Дело № 2-3047/10
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 августа 2010 года
Ленинский районный суд г. Смоленска
В составе:
Председательствующего судьи Малиновской И.Э.
при секретаре Малышеве А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емельяненкова Ю.А. к Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области, Администрации г. Смоленска, ООО Ф…», Управлению Роснедвижимости по Смоленской области (в настоящее время ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Смоленской области) о восстановлении земельного участка на кадастровом учете, признании права собственности на земельный участок, признании недействительным договора аренды в части,
у с т а н о в и л :
Емельяненков Ю.А. (с учетом уточненных требований) обратился в суд с иском к ответчикам о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 2 общей площадью 790 кв.м. по адресу г. Смоленск, С…, д…., указав что решением исполкома Смоленского городского Совета от № 540 14..07.1957г. областному управлению торговли для строительства двухквартирного жилого дома отведен земельный участок площадью 0,08га, 31.12.1958г. дом введен в эксплуатацию. В последствие дом приватизирован жильцами указанного дома по договору приватизации от 14.12.1992г. и земельный участок поставлен на кадастровый учет, указанный дом, расположенный на земельном участке площадью 790 кв.м. был истцом приобретен у собственников по договору купли-продажи от 21.11.2008 г., в связи с чем принимая во внимание правила ч. 2 ст. 271и ст. 273 ГК РФ после приватизации бывшим собственникам дом, а в последствие и к нему как собственнику дома перешло право пользования находящимся под ним земельным участком и на основании абз.2 п.п. 9.1 п.9 ст.3 ФЗ от 25.10.2001г. № 137 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» возникло право собственности на него. Так же предъявил требования к Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Смоленской области (территориальный отдел №9) о восстановлении спорного земельного участка ранее состоявшего на кадастровом учете и не законно снятого с учета, восстановить земельный участок общей площадью 790 кв.м. по адресу г. Смоленск, С…, д…. на государственном кадастровом учете и признать недействительным договор аренды земельного участка от 15.06.2007г. № 112/з площадью 8439 кв.м., расположенный в г. Смоленске в районе улиц Н.- Ак. –Тр. предоставленный ООО Ф. для строительства многоэтажного дома, в части передачи в аренду в составе указанных земель земельного участка площадью 790 кв.м., расположенного под домом … по С… в г.Смоленске.
Емельяненков Ю.А. в судебном заседании заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении по основаниям изложенным выше, так же пояснив, что. законных оснований для снятия земельного участка с кадастрового учета не имелось, действия Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости противоречат ч. 1 ст. 45 ФЗ от 24.07.2007г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», имеющего высшую силу, чем Письмо И.о. руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 16.12.2008г., на основании которого земельный участок снят с кадастрового учета. Договор аренды земельного участка от 15.06.2007г. № 112/з, заключенный между Администрацией г. Смоленска и ООО Ф. должен быть признан недействительным в части, поскольку заключен в нарушение требований ч. 3 ст. 35 и ч. 1 ст. 36 ЗК РФ без учета его преимущественного права собственника, поскольку ООО Ф. передан участок, находящийся по жилым домом находящимся у него в собственности и необходимый для его использования. Данная сделка препятствует его праву пользования и распоряжения земельным участком.
Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, извещенный о дате и времени рассмотрения дела в суд не явился, представителя не направил, в предыдущих судебных заседаниях заявленные истцом требования не признавал, ссылаясь на то, что спорный земельный участок площадью 0,08 га изначально предоставлялся областному управлению торговли для строительства двухквартирного жилого дома, гражданам под индивидуальное жилое строительство не передавался, что отражено в кадастровом паспорте. Областное управление торговли не являлось собственником земельного участка, он предоставлялся только под застройку, в связи, с чем ст. 273 ГК РФ, на которую ссылается истец, неприменима. На данный участок имеется право государственной собственности. Истец имеет преимущественное право приобрести земельный участок за плату, однако для этого необходимо сформировать его, а также решить вопрос с договором аренды, заключенным с ООО Ф.
ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Смоленской области (ранее Управление Роснедвижимости по Смоленской области),извещенное надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в суд не явилось, представителя не направило, в предыдущих судебных заседаниях иск не признавало, ссылаясь на то, что спорный земельный участок снят с кадастрового учета в соответствии с Письмом И.о. руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 16.12.2008 г., согласно которого земельные участки, находящиеся в фактическом пользовании, являющиеся госсобственностью, подлежат ликвидации с переводом в статус «аннулированный». Земельный участок предоставлен юридическому лицу, которое его не сформировало, в связи, с чем собственники квартир не приобрели право собственности на него и не имели права на упрощенную регистрацию такого права.
Администрации г. Смоленска, извещенное о дате и времени рассмотрения дела в суд не явилось, в предыдущих судебных заседаниях, считая требования не обоснованными просило в иске отказать, считая администрацию города ненадлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям, поскольку с 01.04.2007г. администрация города не является органом, осуществляющим предоставление земельных участков, ввиду чего в случае удовлетворения заявленных истцом требований не сможет их исполнить.
Представитель ООО Ф. - Каракозов В.З., считая требования истца не обоснованными, просит в удовлетворении отказать, так же указав, что земельный участок с кадастровым номером площадью 8 439 кв.м. в районе улиц Н.-Ак.- Тр. в г.Смоленске предоставлен обществу на основании договора аренды № 112/з от 15.06.2008г. для строительства многоэтажных жилых домов, который ранее входил в состав земельного участка площадью 14 000 кв.м., предоставленного под застройку постановлением главы администрации г. Смоленска от 31.03.2005г., согласно которому для застройки всей территории необходимо произвести снос 8 жилых домов, в числе которых и дом … по С… пер. в г.Смоленске с предоставлением лицам в них проживающих жилой площади в новых построенных домах.. При предоставлении земельного участка под строительство никаких обременений не имелось, согласно проектной документацией на арендованном земельном участке запланировано строительство 207-квартирного жилого дома, 1 блок-секция которого расположена на земельном участке, на который претендует истец. На строительство дома заключены договоры долевого участия в строительстве жилья и в данном случае права дольщиков с которыми заключены договора нарушаются. Истец, приобретая жилой дом, знал, что на земельном участке предусмотрено строительство многоэтажного жилого дома и что приобретаемый им дом подлежит сносу, а с бывшими собственниками были заключены предварительные договора с ООО Ф. на переселение во вновь построенные квартиры, вместе с тем не смотря на это истец все таки решил заключить сделку, преследуя в последующем продажу застройщику земельного участка который как бывшим жильцам не принадлежал, право собственности у которых на него так же не возникло, не возникло и у истца, в остальном поддержав доводы изложенные в письменных возражениях на иск.
Представитель Управления Росреестра по Смоленской области (ранее УФРС по Смоленской области) – Терновых С.А. считая иск необоснованным, просит отказать в его удовлетворении, так же указав, что истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, поскольку последним не был предоставлен документ, удостоверяющий право прежних собственников жилого дома на земельный участок, позволяющий произвести регистрацию права собственности в упрощенном порядке. В настоящее время в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 15.06.2007г. № 112/з, заключенного между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО Ф. и в случае удовлетворения заявленных истцом требований будут нарушены права дольщиков заключивших с застройщиком договора.
Банк ВТБ-24, извещенное надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в суд не явилось, представителя не направило, возражений по заявленным требованиям не представило.
Заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Конституция РФ гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст. 35, ч. 2); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (ст. 36, ч. 1), условия и порядок пользования которой определяются на основе федерального закона (ст. 36, ч. 3).
В подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичное положение содержится в п. 3 ст. 552 ГК РФ, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Судом установлено, что решением исполкома Смоленского городского Совета депутатов трудящихся 540 14.07.1957 г. «Об отводе земельных участков предприятиям и организациям под строительство одноэтажных жилых домов» областному управлению торговли для строительства одного 2-квартирного жилого дома отведен земельный участок по С… пер. в г.Смоленске, площадью до 0,08 га л.д.8).
Решением № 1347 от 31.12.1958г. одноквартирный жилой дом под № … по пер. С… пер. в г.Смоленске введен в эксплуатацию л.д.9, 43-44).
На основании договора купли-продажи от 21.11.2008 г. Емельяненков Ю.А. приобрел одноквартирный жилой дом …, общей площадью 57,6 кв.м., расположенный на земельном участке площадью 790 кв.м., кадастровый номер 2 (земли населенных пунктов), у Т., С., Ю., С., принадлежащий последним в равных долях по ? у каждого в собственности на основании договора на безвозмездную передачу квартир (домов) в собственность заключенного 14.12.1992 г. выданного администрацией Ленинского района г.Смоленска, о чем выдано свидетельство регистрации права 15.07.2008 г. л.д.5-6,7,61-63,64,165).
Пунктом 4 ст. 3 ФЗ от 25.10.2010 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» так же предусмотрено, что граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 года № 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участи в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
Согласно разъяснению, содержащемуся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2003 года, под сделками в данном случае принимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком. Поэтому во всех случаях, когда возникло правомерное пользование земельным участком или стоящим на нем домом, возникает право на бесплатное приобретение в собственность земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Таким образом, при переходе права собственности на жилой дом у П-ых возникло право на земельный участок находящийся под домом, который был поставлен на кадастровый учет, однако право собственности на который надлежащим образом не было оформлено.
10.08.2004 г. между муниципальным образование г.Смоленск и ООО Ф… заключен договор аренды земельного участка площадью 14 660 кв.м., расположенный по адресу: г. Смоленск, в районе ул.Н.-Ак.-Тр., на срок с 10.08.2004 г. по 10.07.2005 г.л.д.79-80)
Постановлением Главы г. Смоленска № 779 от 31.03.2005г. ООО ФСК «Веж» предоставлен из земель категории земли поселений в аренду земельный участок площадью 1 400 кв.м. в районе улиц ул.Н.-Ак.-Тр. для строительства многоэтажных жилых домов, к которому ООО Ф. должно приступить после сноса жилых домов №№ 2,2-а,4 по С. пер. в г.Смоленске и №№ …,…,…,…,… по ул.Тр. в г.Смоленске, с предложением жилой площади жильцам и выплатой компенсации за сносимые сооружения согласно действующему законодательству и договорам взаимных обязательств (п. 3.4. постановления) л.д.78).
Постановлением администрации г. Смоленска № 1433-адм от 30.03.2007 г. ООО Ф. прекращено право аренды земельного участка площадью 14 000 кв.м. в районе улиц ул.Н.-Ак.-Тр. для строительства многоэтажных жилых домов и предоставлены в аренду земельные участки площадью 2301 кв.м. с кадастровым номером 4 по ул.Тр., … в г.Смоленске, площадью 3259 кв.м. с кадастровым номером 8, в районе ул.Н.-Ак.-Тр., площадью 8 439 кв.м. с кадастровым номером 9 в районе ул.Н.-Ак.-Тр. л.д.56-58,59).
15.11.2007г. выдано разрешение на строительство 207-квартирного жилого дома. Как указано в разрешении, к строительным работам приступить после сноса жилых домов в соответствии с п.3.3 постановления Главы г. Смоленска от 31.03.2005г. № л.д.60).
Из представленной проектной документации так же следует, что земельный площадью 8 439 кв.м. с кадастровым номером 9 в районе ул.Н. –Ак.- Тр. предоставленный ООО Ф. под строительство дома фактически располагается на спорном земельном участке, при этом большая часть строящегося дома расположена на испрашиваемом истцом земельном участке, что сторонами не оспаривается.
14.05.2008 г. ООО Ф. заключены с собственниками жилого дома … по С. пер. в г.Смоленске предварительные договоры на предоставление квартиры (жилого помещения) в собственность в связи с переселением л.д.67-70),которые не были исполнены, в связи с продажей собственниками принадлежащих им долей в жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 790 кв.м. истцу по договору купли-продажи заключенному 21.11.2008 г. и которому 13.12.2008 г. выдано свидетельство о регистрации права. л.д.5-6).
В связи, с обращением истца 24.02.2009г. в УФРС по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, которым были представлены все необходимые документы, 23.04.2009г. Емельяненкову Ю.А. сообщено об отказе в государственной регистрации права на земельный участок по причине того, что им не представлены документы, устанавливающие либо удостоверяющие право гражданина- любого прежнего собственника жилого дома, отвечающие требованиям п. 1 ст. 25.2 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» л.д.25).
Земельный участок площадью 790 кв.м. расположенный под домом … по С. пер. в г.Смоленске с 14.12.1992 г., как сформированный, границы которого определены находился на кадастровом учете, однако 31.01.2009 г. л.д.34) снят с кадастрового учета, с момента постановки спорного земельного участка на учет и до момента его снятия, как бывшими собственниками, так и в последствие истцом производилась уплата налога за землю, что подтверждается представленными с сведениями из налогового органа и квитанция об оплате представленными истцом.
В соответствие со ст. 3 п. 9.1. Федерального Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. (в редакции действовавшей на момент спорных отношений) если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. При этом абз. 2 п. 1 данной статьи ЗК РФ предусмотрено исключительное право граждан - собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию таких земельных участков в порядке и на условиях, которые установлены ЗК, федеральными законами.
Как следует из п. 6 ст. 36 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, - на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка. Однако спорные отношения сторон под случаи, указанные в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, не подпадают.
Таким образом, исходя из выше приведенных норм Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" которые закрепляют право лица на получение в собственность земельного участка, находящегося в пользовании, на котором находится принадлежащий этому лицу на праве собственности объект недвижимости, принимая обстоятельства установленные судом и приведенные в решении выше.
Кроме того, п. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" определено, что государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных ст. 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом.
Таким образом, основными составляющими Единого кадастра объектов недвижимости являются основные ресурсы: земельный кадастр, который начали вести с 1992 г.; база данных технического учета, которую ведут органы и организации технической инвентаризации с 1998 г.; Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, которые учитывались отдельно друг от друга, а поэтому учитывая, что закон обратной силы не имеет спорный земельный участок считается ранее учтенным объектом недвижимости, поскольку судом установлено, что до вступления выше приведенного закона был произведен его государственный кадастровый учет, хотя право собственности на него зарегистрировано бывшими пользователями и владельцами надлежащим образом оформлено не было, в связи с чем при переходе права собственности на жилой дом у истца возникло и право собственности на земельный участок находящийся под домом и в регистрации которого последнему, было отказано, в связи, с чем возникший спор о праве разрешается в судебном порядке.
Принимая во внимание, что спорный земельный участок ранее состоял на кадастровом учете, требования о восстановлении его на учете обоснованы и подлежат удовлетворению.
В соответствии с ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 настоящего Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.
Статьей 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ установлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости, носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.
Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 14.12.1992 г. вышеприведенный закон 221-ФЗ вступил в силу с 01.03.2008 г., 21.11.2008 г. д…. по С…. в г.Смоленске продан бывшими собственниками истцу, свидетельство о регистрации права собственности которому выдано 13.12.2008 г., в регистрирующий орган истец для регистрации права собственности на земельный участок обратился 24.02.2009 г., в регистрации которого было отказано 23.04.2009 г., в суд с требованием о признании права собственности истец обратился 21.05.2009 г., в связи с чем признать обоснованным снятие ранее учтенного земельного участка с кадастрового учета нельзя признать обоснованными и законными.
Принимая во внимание обстоятельства установленные судом и изложенные в решении выше суд считает обоснованными и требования истца о признании договора аренды по предоставлению ООО Ф. земельного участка площадью 8 439 кв.м. на основании постановления администрации в части, поскольку при предоставлении земельного участка не было учтено правообладание земельным участком площадью 790 кв.м. бывших собственников, в последствие перешедшее к истцу, в связи с чем ссылка представителя ООО Ф. на нарушение прав дольщиков заключивших договоры в строительстве жилья с застройщиком нельзя признать бесспорным основанием для отказа истцу в иске по заявленным им требованиям.
Руководствуясь ст. ст. 194, 197 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Емельяненкова Ю.А. удовлетворить.
Признать не законным снятие с кадастрового учета земельного участка общей площадью 790 кв.м., расположенного по адресу г.Смоленск, С… пер. д….
Обязать ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Смоленской области (ранее Управление Роснедвижимости по Смоленской области) восстановить земельный участок общей площадью 790 кв.м., расположенный по адресу г.Смоленск,ул.С… пер…... на кадастровый учет.
Признать недействительным договор аренды № 112/3 от 15.06.2007 г. о предоставлении ООО Ф. земельного участка площадью 8 439 кв.м., расположенного в г.Смоленске в районе улиц Н.- Ак.- Тр. в части предоставления в аренду земельного участка площадью 790 кв.м., расположенного под жилым домом 4 по С. пер. г.Смоленске.
Признать за Емельяненковым Ю.А. право собственности на земельный участок площадью 790 кв.м., расположенный по адресу: г.Смоленск, С., д….
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение 10 дней.
Председательствующий И.Э.Малиновская