Дело № 2-1198/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 20 июня 2011 года Ленинский районный суд г. Томска в составе: председательствующего судьи Бутенко Г.Е. при секретаре Орловой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске дело по иску Балахниной А.Н. к Самойлову А.А., Самойловой О.Г. о взыскании денежных средств в качестве неосновательного обогащения, ответственности за неисполнение предварительного договора, убытков, УСТАНОВИЛ: В окончательном варианте исковых требований Балахнина А.Н. обратилась в суд с иском к Самойлову А.А., Самойловой О.Г. о взыскании денежных средств в качестве неосновательного обогащения, ответственности за неисполнение предварительного договора, убытков. В обоснование заявленных требований указала, что 21.10.2010 между нею и ответчиками был заключён предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, в соответствии с которым стороны обязались в срок до 26.10.2010 заключить договор купли-продажи (основной договор) объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес обезличен>. В обеспечение исполнения условий предварительного договора она передала ответчикам обеспечительную сумму в размере /сумма обезличена/ руб., однако основной договор купли-продажи в срок, предусмотренный предварительным договором, не был заключен. В соответствии с п. 5 Соглашения об обеспечении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.10.2010 в случае расторжения предварительного договора по соглашению сторон либо в случае прекращения срока действия предварительного договора сумма, переданная в качестве обеспечения В судебном заседании истец Балахнина А.Н и ее представитель Екимова И.Ю. исковые требования поддержали по основаниями, изложенным в исковом заявлении. Представитель истца дополнительно пояснила, что поскольку 26.10.2010 между сторонами не был заключен основной договор купли-продажи, то срок действия предварительного договора прекратился. Однако после 26.10.2010 обеими сторонами были предприняты действия, направленные на заключение основного договора, которые, по мнению представителя истца, можно рассматривать как предложение заключить основной договор в будущем, но новый срок для заключения основного договора сторонами не был определен. Полагает, что предварительный договор был прекращен 02.02.2011, т.к. именно в это день ответчиками было предъявлено истцу требование об освобождении квартиры. Истец квартиру освободила, потребовав от ответчиков на основании п. 5 Соглашения об обеспечении предварительного договора возврата обеспечительной суммы /сумма обезличена/ руб., но ответчики возврат денежных средств не произвели, чем нарушили ст. 309 ГК, поэтому на основании ст. 1102 ГК РФ с ответчиков подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере /сумма обезличена/ руб. Полагает, что причиной не заключения основного договора купли-продажи квартиры явилось наложение ареста на объект недвижимости по вине ответчиков, т.к. они допускали просрочки внесения платежей по кредитному договору, факт наложения ареста на квартиру от истца скрыли. Арест квартиры повлиял на срок заключения основного договора купли-продажи квартиры, необходимый пакет документов для регистрации сделки был подготовлен только 18.12.2010. Поскольку ответчики ответственны за неисполнение предварительного договора, следовательно, они обязаны уплатить истцу двойную сумму полученного обеспечения, однако истец полагает, что ей достаточно суммы обеспечения в размере /сумма обезличена/ руб., подлежащей взысканию с ответчиков на основании п. 4 Соглашения об обеспечении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости. Ответчики Самойлова О.Г., Самойлов А.А., надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки не сообщили и не просили рассмотреть дело в их отсутствие. Суд на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчиков. Выслушав пояснения истца и его представителя, допросив свидетеля, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Балахниной А.Н. подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям. В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Как следует из п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ). Согласно ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В судебном заседании установлено, что 21.10.2010 между истцом Балахниной А.Н. (покупатель) и ответчиками Самойловым А.А., Самойловой О.Г. (продавцы) был заключен предварительный договор купли-продажи объект недвижимости, в соответствии с условиями которого стороны обязались в срок до 26.10.2010 (включительно) заключить (подписать и передать в регистрирующий орган на государственную регистрацию) договор купли-продажи (основной договор) объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес обезличен> (п.1.1. договора). Цена объекта недвижимости определена сторонами в размере /сумма обезличена/ руб. (п. 1.3 договора). Из пункта 1.4. предварительного договора следует, что в момент подписания договора покупатель уплачивает продавцам в качестве обеспечения исполнения предварительного договора сумму в размере /сумма обезличена/ руб. Указанная сумма в размере /сумма обезличена/ руб., переданная в качестве обеспечения исполнения предварительного договора, с момента заключения основного договора засчитывается в часть покупной цены объекта. Аванс в размере /сумма обезличена/ руб. оплачивается покупателями за счет собственных средств. /сумма обезличена/ руб. оплачиваются покупателем за счет заемных средств по кредитному договору (или договору займа), заключенному покупателем с ЗАО «Райффайзенбанк» в день подписания основного договора и подачи его на государственную регистрацию в срок не позднее 26.10.2010. Согласно расписке Самойловой О.Г. от 21.10.2010 она приняла от Балахниной А.Н. сумму в размере /сумма обезличена/ руб. в качестве части оплаты за объект недвижимости, а именно трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес обезличен>. В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В судебном заседании установлено, что основной договор в срок, предусмотренный предварительным договором (до 26.10.2010), сторонами не был заключен, соглашение об изменении условий предварительного договора в части срока заключения основного договора между сторонами не заключалось, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи квартиры, следовательно, на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором от 21.10.2010, следует считать прекращенными. Доводы истца о том, что после 26.10.2010 обе стороны предприняли действия, направленные на заключение основного договора, т.е. срок действия предварительного договора был изменен, не нашли подтверждения в судебном заседании. Согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ у ответчиков возникла солидарная обязанность по возврату денежных средств. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которых она основывает свои требования и возражения. Доказательств, опровергающих установленные судом обстоятельства, ответчиками не представлено. Требование истца о солидарном взыскании с ответчиков денежных средств в размере /сумма обезличена/ руб. в качестве меры ответственности за неисполнение предварительного договора по вине ответчиков на основании п. 4 Соглашения об обеспечении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.10.2010, суд находит не подлежащим удовлетворению в силу следующего. В соответствии с п. 4 названного Соглашения, если за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, предоставившая обеспечение, сумма выданного обеспечения остается у другой стороны. Если за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, получившая обеспечение, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму полученного обеспечения. Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Статьей 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Исходя из буквального толкования пункта 4 Соглашения, суд приходит к выводу, что этим пунктом предусмотрены последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком. В соответствии с пунктом 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком, предусмотрены статьей 381 ГК РФ, в силу которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Как следует из содержания закона, обстоятельства вины сторон в неисполнении условия предварительного договора о заключении основного договора имеют юридическое значение лишь в том случае, если обязательство не прекратилось до начала его исполнения либо его невозможно исполнить. Из предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.10.2010, заключенного между Самойловым А.А. и Самойловой О.Г., с одной стороны, и Балахниной А.Н., с другой, Соглашения об обеспечении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.10.2010, усматривается, что срок, в течение которого стороны договорились заключить основной договор, был определен ими – до 26.10.2010. В указанный срок ни одна из сторон не потребовала от другой стороны заключить основной договор, следовательно, обязательства, установленные предварительным договором и Соглашением об обеспечении предварительного договора, прекратились, поэтому внесенная в качестве обеспечения исполнения предварительного договора сумма в размере /сумма обезличена/ руб. утратила свою обеспечительную функцию. Суд находит не подлежащим удовлетворению и требование истца о взыскании с ответчиков убытков в размере /сумма обезличена/ руб., затраченных на проведение оценки рыночной стоимости квартиры по адресу: <адрес обезличен>, что подтверждается справкой Бюро оценки «ТОККО» от 30.05.2011. Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). В судебном заседании установлено, что оплата за указанную оценку была произведена за пределами срока действия предварительного договора купли-продажи квартиры, следовательно, эти расходы не могут быть отнесены к убыткам и взысканы с ответчиков. В соответствии со ст. 94 ГПК РФ). Из пояснений истца, представителя истца, договора об оказании юридических услуг № 1/2 от 10.03.2011, расписки от 10.03.2011 следует, что истцом за оказание юридической помощи уплачено /сумма обезличена/ руб. В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. С учетом категории и сложности дела, количества судебных заседаний (дело по существу было рассмотрено за одно судебное заседание), выполненной представителем истца работы по оказанию истцу правовой помощи, суд считает необходимым взыскать с ответчиков Самойлова А.А., Самойловой О.Г. солидарно в пользу истца в возмещение расходов по оплате услуг представителя /сумма обезличена/ руб. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных судом требований, т.е. в сумме /сумма обезличена/ руб. Учитывая вышеизложенное, руководствуясь ст. ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Исковые требования Балахниной А.Н. удовлетворить частично. Взыскать солидарно с Самойлова А.А., Самойловой О.Г. в пользу Балахниной А.Н. денежные средства в размере /сумма обезличена/ руб., расходы по оплате услуг представителя в размере /сумма обезличена/ руб., государственной пошлине в размере /сумма обезличена/ руб., а всего взыскать /сумма обезличена/ руб. В остальной части исковых требований отказать. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения. Председательствующий Г.Е. Бутенко
продавцам, должна быть возвращена в трехдневный срок с момента предъявления Покупателями требования о возврате. Поскольку в срок до 26.10.2010 между продавцом и покупателем не был заключен основной договор купли-продажи, истец полагает, что предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости от 21.10.2010 прекратил свое действие, соответственно, стороны должны вернуться в первоначальное состояние. По требованию продавца она, истец, освободила квартиру в срок, установленный продавцом, хотя по-прежнему имела намерение приобрести её по основному договору купли-продажи. Однако по ее требованию денежные средства, полученные в обеспечение предварительного договора, ответчики не возвратили, удерживают их у себя незаконно до настоящего времени. В соответствии с п. 4 Соглашения об обеспечении предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.10.2010, если за неисполнение предварительного договора ответственна сторона, получившая обеспечение, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму полученного обеспечения. Основной договор купли-продажи объекта недвижимости не был заключён по вине продавца, т.к. он выдвинул новые условия основного договора, касающиеся фиктивного занижения стоимости квартиры, явно невыгодного для покупателя, а также невозможного для банка; продавец не являлся на встречи для подписания документов; переносил срок заключения основного договора вследствие выезда в другой город; продавцом был скрыт факт наложения ареста на объект недвижимости.. Со стороны же покупателя были предприняты все возможные действия, направленные на исполнение обязательств предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости от 21.10.2010. С учетом уточнения исковых требований, ссылаясь на ст. ст. ст. 15, 151, 256, 309, 429, 1102 ГК РФ, истец просит взыскать солидарно с Самойлова А.А. и Самойловой О.Г. в ее пользу обеспечительную сумму в размере /сумма обезличена/ руб. как неосновательное обогащение; взыскать солидарно с Самойлова А.А. и Самойловой О.Г. денежные средства в размере /сумма обезличена/ руб. в качестве меры ответственности за неисполнение предварительного договора по вине ответчика; взыскать солидарно с ответчиков на основании ст. 100 ГПК РФ расходы по оплате услуг представителя в размере /сумма обезличена/ руб., убытки в размере /сумма обезличена/ руб. (денежные средства, затраченные на проведение оценки имущества).