№ 2-499/10
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
22 ноября 2010 г. Ленинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьиМурованной М.В.
при секретареЕгоровой К.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Музафаровой Н,В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» о признании недействительной сделки об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве и признании договора участия в долевом строительстве действующим,
установил:
Музафарова Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «Паводок» о признании недействительной сделки от /дата обезличена/ об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве /номер обезличен/ от /дата обезличена/ и признании указанного договора действующим. В обоснование исковых требований указала, что /дата обезличена/ между ней и ответчиком был заключен договор участия в долевом строительстве /номер обезличен/, зарегистрированный в УФРС России по Томской области /дата обезличена/. В соответствии с указанным договором ответчик обязался построить 6-8 этажное жилое здание со встроенным магазином и автостоянкой (Блок А) и трехэтажное здание со встроенным магазином и встроено-пристроенной автостоянкой (Блок Б) по адресу: /адрес обезличен/, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных зданий передать объект долевого участия ей как участнику долевого строительства. Объектом долевого участия являлась <данные изъяты> квартира <данные изъяты> по адресу: /адрес обезличен/. Жилой дом был построен и введен в эксплуатацию /дата обезличена/, однако ответчик свои обязательства по передаче ей обусловленной договором квартиры до настоящего момента не исполнил. Оплата стоимости объекта долевого строительства была произведена за нее третьим лицом Марковой Г.К. и принята ответчиком в соответствии с п.1 ст. 313 ГК РФ на основании соглашения о зачете взаимных требований от /дата обезличена/, заключенного между ООО «Паводок» и Марковой Г.К., и ее письма от /дата обезличена/ о приеме исполнения ее обязательства по п.4.1 договора участия в долевом строительстве /номер обезличен/, от третьего лица Марковой Г.К. Поскольку исполнение обязательства третьим лицом является одним из способов надлежащего исполнения договорных обязательств, считает, что она выполнила свою обязанность по оплате цены договора от /дата обезличена/ должным образом. Между тем, /дата обезличена/ ею получено уведомление ответчика от /дата обезличена/, в котором последний в одностороннем порядке отказывается от исполнения заключенного с ней договора участия в долевом строительстве /номер обезличен/ от /дата обезличена/ в связи с его неоплатой. Так как обязанность по оплате объекта долевого строительства была исполнена ею надлежащим образом и в полном объеме, оснований для одностороннего отказа от исполнения заключенного с ней договора у ответчика не было, поэтому, учитывая, что односторонний отказ, по сути, представляет собой одностороннюю сделку, просит признать такой отказ недействительной (ничтожной) сделкой, как противоречащий требованиям закона. Поскольку договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, с момента совершения которой считается заключенным, следовательно, аналогичным образом должно оформляться и расторжение указанного договора. Ответчиком, выразившим намерение расторгнуть договор, такой порядок не соблюден, а поэтому просит признать договор участия в долевом строительстве /номер обезличен/ от /дата обезличена/ действующим.
В судебном заседании истица Музафарова Н.В. исковые требования поддержала, пояснив, что у нее с Марковой Г.К. была договоренность, согласно которой она согласилась передать в собственность последней дом по /адрес обезличен/, а Маркова Г.К. обязалась передать ей <данные изъяты> квартиру по /адрес обезличен/ и <данные изъяты> квартиру по /адрес обезличен/. Договоры на строительство указанных квартир Маркова Г.К. с ООО «Паводок» не заключала, однако у нее были договоры займа с ответчиком, которые она намерена была расторгнуть и за счет возвращенных ей денежных средств оплатить стоимость указанных квартир. Обязательство по передаче ей квартиры по /адрес обезличен/ Маркова Г.К. исполнила, при этом заключила с ответчиком соглашение о зачете взаимных требований, согласно которому часть подлежащих возврату в связи с расторжением договоров займа денежных средств в сумме <данные изъяты> должна быть зачтена в счет оплаты стоимости квартиры по /адрес обезличен/ по договору /номер обезличен/. Однако поскольку в соглашении о зачете она не была указана в качестве лица, за которое производится исполнение по договору, бухгалтер ООО «Паводок» не произвел зачет требований. Между тем, ответчик письмом от /дата обезличена/ был уведомлен, что оплата по договору /номер обезличен/ будет произведена третьим лицом Марковой Г.К., знал о намерении Марковой Г.К. произвести оплату спорной квартиры путем зачета встречных требований с ответчиком, однако исполнение от третьего лица не принял, о чем сообщил только спустя <данные изъяты>. При этом признала, что получала от ответчика как уведомление о необходимости погашения задолженности по данному договору, так и уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве /номер обезличен/.
Представитель истца Штейнбок О.М., действующая на основании доверенности от /дата обезличена/, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила. Суд в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика М., действующий на основании доверенности от /дата обезличена/, возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, приведенным в отзыве. Дополнительно пояснил, что при составлении и подписании соглашения о зачете взаимных требований Маркова Г.К. выражала намерение произвести оплату по договору участия в долевом строительстве /номер обезличен/ от /дата обезличена/ за Музафарову Н.В. Когда выяснилось, что в соглашении о зачете отсутствует указание об истице как о лице, за которое производится исполнение, Марковой Г.К. было предложено внести в соглашение уточнения, от чего она отказалась. Впоследствии Маркова Г.К. взыскала денежные суммы по расторгнутым с ООО «Паводок» договорам целевого займа в судебном порядке. Таким образом, поскольку Маркова Г.К. не подтвердила свое волеизъявление на исполнение обязательств по оплате договора /номер обезличен/ за Музафарову Н.В., бухгалтерия ООО «Паводок» не имела оснований для принятия оплаты спорной квартиры. Истица по требованию о погашении задолженности по договору /номер обезличен/ оплаты также не произвела, в связи с чем ответчик обоснованно в одностороннем порядке отказался от исполнения договорных обязательств.
Третье лицо Маркова Г.К., ее представитель Брылякова К.С., действующая на основании доверенности от /дата обезличена/, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, их ходатайство об отложении судебного заседания в связи с нахождением представителя в командировке оставлено без удовлетворения, поскольку данное обстоятельство не может быть признано уважительной причиной неявки в суд. При таких обстоятельствах суд в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица и ее представителя.
Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, извещенное о времени и месте рассмотрения дела судебной повесткой, просило дело рассмотреть в его отсутствие, что суд в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным.
Заслушав истца, представителя ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об оставлении искового заявления без удовлетворения по следующим основаниям.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, урегулированы Федеральным законом РФ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).
В силу п. 1 ст. 4 указанного Федерального закона под договором участия в долевом строительстве понимается договор, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с п.3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
В ходе судебного разбирательства установлено и не оспаривалось сторонами, что /дата обезличена/ истцом и ответчиком был подписан договор /номер обезличен/ участия в долевом строительстве, по условиям которого ООО «Паводок» приняло на себя обязательства построить 6-8 этажное жилое здание со встроенным магазином и автостоянкой (Блок А) и трехэтажное здание со встроенным магазином и встроено-пристроенной автостоянкой (Блок Б) по адресу: /адрес обезличен/, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объект долевого участия в виде <данные изъяты> квартиры <данные изъяты> истцу Музафаровой Н.В., а последняя обязалась уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства (квартиру).
Цена договора определена сторонами в размере <данные изъяты>, которую истец обязан был уплатить в срок до /дата обезличена/ после государственной регистрации договора (п.4.1 договора). Согласно отметке УФРС по Томской области договор участия в долевом строительстве /номер обезличен/ от /дата обезличена/ был зарегистрирован /дата обезличена/ /номер обезличен/.
Таким образом, подписанный сторонами договор /номер обезличен/ от /дата обезличена/ считается заключенным с указанной даты.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Как следует из материалов дела, /дата обезличена/ ООО «Паводок» в порядке ст.ст. 5, 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» направило истцу Музафаровой Н.В. письменное уведомление о необходимости погашения задолженности по договору /номер обезличен/ участия в долевом строительстве от /дата обезличена/ и о последствиях неисполнения такого требования. Указанное уведомление было получено истцом /дата обезличена/, что подтверждается отметкой на уведомлении о вручении. В связи с неисполнением истцом требования о погашении задолженности по договору в установленный в уведомлении срок, ООО «Паводок» воспользовалось предоставленным ему законом правом и направило истцу уведомление от /дата обезличена/ об одностороннем отказе от исполнения договора /номер обезличен/ участия в долевом строительстве.
При этом доводы истца о выполнении с ее стороны обязательств, вытекающих из договора /номер обезличен/ участия в долевом строительстве, в полном объеме, в связи с чем ответчик неправомерно заявил об одностороннем отказе от исполнения договора, не могут быть признаны состоятельными.
Из п. 4.1 договора /номер обезличен/ от /дата обезличена/ следует, что истица Музафарова Н.В. обязалась оплатить ответчику в счет исполнения договора <данные изъяты>.
Согласно п.2 ст. 12 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Аналогичное положение закреплено в п. 2.2.4 договора /номер обезличен/ участия в долевом строительстве от /дата обезличена/.
Истица Музафарова Н.В. надлежащих доказательств оплаты цены договора в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представила.
Доводы истца о том, что оплата цены договора об участии в долевом строительстве была произведена за нее третьим лицом Марковой Г.К., не могут быть признаны судом обоснованными.
Как следует из материалов дела и пояснений участников процесса, между ООО «Паводок» и Марковой Г.К. были заключены договоры целевого займа /номер обезличен/ от /дата обезличена/ и /номер обезличен/ от /дата обезличена/, по которым она внесла в ООО «Паводок» денежные средства в размере <данные изъяты> и <данные изъяты> соответственно. /дата обезличена/ между ООО «Паводок» и Марковой Г.К. были подписаны соглашения о расторжении вышеуказанных договоров займа, в соответствии с которыми ООО «Паводок» обязано вернуть Марковой Г.К. денежные средства на общую сумму <данные изъяты>.
В тот же день между ответчиком и третьим лицом Марковой Г.К. было заключено соглашение о зачете взаимных требований, в п. 2 которого указано, что погашается задолженность Марковой Г.К. перед ООО «Паводок» на общую сумму в размере <данные изъяты> по оплате строительства объекта долевого участия в соответствии с заключенным между сторонами договором /номер обезличен/ участия в долевом строительстве от /дата обезличена/.
В силу п.1 ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Согласно пояснениям представителя третьего лица Брыляковой К.С. (л.д./номер обезличен/) Маркова Г.К., заключая с ответчиком соглашение о зачете взаимных требований, не имела намерения исполнить обязательство за Музафарову Н.В., а хотела произвести зачет причитающихся ей сумм в счет оплаты цены по договору участия в долевом строительстве /номер обезличен/, который собиралась заключить сама с ответчиком ООО «Паводок». Но поскольку такой договор в последующем заключен не был, Маркова Г.К. обратилась с требованием о взыскании сумм займа с ответчика в судебном порядке.
Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Анализируя содержание соглашения о зачете взаимных требований, заключенного между ООО «Паводок» и Марковой Г.К., суд не усматривает в нем волеизъявление Марковой Г.К. на оплату цены договора /номер обезличен/ участия в долевом строительстве от /дата обезличена/, заключенного между ООО «Паводок» и Музафаровой Н.В., поскольку последняя не указана в данном соглашении ни в качестве его стороны, ни в качестве лица, задолженность которого погашается зачетом.
Данные обстоятельства также установлены в решении Ленинского районного суда г. Томска по гражданскому делу /номер обезличен/ по иску Музафаровой Н.В. к ООО «Паводок» о понуждении к исполнению обязательства по передаче квартиры по договору участия в долевом строительстве, взыскании неустойки, вступившем в законную силу /дата обезличена/, которое в силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.
Показания свидетелей Ч., Р., И. подтверждают лишь тот факт, что договор /номер обезличен/ участия в долевом строительстве заключался только с Музафаровой Н.В. Показания данных свидетелей о том, что Маркова Н.В. была намерена произвести оплату по договору участия в долевом строительстве /номер обезличен/ от /дата обезличена/ за Музафарову Н.В., суд признает несостоятельными, так как такие намерения третьего лица не усматриваются из содержания соглашения о зачете взаимных требований и противоречат фактическим действиям Марковой Г.К., отказавшейся от исполнения обязательства за Музафарову Н.В.
Кроме того, как следует из ст. 410 ГК РФ, зачетом могут быть прекращены лишь те обязательства, срок исполнения которых наступил. Обязательство Музафаровой Н.В. по оплате стоимости квартиры в момент подписания соглашения о зачете взаимных требований /дата обезличена/ не возникло, поскольку государственная регистрация договора участия в долевом строительстве от /дата обезличена/ произведена только /дата обезличена/, то есть после заключения соглашения о зачете.
Таким образом, оснований полагать, что исполнение обязательства Музафаровой Н.В. по оплате цены договора /номер обезличен/ было возложено на третье лицо Маркову Г.К., у суда не имеется.
В силу п.4 ст. 5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего федерального закона.
Согласно п. 3 ст. 9 указанного Федерального закона в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных ч. 4 и 5 ст.5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Поскольку истица Музафарова Н.В., несмотря на получение /дата обезличена/ требования о погашении задолженности по договору /номер обезличен/ участия в долевом строительстве от /дата обезличена/ (что ею в судебном заседании не оспаривалось), свою обязанность по оплате цены договора в тридцатидневный срок не выполнила, ответчик ООО «Паводок» правомерно отказался от исполнения встречных обязательств, направив в ее адрес уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от /дата обезличена/. В связи с этим указанный односторонний отказ ответчика не может быть признан недействительной сделкой.
В силу п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
При таких обстоятельствах с момента направления ответчиком уведомления об одностороннем отказе от исполнения обязательства договор /номер обезличен/ участия в долевом строительстве от /дата обезличена/ считается расторгнутым, в связи с чем требование истца о признании данного договора действующим также не подлежит удовлетворению.
Поскольку исковые требования Музафаровой Н.В. признаны судом не подлежащими удовлетворению, после вступления решения суда в законную силу подлежат отмене и меры по обеспечению иска, наложенные определением судьи Ленинского районного суда г. Томска от /дата обезличена/.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковое заявление Музафаровой Н.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» о признании недействительной сделки от /дата обезличена/ об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве /номер обезличен/ от /дата обезличена/, заключенного между Музафаровой Н.В. и Обществом с ограниченной ответственностью «Паводок», и признании договора участия в долевом строительстве /номер обезличен/ от /дата обезличена/ действующим оставить без удовлетворения.
Отменить меры по обеспечению иска, наложенные определением судьи Ленинского районного суда г. Томска от /дата обезличена/, в виде запрета Управлению Федеральной регистрационной службы по Томской области производить какие-либо регистрационные действия с договором /номер обезличен/ участия в долевом строительстве от /дата обезличена/, в том числе действия по погашению регистрационной записи /номер обезличен/.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий:(подпись)Мурованная М.В.
Копия верна. Судья:Мурованная М.В.