Дело № 2-1428/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 апреля 2011г. г.Смоленск
Ленинский районный суд г.Смоленска
В составе:
Председательствующего: (судьи) Коженовой Т.В.
При секретаре: Сененковой Е.А.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СРООО «Р», действующий в интересах Тамилиной Е.И. к Осипенкову Б.А, ООО «Фирма П», Администрации г.Смоленска о взыскании компенсации за некачественное строительство жилья, компенсации морального вреда, судебных расходов,
установил:
СРООО «Р», действующий в интересах Тамилиной Е.И., уточнив требования, обратилось в суд с иском к Осипенкову Б.А., ООО «Фирма П», Администрации г.Смоленска о взыскании компенсации за некачественное строительство жилья, компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты> рублей, судебных расходов, сославшись на то, что приобретенная истицей у Осипенкова Б.А. <адрес> многоквартирном жилом <адрес> в <адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ явно не соответствует требованиям СНиПов, предъявляемым к жилым помещениям, в частности, в зале и второй комнате торцевая стена холодная, откосы балконной двери и окна в кухне влажные, стеклопакет промерзает. Необходимые затраты для устранения недостатков по оценке эксперта составят <данные изъяты> 11 копеек.
В судебном заседании представитель СРООО «Р» Остапов Л.О. и истица Тамилина Е.И. заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в иске, пояснили, что в квартире истицы на окнах образуется конденсат, при понижении температуры в жилом помещении и проветривании он исчезает, однако такой режим истицу не устраивает, поскольку совместно с ней проживают дети. Кроме того, ремонт в квартире они не делали, затрат на устранение недостатков не несли, представили заключение эксперта, в котором указано какие затраты они понесут при проведении ремонта.
Ответчик Осипенков Б.А. в судебном заседании заявленные требования не признал, пояснил, что в соответствии с договором № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным им с ООО «Фирмой П» и актом передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ему была передана спорная квартира в черновой отделке. Квартиру он приобретал для дочери, но она уехала в <адрес> и он решил продать квартиру. В течение года в спорной квартире никто не жил, сам он постоянно приходил, осуществил побелку стен и потолков, соблюдал температурный режим, постоянно проветривал жилое помещение. При заключении с истицей договора купли-продажи указанной квартиры и подписании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ претензий у покупателя к состоянию квартиры и к нему не было, как не было их так же и при осмотрах квартиры до заключения договора.
Представитель ответчика ООО «Фирма П» Мозоленко С.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом и Осипенковым Б.А. был заключен договор № участия в долевом строительстве. Свои обязательства по договору стороны исполнили. Квартира была передана Осипенкову Б.А. по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ без каких-либо замечаний. ООО «Фирма П» в договорных отношениях с истицей не состояла и не состоит и не является надлежащим ответчиком по делу.
Представитель ответчика администрации г.Смоленска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
В соответствии с ч.4 ст. 167 ГПК РФ суд, с учетом мнения участников процесса, определил рассмотреть дело в отсутствии представителя ответчика администрации г.Смоленска.
Статьей 549 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества(договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество(статья 130п.1ГК РФ).
На основании ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу положений ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче(п.1).
На основании положений ст.557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Судом установлено, что Тамилина Е.И. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у Осипенкова Б.А. двухкомнатную <адрес>, общей площадью 63,9 кв.м. за <данные изъяты> рублей(л.д.7).
В соответствии с договором № от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве, заключенным между Осипенковым Б.А. и ООО «Фирма П» Осипенков принял участие в долевом строительстве спорной квартиры.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Фирма П» передало Осипенкову Б.А. спорную квартиру, взаимных претензий у сторон не было.
Обратившись в суд с настоящим иском со ссылкой на Закон «О защите прав потребителей» и Закон «Об участии в долевом строительстве» истец указала, что ею в приобретенной квартире выявлены строительные недостатки, которые выражаются в том, что в зале торцевая стена холодная, во второй комнате торцевая стена на ощупь холодная и влажная, откосы балконной двери и окна в кухне влажные, стеклопакет промерзает, однако, для выяснения вопроса, какие еще недостатки и нарушения СНИП допущены в ходе строительства, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.
Параграф 7 гл.30 ГК РФ прямо не предусматривает подобно п.3 ст.492 ГК РФ применение к отношениям по купле-продаже недвижимости, в которых покупателем является гражданин-потребитель, Закона о защите прав потребителей и не устанавливает, что этот Закон применяется в части, не урегулированной ГК РФ.
Нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по сравнению с общими положениями ГК РФ о купле-продаже и о розничной купле-продаже. Помимо этого в Законе о защите прав потребителей прямо указано, что отдельные виды договоров купли-продажи и продажа отдельных видов товаров могут обладать значительными особенностями, требующими специального регулирования(ст.26). Поэтому нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону о защите прав потребителей и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 гл.30 ГК РФ.
Как подчеркнуто в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994г. №7, Закон о защите прав потребителей применяется, если он конкретизирует или детализирует нормы ГК РФ, посвященные соответствующим положениям. Установление же иных правил, чем те, которые закреплены в ГК РФ, возможно лишь при условии, когда это прямо допускается ГК РФ. Таким образом, и Верховный Суд РФ четко закрепил приоритет ГК РФ перед Законом о защите прав потребителей.
Из сказанного следует, что последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст.557 ГК РФ.
Согласно представленному истицей перечню работ, составленному на основании заключения экспертизы ООО «Б» стоимость ремонтных работ в квартире составит в будущем <данные изъяты> копеек.
В соответствии с ч.1 ст.475 ГК РФ, предусматривающей право покупателя, которому передан товар ненадлежащего качества, если эти недостатки не были оговорены продавцом, по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Истец просит взыскать с ответчиков денежные средства необходимые для устранения в будущем, обнаруженных в квартире недостатков, фактически не понеся указанных расходов.
Вместе с тем, исходя из требований указанной нормы права, при обнаружении он недостатков товара способы защиты прав покупателя, в выборе которых он свободен, ограничены законодателем.
Как усматривается из правовой позиции истицы, требования о взыскании заявленной ею суммы Тамилина обосновала необходимостью проведения работ по утеплению наружных стен квартиры. Между тем, допустимых и достоверных доказательств в подтверждение указываемых доводов истицей не представлено.
В тексте договора купли-продажи отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемой квартиры, что не позволяет безусловно определить какие же требования были предъявлены истцом к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости. Осмотр спорной квартиры истицей осуществлялся, каких-либо претензий к Осипенкову Б.А. в момент подписания договора и акта приема-передачи она не предъявляла.
С учетом изложенного, исходя из конкретных обстоятельств дела, объяснений сторон, исковые требования, заявленные к Осипенкову Б.А. удовлетворению не подлежат.
По правилам, установленным ч.2 ст.27 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», действие указанного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона (01.04.2005г.).
Федеральным законом от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ).
Как установлено в судебном заседании разрешение на строительство домовладения было получено после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»(л.д.27).
При таком положении, в данном случае подлежат применению нормы Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а не нормы Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года № 2300-1.
В силу специальной нормы, содержащейся в ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», применяемой в данном случае приоритетно (ч.9 ст.4 того же Закона) по отношению к соответствующим положениям Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» об ответственности изготовителя (исполнителя, продавца), право предъявления к застройщику требований о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства принадлежит исключительно участнику долевого строительства, под которым в соответствии с ч.1 ст.1 того же Закона понимается гражданин или юридическое лицо, денежные средства которых привлекаются застройщиком для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
При этом, по смыслу ч.2 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ данное требование может быть удовлетворено только в том случае, если на момент его предъявления гражданин обладает соответствующими правами на объект долевого участия в строительстве, что обуславливает необходимость и обоснованность несения им расходов на устранение недостатков этого объекта.
Приобретенная Осипенковым Б.А. в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилья от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенным с ООО «П» <адрес>, на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ была продана им Тамилиной Е.И., что исключает ответственность названного общества перед Тамилиной Е.И.
Положения Закона РФ «О защите прав потребителей», на которые ссылается истица, к спорным правоотношениям не могут быть применены, так как вопрос о предъявлении требований к застройщику о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в полной мере урегулирован специальной выше названной нормой материального права, предусматривающей возможность обращения с такими требованиями только участникам долевого строительства.
С учетом вышеизложенного, суд при разрешении заявленных требований, с учетом требований законодательства, регулирующего данные правоотношения сторон, не установил законных оснований для удовлетворения иска Тамилиной Е.И.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований СООО «Р» в интересах Тамилиной Е.И. к Осипенкову Б.А., ООО Фирме «П», администрации г.Смоленска о взыскании компенсации за некачественное строительство жилья, компенсации морального вреда, судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение 10 дней.
Председательствующий Т.В. Коженова
Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