Р Е Ш Е Н И Е ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 28 сентября 2012г. г.Смоленск Ленинский районный суд г. Смоленска В составе: Председательствующего Кудряшова А.В. при секретаре Калининой А.О. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску П.Г.С. к ООО «Стройгарант-1» о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилья, у с т а н о в и л : П.Г.С. обратилась в суд с иском к ООО «Стройгарант-1» о государственной регистрации подписанного ДД.ММ.ГГГГ сторонами спора договора долевого участия в строительстве квартиры № в доме № по <адрес> с согласованным сроком сдачи домовладения в эксплуатацию - 2-й квартал 2012г., указав, что обязательства по оплате стоимости жилого помещения, равной <данные изъяты> руб. истицей исполнены, однако общество от государственной регистрации названой сделки уклоняется, предлагая П.Г.С. подписать иной договор, предусматривающий другой срок ввода объекта в эксплуатацию (3-й квартал 2012г.) Представитель истицы М.С.С. в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, указав, что названный договор совершен в надлежащей форме, содержит все предусмотренные законом для данного вида договоров существенные условия, в связи с чем, подлежит регистрации в уполномоченном регистрирующем органе. Представитель ООО «Стройгарант-1» Л.О.В., возражая против удовлетворения иска, отметила, что обществом уже совершены действия по осуществлению государственной регистрации упомянутого договора (в Управление Росреестра по Смоленской области представлены заявление и необходимые для регистрации документы, за исключением квитанции об оплате государственной пошлины). Указала на невозможность регистрации сделки по причине того, что соответствующий договор был подписан сторонами до выдачи обществу разрешения на строительство домовладения и опубликования соответствующей проектной декларации. Кроме того, договор устанавливает отличный от других заключенных застройщиком договоров долевого участия в строительстве квартир в названном домовладении срок сдачи жилого дома в эксплуатацию, что недопустимо. Сослалась также на то, что упомянутый договор подписан от имени П.Г.С. неуполномоченным лицом. Заслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с ч.ч.1, 3-5 ст.4, ст.17 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным. Согласно п.3 ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. По делу установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ООО «Стройгарант-1» в лице директора П.М.И. и П.Г.С. в лице представителя Д.Е.А. подписан договор № долевого участия в строительстве жилого дома, по условиям которого ответчик принял на себя обязательства по осуществлению строительства квартиры № в доме № по ул.<адрес> (блок-секция №), вводу домовладения в эксплуатацию не позднее второго квартала 2012г. и передаче названного жилого помещения истице в течение двух месяцев после получения разрешения на ввод названной блок-секции в эксплуатацию. В свою очередь, П.Г.С. обязалась оплатить ответчику <данные изъяты> руб. (л.д.4-8). Взятые на себя обязательства по договору от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты стоимости квартиры истицей исполнены в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9). До настоящего времени упомянутый выше договор в Управлении Росреестра по Смоленской области не зарегистрирован, ввиду уклонения от этого ООО «Стройгарант-1», которое предлагает П.Г.С. подписать иной договор от ДД.ММ.ГГГГ аналогичного содержания, но предусматривающий другой срок ввода объекта в эксплуатацию - 3-й квартал 2012г. (л.д.10-14). При этом, обращение ООО «Стройгарант-1» в ходе судебного разбирательства (ДД.ММ.ГГГГ) в Управление Росреестра по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации названного договора без уплаты государственной пошлины за совершение соответствующих юридически значимых действий нельзя расценивать как исполнение ответчиком возложенной на него обязанности по регистрации договора. Как следует из объяснений представителя общества, названная госпошлина не была оплачена обществом ввиду невозможности регистрации сделки по причине того, что соответствующий договор подписан его сторонами до выдачи обществу разрешения на строительство домовладения № по <адрес>, а также опубликования соответствующей проектной декларации и, кроме того, устанавливает отличный от других заключенных застройщиком договоров долевого участия в строительстве квартир в названном домовладении срок сдачи жилого дома в эксплуатацию. По делу видно, что государственная регистрация указанной сделки Управлением Рсреестра по Смоленской области была приостановлена ввиду неуплаты обществом государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., а также в связи с несоответствием условий договора требованиям закона о возможности привлечения застройщиком денежных средств и их уплаты дольщиком только после государственной регистрации договора, получения застройщиком разрешения на строительство и опубликования проектной документации. Судом также установлено, что разрешение на строительство блок-секции № жилого дома № по <адрес> выдано Администрацией г.Смоленска ООО «Стройгарант-1» ДД.ММ.ГГГГ; изначально соответствующая проектная декларация была опубликована в газете «Моя реклама» ДД.ММ.ГГГГ., а с изменениями и дополнениями - в той же газете ДД.ММ.ГГГГ с указанием предполагаемого срока получения в Администрации г.Смоленска разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - 3-й квартал 2012г., который, как следует из представленных в дело письменных доказательств, предусматривается в иных заключенных ответчиком договорах долевого участия квартир в том же жилом доме, прошедших государственную регистрацию (л.д.23-43, 48). Между тем, в силу положений ч.3 ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ нарушение застройщиком нормативных положений о возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома (ч.1 ст.3 того же Закона), не влечет недействительность (ничтожность) соответствующей сделки. Правовым последствием данного нарушения является возникновение у гражданина (дольщика) права требования от застройщика немедленного возврата переданных последнему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст.395 ГК РФ процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков. Однако такие требования П.Г.С. в рамках настоящего спора не заявляются. Кроме того, обязанность по государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве предусмотрена законом, в первую очередь, для обеспечения соблюдения прав участников долевого строительства. Отсутствие такой регистрации ставит под сомнение гарантированность исполнения застройщиком принятых на себя перед истицей обязательств, что является безусловным нарушением ее прав. Таким образом, подписав ДД.ММ.ГГГГ названный договор, стороны, тем самым, приняли на себя обязательства по выполнению действий, необходимых и достаточных для государственной регистрации сделки. Ссылка ответчика на отсутствие в момент подписания указанного договора необходимых для его государственной регистрации документов, не может служить основанием для освобождения его от выполнения соответствующей обязанности по регистрации сделки, поскольку на момент подписания названного договора застройщику было известно о предстоящей государственной регистрации сделки, в связи с чем, ему надлежало принять меры к обеспечению возможности такой регистрации заблаговременно. Непринятие ООО «Стройгарант-1» таких мер свидетельствует об уклонении общества от выполнения своих обязанностей и нарушении требований ст.309 ГК РФ о надлежащем исполнении обязательства, односторонний отказ от исполнения которого, в силу ст.310 ГК РФ не допускается. Отказываясь осуществить регистрацию сделки с ранее согласованным сроком ввода объекта в эксплуатацию, ответчик фактически понуждает истицу изменить существенное для нее условие договора о сроке передачи квартиры, однако в соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. При разрешении спора судом принимается во внимание и то, что в настоящее время ООО «Стройгарант-1» имеет в наличии документы, необходимые для государственной регистрации договора. Также не может рассматриваться как недействительное (ничтожное) и условие упомянутого договора долевого участия о сроке ввода блок-секции названого домовладения в эксплуатацию, отличающееся от аналогичного условия, содержащегося в других заключенных застройщиком договорах долевого участия в строительстве квартир в том же домовладении. В данном случае, нарушение требований ч.1 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ явилось следствием виновного поведения ООО «Стройгарант-1» и не должно влечь для истицы каких-либо неблагоприятных последствий. К тому же, данное нарушение бесспорно не свидетельствует о том, что предусмотренный указанной сделкой срок сдачи объекта в эксплуатацию должен быть приведен в соответствии с аналогичными условиями иных заключенных ответчиком договоров, а не наоборот. Включение в договор условия об оплате дольщиком застройщику денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры до государственной регистрации сделки, при фактическом исполнении П.Г.С. данного условия в день подписания договора, т.е. согласии с данным договорным условием, не может служить непреодолимым правовым препятствием для государственной регистрации сделки. Исходя из установленных по делу обстоятельств, учитывая, что подписанный ДД.ММ.ГГГГ между сторонами спора договор содержит все существенные, предусмотренного для данного вида сделок условия, в частности, объект долевого строительства, подлежащий передаче, срок передачи этого объекта, цена, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства, суд удовлетворяет заявленные П.Г.С. исковые требования и принимает решение о государственной регистрации названной сделки с возложением на ООО «Стройгарант-1» обязанности по представлению в уполномоченный регистрирующий орган необходимых для такой регистрации документов (если таковые потребуются от общества уполномоченным регистрирующим органом). Доводы представителя ответчика о том, что на момент подписания ДД.ММ.ГГГГ. от имени истицы Д.Е.А. договора долевого участия, у последней в соответствии с выданной ей П.Г.С. доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ отсутствовали полномочия на приобретение на имя истицы жилого помещения именно на основании договора долевого участия (имелось лишь полномочие на приобретение жилья по договору купли-продажи) и такие полномочия были предоставлены П.Г.С. Д.Е.А. лишь при выдаче доверенности от ДД.ММ.ГГГГ., основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований служить не могут (л.д.15-18). В силу положений ст.183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. Поскольку истица после подписания сделки одобрила ее совершение (в день подписания договора внесла в кассу общества денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры (л.д.9), 16.03.2012г. выдала Д.Е.А. нотариальную доверенность на приобретение по договору долевого участия указанного выше жилого помещения, а в последующем - предъявила иск о регистрации договора), в силу п.2 ст.183 ГК РФ данная сделка порождает гражданские права и обязанности именно у П.Г.С., что указывает на возможность регистрации данной сделки уполномоченным регистрирующим органом. Утверждения представителя общества о том, что договором от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена не соответствующая проектной документации планировка квартиры, на возможность удовлетворения заявленных П.Г.С. исковых требований не влияют. По делу видено и сторонами спора признано, что технико-экномические показатели квартиры № в доме № по <адрес>, из которых истица и ответчик исходили при подписании договора от ДД.ММ.ГГГГ, полностью соответствуют аналогичным показателям, предусмотренным в предложенном обществом истице к подписанию договоре от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.7, 13). Как следует из объяснений представителя П.Г.С., с предложенной ООО «Стройгарант-1» новой («зеркальной» по отношению к ранее согласованной) планировкой приобретаемой квартиры, сохраняющей тот же состав помещений и их площадь, истица согласна. При таком положении, суд удовлетворяет заявленные исковые требования. Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, решил: Произвести государственную регистрацию подписанного ДД.ММ.ГГГГ П.Г.С. в лице представителя Д.Е.А. и ООО «Стойгарант-1» в лице директора П.М.И. договора № на долевое участие в строительстве жилого дома по <адрес> (блок-секция №) в отношении квартиры № в доме № по <адрес>, обязав ООО «Стойгарант-1» предоставить в Управление Росреестра по Смоленской области необходимые для такой регистрации документы. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца. Председательствующий А.В.Кудряшов