Дело № 2-829/2011 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 06 июня 2011 года Ленинский районный суд г. Томска в составе: председательствующего судьи Прохоренко Т.А. при секретаре Шушаковой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Дедловских Е.П. к Чиркову Ю.В., Дерниной Н.В. о признании сделки недействительной в части, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании основного долга, передаче спорного имущества ответчикам, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов, У С Т А Н О В И Л: Дедловских Е.П. обратилась в суд с исковым заявлением к Чиркову Ю.В., Дерниной Н.В., в котором указывает, что 03.09.2008 между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому истцу в собственность было передано помещение №7 общей площадью <данные изъяты> м2, <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение №1 общей площадью <данные изъяты> м2, на вспомогательное помещение №5 общей площадью <данные изъяты> м2, на вспомогательное помещение №2 общей площадью <данные изъяты> м2. Данные помещения находятся по адресу: <адрес обезличен>. Цена договора за приобретенное имущество составила <данные изъяты> руб., указанная сумма выплачена истцом ответчикам в полном объеме. Таким образом, истцу продано следующее имущество: торговый зал общей площадью <данные изъяты> кв.м., а также общее имущество собственников здания – часть лестничной клетки (№1), часть санузла, часть лестничной клетки (№5). Согласно дополнительному соглашению цена за общее имущество собственников помещений в данном нежилом здании составила <данные изъяты> руб. В настоящее время выяснилось, что в здании все общее имущество собственников помещений продано конкретным собственникам, что создает препятствия в пользовании общим имуществом, права истца при этом были нарушены, т.к. ей было продано имущество, которое не могло быть отчуждено, указанное имущество не имеет статуса самостоятельного функционального помещения и является общей долевой собственностью собственников помещений, т.е. вещью, предназначенной для обслуживания, использования и доступа к помещениям, в связи с чем не может отчуждаться. В окончательном варианте заявленных исковых требований истец на основании ст.168, 289-290 ГК РФ просит признать договор купли-продажи от 03.09.2008г. между истцом и ответчиками недействительным в части купли-продажи <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение №1 общей площадью <данные изъяты> м2, на вспомогательное помещение №5 общей площадью <данные изъяты> м2, на вспомогательное помещение №2 общей площадью <данные изъяты> м2, расположенные на <данные изъяты>-м этаже нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>; применить последствия недействительности ничтожной сделки, взыскать в пользу истца сумму основного долга с Дерниной Н.В. в размере <данные изъяты> руб., с Чиркова Ю.В. в размере <данные изъяты> руб.; передать в собственность ответчиков <данные изъяты> (по <данные изъяты> доли каждому) долей в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение №1 общей площадью <данные изъяты> м2, на вспомогательное помещение №5 общей площадью <данные изъяты> м2, на вспомогательное помещение №2 общей площадью <данные изъяты> м2, расположенных на <данные изъяты>-м этаже нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>; взыскать в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами с Дерниной Н.В. в размере <данные изъяты> руб., с Чиркова Ю.В. в размере <данные изъяты> руб.; взыскать с пользу истца с Дерниной Н.В., Чиркова Ю.В. судебные издержки в виде оплаченной госпошлины, а также расходы на оплату услуг представителя в сумме <данные изъяты> руб. Истец Дедловских Е.П. в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в иске, дополнительно пояснила, что вышеуказанные помещения после передачи их в собственность ответчикам должны быть переведены в места общего пользования, т.е. должна быть создана общая долевая собственность всех собственников нежилого помещения на указанные в иске вспомогательные помещения. Также истец пояснила, что при заключении договора купли-продажи ей было известно о том, что она приобретает и лестничные клетки, и туалет, однако должного внимания данному обстоятельству не уделила. Из пояснений истца следует, что в случае удовлетворения ее иска, она намерена продолжать пользоваться спорными помещениями. Представитель истца Наумова И.Г., действующая на основании доверенности №1652 от 16.02.2011, заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в иске, пояснив дополнительно, что предметом спора является не пользование общим имуществом, а недействительность сделки. Истец владеет на праве собственности имуществом, которое используется другими лицами, в связи с чем возможны конфликты между собственниками. Ответчик Чирков Ю.В. заявленные требования не признал и пояснил, что никто истца в заблуждение не вводил, при совершении сделки ей был предоставлен технический паспорт, в котором указано назначение всех помещений, она осматривала приобретаемые помещения. В данном здании помещения не разделены на категории, нет помещений, относящихся к общему имуществу всех собственников нежилого строения. Истец не возражала против совершения сделки. На сегодняшний день лестничные клетки и туалет, принадлежащие истцу, используются только собственниками <данные изъяты>-го этажа здания, т.к. <данные изъяты> этаж никем не используется. В здании имеется лифт, который передвигается до <данные изъяты>-го этажа здания, которым могут пользоваться собственники <данные изъяты> (мансардного) этажа. Представитель ответчика Полозов О.Г., действующий на основании ордера адвоката от 06.06.2011 № 25, возражал против удовлетворения иска, указав, что применение статей 289, 290 ГК РФ по аналогии к данной ситуации недопустимо, так как спор между сособственниками помещений в здании в отношении использования вспомогательных помещений истца отсутствует, правомочия истца как собственника указанных помещений никем не ущемляются. При заключении сделки стороны понимали назначение помещений, спорное имущество не продавалось отдельными помещениями, а как единый объект. Сделка прошла государственную регистрацию, считает, что иск не направлен на защиту нарушенных прав собственника, а предъявлен исключительно с целью уменьшить размер покупной цены. Согласно документам технической инвентаризации спорные вспомогательные помещения предназначены для обслуживания только помещений четвертого этажа, носят по отношению к ним вспомогательный характер, закреплены в долевой собственности собственников основных помещений этого этажа (истца и Наумовой К.В.), а потому не могут быть признаны общим имуществом здания. Ответчик Дернина Н.В. и ее представитель в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Третье лицо Наумова К.В. считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению и пояснила, что она также является собственником помещений <данные изъяты>-го этажа, в том числе собственником <данные изъяты> доли в праве собственности на спорные помещения. Наумова К.В. пояснила, что собственниками <данные изъяты> этажей чинятся препятствия в пользовании лестницами, находящимися ниже: на <данные изъяты> этаже, а именно на лестничные клетки и лестницы собственниками помещений на других этажах выставляется пустая тара: коробки и упаковка от товаров. Также пояснила, что спорными лестницами и туалетом пользуются собственники других помещений и покупатели, при проведении ремонта на <данные изъяты> этаже туалетом также пользовались и рабочие, делавшие там ремонт. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. Заслушав стороны, допросив специалистов, исследовав письменные доказательства по делу, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Из положений ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно ст.ст. 209, 218, 219 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общим признается имущество, находящееся в собственности одного или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Из представленного суду договора купли-продажи недвижимого имущества от 03.09.2008, заключенного между истцом и ответчиками, следует, что истец приобрела следующее недвижимое имущество: помещение №7 (4007) согласно поэтажному плану – торговый зал общей площадью <данные изъяты> кв.м, вспомогательные помещения №1 (4001) общей площадью <данные изъяты> кв.м, №5 (4005) общей площадью <данные изъяты> кв.м; №2 (4002) общей площадью <данные изъяты> кв.м. Согласно экспликации к плану объекта помещения № 1 и 5 являются лестничными клетками, помещение № 2 -подсобное. Согласно указанному договору истцу передано в собственность <данные изъяты> доли в праве собственности на недвижимое имущество на <данные изъяты>-м этаже нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>. Дополнительным соглашением к вышеуказанному договору установлена цена приобретаемого имущества в размере <данные изъяты> руб., из которых цена помещения №4007 составляет <данные изъяты> руб., цена помещений №4001, 4002, 4005 составляет <данные изъяты> руб. Данные договор и дополнительное соглашение прошли государственную регистрацию 26.09.2008, о чем свидетельствует отметка УФРС по ТО. Актом приема-передачи недвижимого имущества к договору купли-продажи от 03.09.2008 истец приняла от ответчиков вышеуказанное имущество, никаких замечаний данный акт не содержит. Данные обстоятельства также подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 26.09.2008 и от 15.05.2009. Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В соответствии с ч. 1и ч. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах- если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Основанием признания совершенной сторонами сделку ничтожной в части приобретения в частную собственность доли в праве на вспомогательные помещения № 1, № 2 и № 5, истец указывает ст.ст. 289, 290 ГК РФ, согласно которым общее имущество не может являться самостоятельным объектом гражданского оборота и передаваться отдельно от права собственности на жилое помещение. Однако спорными при рассмотрении настоящего дела являются нежилые помещения, в отношении которых отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не относящемся к жилому дому. При этом оснований для применения вышеназванных норм права по аналогии закона (в силу п.1ст. 6 ГК РФ) в данном случае суд не усматривает. Согласно ст.ст. 48, 51 ГрК РФ в здании, где расположены только нежилые помещения (нежилое здание), все помещения без исключения являются нежилыми, для каждого из них предусмотрено свое назначение, определяемое в соответствии с проектной и технической документацией на строение, которая в свою очередь указывает на назначение возводимого здания. Исходя из их назначения, все нежилые помещения можно разделить на следующие категории: - нежилые помещения, используемые в целях осуществления в них основной деятельности – помещения основного назначения (например, для размещения офиса, административного, торгового зала); - нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные на этажах здания, такие как коридоры, подсобные помещения (кладовые, тамбуры, санузлы); - нежилые помещения, предназначенные и необходимые для технического обслуживания всего здания (технические подвалы, лифтовые шахты). Из представленного суду инвестиционного договора от 08.06.2007, договора от 28.09.2007 о замене стороны в вышеуказанном инвестиционном договоре, дополнительного соглашения к договору от 28.09.2007 о замене стороны в договоре следует, что объект – административно-торговое здание по адресу: <адрес обезличен> (строительный адрес) является объектом общей площадью <данные изъяты> кв.м., помещения в котором не разделены по категориям. Согласно техническому паспорту от 11.01.2007 и техническому паспорту от 25.04.2008 в здании по адресу: <адрес обезличен> отсутствует общее имущество, в состав которого входили бы спорные помещения. Из показаний специалиста ФИО1, <данные изъяты> ОГУП «Томский областной центр технической инвентаризации», следует, что в торговом центре по адресу: <адрес обезличен>, в том числе и на <данные изъяты> этаже, общее имущество всех собственников нежилых помещений отсутствует, все лестничные клетки и вспомогательные помещения принадлежат собственникам нежилых помещений. Также он пояснил, что технический паспорт от 11.01.2007 был изготовлен для совершения сделок с недвижимым имуществом. Порядок пользования лестничными клетками должен быть определен собственниками. Пользование вспомогательным помещением № 2 (туалетом) возможно только собственниками помещений <данные изъяты> этажа, так как согласно экспликации на всех этажах здания, в том числе на <данные изъяты>-м этаже, также есть туалеты. Допрошенная в качестве специалиста ФИО2, <данные изъяты> Томского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» пояснила, что туалет на <данные изъяты>-м этаже предназначен только для посетителей и собственников <данные изъяты>-го этажа, собственники сами должны решить вопрос доступа на принадлежащие им лестничные клетки. В ходе выездного судебного заседания, проведенного по адресу: <адрес обезличен>, судом установлено, что здание торгового центра «наименование1» состоит из <данные изъяты> этажей (<данные изъяты> этаж-мансардный), недвижимое имущество, принадлежащее, истцу находится на <данные изъяты>-м этаже здания. На каждом этаже здания имеется санузел. Судом установлено, что между собственниками сложился определенный порядок пользования вспомогательными помещениями, являющимися собственностью конкретных лиц. Так, на лестничной клетке первого этажа имеется информационный стенд с указанием объектов торговли и этажа, на котором они расположены. Согласно данной информации, имеющейся также на лестничных клетках <данные изъяты> этажей, на <данные изъяты>-м этаже здания находится салон кожаной одежды «наименование2», расположенный в помещении, принадлежащем на праве собственности третьему лицу Наумовой К.В., и салон свадебной и вечерней моды «наименование3», находящийся в помещении, принадлежащем на праве собственности истцу Дедловских Е.П. В указанном здании имеется лифт, который функционирует и обслуживает все <данные изъяты> этажей здания. Каких-либо препятствий в пользовании при осмотре лестничных клеток и вспомогательных помещений (туалетов), расположенных на <данные изъяты> этажах нежилого здания, участникам процесса никем не чинилось. Исходя из данных технического паспорта нежилого здания по состоянию на 11.01.2007, поэтажного технического паспорта на спорные нежилые помещения по состоянию на 17.04.2008, пояснений специалистов, спорные помещения отнесены к вспомогательным, не указаны как места общего пользования. На основании этого, с учетом результатов осмотра в ходе выездного судебного заседания, спорное помещение санузла, расположенное на <данные изъяты>-ом этаже здания, площадью <данные изъяты> кв.м, вход в которое имеется только из помещения торгового зала, не может быть признано общим имуществом, так как оно не используется для обслуживания всего здания, а создано для удовлетворения потребностей владельцев и посетителей административно-торгового зала, находящегося на <данные изъяты>-ом этаже. Отсутствие спора собственника второго торгового помещения на <данные изъяты> этаже-третьего лица Наумовой К.В. по поводу использования данного вспомогательного помещения подтверждается объяснениями самой Наумовой К.В. в судебном заседании. Оснований для включения в состав общего имущества лестничных клеток – помещений № I и № II (согласно техническому паспорту на здание), площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> кв.м соответственно, также не усматривается. Действительно, помещения лестничных клеток по своему характеру предназначены для эксплуатации и обслуживания помещений всего здания, не имеющего более отдельных выходов на улицу, обеспечивают проход в нежилые помещения всех клиентов, работающих выше первого этажа. Вместе с тем, лестничные клетки <данные изъяты> этажа предназначены для доступа к помещениям этого этажа, а также обеспечивают возможность выхода к помещениям мансардного этажа, однако, учитывая, что по результатам выездного судебного заседания установлено и сторонами не оспаривается, что мансардное помещение фактически никем не используется, каких-либо претензий от владельцев мансардного этажа к истцу не предъявлено, доступ к помещению мансардного этажа возможен минуя лестничные клетки <данные изъяты> этажа, с помощью лифта, суд не находит оснований для признания указанных помещений общей собственностью всех собственников нежилых помещений. Кроме того, установив на момент рассмотрения иска отсутствие спора других собственников по поводу использования вспомогательных помещений, принадлежащих истцу, при возникновении препятствий в использовании данных помещений в будущем собственник или владелец, заинтересованный в использовании помещения, принадлежащего другому лицу, для эксплуатации своего нежилого помещения, вправе в силу ст. 277 ГК РФ требовать установления сервитута в отношении нежилого помещения, принадлежащего другому лицу. При таких обстоятельствах доводы истца о незаконности сделки в части купли-продажи спорных лестничных клеток, поскольку они являются общим имуществом, несостоятельны. Кроме того, указывая основанием недействительности совершенной сделки незаконность продажи имущества, относящегося к общему, истец в качестве применения последствий недействительности ничтожной сделки требует передачи в собственность ответчиков <данные изъяты> (по <данные изъяты> доли каждому) долей в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение №1 общей площадью <данные изъяты> м2, на вспомогательное помещение №5 общей площадью <данные изъяты> м2, на вспомогательное помещение №2 общей площадью <данные изъяты> м2, расположенных на <данные изъяты>-м этаже нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>; тем самым правой режим спорного имущества не меняется, оно продолжает оставаться частной собственность конкретных лиц, указанное обстоятельство также свидетельствует о недоказанности истцом заявленных исковых требований. Также судом установлено, что спорные помещения <данные изъяты> этажа никогда не входили в общее имущество здания, после ввода его в эксплуатацию были определены в частную собственность владельцев помещений <данные изъяты> этажа (путем заключения соглашений о разделе нежилых помещений и определении долей в имуществе) и поступили в собственность истца по сделке купли-продажи, оформленной надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, в частности, инвестиционным договором от 08.07.2007 года. С учетом изложенного, а также, принимая во внимание, что спорные нежилые помещения были сформированы органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением кадастрового и инвентаризационного номеров, отнесены по техническим характеристикам к помещениям вспомогательного значения, суд приходит к выводу, что помещение санузла (№ 4002) и помещения лестничных клеток (№ 4001, № 4005) имеют правовой режим, отличный от правового режима общего имущества, а потому могли быть предметом сделки купли-продажи. Таким образом, судом не установлено оснований для признания сделки недействительной в части, следовательно, требование истца в части признания сделки недействительной в части, передачи спорного имущества ответчиками и взыскании с ответчиков в пользу истца стоимости спорного имущества не подлежит удовлетворению. В связи с тем, что суд пришел к выводу, что сделка не может быть признана недействительной в части, в иске Дедловских Е.П. к Чиркову Ю.В., Дерниной Н.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании основного долга, передаче спорного имущества ответчикам взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных издержек следует отказать в полном объеме. Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: В удовлетворении исковых требований Дедловских Е.П. к Чиркову Ю.В., Дерниной Н.В. о признании договора купли-продажи от 03.09.2008 недействительным в части купли-продажи <данные изъяты> долей в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещения №1, №5, №2, расположенные на <данные изъяты>-м этаже нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании судебных расходов отказать в полном объеме. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного текста решения. Председательствующий: (подпись) Копия верна Судья Прохоренко Т.А.