Дело № 2-1642/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 мая 2011г. г.Саратов

Ленинский районный суд г.Саратова в составе:

председательствующего судьи Озерова А.Ю.

при секретаре Ивакиной Е.А.,

представителя истца Адыгезалова Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Худомясова А.И. к Инспекции федеральной налоговой службы России в Ленинском районе г.Саратова, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании сделки действительной, регистрации сделки и перехода права

Установил:

Спорным жилым помещением является <адрес> по проспекту Строителей <адрес>.

Истец обратился в суд с иском, в котором просил признать право собственности за ним на данное жилое помещение, указав в обоснование своих требований, что собственником данного жилого помещения являлся Мельниченко Н.Ф., квартира расположена в доме жилищно-строительного кооператива (далее ЖСК) «Маяк-70». Пай за указанную квартиру Мельниченко Н.Ф. выплатил полностью в 1985г.

06.01.1992г. между ним и Мельниченко Н.Ф. был заключён договор купли-продажи данной квартиры, по которому Мельниченко Н.Ф. продал и передал ему спорную квартиру. Как следует из договора, цена продаваемой квартиры составила 60000руб. Данные денежные средства были получены продавцом до подписания договора. Продавец передал ему спорную квартиру и ключи от неё.

08.01.1992г. Мельниченко Н.Ф. скоропостижно скончался. В связи с внезапной смертью продавца, договор купли-продажи не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Он вселился в приобретённую квартиру и проживает в ней по настоящее время. Однако зарегистрировать своё право на неё не может из-за смерти продавца.

В процессе рассмотрения дела истец конкретизировал свои требования, просит признать договор купли-продажи спорной квартиры от 06.01.1992г. действительной сделкой, обязать зарегистрировать данную сделку и переход права на спорное жилое помещение на него.

Истец, представители ответчиков, третьего лица в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, просят рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель истца поддержал заявленные требования и дал пояснения, аналогичные обстоятельствам, изложенным в иске, указав, что договор купли-продажи был сначала составлен в письменной форме и стороны намеревались пойти к нотариусу и удостоверить его. Однако провести нотариальное удостоверение договора стороны не смогли в связи с внезапной смертью продавца.

Выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению.

Согласно сведениям БТИ, собственником <адрес> по проспекту Строителей г.Саратова является Мельниченко Н.Ф. (л.д.10). Право собственности зарегистрировано на основании справки ЖСК.

Как следует из справки ЖСК «Маяк-70» пай за спорную квартиру Мельниченко Н.Ф. выплачен полностью 30.03.1985г. (л.д.6).

ЖСК «Маяк-70» подтверждает право собственности Мельниченко Н.Ф. на спорное жилое помещение (л.д.16)

В соответствии со статьями 1, 5, 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 30.11.1994г. № 52-ФЗ, часть первая Гражданского кодекса РФ введена в действие с 01.01.1995г.

Часть первая Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения её в действие.

По гражданским правоотношениям, возникшим до введения её в действие, часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения её в действие.

Впредь до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Согласно заключённому в простой письменной форме между Мельниченко Н.Ф. и Худомясовым А.И. договору купли-продажи от 06.01.1992г., Мельниченко Н.Ф. продал истцу за 6000руб. <адрес> по проспекту Строителей г.Саратова. (л.д.7).

Как следует из пунктов 1, 2, 4 указанного договора деньги за квартиру продавец получил до подписания договора, продавец передал покупателю ключи от квартиры до подписания данного договора, стороны определили, что дополнительное соглашение о передаче составляться не будет. Расчёт между сторонами произведён полностью.

Суд учитывает, что член кооператива имеет право при полной выплате паевого взноса распорядиться квартирой.

Согласно п.2 ст.7 действовавшего в тот период времени Закона СССР «О собственности в СССР», собственник кооперативной квартиры может распоряжаться ею по своему усмотрению – продать, подарить, завещать, сдать в наём, обменять и совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласие кооператива на продажу собственником принадлежащей ему квартиры и совершение других сделок не требуется.

Как следует из представленного свидетельства о смерти (л.д.8) Мельниченко Н.Ф. 08.01.1992г. умер.

В момент совершения сделки действовал Гражданский кодекс РСФСР.

Как следует из ст.135 Гражданского кодекса РСФСР право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определённую денежную сумму (ст.237 Гражданского кодекса РСФСР).

Жилой дом (или часть его), находящиеся в личной собственности гражданина, может быть предметом купли-продажи (ст.238 Гражданского кодекса РСФСР).

В соответствии со ст.239 Гражданского кодекса РСФСР договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном посёлке, должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в исполнительном комитете районного, городского Совета народных депутатов. Несоблюдение правил настоящей статьи влечёт недействительность договора.

Согласно ст.47 Гражданского кодекса РСФСР нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе. Несоблюдение в этих случаях нотариальной формы влечёт за собой недействительность сделки с последствиями, предусмотренными частью второй ст.48 настоящего Кодекса.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной при условии, что эта сделка не содержит ничего противозаконного. В этом случае последующее нотариальное оформление сделки не требуется.

Как установлено ст.554, п.1 ст.555, п.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании представленных доказательств, судом установлено, что хотя между истцом и Мельниченко Н.Ф. не соблюдена нотариальная форма сделки, вместе с тем, договор купли-продажи спорного жилого помещения составлен в письменной форме, содержит в себе необходимые данные об объекте недвижимости, цене, подписан сторонами сделки, покупатель передал продавцу деньги за спорное жилое помещение, продавец передал ему данное помещение и ключи от него, т.е. сделка по продаже спорного жилого помещения сторонами была исполнена.

Стороны по сделке не совершили нотариальное удостоверение договора купли-продажи по причине внезапной смерти продавца. Учитывая данные обстоятельства, исполнение сделки сторонами, причины, по которым договор не был нотариально удостоверен, что данная сделка не содержит ничего противозаконного, суд считает возможным признать данную сделку действительной.

Как следует из разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ № 10 и Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

На основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Наследники после умершего продавца спорного жилого помещения отсутствуют, что подтверждается сведениями нотариуса (л.д.24, 26).

ЖСК «Маяк-70» в доме, которого расположена спорная квартира, не имеет возражений по заявленным требованиям.

Из пояснений председателя ЖСК «Маяк-70» (л.д.30) следует, что он является председателем ЖСК с 2001г. и с этого времени знает, что истец со своей семьёй проживает в <адрес> по проспекту Строителей г.Саратова. Может быть, они вселились в данное жилое помещение и раньше. У ЖСК претензий к семье истца не имеется, право истца на спорную квартиру не оспаривается.

Учитывая то, что сделка признаётся судом действительной, истец проживает в спорной квартире, зарегистрировать сделку истец не может без продавца, суд считает подлежащими удовлетворению его требования о государственной регистрации сделки и перехода права.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи <адрес> по проспекту Строителей г.Саратова, заключённую 06.01.1992г. между Мельниченко Н.Ф. и Худомясова А.И., действительной.

Зарегистрировать сделку купли-продажи <адрес> по проспекту Строителей г.Саратова, заключённую 06.01.1992г. между Мельниченко Н.Ф. и Худомясова А.И., переход права собственности на указанную квартиру на Худомясова А.И. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней через Ленинский районный суд г.Саратова.

Судья