Дело № 2-493/2011

Дело 2-493/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 февраля 2011 года г. Саратов

Ленинский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Желонкиной Г.А.

при секретаре Бекешевой А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Епур В.А., Епур С.А. об обращении взыскания на заложенное имущество

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд иском к Епур В.А., Епур С.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, обосновывая требования тем, что в соответствии с условиями кредитного договора № 01/0491-09/64-ин от 28.08.2009г. Заемщикам-залогодателям Епур В.А. и Епур С.А. Коммерческим Банком «Ивестрастбанк» (ОАО) был предоставлен кредит в размере 1 500 000,00 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек на срок 180 (сто восемьдесят) месяцев для приобретения в общую совместную собственность квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из 3 (трех) комнат, общей площадью 62,2 кв.м., в том числе жилой площадью 37,6 кв.м расположенной на 1-ом этаже 9-ти этажного кирпичного дома.

Кредит в размере 1 500 000,00 (один миллион пятьсот тысяч) рублей 00 копеек зачислен 28.08.2009г. на счет Епур В.А., что подтверждается мемориальным ордером № 195936 от 28.08.2009г.

По состоянию на 10.08.2009г. квартира была оценена в размере 2 169 000,00 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек, что подтверждается заключением независимого оценщика ООО «Поволжское агентство оценки», отчет № 1504-09 от 10.08.2009г. и указано в закладной.

Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения от 28.08.2009г. произведена 31.08.2009г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

Права залогодержателя по Договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены Закладной, составленной ответчиками как должниками-залогодателями и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области первоначальному залогодержателю - Коммерческий Банк «Инвестрастбанк» (ОАО) 31.09.2009г. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена 31.08.2009г. за №.

Законным владельцем Закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В соответствии с п. 3 ст.48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» права истца на закладную основываются на сделке по передаче прав по Закладной отметке на Закладной, произведенной предыдущим владельцем закладной - ЗАО «Поволжский немецкий банк».

В соответствии с п.2 ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», закладная является именной ценной бумагой удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежном; обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Начиная с января 2010 года ежемесячные платежи по возврату кредита и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и договора, а также ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не производятся.

Письмом № 503/2/О от 02.04.2010 года (копия прилагается) ответчикам было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по договору.

До настоящего времени ответчики не выполнили указанное требование истца, что в соответствии со ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст.50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1 Закладной и п.4.4.3 договора, является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру.

Задолженность ответчиков по состоянию на 15.09.2010 года составляет 1 648 065,41 (один миллион шестьсот сорок восемь тысяч шестьдесят пять) рублей 41 копейка, в том числе:

остаток неисполненных обязательств по основному долгу в размере - 1 487 731,80 (один миллион четыреста восемьдесят семь тысяч семьсот тридцать один) рубль 80 копеек;

сумма неуплаченных процентов за пользование займом в размере - 124 484,82 (сто двадцать четыре тысячи четыреста восемьдесят четыре) рубля 82 копейки;

начисленные пени 35 848,79 (тридцать пять тысяч восемьсот сорок восемь) рублей 79 копеек.

В соответствии со ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п.3 ст.350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется судом.

Согласно заключению независимого оценщика ООО «Поволжское агентство оценки», отчет об оценке №1504-09 от 10.08.2008 года рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 2 169 000,00 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации или в судебном порядке не установлено иное. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора. Считает, что начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена в размере 2 169 000,00 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек.

Необходимо учитывать, что Закладная, являющаяся именной ценной бумагой и кредитный договор, являющийся документом строгой отчетности, находятся на хранении в специализированном депозитарии.

Просит обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Епур В.А. и Епур С.А., расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из 3 (трех) комнат, общей площадью 62,2 кв.м., в том числе жилой площадью 37,6 кв.м расположенной на 1-ом этаже 9-ти этажного кирпичного дома, в том числе:

определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества, по состоянию на 15.09.2010 года составляет 1 648 065,41 (один миллион шестьсот сорок восемь тысяч шестьдесят пять) рублей 41 копейка, в том числе:

начисленные пени 35 848,79 (тридцать пять тысяч восемьсот сорок восемь) рублей 79 копеек, а также определить подлежащими уплате проценты за пользование займом в размере 12,05 % годовых на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу 1 487 731,80 (один миллион четыреста восемьдесят семь тысяч семьсот тридцать один) рубль 80 копеек и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплату процентов по нему в размере 0,2 % за каждый календарный день просрочки, начисляемые на сумму просроченного платежа, начиная с 16.09.2010 года и по день реализации квартиры;

-определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов,

-определить начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки
квартиры, указанной в Закладной, в размере 2 169 000,00 (два миллиона сто шестьдесят девять тысяч) рублей 00 копеек

Взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 (четыре тысячи) рублей

В судебном заседании представитель истца по доверенности Иванов В.Ю. исковые требования поддержал в полном объеме, просит удовлетворить.

Ответчик Епур В.А. в судебном заседании исковые требования признал, не отрицает, что кредитный договор заключался, денежные средства получались, с условиями договора ознакомлен, оценку предмета залога не оспаривает, с расчетом истца согласен, но просит уменьшить начисленные пени. Неоплата кредита вызвана трудным материальным положением. В приобретенной квартире его семья не проживает.

Ответчик Епур С.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, о причинах неявки не сообщила.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст.12,56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 310 ГК РФ недопустим.

В соответствии со ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона передает в собственность другой деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Договор займа считается заключенным с момента передачи денег.

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключение договора и его условий.

В судебном заседании установлено, что 28 августа 2009г. Коммерческий Банк Инвестрастбанк (ОАО) предоставил Епур В.А. и Епур С.А. согласно кредитному договору № 01/0491-09/64-нн (л.д. 9-29) ипотечный жилищный кредит в сумме 1 500 000 рублей сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность трехкомнатной <адрес> площадью 62,2 кв.м. в <адрес>.

Заем в сумме 1 500 000 рублей зачислен на счет ответчика № 28.08.2009г., что подтверждается мемориальным ордером № 195936 (л.д. 47).

В соответствии с п. 5.1 кредитного договора заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору всеми доходами и всем принадлежащим ему имуществом.

При нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату сумы займа за каждый календарный день просрочки (п. 5.2)

При нарушении сроков уплаты начисленных по займу процентов заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательства по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки (п. 5.3.)

В соответствии с п. 4.4 кредитного договора займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае: при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна; при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком любого из обязательств, предусмотренных договором, договором купли-продажи жилого помещения, договорами страхования, указанными в п. 4.1.7 кредитного договора, а также договором о счете, предназначенном для страховых и налоговых платежей.

Согласно закладной предметом ипотеки является трехкомнатная <адрес>, г Саратова, площадью 62,2 кв.м. (л.д. 34-46). На момент подписания договора купли-продажи квартира была оценена в размере 2 169 000 рублей, что подтверждается Отчетом об оценке независимого оценщика и указано в Закладной. Договор купли-продажи квартиры зарегистрирован в установленном законом порядке 31.08.2009 года. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры удостоверены Закладной выданной 01.09.2009г. первоначальному залогодержателю 14.09.2009г ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Запись об ипотеке квартиры в ЕГРП произведена 31.08.2009г. за №.

В соответствии с п. 7 Закладной основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются: просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа, неудовлетворение должником требований владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании.

В соответствии с договором купли-продажи Закладных № 06-09/358-ф от 01.07.2009г., законным владельцем Закладной в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (л.д. 45).

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» действует на основании Устава (л.д. 76-80), зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.59-70), генеральным директором является ФИО5 (л.д. 71-72).

Начиная с января 2010г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им ответчиком не производятся, в связи с чем, предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств (письмо № 503/2/0 от 02.04.2010 г.), на которое ответа не поступило (л.д. 58).

По состоянию на 15.09.2010г. задолженность ответчиков перед истцом составляет 1 648 065, 41 руб., из которых основной долг - 1 487 731,80 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом в размере - 124 484, 42 руб., а также начисленные пени от неоплаченной суммы за каждый день просрочки - 35 848,79 руб.

Согласно Отчета № 1504-09 об оценке рыночной стоимости однокомнатной квартиры, то стоимость указанной квартиры составляет 2 169 000 рублей (л.д.56-57).

