Дело № 2-2831/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 августа 2010 года
Ленинский районный суд г. Смоленска
в составе:
председательствующего (судьи) Мацкив Л.Ю.,
при секретаре Руденок А.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску О Т И к Обществу с ограниченной ответственностью «К-44» о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда,
установил:
ОТ.И. обратилась в суд с иском к ООО «К-44» о взыскании излишне уплаченной суммы по договору о создании инвестиционного объекта № от 15.06.2007 года в размере 606 060 руб. 47 коп., компенсации морального вреда в сумме 30 000 руб., указывая на то, что ответчик нарушил условия договора о создании инвестиционного объекта (индивидуального коттеджа), по которому обязан предоставить объект недвижимости, общей площадью застройки 455,4 кв.м., тогда как площадь построенного объекта согласно акту приёма-передачи составляет 420, 9 кв.м., то есть на 34,5 кв.м. меньше, чем предусмотрено договором.
Истица ОТ.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена.
Представитель истицы по доверенности МС.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, указав, что при передаче объекта недвижимости истице не возвращена излишне уплаченная сумма денежных средств по данной сделке, составляющая разницу между стоимостью площади коттеджа, указанную в договоре, и стоимостью фактической площади коттеджа, требование истицы о возврате данных денежных средств ответчик также не исполнил.
Представители общества с ограниченной ответственностью «К-44» по доверенности РВ.И. и БМ.В. исковые требования не признали, указав, что на момент заключения инвестиционного договора дом был практически построен на 90%, что подтверждает п. 3.1.3 договора, истица могла осмотреть приобретаемый объект. Цена дома была признана окончательной, фиксированной, стоимость объекта исходя из стоимости 1 кв.м. не определялась. При определении договорной цены (составлении сметы строительства) учитывалась стоимость строительства с учетом всех его конструктивных элементов (крыльца, террасы, крыльца, внутренних лестниц, пандуса выезда из гаража), т.е. всей площади застройки, тогда как по замерам БТИ площадь данных элементов не входит в общую площадь дома. Фактически площадь застройки составила 475,31 кв.м., что на 20 м.кв. больше предусмотренного договором, т.к. было увеличено крыльцо, спуск в подвал, поднят пандус по желанию заказчика.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика, - ФГУП «Ростехинвентаризация-федеральное БТИ» о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание своего представителя не направили. Представили заявление о рассмотрении дела без участия их представителя л.д. 135).
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
В судебном заседании установлено, что согласно инвестиционному договору от 15 июня 2007 года №, заключенному между обществом с ограниченной ответственностью «К-44» и ОТ.И., и дополнительному соглашению № 1 к инвестиционному договору № от 15 июня 2007 года ООО «К-44» обязалось предоставить ОТ.И. инвестиционный объект – индивидуальный коттедж №, общей площадью застройки 455,4 кв.м., по улице Л в деревне Боровая Михновского сельского поселения Смоленского района Смоленской области (п.1.2., п. 1.3. договора), (п. 12. дополнительного соглашения № 1) л.д. 4-6, 7-9).
Принятые по договору обязательства ОТ.И. выполнены в полном объеме, истица оплатила стоимость коттеджа по договору полностью в сумме 8 000 000 рублей л.д. 10).
Согласно предоставленному истицей дополнительному соглашению № 1 к инвестиционному договору № 4 от 15 июня 2007 года (пункт 8), определено, что если фактический размер общей площади объекта, установленный в соответствии с данными ведомости обмера ФГУП «Ростехинвентаризация», будет отличаться от приведенного в п. 1.2 дополнительного соглашения размера общей площади объекта, стороны обязаны не позднее двух месяцев с момента утверждения акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию объекта, оплатить разницу между фактической и указанной в договоре п. 1.2 площадью объекта из расчета 17 566 рублей 97 копеек за один квадратный метр площади застройки л.д. 38).
В тоже время в имеющемся у ответчика экземпляре указанного дополнительного соглашения в пункте 8 стоит прочерк в графе, указывающей сумму возмещения за один квадратный метр разницы в площади застройки л.д. 111).
Поскольку предоставленные сторонами экземпляры дополнительного соглашения различны по своему содержанию (пункт 8), каждый лист договора не подписан сторонами, подписи имеются лишь на последнем - 5 листе, договоры не прошиты, оснований для признания установленной сторонами суммы расчета 17 566 руб. 97 коп. за 1 кв.м. разницы между фактической и указанной в договоре площади застройки не имеется (ст. 431 ГК РФ).
21 июля 2009 года ОТ.И. приняла по акту приема- передачи от ООО ПК К-44 указанный инвестиционный объект – жилой дом, общей площадью 420, 9 кв.м. л.д. 11). Согласно данным СФ ФГУ «Ростехинвентраизация -Федеральное БТИ» общая площадь жилого дома № по улице в д. Боровая составляет 420, 9 кв.м. л.д. 16). 24 апреля 2009 года истице было выдано свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства - жилого дома № по улице в д. Боровая с указанием на размер его общей площади - 420, 9 кв.м. л.д. 12).
В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Из заключения № 52/2010 от 23.03.2010 года, выполненного начальником проектной службы ОАО «ГКЦ» ШЛ.И., следует, что согласно Кадастрового паспорта здания, выполненного Смоленским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 28.03.2009 года, жилой дом № по ул. в дер. Боровая Михновского сельского поселения Смоленского района Смоленской области – одноэтажный с мансардой и подвалом общей площадью 420,9 кв.м. (помещений).
Согласно Технического паспорта на жилой дом Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию дома на 27.08.2008 года общая площадь жилого дома – 420,9 кв.м. в составе помещений, обозначенных на поэтажных планах и в экспликации к поэтажным планам: по подвалу – 147,6 кв.м.; по первому этажу – 237,4 кв.м.; по гаражу – 35,9 кв.м.. Итого по дому по фактическим замерам Технического паспорта по состоянию дома на 27.08.2008 года, общая площадь помещений – 420,9 кв.м., всего по дому с учетом лоджии и балкона – 421,7 кв.м. Кроме того, в доме по фактическим замерам Технического паспорта обозначены выступающие части элемента площади застройки дома: вход в подвал 11,6 кв.м., два крыльца площадью застройки 35,3 кв.м. Общая площадь застройки выступающих частей – 46,9 кв.м., всего с лоджией и балконом общая площадь застройки выступающих частей 47,7 кв.м.
Согласно Рабочего проекта индивидуального жилого дома для типового повторного применения при соответствующих изменениях планировочного решения применительно к местным условиям строительства г. Смоленска общая площадь помещений – 455,4 кв.м.
Таким образом, расхождений в данных общей площади по проекту и фактических замерах Технического паспорта нет, т.е. общая площадь помещений фактически выстроенного дома соответствует Рабочему проекту индивидуального жилого дома и Кадастровому паспорту здания. Указанный в Дополнительном соглашении к Инвестиционному договору термин «общую площадь застройки» следует рассматривать как сумму общей площади помещений, равной 420,9 кв.м. и общей площади застройки выступающих частей дома (вход в подвал, двух крылец), равной 34,5 кв.м. Общие габариты дома (конфигурация, размеры в осях) при строительстве соответствуют проектному решению. В результате строительства объемно – планировочное решение индивидуального жилого дома соответствует нормам СНиП 31-01-03 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
В силу положений Правил определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании СНиП 31-01-03 «Здания жилые многоквартирные», принятые Госстроем РФ от 23 июня 2003 г. N 109, площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением. Площадь размещаемых в объеме жилого здания помещений общественного назначения подсчитывается по правилам, установленным в СНиП 2.08.02. Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.Из вышеизложенного следует, что общая площадь застройки соответствует общей площади фактически выстроенного дома с застройкой выступающих частей дома.
Кроме того, как указывалось выше, сторонами заключен инвестиционный договор, по которому результатом участия инвестора (истицы) является приобретение права собственности на индивидуальный коттедж, фактически построенный к моменту заключения указанного договора, при этом общая стоимость объекта была определена в твердой фиксированной сумме 8 000 000 руб. Пунктом 1.3 инвестиционного договора было определено, что основные характеристики объекта устанавливаются сторонами в дополнительном соглашении № 1, которое является неотъемлемой частью договора. Согласно п. 1.2 дополнительного соглашения № 1 установлена общая площадь застройки объекта в размере 455,4 кв.м. л.д. 7).
Таким образом, при буквальном толковании договора и дополнительного соглашения, учитывая конкретные обстоятельства дела, не имеется оснований полагать, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору и не достроил 34,5 кв.м., поскольку фактически в соответствии с проектом в обоих договорах речь шла об определении общей площади застройки, а не площади внутренних помещений дома.
При таком положении требования ОТ.И. к ООО «К-44» о взыскании излишне уплаченной суммы по договору о создании инвестиционного объекта не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ОТИ к Обществу с ограниченной ответственностью «К-44» о взыскании излишне оплаченных денежных средств, компенсации морального вреда – отказать.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение 10 дней.
Председательствующий Л.Ю. Мацкив