№ 2-362/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ29 апреля 2010 года Ленинский районный суд г.Томска в составе:
Председательствующего: Ананичевой Н.Б.
При секретаре: Щеголевой Н.М..
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Аванесовой Екатерины Владимировны к Кабакову Борису Леонидовичу о прекращении предварительного договора, взыскании оплаты по предварительному договору, потребительской неустойки, убытков, компенсации морального вреда и встречному иску Кабакова Бориса Леонидовича к Аванесовой Екатерине Владимировне о заключении основного договора купли-продажи квартиры,
Установил:
Аванесова Е.В. обратилась в суд с исковыми требованиями к Кабакову Б.Л. с учетом всех изменений и дополнений о прекращении предварительного договора купли-продажи, взыскании оплаты по предварительному договору, потребительской неустойки, убытков, компенсации морального вреда.
В обоснование своих требования указала следующие обстоятельства:
/дата обезличена/ между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения по адресу: /адрес обезличен/. Ответчик занимался предпринимательской деятельностью по продаже квартир, а истец приобретал квартиру для личных нужд - проживания, потому данные отношения регулируются ФЗ РФ «О защите прав потребителей».
В установленный договором срок продавец не исполнил свои обязанности по передаче жилого помещения, в связи с чем потребитель имеет право требовать возврата суммы предварительной оплаты товара (была 100% предоплата), возмещения убытков и взыскания потребительской неустойки.
Предложения от продавца в установленный срок заключить основной договор купли-продажи не поступало, в связи с чем просит признать предварительный договор купли-продажи прекратившим действие.
Кабаков Б.Л. с исковыми требованиями не согласился, обратился со встречными исковыми требованиями об обязании истца заключить основной договор купли-продажи квартиры по адресу: /адрес обезличен/ и явиться для его регистрации в УФРС ТО.
В обоснование своих требования указал следующее:
В установленный в предварительном договоре купли-продажи от /дата обезличена/ срок, Аванесовой Е.В. было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи квартиры по адресу: /адрес обезличен/ с приложением проекта договора. Однако, до сих пор истица от предложения заключить основной договор уклоняется, в связи с чем, возникли основания для предъявления встречных исковых требований.
В судебное заседание Аванесова Е.В., надлежащим образом уведомленная не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя Вяловой Т.А.
Представитель Аванесовой Е.В. - Вялова Т.А. исковые требования поддержала, встречный иск не признала, дополнительно пояснила следующее:
/дата обезличена/ между сторонами был заключен договор купли-продажи жилого помещения - комнаты по адресу: /адрес обезличен/, согласно которому в срок не позднее /дата обезличена/ стороны должны были заключить основной договор купли-продажи жилья, который не был заключен по вине ответчика, в то время как истец полностью внес 100% предоплату частями: /дата обезличена/ - <данные изъяты> рублей и /дата обезличена/ - <данные изъяты> рублей. Кабаковым Б.Л. был представлен кассовый чек о том, что указанные суммы внесены истцом.
По настоянию ответчика /дата обезличена/ был заключен повторный предварительный договор купли-продажи жилого помещения со сроком до /дата обезличена/. Однако, в указанные сроки основной договор опять не был заключен по вине ответчика, которым было направлено уведомление, что документы о собственности на квартиру ещё не готовы, по их готовности после /дата обезличена/ возможно оформление основного договора купли-продажи в регистрирующих органах. К данному уведомлению был приложен неподписанный договор купли-продажи. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации, такая регистрация не была произведена ввиду отсутствия правоустанавливающих документов у ответчика.
Аванесова Е.В. вселилась в квартиру по /адрес обезличен/ - до заключения основного договора и за счет собственных сил и средств произвела там необходимый ремонт, потому что иначе в квартире было невозможно проживать. Расходы на ремонт относит к убыткам ввиду того, что квартира не была передана в срок по вине ответчика, произведенные улучшения неотделимы и произведены вынужденно, в связи с невозможностью нахождения в данной квартире.
В связи с длительностью неисполнения ответчиком своих обязательств истец очень переживала, испытывала нравственные страдания, ввиду чего в её пользу должна быть взыскана компенсация морального вреда.
