимание. Граждане, подавшие документы на регистрацию, в течение одного месяца имеют возможность прекратить регистрационные действия (по заявлению обеих сторон), либо приостановить её (по заявлению одного).
Свидетель М1 показал, что он работает риэлтором в ****. Крутикова Г.А. давно искала вариант покупки квартиры. Спорная квартира ей понравилась, она решила её приобрести. Он сопровождал сделку. На заключение сделки Мамаев С.Н. приехал с незнакомым парнем, его состояние не вызывало каких-либо подозрений, перед подписанием он прочитал договор, добровольно подписал акт приема-передачи, написал заявление на регистрацию. При себе у Мамаева С.Н. был паспорт.
После подписания договора он, Крутикова Г.А., Мамаев С.Н. и его знакомый поехали на спорную квартиру, где Крутикова Г.А. передала Мамаеву С.Н. деньги, он их пересчитал, написал расписку, передал Крутиковой Г.А. ключи, после чего со своим знакомым ушел из квартиры.
Квартира требовала косметического ремонта, вещей в ней не было, кроме нескольких старых шкафов. Ему известно, что к Крутиковой Г.А. в агентство приходил незнакомый мужчина, требовал деньги в качестве доплаты за квартиру.
Таким образом, из показаний данных свидетелей следует, что Мамаев С.Н. в момент совершения сделки мог оценивать свои действия, дееспособно выражал свою волю, прогнозировал события. Данные свидетели непосредственно присутствовали при заключении оспариваемой сделки, их показания последовательны, не противоречат пояснениям Крутиковой, данным в предыдущих судебных заседаниях.
Свидетель Б. показал, что он работает водителем в ООО ****, там же работала Крутикова Г.А. риэлтором.
В дата обезличена., в его присутствии, в офис Агентства недвижимости (г. Томск, адрес обезличен) к Крутиковой Г.А. приходил мужчина, представился Евгением - братом продавца квартиры. Он сказал Крутиковой Г.А., что та должна ему **** рублей, иначе будут проблемы. Несколько раз и до, и после прихода этого мужчины Крутиковой звонили по телефону, она отвечала, что ничего не должна. О том, что звонки связаны со спорной квартирой, ему известно со слов Крутиковой. О том, обращалась ли Крутикова Г.А. в РОВД по факту угроз, он пояснить не может, однажды он довозил Крутикову до РОВД.
Анализируя представленные доказательства в совокупности, суд критически оценивает пояснения Мамаева С.Н. как неправдивые. Так, Мамаев С.Н. пояснял, что утром дата обезличена г. в 08 часов он употребил наркотическое средство, выпил 100 грамм водки, в 10-11 часов уже был в УФРС ТО, подписывал договор купли-продажи, а в обед того же дня вновь употребил наркотическое средство. В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Как следует из документов, запрошенных в УФРС по ТО в отношении данной сделки (заявления Мамаева С.Н. и Крутиковой Г.А. в УФРС о регистрации сделки, заявления Мамаева С.Н. о регистрации перехода права собственности заявления Крутиковой Г.А. о регистрации права собственности от дата обезличена.), стороны договора сдали указанные документы в УФРС в 16.55-16.59 часов.
Кроме того, имеются противоречия в пояснениях Мамаева С.Н., Мамаевой Л.Н., показаниях свидетелей Г. и М. относительно причины, момента и адреса выезда Мамаевой Л.Н. из спорной квартиры. Так, Мамаева Л.Н. пояснила, что выехала из квартиры дата обезличена. к старшему сыну, т.к. Мамаев С.Н. употреблял наркотически средства, из-за чего был уволен с работы, постоянно требовал у неё деньги. Мамаев С.Н. же пояснял, что он работал с дата обезличена. в ООО «**** имел неплохой доход (до **** рублей в день), доход позволял давать в долг деньги брату и отдавать долги не позднее следующего дня. Мать выехала из квартиры в дата обезличена. В материале об отказе в возбуждении уголовного дела имеются объяснения Мамаевой Л.Н. от дата обезличена г., согласно которым она «полгода назад ушла жить к бывшей снохе К.», а согласно показаниям свидетеля М. дата обезличена она помогала Мамаевой Л.Н. перевозить вещи из спорной квартиры в комнату, расположенную на адрес обезличен.
Утверждение Мамаева С.Н. о том, что Крутикову Г.А. он впервые увидел дата обезличена г., до этого с ней не общался, противоречат представленной в УФРС по ТО справке ООО «Жилсервис» от дата обезличена г. (справка с места жительства может быть выдана только зарегистрированным лицам и дата выдачи справки свидетельствует о том, что Мамаев С.Н. уже тогда знал о продаже своей квартиры).
Факт прохождения Мамаевым С.Н. курса лечения от наркомании в ОГУЗ «ТОНД» с дата обезличена г. по дата обезличена г. л.д. 30), состояние его на учете в ОГУЗ ТОНД с дата обезличена (Т.1,л.д. 39 -41) не имеют значения для данного дела, не могут являться доказательством того, что в момент совершения сделки Мамаев С.Н. не мог осознавать характер своих действий и руководить ими, поскольку на лечении Мамаев С.Н. находился значительно позднее заключения сделки. Об утрате паспорта Мамаев С.Н. заявил дата обезличена г. (Т.1л.д. 65), тогда как сделка была совершена дата обезличена г. и тогда паспорт им предъявлялся специалисту УФРС по ТО. Данное обстоятельство также не является доказательством недействительности сделки по заявленным основаниям.
Верховный Суд РФ в своем Постановлении от 24.06.2008 г. № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» разъяснил, что «во всех случаях, когда по обстоятельствам дела необходимо выяснить психическое состояние лица в момент совершения им определенного действия, должна быть назначена судебно-психиатрическая экспертиза, например, при рассмотрении дел о признании недействительными сделок по мотиву совершения их гражданином, не способным понимать значение своих действии или руководить ими (ст. 177 ГК РФ)».
В соответствии с заключением амбулаторной судебной комплексной психолого-психиатрической экспертной комиссии от дата обезличена года номер обезличен Мамаев С.Н. обнаруживал признаки синдрома алкогольной зависимости в сочетании с синдромом зависимости от опиатов. Заключение подтверждается анамнестическими сведениями, указывающими на проявившееся с подросткового возраста стремление к праздности, одурманиванию, ранее начало употребления спиртных напитков. Систематическое употребление алкоголя, а затем и наркотиков опийного ряда привело к формированию признаков психической и физической зависимости от указанных веществ с поглощенностью употреблением алкоголя и героина, постоянной тягой к их приему, длительной систематической наркотизацией и алкоголизацией, невозможностью контролировать прием указанных веществ, наличием абстинентного синдрома с характерным комплексом нарушений, отказом от других альтернативных форм наслаждения и интересов. Из представленных материалов следует, что у Мамаева С.Н. существенно деформировался круг контактов, испытуемый игнорировал существующие социальные проблемы, проявлял озлобленность, конфликтность по отношению к матери, был эгоцентричен, настойчив и требователен в реализации своих устремлений.
По поводу «синдрома алкогольной зависимости» испытуемый прошел курс лечения у наркологов, в дата обезличена. он вновь находился на обследовании и лечении у наркологов, состоит на учете в наркологическом диспансере с диагнозом «опийная наркомания». Настоящее психиатрическое обследование выявило у испытуемого поверхность, эгоцентричность и декларативность в суждениях, манипулятивность в поведении, сформированные признаки физической и психической зависимости от алкоголя и опиатов. Результаты обследования свидетельствуют о том, что к дата обезличена г.г., несмотря на злоупотребление алкоголем и употребление опиатов, сформированные признаки зависимости от указанных веществ, испытуемый на сниженном уровне сохранял способность к самостоятельному социальному функционированию, он продолжал осуществлять трудовую деятельность, обеспечивал уровень своих потребностей, при контактах с близкими добивался реализации своих требований. Наличие признаков выраженного опьянения у Мамаева С.Н., способного привести к выраженным нарушениям критических и прогностических возможностей, мотивационной сферы, повлиять на возможность воспринимать и оценивать окружающую обстановку, на момент заключения дата обезличена г. оспариваемой сделки не подтверждается свидетельскими показаниями. Как следует из материалов дела, сведений от самого испытуемого, к моменту оформления договора купли-продажи своей квартиры дата обезличена г. Мамаев С.Н. не утратил способность к выбору способов решения возникающих ситуаций, регуляции своего поведения, действовал последовательно, целенаправленно, с учетом окружающей ситуации и способных представлений о реализации своих интересов, сохранял способность понимать последствия совершаемой им сделки. Следовательно, Мамаев С.Н. на момент оформления договора купли-продажи квартиры дата обезличена г. мог понимать значение своих действий и руководить ими.
При экспериментально – психологическом исследовании психолога выявлено, что в юридически значимый период времени Мамаев С.Н. не был социально дезадаптирован, он ориентировался в вопросах практической жизни, сохранял способность к установлению и поддержанию контактов, работал сантехником, строил планы, сдавал квартиру. Индивидуально-психологические особенности Мамаева С.Н. нашли отражение в поведении в юридически значимых обстоятельствах, однако, существенного влияния на сознание и деятельность, на его волеизъявление при заключении договора от дата обезличена купли-продажи квартиры по адресу: адрес обезличен с Крутиковой Г.А. не оказали. В силу своего психологического состояния Мамаев С.Н. мог в полной мере осознавать последствия совершаемой сделки договора от дата обезличена. купли-продажи квартиры по адресу: адрес обезличен с Крутиковой ГА.
На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о том, что на момент подписания договора купли-продажи Мамаев С.Н. отдавал отчет своим действиям и мог ими руководить, т.е. являлся дееспособным в полном объеме гражданином и мог, как и любой гражданин, воспользоваться своим правом и распорядиться своим имуществом путем заключения договора купли-продажи. То обстоятельство, что в период заключения сделки истец мог употреблять наркотические средства, не является достаточным правовым основанием для признания заключенной между ним и Крутиковой сделки недействительной, т.к. не свидетельствует о том, что в момент её совершения он не мог понимать характер своих действий и руководить ими. Доказательств обратному не представлено, тогда как согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Данные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о законности и действительности совершенной сделки. В связи с чем, исковые требования истцов Мамаева С.Н. и Мамаевой Л.Н. не подлежат удовлетворению.
Согласно ч. 2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Право частной собственности охраняется законом (ч. 1 ст. 35 Конституции РФ).
Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).
В соответствии со ст.ст. 209, 288 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи (ч.2 ст. 288 ГК РФ).
На основании договора купли-продажи от дата обезличена г. Крутикова Г.А. является собственником жилого помещения – квартиры адрес обезличен, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата обезличена г.
Согласно справки ООО «Жилсервис» от дата обезличена г., в квартире адрес обезличен, зарегистрирована Мамаева Л.Н.
Пункт 12 договора купли-продажи от дата обезличена г. предусматривает, что в квартире на регистрационном учёте состоят Мамаев С.Н., Мамаева Л.Н., которые сохраняют право проживания до момента снятия с регистрационного учета.
Регистрация ответчика в квартире, принадлежащей истцу, безусловно, нарушает права последней как собственника.
Согласно ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Указанные договоры между сторонами не заключались, сохранение права проживания на неопределенный срок ответчика, безусловно, нарушает права собственника жилого помещения, который вынуждены нести бремя дополнительных расходов неопределенный срок.
Из анализа гражданского законодательства следует, что с прекращением права собственности прекращаются все правомочия собственника – право владения, пользования и распоряжением квартирой. Указание в договоре конкретного срока исполнения обязательств является существенным условием договора. Условие о сохранении права проживания ответчика на неопределенный срок является заведомым обременением права собственности, что противоречит сущности договора купли-продажи.
Исковые требования заявлены на основании ч.2 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Кроме того, права собственника защищает ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно ч. 1 ст. 20 ГК РФ местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Из пояснений сторон, в т.ч. Мамаевой Л.Н. следует, что она добровольно выехала из указанной квартиры задолго до заключения оспариваемой сделки, вселиться обратно не пыталась, препятствий в этом никто не чинил. То, что выезд являлся вынужденным, в судебном заседании также не подтвержден, поскольку установлено, что Мамаев С.Н. проживал в подвальном помещении на работе, а в квартире длительное время жили квартиранты.
Из п. 4 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713, следует, что граждане обязаны регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в органах регистрационного учета.
Постановлением Конституционного суда РФ от 02 февраля 1998 № 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года № 713» установлено, что регистрация является лишь предусмотренным федеральным законом способом учета граждан в пределах Российской Федерации, носящим уведомительный характер и отражающим факт нахождения гражданина по месту пребывания или жительства.
Оценивая исследованные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что исковые требования о прекращении права пользования жилым помещением подлежат удовлетворению, так как регистрация и не проживание ответчика в спорной квартире нарушает права истца как собственника указанной квартиры, который не имеет возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему квартирой. В силу положений ст. 16 вышеуказанных Правил, гражданин обязан зарегистрироваться именно по месту своего жительства или пребывания.
В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ с Мамаевой ЛН подлежит взысканию в пользу Крутиковой Г.А. понесенные ею расходы по оплате государственной пошлины в размере ****.
В соответствии с п. 3 ст. 144 ГПК РФ после вступления решения в законную силу суд считает необходимым отменить обеспечение иска, наложенное определением Ленинского районного суда г. Томска от дата обезличена г.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194, 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Мамаева СН, Мамаевой ЛН к Крутиковой ГА о признании недействительной сделки купли-продажи квартиры и государственной регистрации договора и перехода права собственности, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.
Исковые требования Крутиковой ГА к Мамаевой ЛН о прекращении права пользования жилым помещением удовлетворить.
Прекратить право пользования Мамаевой ЛН жилым помещением – квартирой адрес обезличен
Настоящее решение является основанием для снятия Мамаевой ЛН с регистрационного учета по адресу: адрес обезличен
Взыскать с Мамаевой ЛН в пользу Крутиковой ГА расходы по уплате государственной пошлины в размере **** рублей.
После вступления настоящего решения в законную силу отменить меру обеспечения иска в виде ареста на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: адрес обезличен принадлежавшую на праве собственности Крутиковой ГА, наложенное определением Ленинского районного суда г. Томска дата обезличенаг.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного текста решения.
Председательствующий: Т.А. Исупова