Дело № 2-2085/11

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 ноября 2011 года Ленинский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего судьи Вотиной В.И.,

при секретаре Поварёнкиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску по иску ОАО АКБ «РОСБАНК» к Задояновой О.А. , Задоянову М.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ОАО АКБ «РОСБАНК» обратилось в суд с иском к Задояновой О.А., Задоянову М.А., указав, что 12.02.2007 между ним (кредитор, залогодержатель) и ответчиком Задояновой О.А. (заёмщик, залогодатель) был заключен кредитный договор <номер обезличен>, по условиям которого он предоставляет заемщику кредит в размере <данные изъяты> долларов США сроком на 182 месяца под 11 % годовых для приобретения квартиры по адресу: <адрес обезличен>, состоящей из <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на четвертом этаже десятиэтажного кирпичного дома, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить начисленные проценты за весь период пользования кредитом. Возврат кредита и уплата процентов осуществляются заемщиком ежемесячно в платежный день не позднее 25-го числа каждого календарного месяца за текущий процентный период, считая с 26-го числа предыдущего календарного месяца по 25-е число текущего календарного месяца путем внесения аннуитетного платежа в размере <данные изъяты> долларов <данные изъяты> центов США, за исключением первого и последнего платежа. Начиная с момента выдачи кредита, заемщиком периодически не выполняются обязательства по кредитному договору, нарушаются сроки и объемы внесения ежемесячных платежей в счет погашения кредита и уплаты процентов, образовавшаяся задолженность остается непогашенной по настоящее время. Он, как кредитор, вправе требовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и пеней при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней, при допущении просрочек исполнения обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, а заемщик обязуется вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом, неустойки и штрафы не позднее четырнадцати календарных дней от даты предъявления кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору. Требование о досрочном возврате кредита и уплате начисленных на кредит процентов было направлено заемщику 14.07.2011, получено оно не было за истечением срока хранения. В обеспечение надлежащего исполнения обязательств заемщика по кредитному договору между ним (кредитором) и Задояновым М.А. (поручитель) заключен договор поручительства <номер обезличен> от 12.02.2007, по которому поручитель обязуется отвечать перед ним за исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору, ответственность поручителя и заемщика является солидарной. Во исполнение условий кредитного договора между заемщиком и продавцами был заключен договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 12.02.2007. Переход права собственности и ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке, заемщиком оформлена закладная, выданная ему (кредитору), как первоначальному залогодержателю. Ипотека квартиры в силу закона также является обеспечением обязательств заемщика по кредитному договору. Он, будучи кредитором, вправе потребовать обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке. Для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части. Ссылаясь на ст.ст. 11, 12, 309, 330, 334, 336, 337, 348-350, 361-363, 809-811, 819, 820 ГК РФ, с учетом уточнений исковых требований истец просит: взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу задолженность по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб., из которых: основной долг – <данные изъяты> руб., начисленные на кредит проценты – <данные изъяты> руб., проценты на кредит из расчета 11% годовых, начиная с 01.11.2011 по день фактического возврата кредита, пени на проценты – <данные изъяты> руб., неустойка на кредит – <данные изъяты> руб.; обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Задояновой О.А. на праве собственности, – <данные изъяты> квартиру по адресу: <адрес обезличен> общей площадью <данные изъяты> кв.м, установив начальную продажную цену при реализации в размере ликвидационной стоимости <данные изъяты> руб. Также истец просит взыскать солидарно с ответчиков в свою пользу в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.

Представитель истца Горин П.Н., действующий на основании доверенности от 25.05.2009, в судебном заседании заявленные требования поддержал в полном объеме с учетом их уточнений по изложенным в исковом заявлении основаниям.

В судебном заседании ответчик Задоянова О.А. исковые требования не признала, факт заключения кредитного договора, обеспеченного поручительством Задоянова М.А. и залогом недвижимости (ипотекой), равно как и факт получения денежных средств по этому договору, не отрицала, однако с предъявленной к взысканию солидарно с неё и Задоянова М.А. в пользу истца суммой задолженности по кредитному договору, установлением начальной продажной цены предмета залога в предложенном истцом размере и обращением взыскания на заложенное имущество не согласилась по основаниям, изложенным в представленном суду письменном отзыве.

В судебном заседании ответчик Задоянов М.А. исковые требования не признал, факт заключения договора поручительства в обеспечение обязательств по кредитному договору не отрицал, однако с предъявленной к взысканию солидарно с него и Задояновой О.А. в пользу истца суммы задолженности по кредитному договору в предложенном истцом размере не согласился, против обращения взыскания на заложенное имущество возражал, пояснив, что указанные обстоятельства являются нарушением прав и законных интересов заемщика.

Выслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ОАО АКБ «РОСБАНК» по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Пунктом 2 названной статьи предусмотрено, что к отношениям по кредитному договору применяются правила о займе.

Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (п. 1 ст. 809 ГК РФ), заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа (п. 1 ст. 810 ГК РФ). Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (ч. 2 ст. 811 ГК РФ).

Как установлено в судебном заседании, 12.02.2007 между Задояновой О.А. и ОАО АКБ «РОСБАНК» был заключен кредитный договор <номер обезличен>, по условиям которого истец предоставил заемщику денежные средства в размере <данные изъяты> долларов США сроком на 182 месяца под 11 % годовых для приобретения <данные изъяты> квартиры <адрес обезличен> общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной на четвертом этаже десятиэтажного кирпичного дома, а заемщик обязался возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить начисленные проценты за весь период пользования кредитом. При этом стороны согласились, что квартира приобретается и оформляется в собственность Задояновой О.А. Погашение кредита и уплата процентов должны были осуществляться равными ежемесячными платежами в размере <данные изъяты> долларов <данные изъяты> центов США, за исключением первого и последнего платежа, в установленные договором сроки.

Данный кредитный договор содержит все существенные условия: срок возврата кредита, процентную ставку за пользование кредитом, порядок предоставления кредита и его возврата, порядок расчетов, предусматривает права, обязанности и ответственность сторон, обеспечение исполнения обязательств, случаи требования досрочного возврата всей суммы кредита и процентов.

Мемориальным ордером № 9188 от 12.02.2007, представленным истцом расчетом задолженности по кредитному договору, выпиской из лицевого счет Задояновой О.А. подтверждается, что указанная в кредитном договоре сумма в размере <данные изъяты> долларов США перечислена в рамках договора <номер обезличен>, что согласно курсу ЦБ РФ соответствовало <данные изъяты> российских рублей.

Следовательно, у ответчика возникла обязанность по погашению суммы кредита, процентов за пользование кредитными средствами и иных обязательств, предусмотренных указанным кредитным договором.

Из представленного истцом расчета следует, что сумма задолженности по договору займа с учетом произведенных выплат составляет в рублевом эквиваленте по основному долгу <данные изъяты> руб., по уплате процентов за пользование кредитом <данные изъяты> руб. Расчет задолженности судом проверен и признан верным.

Указанные обстоятельства стороной ответчика в судебном заседании не оспаривались, доказательств погашения образовавшейся задолженности в большем размере суду представлено не было, до настоящего времени эта задолженность не погашена.

Учитывая, что по условиям кредитного договора предусматривалось возвращение кредитных денежных средств по частям (в рассрочку), условие кредитного договора, позволяющее истцу потребовать от заемщика полного досрочного погашения задолженности по кредитному договору не противоречит п. 2 ст. 811 ГК РФ, т.е. является правомерным.

Согласно ч. 2 ст. 807 ГК РФ иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории Российской Федерации с соблюдением требований ст.ст. 140, 141, 317 ГК РФ.

В силу ст.ст. 140, 141 ГК РФ рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации. Платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов. Случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке. Виды имущества, признаваемого валютными ценностями, и порядок совершения сделок с ними определяются законом о валютном регулировании и валютном контроле. Право собственности на валютные ценности защищается в Российской Федерации на общих основаниях.

В соответствии со ст. 317 ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140). В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

В случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его оплате в рублях, такое договорное условие необходимо рассматривать как предусмотренное п. 2 ст. 317 ГК РФ, т.е. денежное обязательство подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте на день платежа.

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению согласно курсу иностранной валюты USD (доллара США) к рублю РФ, установленному Центральным Банком Российской Федерации на день рассмотрения дела, т.е. в соответствии с курсом иностранных валют на 22.11.2011 (30,96 руб.), однако, поскольку в силу закона суд принимает решение в рамках заявленных требований, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по основному долгу в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> долларов США х 30,12 руб.), в части просроченных процентов за пользование кредитом в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> долларов США х 30,12 руб.).

Согласно ст.ст. 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).

В судебном заседании установлено, что заемщиком нарушаются сроки и объем возврата кредита и процентов за пользование кредитными денежными средствами.

Согласно условиям кредитного договора при нарушении заемщиком срока возврата кредита и уплаты начисленных за пользование кредитными денежными средствами процентов он обязуется уплатить кредитору неустойку в виде пени в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа по кредиту за каждый календарный день просрочки (п. 5.2) и по процентам за каждый календарный день просрочки (п. 5.3).

Из искового заявления и представленного истцом расчета следует, что размер пени, подлежащих уплате за нарушение заемщиком срока возврата кредита и процентов за пользование кредитными денежными средствами составляет: по процентам – <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> долларов США х 30,12 руб.) и по основному долгу – <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> долларов США х 30,12 руб.).

При сложившихся обстоятельствах, с учетом установления в судебном заседании факта нарушения заемщиками срока возврата кредита и процентов за пользование кредитными денежными средствами, требование истца о взыскании с заемщика пени за нарушение сроков возврата суммы кредита и неустойки за пользование кредитными денежными средствами являются законными и обоснованными. Однако с учетом требований разумности и справедливости, степени выполнения обязательств и длительности неисполнения обязательств, характера правоотношений суд считает размер начисленных штрафных санкций несоразмерным нарушению обязательств и приходит к выводу о необходимости уменьшения их размера в 15 раз, поскольку установленный договором размер процента (0,5 %) составляет 180 % годовых, т.е. многократно превышает установленную ЦБ РФ ставку рефинансирования.

Проверив представленный истцом расчет, суд приходит к выводу, что взысканию в пользу истца подлежат пени за нарушение заемщиком срока возврата кредита в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. : 15), процентов за пользование кредитом в размере <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. : 15). При этом, как указывалось выше, суд принимает решение в пределах заявленных истцом требований.

На основании ст. 811 ГК РФ с учетом разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в пользу истца подлежат уплате проценты за пользование кредитом по ставке 11 % годовых, начисленных на остаток суммы основного долга в размере <данные изъяты> руб. с учетом фактического погашения, начиная с 01.11.2011 и по день окончательного возврата суммы кредита.

В силу п. 1 ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом.

Согласно ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

Статьей 363 ГК РФ установлено, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя.

Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось стороной ответчика, что в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ответчиком Задояновой О.А. (заемщиком) между ОАО АКБ «РОСБАНК» и ответчиком Задояновым М.А. был заключен договор поручительства <номер обезличен> от 12.02.2007, по которому поручитель обязуется отвечать перед кредитором за исполнение заемщиком обязательств по кредитному договору, ответственность поручителя и заемщика является солидарной (п.п. 1.1, 1.3).

Таким образом, исходя из изложенного, суд считает обоснованными требования истца о солидарном взыскании с ответчиков (заемщика и поручителя) задолженности по кредитному договору <номер обезличен> от 12.02.2007.

Согласно положениям ст.ст. 329, 334 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

В соответствии с п. 1.4 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по настоящему договору в силу закона является ипотека <данные изъяты> квартиры по адресу: <адрес обезличен> общей площадью без учета лоджий, балконов и других летних помещений <данные изъяты> кв.м, жилой площадью – <данные изъяты> кв.м, расположенной на четвертом этаже десятиэтажного кирпичного дома.

В подтверждение оформления ипотеки истцом представлена закладная от 12.02.2007, которая в силу п.п. 1, 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удостоверяет право залогодержателя, каковым выступает любой законный владелец настоящей закладной, на получение исполнения по обеспеченному ипотекой денежному обязательству без представления других доказательств существования этого обязательства, а также удостоверяет принадлежность этому лицу права залога на обремененное ипотекой недвижимое имущество.

Согласно данной закладной залогодателем и должником по обеспеченному ипотекой обязательству является Задоянова О.А., первоначальным залогодержателем – ОАО АКБ «РОСБАНК».

Указанная в качестве предмета ипотеки квартира приобретена Задояновой О.А. в собственность 16.02.2007 на основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 12.02.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (<номер обезличен>), а также указанным договором купли-продажи квартиры. При этом ипотека возникла в силу закона.

В соответствии с п.1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, представленного другим юридическим лицом на приобретение либо строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество.

В силу положений ст.ст. 348, 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требование залогодержателя (кредитора) удовлетворяется из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Согласно п. 1 ст. 1 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимости (договору об ипотеке) одна сторона-залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В соответствии со ст. 50 названного закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения обеспечиваемых ипотекой требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если иное не предусмотрено договором.

Согласно положениям п. 2 ст. 348 ГК РФ, п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Таким образом, принимая во внимание ненадлежащее исполнение заемщиком обязательства по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитными денежным средствами в течение всего периода действия кредитного договора, а также то, что сумма неисполненного обязательства составляет намного более чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по закладной в сумме <данные изъяты> долларов США (<данные изъяты> руб. на дату оформления закладной), суд признает нарушение обеспеченного залогом обязательства значительным и соразмерным стоимости заложенного имущества (в силу закона), в связи с чем считает требования истца об обращении взыскания на заложенную квартиру, являющуюся предметом ипотеки, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Согласно п. 2 ст. 54 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Подпунктом 4 п. 2 данной нормы установлено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

Между залогодателем и залогодержателем имеется такой спор, поэтому, разрешая вопрос об определении начальной продажной цены предмета ипотеки, суд исходит из следующего.

На основании п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В соответствии с п. 2 ст. 3 указанного Закона, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Из п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Подпунктом 4 п. 2 данной нормы установлено, что начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Согласно п.п. 1.4, 1.4.1 кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика по данному договору является ипотека квартиры в силу закона.

Учитывая факт ненадлежащего исполнения обязательств по кредитному договору суд пришел к выводу об удовлетворении требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество (предмет ипотеки).

Согласно представленному в материалы дела заключению экспертизы № 1302-АЭ/2011 от 18.11.2011, составленному ООО «Бюро оценки «ТОККО», рыночная стоимость указанной квартиры составляет <данные изъяты> руб., ликвидационная – <данные изъяты> руб.

Истцом заявлены требования об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости.

Ответчики возражают против заявленной истцом начальной продажной цены заложенного имущества, указывая, что в случае удовлетворения судом требований ОАО АКБ «РОСБАНК» начальная продажная цена предмета ипотеки должна быть установлена в размере его рыночной стоимости.

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом МЭРТ России от 20.07.2007 № 255 (далее – Стандарт оценки), раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной.

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности и п. 6 Стандарта оценки рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна сторона сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать исполнение.

Согласно п. 9 Стандарта оценки при определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Учитывая изложенное, обстоятельства дела и то, что реализация имущества должника производится не в обычных условиях открытого рынка, а в принудительном порядке, суд приходит к выводу, что начальная продажная цена заложенного имущества не может быть рыночной, а должна быть определена в виде его ликвидационной стоимости.

При определении начальной продажной цены заложенного имущества в размере его ликвидационной стоимости, суд исходит из стоимости, установленной заключением экспертизы от 18.11.2011 № 1302-АЭ/2011, произведенной ООО «Бюро оценки «ТОККО» в связи с назначением судом товароведческой экспертизы по ходатайству ответчика Задояновой О.А.

Названная экспертиза проведена экспертами, имеющими соответствующую квалификацию, выводы экспертов подробно мотивированы в заключении, оснований не доверять заключению экспертизы у суда не имеется.

Согласно ч. 2 ст. 78 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса.

Таким образом, заложенное имущество подлежит реализации с публичных торгов.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора. Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане свободны в заключении договора. Заключив кредитный договор с обеспечением исполнения обязательств по этому договору ипотекой квартиры, приобретенной на кредитные денежные средства, ответчики должны были осознавать последствия неисполнения обязательств по этому договору.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию солидарно государственная пошлина в сумме <данные изъяты> руб. (<данные изъяты> руб. – за требование имущественного характера о взыскании задолженности по кредитному договору, <данные изъяты> руб. – за требование неимущественного характера об обращении взыскания на заложенное имущество).

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ОАО АКБ «РОСБАНК» удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с Задояновой О.А. , Задоянова М.А. в пользу ОАО АКБ «РОСБАНК» основной долг по кредитному договору в размере <данные изъяты> руб., начисленные на кредит проценты в сумме <данные изъяты> руб., пени на проценты в сумме <данные изъяты> руб., неустойку на кредит в сумме <данные изъяты> руб., расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты> руб., а всего взыскать <данные изъяты> руб.

Взыскать солидарно с Задояновой О.А. , Задоянова М.А. в пользу ОАО АКБ «РОСБАНК» проценты за пользование кредитом по ставке 11 % годовых, начисляемых на остаток суммы основного долга в размере <данные изъяты> руб. с учетом фактического погашения, начиная с 01.11.2011 и по день окончательного возврата суммы кредита.

Обратить взыскание на предмет залога по закладной от 12.02.2007, а именно – на принадлежащую Задояновой О.А. <данные изъяты> квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенную по адресу: <адрес обезличен>, определив ее начальную продажную цену в размере <данные изъяты> руб., способ реализации заложенного имущества – публичные торги.

В удовлетворении остальной части требований ОАО АКБ «РОСБАНК» отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Ленинский районный суд г. Томска в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Председательствующий подпись В.И. Вотина

Копия верна.

Судья

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.