Дело № 2-2392/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 декабря 2010 годаЛенинский районный суд г. Томска в составе:
председательствующего судьиИсуповой Т.А.,
при секретареШлотгауэр С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Теряевой Г.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Сварог» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений,
У С Т А Н О В И Л:
Теряева Г.В. обратилась в суд с иском к ООО «Сварог» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений, указывая в обоснование своих требований, что дата обезличена между Теряевой Г.В. в лице её представителя Х.А.Г., действующего на основании доверенности номер обезличен от дата обезличена и ООО «Сварог» был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому Арендодатель предоставил Арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 597, 8 кв.м. (номера на поэтажном плане номер обезличен), расположенные на первом этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: адрес обезличен.
Право собственности на указанную недвижимость принадлежит Теряевой Г.В.
Договор аренды заключался в г. Томске в отсутствие Теряевой Г.В. в черте города на условиях и по усмотрению Х.А.Г., действующего на основании доверенности от дата обезличена, которая дата обезличена была аннулирована нотариально удостоверенным распоряжением Теряевой Г.В.
Согласно п. 2.5 Договора стороны договорились о перечислении арендных платежей Арендатором на расчетный счет ООО «ТД «/данные изъяты/» в Филиале ГПБ (АОА) в г. Томске.
В связи с тем, что стороны не согласовали с ООО «Торговый дом «/данные изъяты/» условие о перечислении арендных платежей по договору на её расчетный счет, арендные платежи, перечисленные ООО «Сварог» по Договору платежными поручениями номер обезличен от дата обезличена, номер обезличен от дата обезличена, номер обезличен от дата обезличена, номер обезличен от дата обезличена, номер обезличен от дата обезличена, номер обезличен от дата обезличена, номер обезличен от дата обезличена, номер обезличен от дата обезличена, номер обезличен от дата обезличена, номер обезличен от дата обезличена, возвращались с расчетного счета ООО «Торговый дом» «/данные изъяты/» на расчетный счет «Сварог».
Теряевой Г.В. стало известно о заключении Договора аренды нежилых помещений от дата обезличена и условиях, на которых он был заключен, в том числе,о перечислении арендных платежей Арендатором на расчетный счет ООО «ТД «/данные изъяты/» посредством письменного уведомления, поступившего в адрес Теряевой Г.В. от Х.А.Г., и датированного дата обезличена
Таким образом, ООО «Сварог» на основании договора аренды нежилых помещений с даты передачи имущества по акту приема-передачи по договору аренды от дата обезличена по настоящее время владеет и пользуется нежилыми помещениями, принадлежащими Теряевой Г.В. на праве собственности без произведения оплаты арендных платежей.
Согласно п.2.2 Договора размер арендной платы на срок его действия установлен сторонами, исходя из ставки /данные изъяты/ рублей за кв.м. арендуемых помещений и составляет /данные изъяты/ рублей в месяц.
Оплата за первые два месяца аренды производится в размере половины указанной арендной платы. Оплата за первый месяц аренды производится арендатором в течение последних 4 месяцев действия настоящего договора равными частями.
По состоянию на дата обезличена общая сумма задолженности ООО «Сварог» по арендной плате за 11 месяцев и 9 дней (с дата обезличена) составляет /данные изъяты/ рублей.
В целях урегулирования сложившейся ситуации, дата обезличена заказным письмом с уведомлением и описью – вложением в адрес ООО «Сварог» была отправлена претензия об оплате задолженности на расчетный счет арендодателя по реквизитам, указанным в претензии со сроком частичного исполнения обязательства до дата обезличена
В указанный срок ответчик свои обязательства не исполнил. В настоящее время ответчик продолжает владеть и пользоваться арендованными нежилыми помещениями и отказывается производить оплату арендных платежей.
Просит взыскать с ООО «Сварог» задолженность по арендным платежам по договору аренды от дата обезличена в размере /данные изъяты/ рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере /данные изъяты/ рублей.
В судебное заседание истец не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие с участием представителя.
Представитель истца Х., действующая на основании доверенности от дата обезличена, поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснила, что на основании соглашения от дата обезличена ООО «Сварог» передало права и обязанности по договору аренды ООО «Олсервис», т.е. произвело перенаем.
Стороны соглашения внесли изменения в договор аренды, касающиеся срока его заключения, порядка оплаты и условий его расторжения. Прежде чем производить перенаем, арендатор обязан был получать согласие арендодателя.
Передача арендатором прав и обязанностей по договору аренды влечет за собой перемену лиц в обязательстве. Переход прав кредитора к другому лицу возможен либо по сделке в виде уступки права требования (цессия), либо по сделке в виде перевода долга.
Так как прежний арендатор ООО «Сварог», уступивший свои права и обязанности по договору аренды новому арендатору ООО «Олсервис», сам являлся должником по отношению к Теряевой в лице Х.А.Г., в данном случае, при уступке права аренды должны применяться положения ст. 391 ГК РФ (при переводе прав и обязанностей необходимо получить согласие собственника помещений) Х.А.Г. являлся лишь поверенным Теряевой Г.В., его полномочия ограничены доверенностью, согласно которой у него отсутствуют полномочия на совершение сделок с нежилыми помещениями, связанных с переменой лиц в обязательстве.
Договор аренды был заключен Х.А.Г. с ООО «Сварог» дата обезличена. Соглашение к договору аренды, которым произведена перемена лиц в обязательстве, датировано дата обезличена
Утверждение представителя ответчика о том, что все действия Х.А.Г. были согласованы с Теряевой Е.В., не соответствуют действительности, опровергается письмом от дата обезличена. К письму дополнительное соглашение к договору о перемене лиц в обязательстве приложено не было, что подтверждается описью вложения, т.е. про факт заключения договора аренды Теряева Е.В. узнала дата обезличена
дата обезличена Теряева в адрес Х.А.Г. направила уведомление о необходимости освободить спорные нежилые помещения, а также распоряжение о прекращении действия доверенности. Согласно сообщению ООО «Сварог» от дата обезличена, адресованному Теряевой, никакой иной договор не заключался, арендную плату за дата обезличена ООО «Сварог» произвел.
Инициатива перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «ТД «/данные изъяты/» исходила от Х.А.Г., Теряева об этом не знала; предусмотренный порядок оплаты исключал возможность получения денежных средств собственником. Доказательств уведомления ООО ТД «/данные изъяты/» о заключении договора аренды нежилых помещении ответчик не представил.
Х.А.Г. заключал договор от имени Теряевой Г.В., которая является женой Теряева Г.В. – учредителя ООО ТД «/данные изъяты/».
Денежные средства, которые ООО «Сварог» перечислял на расчетный счет ООО ТД «/данные изъяты/» (реквизиты расчетного счета были известны Х.А.Г. в связи с тем, что ранее он являлся партнером Теряевой Г.В.) платежными поручениями возвращались обратно на расчетный счет ООО «Сварог». Иных доказательств оплаты аренды по договору аренды нежилых помещений от дата обезличена ответчиком не представлено.
дата обезличена арендатор ООО «Сварог» передало права и обязанности по договору аренды другому лицу ООО «Олсервис», т.е. произвело перенаем. В тот же день новый арендатор ООО «Олсервис» якобы заключило договор субаренды, по которому прежний арендатор ООО «Сварог» стало субарендатором.
Учредителем и директором ООО «Сварог» является Х.А.Г., он же является учредителем и директором ООО «Олсервис». После заключения Соглашения к Договору аренды ООО «Сварог» выбыло из обязательства перед арендодателем и встало на место субарендатора, а ООО «Олсервис» на место арендатора. Учитывая, что указанные юридические лица являются взаимозависимыми, имеет место совпадение должника по Соглашению к Договору аренды и кредитора в одном лице, что влечет за собой прекращение обязательства по оплате арендной платы, что противоречит существу договора аренды, обычаям делового оборота, принципам разумности и добросовестности.
Представитель ответчика Т.Е.В., действующий на основании доверенности от дата обезличена, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве. Действительно, дата обезличена ООО «Сварог» заключило с Теряевой Г.В. договор аренды, однако, дата обезличена права и обязанности по данному договору перешли ООО «Олсервис» согласно соглашению к договору аренды нежилого помещения, а ООО «Сварог» выбыло из обязательства. В связи с заключением с ООО «Олсервис» договора субаренды, ООО «Сварог» стало субарендатором нежилых помещений, находящихся в собственности Теряевой Г.В. и часть платежей, которые должен был осуществлять ООО «Олсервис», производило ООО «Сварог» по распоряжениям ООО «Олсервис» в наличной форме по расходному кассовому ордеру и безналичной форме в адрес ООО ТД «/данные изъяты/».
Приложенные к иску платежные поручения о перечислениях ООО «ТД «/данные изъяты/» в адрес ООО «Сварог» к делу не относятся, т.к. перечисления в адрес ООО «ТД «/данные изъяты/» осуществлялись ООО «Сварог» согласно указаний ООО «Олсервис» и были зачислены на счет ООО «ТД /данные изъяты/ (т.е. не были ошибочными платежами). Перечисления ООО «ТД /данные изъяты/ в адрес ООО «Сварог» не были предусмотрены никакими договорами и соглашениями. Так как истцом не оспаривается существование договора аренды, ООО «Сварог» является ненадлежащим ответчиком, т.к. Арендатором и обязанным лицом по договору является ООО «Олсервис».
Доверенность Теряевой Г.В. на имя Х.А.Г. содержит такие полномочия, как управление и распоряжение принадлежащим на праве собственности нежилым помещением по адресу: адрес обезличен с правом сдачи нежилого помещения за цену и на условиях по своему усмотрению, заключения договоры аренды, субаренды.., получения следуемых денег по договорам аренды и другим договорам, а также совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.
Данная доверенность является доверенностью, предоставляющей полномочия по ряду сделок, направленных на постоянную передачу определенного помещения в аренду неопределенным третьим лицам, на условиям и по усмотрению Х.А.Г.
Соглашение к договору аренды от дата обезличена предусматривало перемену арендатора в договоре и некоторое изменение его условий, следовательно, полномочия Х.А.Г. охватывались доверенностью.
Доводы истца о том, что соглашение от дата обезличена не было приложено к письму Х.А.Г. от дата обезличена, Теряева не знала и не могла знать о договоре субаренды, цессии, переводе долга, т.к. только в адрес обезличен г. узнала о договоре аренды; порядок оплаты в договоре предусмотрен таким образом, чтобы исключить возможность получения денежных средств собственником, несущественны и бездоказательственны.
Представитель третьего лица ООО «Олсервис» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду неизвестно.
Суд рассмотрел дело в отсутствие истца и представителя третьего лица.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. ст. 309, 310, п. 1 ст. 614 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как установлено в судебном заседании, между Теряевой Г.В. (арендодатель) в лице Х.А.Г., действующего на основании доверенности от дата обезличена, и ООО «Сварог» (арендатор) дата обезличена заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить во временное пользование, а Арендатор принять недвижимое имущество – нежилые помещения, находящиеся в 2-этажном нежилом здании, расположенным по адресу: адрес обезличен, общей площадью 597, 8 кв.м. (номера на поэтажном плане номер обезличен, расположенные на 1 этаже здания), принадлежащие на праве собственности Теряевой Г.В.
Договор содержит все существенные условия (срок договора до дата обезличена, размер арендной платы – /данные изъяты/ руб/кв.м., т.е. /данные изъяты/ рублей; порядок расчетов – оплата за первые два месяца производится в размере половины арендной платы, оплата за первый месяц – в течение последних 4 месяцев действия договора равными частями; платежи производятся до 5 числа расчетного месяца на расчетный счет ООО «ТД «/данные изъяты/ права и обязанности сторон, условия расторжения и ответственность сторон).
Факт заключения договора подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от дата обезличена, факт принадлежности Теряевой Г.В. нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды подтверждается свидетельством о регистрации права от дата обезличена
дата обезличена между Теряевой Г.В. в лице Х.А.Г., действующего на основании доверенности от дата обезличена (Арендодатель) и ООО «Сварог» (прежний Арендатор) в лице П.А.А.,, действующей на основании доверенности от дата обезличена,, ООО «/данные изъяты/» (Арендатор) в лице С., действующей на основании доверенности, заключено соглашение к договору аренды нежилого помещения номер обезличен, в соответствии с которым сторона арендатора в договоре заменена с ООО «Сварог» на ООО «/данные изъяты/» с передачей последнему всех прав и обязанностей Арендатора. Прежний арендатор имеет право на подписание с Арендатором договора субаренды арендуемых помещений без дополнительного согласования с Арендодателем, ООО «Сварог» вправе уплачивать арендную плату по договору субаренды полностью или в части непосредственно на счет, указанный Арендодателем в договоре аренды или доверенным лицам Арендодателя. Также соглашением изменены некоторые условия договора аренды.
Передача имущества, указанного в договоре аренды Арендатору ООО «Олсервис» подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от дата обезличена
дата обезличена между ООО «Олсервис» в лице С. и ООО «Сварог» в лице П.А.А. с согласия собственника имущества Теряевой Г.В. в лице Х.А.Г. заключен договор субаренды номер обезличен, факт передачи помещений субарендатору подтверждается актом приема-передачи от дата обезличена
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Будучи формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.
Из дословного толкования указанных договоров и соглашения следует, что на основании дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения номер обезличен от дата обезличена арендатором по заключенному ранее договору аренды от дата обезличена является ООО «Олсервис», а на основании договора субаренды от дата обезличена. ООО «Сварог» является субарендатором и несет обязанности по оплате арендных платежей перед ООО «Олсервис».
В отличие от перенайма при субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды. Он лишь с согласия арендодателя передает осуществление права пользования субарендатору и потому остается ответственным перед арендодателем. Пользование субарендатора является формой осуществления права аренды, принадлежащего арендатору. Поэтому арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендаторам. Он даже не может требовать от субарендаторов внесения арендных платежей при их непоступлении от арендатора по причине недобросовестности субарендаторов.
Довод истца о том, что Х.А.Г. не имел полномочий на заключение договоров, связанных с переменой лиц в обязательстве, суд находит несостоятельным.
Участвуя в заключении договора аренды от дата обезличена и соглашения к нему от дата обезличена, выражая согласие при заключении договора субаренды Х.А.Г. действовал от имени и в интересах собственника недвижимого имущества Теряевой Г.В. на основании нотариально удостоверенной доверенности от дата обезличена Доверенность была отменена Теряевой Г.В. нотариально удостоверенным распоряжением от дата обезличена, которое было направлено в адрес Х.А.Г. дата обезличена
В соответствии с п.1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. При совершении сделки в письменной форме, в том числе, при выдаче доверенности, подпись в документе подтверждает волеизъявление лица на ее заключение.
По своей сути выдача доверенности является самостоятельной сделкой, в результате которой поверенный наделяется определенными в доверенности правами представлять интересы доверителя.
Согласно п. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Доверенность, выданная Теряевой Г.В. дата обезличена на имя Х.А.Г. подтверждает его право, в том числе, на управление и распоряжение принадлежащим ей по праву собственности нежилым помещением, находящимся по адресу: адрес обезличен, для чего последний уполномочен представлять её интересы перед третьими лицами с правом сдачи вышеуказанного нежилого помещения за цену и на условиях по своему усмотрению, также определяя сроки по своему усмотрению, заключать договоры аренды, субаренды, получать следуемые деньги по договорам аренды и другим договорам, передавать и получать имущество, подписывать акты приема-передачи, следить за выполнением арендаторами и нанимателями договорных условий, расписываться за неё и совершать все действия, связанные с выполнением данного поручения.
При таких обстоятельствах договор аренды, соглашение к нему и договор субаренды являются действительными, обязательства по ним возникли у соответствующих сторон договоров.
Имея соответствующее полномочие, Х.А.Г. от имени Теряевой Г.В. выразил согласие на замену арендатора в договоре аренды, а затем и на заключение договора субаренды. Доверенность истцом не оспорена.
Учитывая, что ООО «Сварог» является субарендатором, Арендодатель (истец) не вправе предъявлять к нему требования о взыскании задолженности по арендной плате.
Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
Кроме того, Теряевой Г.В. в лице её представителя Х.А.Г. (который имел полномочие на получение денежных средств по договору) дата обезличена выданы денежные средства в размере /данные изъяты/ руб. за аренду, о чём свидетельствует расходный кассовый ордер номер обезличен от дата обезличена
При таких обстоятельствах, исковые требования к ООО "Сварог" не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Теряевой Г.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Сварог» о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через районный суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного текста решения.
Председательствующий:Т.А. Исупова