Дело № 2- 4678/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
08 декабря 2010 года
Ленинский районный суд г. Смоленска
в составе:
председательствующего (судьи) Коженовой Т.В.,
при секретаре Сененковой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Никитиной С.А. к Обществу с ограниченной ответственностью В» о взыскании излишне оплаченных денежных средств по договору о долевом участии в строительстве жилья, взыскании неустойки и компенсации морального вреда,
установил:
Никитина С.А. обратилась в суд с иском к ООО В» о взыскании излишне уплаченной суммы по договору о долевом участии в строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ с учетом индексации в сумме <данные изъяты> коп. взыскании неустойки в сумме <данные изъяты> руб. и компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> руб. в обоснование иска пояснив, что ответчик нарушил условия договора о долевом участии строительстве жилья, по которому обязан предоставить истице <адрес> 6-ти квартирном доме по <адрес> в <адрес>. Кроме того, ответчиком указана завышенная цена по договору о долевом участии в строительстве жилья и незаконно указаны в договоре площади чердака-мансарды и лоджий.
Истица Никитина С.А. и её представитель Исаков А.В. в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
Представитель общества с ограниченной ответственностью В» Барейша В.А. исковые требования не признала, по основаниям, изложенным в письменных возражениях к исковому заявлению.
Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.
Согласно ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО В» и Никитиной С.А. заключен договор займа по которому обществу Никитиной С.А. были предоставлены денежные средства в сумме <данные изъяты> (л.д. 9-10).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО В» и Никитиным А.Н. заключен договор займа, по которому обществу Никитиным А.Н. были предоставлены денежные средства в сумме <данные изъяты> <данные изъяты> (л.д. 7-8).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО В» - Никитиной С.А. и Никитиным А.Н. подписан акт зачета взаимных требований по которому: ООО В» погашает задолженность перед Никитиным А.Н. согласно соглашению о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., внесенные им по договору Займа от ДД.ММ.ГГГГ; Никитин А.Н. передаёт Никитиной С.А. сумму 1 <данные изъяты> руб. для внесения её по договору № об участии в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ (<адрес> 6-ти квартирном сблокированном ж/доме по <адрес>); ООО В» погашает задолженность перед Никитиной С.А., согласно соглашению о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме <данные изъяты> руб., внесенные по договору Займа от ДД.ММ.ГГГГ и <данные изъяты> руб., переданные ей Никитиным А.Н. - всего <данные изъяты> руб., путем зачета суммы <данные изъяты> руб. в стоимость договора № об участии в долевом строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ (<адрес> 6-ти квартирном сблокированном ж/доме по <адрес>), оставшиеся денежные средства в сумме 500 000 руб. будут выплачены обществом Никитиной С.А. до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11). На основании данного акта сторонами были подписаны Соглашения о расторжении договоров займа от ДД.ММ.ГГГГ, по которому были расторгнуты договора займа от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12,13).
Никитиным А.Н. было дано нотариально заверенное согласие о заключении Никитиной С.А. договора на долевое участие в строительстве жилья (л.д. 14).
Согласно заключенному от ДД.ММ.ГГГГ договору № о долевом участии в строительстве жилья между обществом с ограниченной ответственностью В» и Никитиной С.А., в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору №, ООО В» приняло на себя обязательство предоставить Никитиной С.А. в 6-ти квартирном сблокированном ж/доме по <адрес>, общей площадью 242,83 кв.м. (в площадь включается площадь лоджий и чердака мансарды с коэффициентом 0,5 и площадь цокольного этажа) (п.п. 1.1.в договора), до ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 15-20, 21-22).
Жилое помещение - <адрес> 6-ти квартирном сблокированном ж/доме по <адрес> согласно проекта состоит из: Цокольного этажа - 66,3 кв. м: топочная- 10,51 кв. м; кладовая - 4,07 кв. м; кладовая - 18,2 кв. м; гаражный бокс - 24,32 кв. м; коридор - 5,88 кв.м.; коридор -13;3б кв.м.; Первого этажа - 70,6 кв. м: кухня- 11,59 кв.м; прихожая - 11,67 кв.м.; гостиная - 25,45 кв.м.; столовая - 11,32 кв.м.; умывальник - 1,46 кв.м.; туалет - 1,46 кв.м.; лоджия - 4,2 кв.м.; коридор -1,92 кв.м.; тамбур - 1,55 кв.м.; Второго этажа - 72,0 кв.м.: спальня - 13,36 кв.м.; спальня - 18,52 кв.м.; спальня - 19,38 кв.м.; санузел - 6,42 кв.м.; коридор - 8,56 кв.м.; лоджия - 4,2 кв.м.; лоджия - 1,6 кв.м.; 4. Чердак-мансарда - 33,9 кв.м.
Истица оплатила стоимость квартиры по договору полностью в сумме <данные изъяты> рублей. (л.д.10).
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, что в случае их неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом учитывается общая воля сторон с учетом цели договора, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку,установившуюся практику во взаимоотношениях сторон, последующее поведение сторон.
Согласно п. 2.1. договора № о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет <данные изъяты> руб. в которую входит стоимость затрат на строительство квартиры, лоджий, общедолевого имущества, а также сумма денежного вознаграждения заказчика за организацию и ведение строительства. Цена квадратного метра площади квартиры является фиксированной при внесении дольщиком денежных средств и составляет сумму <данные изъяты> руб. (п. 2.3. Договора).
Как пояснил представитель ответчика, указание в договоре цены квадратного метра площади квартиры в размере <данные изъяты> рублей является технической ошибкой, поскольку существенным условием договора является цена. В соответствии с п.1.1, п.2.1 договора долевого участия, оплате в размере <данные изъяты> рублей подлежала площадь квартиры по проекту-242,83 кв.м.(включая площадь лоджий и чердака-мансарды с коэффициентом 0,5). Во исполнение условий данного пункта договора и условий займа, сторонами был произведен зачет требований без взаимных претензий.
Существенным условием Договора о долевом участии в строительстве жилья является его цена, которая определена сторонами в размере <данные изъяты> руб., при этом данная сумма складывается не только из цены за строительства квадратного метра жилого помещения, но и из денежного вознаграждения заказчика за организацию и ведение строительства.
При таком положении, доводы истицы о том, что ею излишне уплачена сумма по договору в размере <данные изъяты> руб. является несостоятельными.
В соответствии с ч.5 ст.15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
В силу положений Правил определения площади помещений, площади застройки и этажности здания при проектировании СНиП 31-01-03 «Здания жилые многоквартирные» принятые Госстроя РФ от 23 июня 2003 г. N 109 Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением. Площадь размещаемых в объеме жилого здания помещений общественного назначения подсчитывается по правилам, установленным в СНиП 2.08.02. Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.Таким образом, также являются несостоятельными доводы истицы о незаконности включения ответчиком в договор № о долевом участии в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ положений о том, что в площадь жилого помещения включаются площади лоджий и чердака мансарды с коэффициентом 0,5 и площадь цокольного этажа.
При таком положении, исковые требования истицы о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 1 377 493 руб. 75 коп., состоящей из разницы уплаченной суммы от цены договора в сумме 1 120 669 руб. и размера оплаты по площадям лоджий, чердака мансарды с коэффициентом 0,5 и площади цокольного этажа, не подлежат удовлетворению.
Согласно Техническому паспорту на жилой дом Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по состоянию дома на ДД.ММ.ГГГГ общая площадь жилого помещения составляет - 208 кв.м., жилой площадью 74,8 кв.м. - в составе помещений, обозначенных на поэтажных планах и в экспликации к поэтажным планам: Цокольного этажа - 68,8 кв.м.: топочная - 10,5 кв.м.; лестница - 3,9 кв.м.; подсобное 1 - 18,1 кв.м.; подсобное 2 - 4 кв.м.; коридор - 3,1 кв.м.; гараж - 29,2 кв.м.; Первого этажа - 73,9 кв.м.: кухня - 11,4 кв.м.; прихожая - 14,5 кв.м.; жилая - 25,0 кв.м.; столовая - 11,1 кв.м.; умывальник -1,4 кв.м.; туалет - 1,4 кв.м.; лоджия - 4,3 кв.м.; лестничная клетка - 4,8 кв.м. Второго этажа - 75,4 кв.м.: жилая - 13,0 кв.м.; жилая - 17,9 кв.м.; жилая - 18,9 кв.м.; санузел- 6,4 кв.м.; коридор - 8,7 кв.м.; лоджия 1 - 4,25 кв.м.; лоджия 2 - 1,55 кв.м.; лестничная клетка - 4,7 кв.м.; Чердака-мансарды - 35,5 кв. м. (л.д.102-105).
В соответствии с ч,2 ст.27 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действие указанного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.
Судом установлено, что разрешение на строительство жилого дома по <адрес> в <адрес> выдано ДД.ММ.ГГГГ, то есть после введения в действие Федерального Закона № 214-ФЗ, в связи с чем к спорным правоотношениям применяются положения указанного нормативного правового акта о размере неустойки при нарушении застройщиком обязательств по сделке.
Согласно ч.1, 2 ст.6 Закона РФ № 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Жилой дом введен в эксплуатацию по разрешению № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.79).
По правилам ч. 6 ст. 8 Закона РФ № 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
В связи с уклонением истицы от подписания акта приёма-передачи жилого помещения ответчиком ДД.ММ.ГГГГ был составлен в одностороннем порядке акт приёма-передачи (л.д. 74,78).
Таким образом, просрочка исполнения ответчиком обязательств по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составила 137 дней.
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Центральным Банком РФ ставка рефинансирования установлена в размере 10,75 процентов годовых.
Соответственно, размер неустойки за указанный период составляет <данные изъяты> коп. <данные изъяты> руб. х 137 дней х 2/300 х 10,75 %).
По мнению суда, указанная сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств и подлежит уменьшению в соответствии со ст. 333 ГК РФ, при этом суд исходит из стоимости квартиры и периода просрочки исполнения ответчиком обязательства, а так же принимает во внимание и то, что взыскание неустойки не должно влечь разорение либо непомерные расходы должника, в связи с чем, размер неустойки судом уменьшается до <данные изъяты> руб.
В силу части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки их уплаты либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998г. №13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» (с изменениями и дополнениями), указано, что помимо начисления процентов на основании ст.395 ГК РФ, законом либо соглашением сторон может быть предусмотрена обязанность должника уплачивать неустойку при просрочке денежного обязательства, в подобных случаях кредитор вправе предъявлять требование о применении одной из этих мер.
В данном случае суд руководствуется требованиями Закона РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и считает, что в удовлетворении требования истицы о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за тот же период времени, что и рассчитанный размер неустойки, следует отказать.
Исходя из п.9 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Разрешая вопрос о размере компенсации морального вреда за просрочку исполнения договора строительного подряда по правилам ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей», суд руководствуется принципом разумности и справедливости. При этом принимаются во внимание характер физических и нравственных страданий, причиненных истицу, фактические обстоятельства дела, длительность просрочки обязательства.
С учетом изложенного, компенсация морального вреда определяется судом в размере 5 000 рублей.
Уплата госпошлины в сумме 1900 руб. возлагается на ответчика по правилам ст. 103 ГПК РФ.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования Никитиной С.А. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО В» в пользу Никитиной С.А. неустойку за просрочку исполнения договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты> руб., в возмещение морального вреда <данные изъяты> руб., а всего <данные изъяты> рублей( пятьдесят пять тысяч рублей).
Взыскать с ООО ФСК «Веж» госпошлину в доход МО «Город Смоленск» в сумме <данные изъяты> рублей(одна тысяча девятьсот рублей).
В удовлетворении остальной части исковых требований Никитиной С.А. - отказать.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение 10 дней.
Председательствующий Т.В. Коженова
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