Представленный истцом расчет задолженности (л.д. 30-33) ответчиками в силу ст. 12,56 ГПК РФ не оспаривается.

Согласно ст.3 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в качестве неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего выполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Пункт 2 вышеназванной статьи предусматривает, что если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ст. 50 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организации, предоставившие кредит на приобретение жилого дома.

В соответствии со ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

- сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;

- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, далее при условии, что каждая просрочка незначительна.

В силу ст. 56 указанного закона, имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов, а в силу ст.69 ФЗ «Об исполнительном производстве» под обращением взыскания на имущество должника понимается изъятие имущества и его принудительная реализация.

Учитывая, что ответчиком нарушались сроки внесения платежей по кредитному договору, имеются безусловные основания для обращения взыскания на недвижимое имущество.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Учитывая, что заемщики, взяв на себя исполнение обязательств в соответствии с заключенным кредитным договором, данные обязательства не исполняют, сумма кредита не погашена, суд считает необходимым обратить взыскание на предмет ипотеки - трехкомнатную квартиру, площадью 62,2 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> путем реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов определив начальную продажную стоимость квартиры в размере 2 169 000 руб. в соответствии с оценкой, указанной в Закладной.

Также суд считает возможным определить размер суммы, подлежащей уплате истцу с ответчиков из стоимости заложенной квартиры, в размере остатка неисполненных обязательств по займу на 15 сентября 2010г. что составляет основной долг - 1 487 731,80 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом в размере годовых - 124 484, 82 руб.

Что касается начисленных пени в сумме 35848,79руб. то суд с учетом просьбы ответчика о ее снижении, с учетом личности ответчиков, отсутствии у них умысла не непогашение кредита, несоразмерности пени последствиям нарушения обязательств считает возможным с учетом положений ст.333 ГПК РФ снизить их размер до 5000 рублей.

Также суд считает, что подлежат удовлетворению требования истца об определении с ответчиков начиная с 16 июля 2010г. и по день реализации квартиры к выплате проценты за пользование займом в размере 12,05 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки начисляя их на сумму основного долга в размере 1 487 731,80 руб.

Также суд считает необходимым возместить истцу расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 98 ГПК РФ в размере 4 000 руб.

Как следует из п.7.13 кредитного договора требования Кредитора (владельца Закладной) из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме определяемом к дате фактического удовлетворения, включая основной долг по сумме обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, пеню, начисленную за просрочку исполнения обязательства, расходы по взысканию оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки к которым в силу ст.88,94 ГПК РФ относится и государственная пошлина и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств Заемщиком.

Таким образом, учитывая, что ответчики в равной степени являются заемщиками, то отвечают перед истцом солидарно, а государственная пошлина подлежит возмещению также из стоимости заложенного имущества.

Руководствуясь ст.ст.194,198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Обратить взыскание на предмет залога - трехкомнатную квартиру, принадлежащую Епур В.А. и Епур С.А., общей площадью 62,2 кв.м., в том числе жилой площадью 37,6 кв.м. расположенную на 1 этаже 9 этажного кирпичного дома находящуюся по адресу: <адрес>.

Определить размер суммы подлежащей уплате Епур В.А. и Епур С.А. открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» из стоимости заложенной квартиры, в размере остатка неисполненных обязательств по займу на 15 сентября 2010г., что составляет сумму в размере 1 617 216, 62 руб., в том числе основной долг - 1 487 731,80 руб., сумма неуплаченных процентов за пользование займом в размере - 124 484, 82 руб., начисленные пени в размере 5000 руб., а также начиная с 16 июля 2010г. и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 12,05 % годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму основного долга 1 487 731,80 рублей.

Определить способ реализации <адрес> в виде продажи с публичных торгов с начальной продажной стоимостью квартиры в размере 2 169 000 руб. в соответствии с оценкой указанной в Закладной.

Взыскать с Епур В.А., Епур С.А. солидарно в пользу Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» расходы по оплате государственной пошлины солидарно в размере 4000 (четыре тысячи).

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней через Ленинский районный суд города Саратова.

Судья: