Дело № 2–1638/2011 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 23 сентября 2011 года Ленинский районный суд г. Томска в составе: председательствующего судьи: Юровского И.П., при секретаре Шушаковой Е.П., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску Филатовой Н.А. к Алимову Р.Х. о признании помещений общим имуществом собственников дома, признании договора купли-продажи, свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, записи в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним недействительными, обязании приведения помещения в первоначальное состояние, взыскании судебных расходов, УСТАНОВИЛ: Филатова Н.А. обратилась в суд с указанным иском, из которого следует, что она является собственником нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> доли в праве собственности на общее имущество дома по адресу: <адрес обезличен>, ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения площадью <данные изъяты> кв.м по этому же адресу. К нежилым помещениям ответчика относятся и коридорные помещения. Вход в нежилые помещения истца и ответчика осуществляется через коридор, обозначенный на плане № 1. В помещении № 10 расположены противопожарное и электрическое оборудование, предназначенное для обслуживания вышеуказанных нежилых помещений. Ответчик самостоятельно демонтировал одну из стен, противопожарное и электрическое оборудование, сменил замки на общей входной двери, вынуждает подписать договор аренды коридора № 1. Также ответчик самовольно отключал электроснабжение, а с 10.02.2011 произвел отключение в принадлежащих истцу нежилых помещениях водоснабжения. Вышеизложенное свидетельствует о нарушении ответчиком прав и законных интересов истца. В окончательном варианте исковых требований истец просит признать помещение № 1 и помещение № 10, расположенные в цокольном этаже здания по адресу: <адрес обезличен>, общим имуществом собственников вышеуказанного дома; признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между ООО «Архитектурно-строительный альянс» и Алимовым Р.Х. 28.10.2010, в части отчуждения помещений № 1 и № 10 согласно техническому паспорту по состоянию на 31.03.2008; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, выданное на имя Алимова Р.Х. в части помещений № 1 и № 10 согласно техническому паспорту по состоянию на 31.03.2008 и соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обязать Алимова Р.Х. в течение 1 месяца привести в первоначальное состояние помещение № 10 в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 31.03.2008, восстановить в помещении № 10 противопожарное и электрическое оборудование; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины. В судебном заседании истец Филатова Н.А. заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в иске и пояснила, что всегда пользовалась и пользуется до настоящего времени помещением № 1 для прохода в свои нежилые помещения, считала, что коридор является общим имуществом собственников и у нее есть право собственности на долю в этом имуществе. В настоящее время препятствий в пользовании нежилыми помещениями истца нет. Пояснила, что ей нужны гарантии, что в будущем ответчик не будет нарушать ее права и интересы. Представитель истца Фогельзанг Г.В., действующая на основании ордера № 65 от 15.07.2011, заявленные требования поддержала, полагает, что требования истца законны и обоснованны, подлежат удовлетворению в полном объеме. Представитель истца Шелудченко С.М., действующий на основании доверенности от 22.09.2011 № 70 АА 0233436, заявленные требования поддержал, считает, что требования подлежат удовлетворению в полном объеме. Ответчик Алимов Р.Х. заявленные требования не признал и пояснил, что он не препятствовал истцу входить в свое помещение через коридор, принадлежащий ему. Пожарный кран и электрощиток демонтирован, т.к. для помещений ответчика они не нужны. Обращений об установлении сервитута от истца не поступало, он предлагал, однако истец отказалась. Представитель ответчика Кулешов С.В., действующий на основании ордера № 0570 от 15.07.2011, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, поскольку спорные помещения принадлежат ответчику, он вправе ими распоряжаться. Для помещений истцу пожарный гидрант не требуется, достаточно огнетушителя. Ответчиком были предприняты попытки заключить с истцом договор бессрочного пользования коридором, но истец не приняла данное предложение. Никто не препятствует истцу в проходе к своим помещениям. Стороной истца не доказано, что коммуникации идущие в ее помещения проходят через помещения ответчика. Заслушав стороны, допросив свидетеля, исследовав письменные доказательства по делу, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Из положений ст. 431 ГК РФ следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу ст.ст. 209, 218, 219 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии со ст. 244 ГК РФ общим признается имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Пунктом 2 статьи 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении имущества. В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно договору долевого участия в строительстве от 20.08.1997, заключенному между Филатовой Н.А. и ТСМУ филиалом ОАО «Томскнефтегазгеология», Филатова Н.А. обязалась оплатить строительство помещения общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, а застройщик обязался построить помещение и сдать ей в собственность. На основании указанного договора Филатовой Н.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права <номер обезличен> от 03.08.1999, из которого следует, что истцу принадлежит на праве собственности нежилое помещение, номер объекта <номер обезличен> (условный), площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес обезличен>, <данные изъяты> этаж; вид права: собственность и <данные изъяты> доля в праве собственности на общее имущество дома. Из технического паспорта от 10.12.2010 истцу принадлежат помещения - № 2 основное, площадью <данные изъяты> кв.м, № 11 - основное, площадью <данные изъяты> кв.м, № 13 – основное, площадью <данные изъяты> кв.м и № 44 – санузел, площадью <данные изъяты> кв.м. Данные обстоятельства также подтверждаются кадастровым паспортом помещения от 07.12.2010. Истцом не представлено суду доказательств того, что ей принадлежит иное имущество в доме по адресу: <адрес обезличен>, кроме указанных выше нежилых помещений. На основании договора долевого участия в строительстве от 18.03.1997, заключенного между ТСМУ филиал ОАО «Томскнефтегазгеология» и ООО «Архитектурно-строительный альянс», акта приемки-передачи помещений по адресу: <адрес обезличен> от 16.12.1998, ТСМУ филиал ОАО «Томскнефтегазгеология» передало ООО «Архитектурно-строительный альянс» помещения в <данные изъяты> этаже, общей площадью <данные изъяты> кв.м и <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м в жилом доме по адресу: <адрес обезличен>. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права <номер обезличен> от 26.02.2008, согласно которому ООО «Архитектурно-строительный альянс» принадлежали на праве собственности нежилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м в <данные изъяты> и <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес обезличен>, условный номер объекта <номер обезличен>. Согласно техническому паспорту по состоянию на 31.08.2008, инвентарный номер <номер обезличен>, ООО «Архитектурно-строительный альянс» принадлежали на праве собственности помещения № п005-п014, п036-п044, ц001, ц003-ц008, ц010, ц012, ц014-ц018. Из экспликации к плану объекта следует, что помещение № ц001 – коридор, общей площадью <данные изъяты> кв.м, помещение № ц010 – основное, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Из протокола о результатах проведения открытых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества организации-банкрота ООО «Архитектурно-строительный альянс» от 22.10.2010, на открытые торги в форме аукциона было выставлено имущество ООО «Архитектурно-строительный альянс» в виде нежилых помещений, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в <данные изъяты> и <данные изъяты> этажах, расположенных в жилом здании по адресу: <адрес обезличен>, условный номер объекта <номер обезличен>. Суду не представлено доказательств того, что указанное право собственности ООО «Архитектурно-строительный альянс» было недействительно или было кем-либо оспорено на момент проведения торгов. Исходя из того, что торги в форме аукциона были открытыми, истец могла принять участие в указанных торгах и приобрести спорные помещения. Согласно предложению конкурсного управляющего ООО «Архитектурно - строительный альянс» ФИО1 № 32 от 26.10.2010, ответчик признан победителем вышеуказанных торгов. Из договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.10.2010, заключенного между ООО «Архитектурно-строительный альянс» и ИП Алимовым Р.Х. следует, что Алимов Р.Х. приобрел нежилые помещения, общей площадью <данные изъяты> кв.м в <данные изъяты> и в <данные изъяты> этаже дома по адресу: <адрес обезличен>, условный номер объекта <номер обезличен>. Передача указанного имущества подтверждается актом приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.10.2010. Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним <номер обезличен> от 20.01.2011 и свидетельством о государственной регистрации права <номер обезличен> от 27.12.2010 подтверждается, что в настоящее время нежилые помещения, номер объекта <номер обезличен> (условный), площадью <данные изъяты> кв.м, по адресу: <адрес обезличен> принадлежат на праве собственности Алимову Р.Х. В соответствии с техническим паспортом от 17.03.2011 по состоянию на 16.02.2011 и сведений о внесении изменений в реестр объектов капитального строительства № 6808001 от 18.03.2011 в помещениях по адресу: <адрес обезличен>, принадлежащих Алимову Р.Х., произведена реконструкция. До внесения изменений нежилые помещения имели номера: п005-п014, п036-044, ц001, ц003-ц008, ц010, ц012, ц014-ц018; после внесения изменений помещения имеют следующие номера – п005, п009-п010, п012, п036, п041, п045-п049, ц001, ц003, ц012, ц050-ц055. Из плана объекта по состоянию на 16.02.2011 и экспликации к плану объекта следует, что вследствие проведенной реконструкции помещения ц004-ц008, ц010 преобразованы в помещения ц050-ц053. Согласно сведениям о внесении изменений в реестр объектов капитального строительства <номер обезличен> от 18.03.2011 для проведения указанной реконструкции разрешение не требуется. Реконструкция принята на основании акта комиссионного осмотра от 18.03.2011. Судом установлено, что на момент обращения истца с настоящим иском, ответчик не чинил препятствий в пользовании помещением ц001 для похода в помещения истца. Со стороны ответчика истцу поступало предложение о заключении договора аренды помещения ц001, однако истец отклонила данное предложение. Указанные обстоятельства подтверждены истцом в судебном заседании. В ходе судебного разбирательства ответчиком сделано истцу предложение о заключении договора безвозмездного пользования помещением ц001 или договора купли-продажи <данные изъяты> доли в праве собственности на помещение ц001, однако указанные предложения истцом также приняты не были. Установив, что помещения ц001 и ц010 по адресу: <адрес обезличен>, принадлежащие на праве собственности ответчику, никогда общим имуществом дома не являлись и не являются, суд приходит к выводу, что требование истца о признании данного имущества общим имуществом собственников указанного дома удовлетворению не подлежит. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Основанием признания совершенной сторонами сделки недействительной в части приобретения в частную собственность доли в праве на вспомогательные помещения № 1 и № 10, истец указывает ст.ст. 289, 290 ГК РФ, согласно которым общее имущество не может являться самостоятельным объектом гражданского оборота и передаваться отдельно от права собственности на жилое помещение. Однако спорными при рассмотрении настоящего дела являются нежилые помещения, в отношении которых отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не относящемся к жилому дому. При этом оснований для применения вышеназванных норм права по аналогии закона (в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ) в данном случае суд не усматривает. Исходя из договоров долевого участия в строительстве от 20.08.1997, заключенных между: Филатовой Н.А. и ТСМУ филиалом ОАО «Томскнефтегазгеология», и от 18.03.1997, между ТСМУ филиал ОАО «Томскнефтегазгеология» и ООО «Архитектурно-строительный альянс», нежилые помещения № ц001 и № ц010 <данные изъяты> этажа дома по адресу: <адрес обезличен> никогда не являлись общим имуществом жилого дома, оснований для включения указанного имущества в состав общего имущества жилого дома суд не усматривает. При таких обстоятельствах доводы истца о незаконности сделки в части купли-продажи спорных нежилых помещений, поскольку они являются общим имуществом, являются несостоятельными. На основании изложенного, суд приходит к выводу, что требования истца о признании помещений № 1 и № 10, согласно техническому паспорту по состоянию на 31.03.2008, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, общим имуществом собственников дома, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.10.2010, заключенного между ООО «Архитектурно-строительный альянс» и ответчиком, в части отчуждения спорных помещений, о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, выданного на имя Алимова Р.Х., в части спорных помещений, и соответствующую запись в ЕГРП, удовлетворению не подлежат. Согласно пояснениям ответчика, свидетеля ФИО2, договору энергоснабжения № 8958 от 01.01.2007, заключенному между истцом и ООО «Энергокомфорт», договору энергоснабжения № 461 от 02.02.2004, заключенному между ООО «Энергокомфорт» и ООО «Архитектурно-строительный альянс», однолинейной схеме ВРУ дома <адрес обезличен>, электроснабжение помещений истца подключено к точке подключения ТП 610-73 самостоятельно и данная точка подключения к ВРУ-04кВ не находится в помещении ответчика, а находится в <данные изъяты> подъезде указанного дома. В соответствии с экспертизой технических решений по обеспечению пожарной безопасности (Системы внутреннего противопожарного водопровода) нежилых подвальных и цокольных помещений, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, от 22.09.2011, проведенной ООО «Всероссийское добровольное пожарное общество» Томское областное отделение, помещения цокольного этажа, расположенные по указанному адресу, в соответствии с СП 10.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Требования пожарной безопасности» и СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий» внутренним противопожарным водоснабжением не оборудуются. Из ответа ООО «Элит проект» № 001 от 31.08.2011 Алимову Р.Х. следует, что для помещений истца ИП Филатовой достаточно установить ручной огнетушитель в качестве первичного устройства пожаротушения на ранней стадии (СНиП 2.04.01-85* «Внутренний водопровод и канализация зданий»). Как пояснял в судебном заседании ответчик, он готов предоставить истцу возможность подключения к системе водоснабжения для пожаротушения, путем вывода трубы из подвального помещения в помещение истца. Таким образом, установив, что права истца в части доступа к электроснабжению и средствам пожаротушения, на момент подачи искового заявления в суд и в период рассмотрения дела в суде, ответчиком не нарушались и не нарушаются, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца об обязании ответчика привести в первоначальное состояние, принадлежащие ему на праве собственности спорное помещение, и восстановить в помещении № 10 противопожарное и электрическое оборудование. На основании вышеизложенного,руководствуясь ст.ст. 196-199, 193 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Филатовой Н.А. к Алимову Р.Х. о признании помещений № 1 и № 10 согласно техническому паспорту по состоянию на 31 марта 2008 года, расположенных по адресу: <адрес обезличен>, <данные изъяты> этаж, общим имуществом собственников дома по адресу: <адрес обезличен>; о признании недействительными: договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО «Архитектурно-строительный альянс» и Алимовым Р.Х. 28.10.2010, в части отчуждения помещений № 1 и № 10 согласно техническому паспорту по состоянию на 31 марта 2008 года, свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес обезличен>, выданного на имя Алимова Р.Х., в части помещений № 1 и № 10 согласно техническому паспорту по состоянию на 31 марта 2008 года и соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; об обязании Алимова Р.Х. привести в течение одного месяца в первоначальное состояние помещение № 10 в соответствии с техническим паспортом по состоянию на 31 марта 2008 года, восстановить в помещении № 10 противопожарное и электрическое оборудование, о взыскании расходов на оплату государственной пошлины отказать в полном объеме. Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного текста решения. Судья: (подпись) И.П. Юровский