Ответчик Кабаков Б.Л. в судебное заседание, надлежащим образом уведомленный не явился (имеется расписка).
Представитель ответчика Карташова Л.М. первоначальные исковые требования не признала, встречные исковые требования поддержала, дополнительно пояснила следующее:
Между сторонами, действительно, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения - <данные изъяты> по адресу: /адрес обезличен/, по данному договору в /дата обезличена/ ответчиком получена 100% предоплата, Кабаковым Б.Л. по настоянию истца пробит кассовый чек. 26.05.2009 года до окончания действия предварительного договора истцу было направлено предложение о заключении основного договора купли-продажи на квартиру по адресу: /адрес обезличен/ в срок после /дата обезличена/ с приложением проекта договора купли-продажи. Ранее между сторонами было устное соглашение об изменении предмета договора с комнаты на квартиру. Однако, истец от заключения основного договора купли-продажи квартиры уклоняется по настоящее время, при этом фактически, квартира Аванесовй передана и она в ней проживает.
Представитель УФРС Томской области А.против удовлетворения первоначальных исковых требований не возражала, против удовлетворения встречного иска возражала, пояснила, что она целиком согласна с позицией Е. На основании представленного предварительного договора от /дата обезличена/ невозможно заключить основной договор купли-продажи жилого помещения, поскольку в договоре в качестве предмета указана комната, без определения доли в праве собственности. Заключить основной договор купли-продажи квартиры на /дата обезличена/, также невозможно, поскольку на момент, когда он должен был быть заключен у Кабакова Б.Л. отсутствовало свидетельство о праве собственности на квартиру.
Свидетели Ч. и Т. пояснила, что в спорную квартиру истец Аванесова Е.В. вселилась перед /дата обезличена/, квартира была в очень плохом состоянии, истица была вынуждена сделать там ремонт, поскольку проживать ей было негде, а за эту квартиру она (Аванесова) рассчиталась полностью, при этом Кабаков отдал ей кассовый чек. В течение очень долгого времени ответчик не мог оформить документы о собственности на квартиру, Аванесова переживала по этому поводу: плакала, пила валерьянку. Об этих обстоятельствах им известно, т.к. они являются подругами истца.
Свидетель Б. пояснила, что работает заместителем директора агентства недвижимости. На основании представленного предварительного договора купли-продажи между сторонами при заключении основного договора, могла быть зарегистрирована доля в праве собственности, если бы была указана в предмете договора, право собственности на отдельную однокомнатную квартиру зарегистрировано быть не могло.
Выслушав стороны, третье лицо, свидетелей, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:
Согласно ст.1 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.
При этом под «потребителем» понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
Под «продавцом» понимается организация независимо от ее организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, реализующие товары потребителям по договору купли-продажи;
Согласно ст.23.1 ФЗ РФ «О защите прав потребителя» 1. Договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара потребителю.
2. В случае, если продавец, получивший сумму предварительной оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок, потребитель по своему выбору вправе потребовать:
передачи оплаченного товара в установленный им новый срок;
возврата суммы предварительной оплаты товара, не переданного продавцом.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара.
3. В случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара.
Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать сумму предварительной оплаты товара.
4. Требования потребителя о возврате уплаченной за товар суммы и о полном возмещении убытков подлежат удовлетворению продавцом в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
5. Требования потребителя, установленные пунктом 2 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если продавец докажет, что нарушение сроков передачи потребителю предварительно оплаченного товара произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя.
Согласно ст.15 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Согласно п.6 ст.13 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Согласно ч.2 ст.68 ГПК РФ признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств. Признание заносится в протокол судебного заседания. Признание, изложенное в письменном заявлении, приобщается к материалам дела.
В судебном заседании установлены следующие юридически значимые обстоятельства:
/дата обезличена/ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения по адресу: /адрес обезличен/, на момент заключения договора Кабаков Б.Л. был зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя с указанием видов экономической деятельности: подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества, предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом. По предварительному договору Кабаковым получена 100 % предоплата, в подтверждение Аванесовой выдан кассовый чек, Аванесова Е.В. купила квартиру для проживания в ней (личных нужд)
Данные обстоятельства установлены следующими доказательствами:
- пояснениями сторон, которые их не отрицают и признают;
- представленным предварительным договором купли-продажи от /дата обезличена/, заключенным между сторонами;
- представленным свидетельством о государственной регистрации физического лица в качестве предпринимателя с /дата обезличена/ на Кабакова Б.Л.;
- представленной выпиской из реестра предпринимателей, с указанием видов экономической деятельности Кабакова Б.Л.;
Таким образом, в силу ст.1 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» Кабаков Б.Л. заключил договор в качестве предпринимателя для осуществления своей экономической деятельности, а Аванесова заключила договор для реализации личных нужд. Соответственно, стороны попадают под понятие «продавца» и «потребителя», указанные в данном законе и указанный закон подлежит применению.
- срок заключения основного договора купли-продажи жилого помещения был установлен предварительным договором /дата обезличена/, в день подписания основного договора продавец обязался передать в собственность покупателю жилое помещение (п.2.1.1. предварительного договора), в силу ч.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации.
В указанный в предварительном договоре срок переход права собственности не был зарегистрирован в государственных органах, в силу п.5 ст.23.1 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» продавец освобождается от ответственности за нарушение сроков передачи предварительно оплаченного товара, если докажет, что нарушение сроков произошло вследствие непреодолимой силы либо по вине потребителя.
Кабаков Б.Л. и его представитель ссылаются на то, что в пределах установленного предварительным договором срока Аванесовой было направлено предложение заключить основной договор и проект данного основного договора. Однако, как следует из представленного письма (л.д.78-79, Том.1), Кабаков Б.Л. уведомляет Аванесову о том, что переход права собственности на жилое помещение может быть зарегистрирован только после /дата обезличена/, в связи с задержкой в оформлении документов.
Сам Кабаков Б.Л. в судебном заседании не отрицал, что на момент /дата обезличена/ им было оформлено право собственности на жилой дом по /адрес обезличен/ в целом (имеется свидетельство о праве собственности на весь дом на Кабакова Б.Л. от /дата обезличена/), каких-либо документов, что на момент /дата обезличена/ у Кабакова имелись документы о праве собственности на квартиру по адресу: /адрес обезличен/, либо была выделена доля в имуществе, соответствующая данному жилому помещению суду не представлено.
Более того, как следует из представленного свидетельства о праве собственности на квартиру по адресу: /адрес обезличен/ оно было получено К. только /дата обезличена/ - за пределами срока заключения основного договора купли-продажи жилого помещения.
Таким образом, Кабаковым не представлено доказательств, что квартира не передана в собственность Аванесовой Е.В. в срок до /дата обезличена/ по вине Аванесовой Е.В. либо вследствие непреодолимой силы. Более того, из представленного уведомления Аванесовой и свидетельства о собственности на квартиру, следует, что передача имущества не произошла из-за отсутствия у Кабакова Б.Л. документов, подтверждающих право собственности на данное имущество.
В силу ст.23.1. ФЗ РФ « О защите прав потребителей» Аванесова Е.В. вправе требовать от Кабакова Б.Л. возврата уплаченной за товар денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей, потребительской неустойки, размер которой суд считает возможным в соответствии с правилами ст.6 ГК РФ.
Также, в силу ст.23.1 ФЗ РФ « О защите прав потребителей» потребитель вправе требовать возмещения убытков, причиненных ему вследствие нарушения срока передачи товара.
Как следует из представленного отчета о стоимости ремонта, Аванесова в целях проживания в квартире сделала в ней ремонт на общую сумму <данные изъяты> рублей, однако в связи с действиями Кабакова Б.Л., своевременно не оформившему документы о собственности на жилое помещение, в установленный срок передача жилья не состоялась, и в силу ФЗ РФ «О защите прав потребителей» Аванесова вправе требовать взыскания данной суммы, как причиненных убытков.
В силу ст.15 ФЗ РФ «О защите прав потребителей» Аванесова вправе требовать компенсации морального вреда, факт нравственных страданий и переживаний подтвержден показаниями свидетелей Р. и Т., размер компенсации суд полагает возможным определить в <данные изъяты> рублей, с учетом характера перенесенных страданий (переживания), степени вины Кабакова Б.Л..
Также, в силу ст.100 ГПК РФ по письменному ходатайству представителя Аванесовой подлежат взысканию расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> рублей (размер подтвержден представленными квитанциями)
В силу ст.98 ГПК РФ подлежит взысканию госпошлина, уплаченная Аванесовой при подаче первоначальных исковых требований, суду представлена квитанция на <данные изъяты> рублей, госпошлина в размере <данные изъяты> рубль оплачена согласно реквизитам мировому судье и взысканию по настоящему делу не подлежит.
Согласно п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Ответчиком представлено уведомление и неподписанный договор купли-продажи (л.д. 79-80), которые Кабаков Б.Л. расценивает как предложение заключить основной договор. Однако, из текста данных документов следует, что Кабаков Б.Л. уведомляет Аванесову Е.В. о том, что «оформление документов на недвижимое имущество задерживается по техническим причинам», и только после /дата обезличена/ будет можно передать жилье в УФРС ТО.
В силу ст.431 ГК РФ при толковании договора суд принимает во внимание буквальное значение, содержащихся в нем слов и выражений, в соответствии с п.1.1., 1.2, 2.1.1. предварительного договора купли-продажи имущества стороны обязуются в срок до /дата обезличена/ заключить основной договор купли-продажи, зарегистрировать его УФРС ТО, а также продавец в день подписания основного договора должен передать в собственность жилое помещение.
Из представленного уведомления (Т.1. стр.78) не следует, что в срок до /дата обезличена/ Кабаков Б.Л. предлагает Аванесовой Е.Ф. явиться в регистрирующие органы для заключения основного договора, его регистрации и передачи жилого помещения в собственность.
Данный документ самим ответчиком назван «Уведомление» и содержит только уведомление о задержке оформления технической документации, а также извинения Кабакова Б.Л. по данному поводу.
Таким образом, в срок до /дата обезличена/ договор заключен не был, предложений о его заключении не поступало, следовательно, в силу п.6 ст.429 ГК РФ подлежат удовлетворению требования истца Аванесовой Е.В. о признании договора прекратившим действия, а в удовлетворении встречных исковых требований ответчика об обязании заключить основной договор должно быть отказано.
В силу ст.13 ФЗ РФ «О защите прав потребителя» с Кабакова Б.Л. подлежит взысканию штраф за нарушение прав потребителя.
На основании изложенного, руководствуясь, ст.198 ГПК РФ;
Решил:
Исковые требования Аванесовой Екатерины Владимировны удовлетворить частично.
Взыскать с Кабакова Бориса Леонидовича в пользу Аванесовой Екатерины Владимировны:
- <данные изъяты> рублей - сумму оплаты по предварительному договору купли-продажи;
- <данные изъяты> рублей - потребительскую неустойку;
- <данные изъяты> рублей - сумму убытков;
- <данные изъяты> - компенсация морального вреда;
- <данные изъяты> рублей - расходы на оплату услуг представителя;
- <данные изъяты> рублей - сумма оплаченной госпошлины;
Признать предварительный договор купли продажи недвижимого имущества от /дата обезличена/ между Аванесовой Екатериной Владимировной и Кабаковым Борисом Леонидовичем прекратившим действие.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
В удовлетворении исковых требований Кабакова Бориса Леонидовича к Аванесовой Екатерине Владимировне об обязании заключить договор купли-продажи квартиры по адресу: /адрес обезличен/ и явиться для регистрации данного договора отказать.
Взыскать с Кабакова Бориса Леонидовича штраф в размере <данные изъяты> рублей за нарушение прав потребителя в пользу муниципального образования «город Томск»
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного текста решения.
Полный текст решения изготовлен /дата обезличена/.
Председательствующий: