№ 2-719/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 08 июня 2011 г. Ленинский районный суд г. Томска в составе: председательствующего судьи Мурованной М.В. при секретаре Степановой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Наумовой К.В. к Чиркову Ю.В., Дерниной Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, установил: Наумова К.В. обратилась в суд с иском к Чиркову Ю.В., Дерниной Н.В. с учетом изменений требований о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2008 в части передачи /размер доли обезличен/ в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение № 1, общей площадью <данные изъяты>, на вспомогательное помещение № 5, общей площадью <данные изъяты>, на вспомогательное помещение № 2, общей площадью <данные изъяты>, расположенных на 4-ом этаже нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 04.06.2008 по 20.02.2011. В обоснование исковых требований указала, что 04.06.2008 между ней и ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому она приобрела в собственность следующее имущество: помещение № 6 (торговый зал), общей площадью <данные изъяты>, помещение № 3 (санузел), общей площадью <данные изъяты>, /размер доли обезличен/ в праве общей долевой собственности на вспомогательное помещение № 1 (лестничная клетка), на вспомогательное помещение № 5 (лестничная клетка), на вспомогательное помещение № 2 (санузел), расположенные на 4-ом этаже нежилого здания по <адрес обезличен>. Цена по договору составила /сумма обезличена/ и была выплачена ею в полном объеме. Впоследствии она выяснила, что все общее имущество здания продано конкретным собственникам помещений, что создает препятствия в пользовании общим имуществом (лестницами, санузлами), затрудняет доступ к помещениям здания. Поскольку вспомогательные помещения № 1, 2 и 5 предназначены для обслуживания более одного помещения в здании, то есть отвечают признакам общего имущества, они не могли быть предметом сделки купли-продажи в силу ст.ст. 289, 290 ГК РФ, подлежащих применению по аналогии закона. Право собственности на общее имущество здания возникает у лица с момента приобретения в собственность помещения в этом здании. Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании в любом случае принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество вне зависимости от ее регистрации в ЕГРП. Поскольку законом прямо установлен запрет на выдел в натуре и отчуждение доли в праве общей собственности на общее имущество здания, договор купли-продажи от 04.06.2008 в части передачи доли в праве собственности на обслуживающие помещения в здании (помещение № 1, 2 и 5) в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным. Просит применить последствия недействительности ничтожной сделки соразмерно доле каждого из ответчиков в праве общей собственности, взыскав с Дерниной Н.В. денежную сумму в размере /сумма обезличена/, с Чиркова Ю.В. – /сумма обезличена/, вернув им взамен /размер доли обезличен/ в праве общей долевой собственности на вспомогательные помещения № 1, № 2, № 5 на 4-ом этаже здания <адрес обезличен>. Также просит взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами: с Дерниной Н.В. – /сумма обезличена/, с Чиркова Ю.В. – /сумма обезличена/. Истец Наумова К.В., ее представители Наумова И.Г., действующая на основании доверенности от 07.02.2011, Скороходова Т.С., действующая на основании ордера № 1088 от 07.04.2011, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили. Принимая во внимание, что представитель ответчиков настаивал на рассмотрении дела по существу, суд в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и его представителей. Ответчики Дернина Н.В., Чирков Ю.В., извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие с участием представителя Вихлянцевой М.В., что суд в соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ находит возможным. Представитель ответчиков Вихлянцева М.В., действующая на основании доверенностей от 18.03.2011 и 09.03.2011, в судебном заседании и в своем письменном отзыве исковые требования не признала, указав, что применение ст.ст. 289, 290 ГК РФ по аналогии к данной ситуации недопустимо, так как спор между сособственниками помещений в здании в отношении использования вспомогательных помещений, принадлежащих истцу, отсутствует, правомочия истца как собственника указанных помещений никем не ущемляются, поэтому иск не направлен на защиту нарушенных прав собственника, а предъявлен исключительно с целью уменьшить размер покупной цены нежилых помещений. Согласно документам технической инвентаризации спорные помещения предназначены для обслуживания только помещений четвертого этажа, носят по отношению к ним вспомогательный характер, находятся в долевой собственности собственников основных помещений этого этажа, а потому не могут быть признаны общим имуществом здания. Представитель третьего лица Управления Росреестра по Томской области Чеснаков М.А., действующий на основании доверенности от 21.12.2010 № 208, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил. Суд в соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Представитель третьего лица АКБ «СОЮЗ» (ОАО) Грачева О.А., действующая на основании доверенности от 15.03.2011, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. <номер обезличен>), указав, что спорное имущество передано истцом в ипотеку в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 11.07.2008 на сумму /сумма обезличена/. Договор купли-продажи от 04.06.2008 не отвечает признакам ничтожной сделки, потому что отчужденные по договору помещения по техническим характеристикам являются вспомогательными, а не местами общего пользования, и на момент совершения сделки были зарегистрированы в долевой собственности ответчиков. Третье лицо Дедловских Е.П., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, ранее в судебном заседании 27.04.2011 полагала исковые требования подлежащими удовлетворению, ссылаясь на то, что лестничные клетки и санузел, проданные ответчиками ей и истцу, относятся к общему имуществу здания и не могут быть предметом сделок. Суд в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица. Заслушав представителя ответчиков, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. Согласно ст.ст. 209, 218, 219 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общим признается имущество, находящееся в собственности одного или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Пунктом 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества. Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В ходе судебного разбирательства установлено, что 04.06.2008 между истцом и ответчиками был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого в собственность истца подлежало передаче следующее имущество: помещение № 6 (согласно поэтажному плану 4006) – торговый зал, общей площадью <данные изъяты>; помещение № 3 (согласно поэтажному плану – 4003) – подсобное помещение, общей площадью <данные изъяты>; /размер доли обезличен/ в праве общей с ответчиками собственности на вспомогательные помещения: № 1 (согласно поэтажному плану 4001) – лестничная клетка, площадью <данные изъяты>; № 2 (согласно поэтажному плану 4002) – подсобное помещение, площадью <данные изъяты>; № 5 (согласно поэтажному плану 4005) – лестничная клетка, площадью <данные изъяты>. Указанное имущество расположено на 4-ом этаже нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>. Цена по договору определена сторонами в размере /сумма обезличена/ (п. 2.1 договора). В этот же день являющееся предметом сделки имущество было передано во владение истца по акту приема-передачи от 04.06.2008, а 23.06.2008 зарегистрировано ее право собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В силу п.1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах- если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Полагая совершенную сделку ничтожной в части приобретения в собственность доли в праве на вспомогательные помещения № 1, 2 и 5, истец обратилась в суд с иском, ссылаясь на ст.ст. 289, 290 ГК РФ, согласно которым общее имущество не может являться самостоятельным объектом гражданского оборота и передаваться отдельно от права собственности на жилое помещение. Вместе с тем предметом настоящего спора являются нежилые помещения, в отношении которых отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не относящемся к жилому дому. При этом оснований для применения указанных норм права по аналогии закона (в силу п.1ст. 6 ГК РФ) в данном случае суд не усматривает. Как следует из ст.ст. 48, 51 ГрК РФ в здании, где расположены только нежилые помещения (нежилое здание), все помещения без исключения являются нежилыми, для каждого из них предусмотрено свое назначение, определяемое в соответствии с проектной и технической документацией на строение, которая в свою очередь указывает на назначение возводимого здания. С учетом их назначения можно выделить следующие категории нежилых помещений: - нежилые помещения, используемые в целях осуществления в них основной деятельности – помещения основного назначения (например, для размещения офиса, административного, торгового зала); - нежилые помещения вспомогательного назначения, расположенные на этажах здания, такие как коридоры, лестничные клетки, подсобные помещения (кладовые, тамбуры, санузлы); - нежилые помещения, предназначенные и необходимые для технического обслуживания всего здания (технические подвалы, лифтовые шахты). Согласно поэтажному техническому паспорту от 17.04.2008, техническому паспорту здания по состоянию на 11.01.2007 спорные нежилые помещения на 4 этаже здания по <адрес обезличен> обозначены на плане номерами 4001- 4002, 4005 и по своему назначению подразделяются на: лестничные клетки – помещение № 4001, площадью <данные изъяты>, и помещение № 4005, площадью <данные изъяты>; подсобное помещение (санузел) – помещение № 4002, площадью <данные изъяты>. По техническим характеристикам данные помещения отнесены к вспомогательным, а не к местам общего пользования. Нежилое здание по <адрес обезличен> состоит из пяти этажей, последний из которых является мансардным. На каждом из этажей предусмотрено размещение административно-торгового зала, двух санузлов, двух лестничных клеток для сообщения между этажами, а также лифт. Таким образом, возможность передвижения собственников помещений и клиентов между этажами в здании обеспечивают не только лестничные клетки, но и лифт. При этом помещение санузла, расположенное на 4-ом этаже здания, площадью <данные изъяты>, вход в которое организован только из помещения торгового зала, не может быть признано общим имуществом, так как оно не используется для обслуживания всего здания, а предназначено для удовлетворения потребностей владельцев и посетителей основных помещений (административно-торгового зала) на 4-ом этаже. Каких-либо доказательств того, что другие собственники помещений в административно-торговом комплексе претендуют на использование принадлежащих истице помещений санузла, чинят ей препятствия, Наумовой К.