№ 2-86/10
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ21 мая 2010 года Ленинский районный суд г.Томска в составе:
Председательствующего: Ананичевой Н.Б.
При секретаре: Щеголевой Н.М.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жаржевского В.Н. к Маткину В.Е., Крикуновой Н.А., Бутаковой М.Е. о признании договора купли-продажи квартиры и регистрации права собственности на квартиру недействительными, признании права собственности на квартиру,
Установил:
Жаржевский В.И. обратился в суд с исковыми требованиями к Маткину В.Е., Крикуновой Н.А., Бутаковой М.Е. с учетом всех изменений и дополнений о признании договора купли-продажи квартиры и регистрации права собственности на квартиру недействительными, признании права собственности на квартиру.
В обоснование своих требований указал следующее:
В соответствии с договором об инвестировании жилого дома от /дата обезличена/ его дочь Вольская И.В. приобрела право на получение собственность (адрес обезличен) строящемся доме по (адрес обезличен), /дата обезличена/ данная квартира была передана ей застройщиком по акту приема-передачи, а /дата обезличена/ Вольская уступила ему (Жаржевскому) право требования данной квартиры, на замену стороны в обязательстве от застройщика Седельникова В.Н. возражений не поступило.
В последствие ему (Жаржевскому В.Н.) стало известно, что по решению суда спорная квартира была передана в совместную собственность Маткина и Крикуновой. Данное судебное решение было отменено кассационной инстанцией, однако, представив его в УФРС ТО ответчики осуществили государственную регистрацию права собственности на данную квартиру. Данное решение было единственным основанием для регистрации права собственности на спорную квартиру, прочие договорные основания для возникновения права собственности у ответчиков отсутствуют.
Таким образом, сделка - договор купли-продажи спорной квартиры между Маткиным, Крикуновой и Бутаковой М.Е. от /дата обезличена/ - ничтожна, поскольку противоречит требованиям закона, и только у Жаржевского В.Н. имеются основания для приобретения права собственности на данную квартиру.
В судебном заседании Жаржевский В.Н., исковые требования поддержал, дополнительно пояснил следующее: о принятом решении о передаче квартиры Маткину и Крикуновой ему стало известно в 2009 году, до этого он в спорной произвел ремонт, оплачивал коммунальные услуги, до марта 2009 года, когда ему позвонили соседи и сказали, что появился человек, который представляется собственником квартиры, ему (Жаржевскому) о претензиях Маткина на квартиру ничего не было известно. Узнав об этом, он (Жаржевский) сразу обратился в суд с заявлением об отмене решения, на основании которого за Маткиным было зарегистрировано право собственности. В регистрационные органы для регистрации права собственности не обращался ввиду отсутствия свободного времени, и поскольку считал себя единственным собственником квартиры, который несет все бремя содержания имущества.
Представитель истца Жаржевского В.Н. - Сухинин И.В. исковые требования поддержал, по указанным в них основаниям, дополнительно пояснил, что все документы, на которых основывал свои исковые требования Маткин В.Е. касаются (адрес обезличен), в то время, как правоустанавливающие документы Жаржевского относятся именно к спорной квартире ((адрес обезличен)). Поскольку ответчики Маткин и Крикунова не имели права распоряжаться спорной квартирой, то сделка купли-продажи, совершенная ими - недействительна. Суд вправе, признав сделку недействительной применить двухстороннюю реституцию, однако, поскольку у Маткина и Крикуновой нет никаких оснований для получения данной квартиры в собственность, то квартира подлежит передаче Жаржевскому, а деньги, вырученные за квартиру, Маткин и Крикунова должны вернуть Бутаковой.
Ответчик Крикунова Н.А., надлежащим образом уведомленная через совместно проживающего супруга Маткина В.Е. (имеется расписка), в судебное заседание не явилась.
Ответчик Маткин В.Е., надлежащим образом уведомленный, исковые требования не признал, пояснил следующее:
Квартира приобретена Маткиным и Крикуновой в собственность на основании правоустанавливающих документов: дополнительного соглашения об уступке права требования от /дата обезличена/ между ООО «Энергострой» и Маткиным В.Е. к договору об уступке права требования от /дата обезличена/ между теми же лицами и самого договора об уступке права требования. Данные документы никем не оспорены, недействительными в установленном порядке не признаны, свидетельство о государственной регистрации права собственности было выдано на основании именно этих документов, а не на основании отмененного судебного решения.