В. в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено. Оснований для включения в состав общего имущества лестничных клеток – помещений № I и № II (согласно техническому паспорту на здание), площадью <данные изъяты> и <данные изъяты> соответственно, также не усматривается. Так, лестничные клетки четвертого этажа предназначены для доступа к помещениям этого этажа, которые находятся в собственности истца и третьего лица Дедловских Е.П. (являющейся также сособственником спорных вспомогательных помещений), а также обеспечивают возможность выхода к помещениям мансардного этажа, однако, принимая во внимание, что истцом не доказано нарушение ее права (наличие каких-либо претензий от владельцев мансардного этажа или основных помещений на других этажах в здании за три года нахождения лестничных клеток в собственности Наумовой К.В.), суд в соответствии с принципом охраны частной собственности, закрепленным в ст. 35 Конституции РФ, а также принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), не находит оснований для изъятия указанных помещения из собственности истца и распространения на них режима общей собственности. Кроме того, владелец нежилого помещения, заинтересованный в использовании вспомогательного помещения, принадлежащего другому лицу, для эксплуатации своего нежилого помещения, вправе в соответствии со ст. 277 ГК РФ установить сервитут в отношении нежилого помещения, принадлежащего другому лицу. Ссылаясь на то, что лестничные клетки каждого этажа находятся в частной собственности владельцев помещений на этих этажах, истец при этом не оспаривает их право собственности на лестничные клетки и не просит включить их в состав общего имущества для обеспечения ему беспрепятственного доступа к помещениям 4-го этажа. При таких обстоятельствах, доводы истца о недопустимости сохранения ее права собственности на спорные лестничные клетки, поскольку они служат проходом между этажами, не могут быть признаны судом обоснованными. В ходе судебного разбирательства также установлено, что спорные помещения четвертого этажа никогда не входили в состав общего имущества здания, так как после ввода его в эксплуатацию на основании инвестиционного договора от 08.06.2007, договора о замене стороны в договоре от 28.09.2007, дополнительного соглашения к нему от 18.01.2008 перешли в собственность ответчиков, а впоследствии путем заключения договора об уступке права требования, соглашения об определении долей в имуществе, договора купли-продажи недвижимого имущества были переданы в общую собственность истца и третьего лица Дедловских Е.П. как владельцев помещений четвертого этажа. Таким образом, включение спорных помещений в состав общего имущества повлекло бы неосновательное обогащение других собственников нежилых помещений в здании по <адрес обезличен> за счет ответчиков. С учетом изложенного, принимая во внимание, что спорные нежилые помещения определены органами технической инвентаризации как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением кадастрового и инвентаризационного номеров, отнесены по техническим характеристикам к помещениям вспомогательного назначения, суд приходит к выводу, что помещение санузла (№ 4002) и помещения лестничных клеток (№ 4001, № 4005) имеют правовой режим, отличный от режима общего имущества, а потому их отчуждение по сделке купли-продажи не противоречит действующему законодательству. Кроме того, истцом заявлены требования не о включении вспомогательных помещений в состав общего имущества собственников помещений, а о передаче их в собственность ответчиков, что противоречит основанию предъявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи как сделки, не соответствующей требованиям закона. При таких обстоятельствах, исковые требования Наумовой К.В. о признании недействительным договора купли-продажи от 04.06.2008, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, а также возмещении судебных издержек подлежат оставлению без удовлетворения. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд решил: Исковые требования Наумовой К.В. к Чиркову Ю.В., Дерниной Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.06.2008 в части купли-продажи /размер доли обезличен/ в праве общей долевой собственности на вспомогательные помещения №1, №5 и №2, расположенные на 4-ом этаже нежилого здания по адресу: <адрес обезличен>, применении последствий недействительности ничтожной сделки, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами оставить без удовлетворения. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме. Копия верна. Судья: Мурованная М.В.