Что касается номера квартиры, то под номер обезличен квартира была в процессе строительства, после инвентаризации БТИ, квартире был присвоен номер обезличен, из представленных планов видно, что (адрес обезличен) - единственная квартира, которая отвечает параметрам, указанным в договоре об уступке права требования от /дата обезличена/ между Маткиным В.Е. и ООО «Энергострой» (этаж, метраж, количество комнат). Перенумерация квартир действительно БТИ не производилась, поскольку номера были присвоены БТИ сразу, а ранее квартира имела строительный номер обезличен.
Таким образом, они с Крикуновой, как собственники квартиры распорядились ею, продав Бутаковой и никаких оснований для признания данной сделки недействительной нет. Также, не понятны требования истца о применении двухсторонней реститутуции: Маткин и Крикунова должны вернуть Бутаковой денежные средства, полученные за квартиру, а Бутакова должна вернуть квартиру полученную от Маткину другому лицу (Жаржевскому).
Также, Маткин просит применить срок исковой давности к заявленным Жаржевским требованиям, пояснил, что договор с Маткиным и Крикуновой был заключен раньше, чем договор с Жаржевким, соответственно подлежат применению нормы п.1 ст.302 ГК РФ о принадлежности имущества добросовестному приобретателю, кроме того, договор инвестирования, заключенные Седельниковым с Вольской противоречит нормам закона «Об инвестиционной деятельности» поскольку заключен, когда дом уже построен и была проведена его первичная техническая инвентаризация, соответственно, инвестором Вольская уже быть не могла.
Коммунальные услуги за спорную квартиру он (Маткин) оплачивать в ТСЖ «Берег» не мог, т.к. председателем этого ТСЖ является Седельников, который всячески препятствовал его вступлению в ТСЖ и оплате коммунальных платежей.
От своих исковых требований об обязании Седельникова В.Н. передать ему спорную квартиру отказался, поскольку решение суда уже давно фактически исполнено, квартира ему передана и продана им Бутаковой, если он сейчас станет настаивать на своих требованиях, то надо будет решать вопрос об изъятии квартиры у Бутаковой и передаче ему, а Бутакова является добросовестным приобретателем и квартира ей передана по его (Маткина) волеизъявлению.
Ответчик Бутакова М.Е., третьи лица УФРС ТО и ООО «Энергострой», надлежащим образом уведомленные (имеются расписки) в судебное заседание не явились.
Третье лицо Седельников В.Н. суду пояснил, что был застройщиком дома, в котором находится спорная квартира. На строительство данного дома был заключен договор подряда с ООО «Энергострой», данное предприятие свои обязанности по договору подряда либо не выполняло, либо выполняло некачественно. В процессе строительства жилого дома к нему по направлению директора ООО «Энергострой» Чабулова подходил Маткин В.Е. с вопросами о приобретении квартиры в строящемся доме. Ему были даны образцы договоров, разъяснен порядок оплаты. Больше Маткина он не видел, в дальнейшем договор инвестирования на строительство данного жилого дома, конкретно на (адрес обезличен) был заключен с Вольской, которая переуступила право требования по данному договору Жаржевскому с согласия застройщика, т.е. его (Седельникова В.Н.), в приложении к договору на капитальное строительство от /дата обезличена/, согласно которому ООО «Энергострой» было передано право на кВ.21 в строящемся доме, подпись от имени Седельникова В.Н. ему не принадлежит, что было установлено в Арбитражном Суде при рассмотрении дела по иску ООО «Энергострой» о признании недействительным соглашения о расторжении договора на капитальное строительство.
Почему ранее при решении вопроса об отмене заочного решения суда от /дата обезличена/ ни в заявлении от /дата обезличена/, ни в протоколе судебного заседания от /дата обезличена/, когда решался вопрос по иску Маткина о правах на данную квартиру, он (Седельников В.Н.) не заявлял о правах и притязаниях на квартиру третьих лиц (Вольской и Жаржевского), он (Седельников) пояснить не может.
Как представитель ТСЖ «Берег» ( председатель согласно уставным документам) Седельников В.Н. пояснил, что все бремя содержания спорного имущества (расходы по оплате коммунальных услуг) всегда несли только Вольская и Жаржевский.
Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему:
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ч2. ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно ст.2 ФЗ РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Поскольку оспариваемый договор купли-продажи спорной квартиры заключен /дата обезличена/, срок исковой давности, в силу ст.196, 181 ГК РФ установлен в три года, на данный момент срок не истек, ходатайство Маткина В.Е. о применении срока исковой давности удовлетворению не подлежит.
В судебном заседании установлены следующие юридически значимые обстоятельства:
- в соответствии с дополнительным соглашением между застройщиком дома по (адрес обезличен) Седельниковым В.Н. и ООО «Энергострой» и приложением к нему последнему переданы права на квартиру по адресу: (адрес обезличен) (номер строительный), права на данную квартиру ООО «Энергострой» передал Маткину и Крикуновой по договору об уступке права требования, после инвентаризации БТИ квартире был присвоен (адрес обезличен) дополнительным соглашением от /дата обезличена/ между ООО «Энергострой» и Маткиным с Крикуновой после проведенной инвентаризации номер квартиры был уточнен, как номер обезличен.
Данные обстоятельства установлены следующими доказательствами;
- представленным дополнительным соглашением от /дата обезличена/ к договору подряда на капитальное строительство и приложением к нему от /дата обезличена/ между Седельниковым В.Н. и ООО «Энергострой», указанные договоры в установленном законом порядке недействительными не признаны, с исковыми требованиями о недействительности данных договоров ни одна сторона не обращалась, факт заключения данных договоров был подтвержден директором ООО «Энергострой» Чамбуловым в судебных заседаниях, протоколы которых исследовались в порядке ст.71 ГПК РФ;
- пояснениями Маткина В.Е., изложенных в протоколах и отзывах, где он рассказывал об обстоятельствах заключения данных договоров;
- пояснениями самих сторон, которые не оспаривали тот факт, что не обращались с заявлениями о признании недействительными указанных документов;
- представленными из БТИ документами (том 1 л.д.119), согласно которым на 6 этаже имеется только одна квартира, соответвующая параметрам, указанным в соглашениях между Маткиным, Крикуновой и ООО «Энергострой» (этаж, количество комнат, метраж (общая площадь) - с балконами - <данные изъяты> кв.м; общая площадь изменена в соответствии с п.5 ст.15 ЖК РФ, которая была принята уже после заключения данных соглашений)
Таким образом, в силу ст.218 ГК РФ у Маткина и Крикуновой были договорные основания для возникновения права собственности.
- право собственности Маткина и Крикуновой на спорную квартиру было зарегистрировано в УФРС ТО, в подтверждение регистрации было выдано соответствующее свидетельство;
Данные обстоятельства установлены следующими доказательствами:
- пояснениями сторон, которые данное обстоятельство не отрицают;
- пояснениями представителя УФРС ТО, в судебных заседаниях, протоколы которых исследовались в порядке ст.71 ГПК РФ;
- представленным отзывом от УФРС ТО;
- представленным свидетельством о государственной регистрации права собственности на Маткина и Крикунову с указанием оснований регистрации, которыми были, в том числе, договор об уступке права требования с ООО «Энергострой» и дополнительное соглашение к нему;
Являясь собственниками квартиры Маткин и Крикунова осуществили продажу спорной квартиры Бутаковой М.Е., что подтверждается пояснениями сторон, представленным договором купли-продажи от /дата обезличена/ и данными УФРС ТО о регистрации права собственности на спорную квартиру на Бутакову М.Е., т.е. распорядились своей собственностью на основании ст.201 ГК РФ.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что в полном соответствии с требованиями закона Маткина и Крикунова на основании договорных отношений приобрели право собственности на спорную квартиру, зарегистрировали его в УФРС ТО и распорядились принадлежащим им имуществом.
Жаржевский В.Н. и его представитель, говорят о ничтожности сделки по купле-продаже спорной квартиры, ссылаясь на то, что данная сделка не соответствует требованиям закона.
При этом нормы закона, которым не соответствует договор купли-продажи между Маткиным, Крикуновой и Бутаковой ни в заявлении, ни в судебном заседании не указываются.
Как следует из исковых требований, единственным основанием для признания договора купли-продажи ничтожной сделкой истцы указывают, то, что свидетельство о регистрации прав Маткина и Крикуновой на спорную квартиру было выдано на основании решения суда, которое в настоящее время отменено.
Однако, во-первых нет ссылки на норму права, на основании которой сделан такой вывод, а во-вторых, как следует, из самого представленного свидетельства о собственности, основанием для регистрации прав Маткина и Крикунова на спорную квартиру послужили договоры между ответчиками и ООО «Энергострой», которые до настоящего времени недействительными не признаны. Никаких требований в этой части истцами не заявлено, никаких доводов не приведено.
Также, истцы просят признать недействительной регистрацию права собственности на спорную квартиру, указывая в качестве ответчиков Маткина, Крикунову и Бутакову.
Согласно ст.2 ФЗ РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - регистрация юридический акт подтверждения государством прав на недвижимое имущество, согласно ст.5 данного закона - регистрация осуществляется специальными органами.
Однако, УФРС ТО, осуществившее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество - спорную квартиру, в качестве ответчиков стороной истца не заявлена, ходатайств о привлечении данного органа в качестве соответчика от стороны истца не поступало, оснований, предусмотренных законом, для признания регистрации недействительной истцами не приведено, соответственно, в данных исковых требованиях также должно быть отказано.
Кроме того, согласно ст.2 ФЗ РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество…» государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права, а согласно ст.223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, в этой связи исковые требования Жаржевского В.И. о признании за ним права собственности также удовлетворению не подлежат, поскольку доказательств, подтверждающих возникновение такого права (свидетельство о государственной регистрации) Жаржевским не представлено.
Жаржевский и его представитель ссылаются, как на основание для приобретения права собственности - договор об инвестировании в строительство Вольской и договор об уступке права требования между Вольской и Жаржевским. Однако, данные документы в органы УФРС ТО для регистрации права собственности не предоставлялись, более в предыдущих судебных заседаниях, когда решался вопрос об обязании Седельникова передать квартиру Маткину и Крикуновой, Седельников В.Н. ни в заявлении об отмене заочного решения суда от /дата обезличена/ (том1, л.д.165), ни в протоколе судебного заседания от /дата обезличена/ (том.1 л.д.184) о каких-то претензиях третьих лиц на спорную квартиру не говорил, хотя и договор инвестирования на спорную квартиру (/дата обезличена/) с Вольской и договор уступки права требования спорной квартиры Жаржевскому (/дата обезличена/) были уже заключены, и Седельникову, как стороне договора о данных обстоятельствах было известно.
В судебном заседании Седельников В.Н. не смог объяснить, почему он умалчивал ранее о правах Жаржевского на спорную квартиру.
Также, представитель истца не пояснил, каким образом, и на основании каких норм права, он предлагает, признав сделку купли-продажи квартиры между Маткиным и Бутаковой недействительной, применить последствия недействительности сделки, обязав Маткина и Крикунову вернуть деньги за квартиру Бутаковой, а квартиру при этом вернуть не другой стороне по сделке, а Жаржевскому.
Таким образом, в исковых требованиях о признании права собственности на спорную квартиру за Жаржевским также должно быть отказано.
На основании изложенного, руководствуясь ст.198 ГПК РФ,
Решил:
В удовлетворении исковых требований Жаржевского В.Н. к Маткину В.Е., Крикуновой Н.А., Бутаковой М.Е. о признании договора купли-продажи и регистрации права собственности на квартиру по адресу (адрес обезличен), признании за Жаржевским Василием Николаевичем права собственности на квартиру по адресу: (адрес обезличен) - отказать.
Решение может обжаловано в Томский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного текста решения.
Полный текст решения изготовлен /дата обезличена/.
Председательствующий: