Дело №2-1864/2011 г. ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 06 июня 2011 года г.Саратов Ленинский районный суд г. Саратова в составе: председательствующего судьи Бутырина М.В., при секретаре Кушнир А.С., с участием представителя истца Ливановой Е.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Селезнев А.Е. к обществу с ограниченной ответственностью производственно-строительная фирма «Секор-Д» о взыскании задолженности, связанной с договором арендной платы, и коммунальных платежей, УСТАНОВИЛ: Селезнев А.Е. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-строительная фирма «Секор-Д» (далее ООО ПСФ «Секор-Д» о взыскании денежных средств, связанных с договором аренды, коммунальных платежей. Исковые требования обоснованы тем, что 30 июля 2010 г. между Селезневым А.Е. и ООО ПСФ «Секор-Д» был заключен договор аренды принадлежащего истцу нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно пункту 1.4 вышеуказанного договора арендуемое помещение передавалось вместе с имуществом, находящимся внутри передаваемого помещения, согласно акту приема-передачи помещения, а в соответствии с п. 2.6 договора - вышеуказанный акт должен содержать описание передаваемого в аренду помещения (технические характеристики помещения и его состояния, недостатки, уже существующие на момент заключения договора, а также выявленные при осмотре помещения), оборудования и инвентаря. В акте приема-передачи от 01.08.2010 г. указано, что помещение оснащено противопожарной и охранной сигнализацией, электрическим отопительным котлом, жалюзи, сантехникой. Данный акт подписан сторонами без разногласий. Срок аренды был установлен с 01.08.2010 по 30.06.2011 г. Дополнительным соглашением к вышеуказанному договору аренды от 04.08.2010 г. стороны предусмотрели для себя право в любое время расторгнуть договор аренды нежилого помещения, уведомив за 30 дней. В соответствии с пунктом 4.1 вышеуказанного договора арендная плата за месяц составляет 28 000 рублей, которая уплачивается ежемесячно 100% предоплатой с 25-го по 30-е число предыдущего месяца путем перечисления денежных средств на счет Арендодателя. 16.02.2011 года Истец получил от Ответчика письменное предложение расторгнуть вышеуказанный договор аренды по соглашению сторон с 16 февраля 2011 года. Cоглашение о расторжении договора аренды от 16.02.2011 года пунктом 2 устанавливало расторжение договора с 16.02.2011 г. в день его получения, тем самым нарушая ранее установленные условия расторжения договора аренды. Пунктом 3 вышеуказанного соглашения стороны должны были подтвердить, что не будут предъявлять друг к другу никаких претензий в отношении неисполненных обязательств, возникших из договора. Однако к 16.02.2011 г. задолженность Ответчика перед Истцом только по арендной плате с учетом пени составляла 103 360,08 рублей, в связи с чем, пункт 3 не соответствовал нормам гражданского законодательства, так как в соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Исходя из ничтожности предложенного документа, истцом данное дополнительное соглашение не было подписано. Как указывалось в сопроводительном письме от 16.02.2011 г. № 15 Представитель истца Ливанова Е.Н. в судебном заседании, с учетом сделанных уточнений, исковые требования поддержала и просила удовлетворить их в полном объеме, взыскать с ответчика в пользу истца задолженность в размере 112 504,18 рублей по арендной плате с учетом пени согласно приложенному расчету; задолженность по неуплате коммунальных платежей в размере 11 809,37 рублей; задолженность по восстановительному ремонту в размере 11 222 рублей; компенсация за блок охранной сигнализации, состоящий из панели охранной контакт и модема промышленного - 6 000 рублей; размер неполученных доходов в виде упущенной выгоды в результате расторжения договора аренды с ООО «Промстройторг» в размере 47 419, 35 рублей; убытки в размере 15000 рублей в связи с необходимостью уплаты штрафа по договору аренды № 36 от 18.02.2011 г. с ООО «Промстройторг» », а также расходы на представителя в размере 10000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 730 рублей и госпошлину в размере 5346,85 руб. Истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ответчик в судебное заседание также не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В соответствии со ст. 233 ГПК РФ с согласия представителя истца дело рассмотрено в порядке заочного производства. Выслушав представителя истца, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему. В соответствии со ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Взаимоотношения сторон по договору аренды транспортного средства регулируются главой 34 ГК РФ. При аренде недвижимого имущества составляется договор аренды, согласно которому арендатор получает от арендодателя нежилое помещение во временное владение и пользование за плату. В качестве арендодателей могут выступать как юридические, так и физические лица, в том числе и не зарегистрированные в качестве предпринимателей без образования юридического лица. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как следует из п.п. 3.1 договора, аренда нежилого помещения заключена на срок с 01.08.2010 г. по 30.06.2011 г. (л.д. 12-13). Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. При этом суд исходит из доказанности передачи нежилого помещения ответчику, который использовал его по договору аренды. В подтверждение данного обстоятельства истцом представлен акт приема-передачи нежилого помещения от 01.08.2010 г. В соответствии со ст. 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи либо иным позволяющим установить достоверность документа способом. Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. В связи с чем, суд считает, что факт аренды нежилого помещения нашел свое подтверждение в судебном заседании. В связи с этим требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 45060 руб. (212800 рублей сумма ежемесячных платежей за вычетом 167740 рублей оплаченных ответчиком в счет аренды) подлежат удовлетворению в полном объеме. В соответствии с п.п. 6.2 договора аренды за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,5 % от суммы задолженности, но не более общей суммы арендной платы. Таким образом, согласно представленному истцом расчету (л.д. 11), размер неустойки составляет 67444,18 руб. На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. В связи с этим, принимая во внимание последствия нарушенного обязательства, суд находит возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 20000 рублей. Таким образом, общий размер подлежащей взысканию задолженности по арендной плате с учетом неустойки составляет 65060 руб. В соответствии с п.2.7 договора ответчик обязан оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду по счетам, выставленным соответствующими организациями, согласно показаниям счетчика (пункт 4.5 договора). Как следует из представленного истцом счета, задолженность ответчика по коммунальным платежам (электроэнергия) составляет 11809,37 рублей (л.д. 30). В связи с этим, поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты данных платежей, указанная задолженность также подлежит взысканию с ответчика. В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Акт осмотра от 25.03.2011 г. сдаваемого истцом в аренду помещения (л.д. 29) свидетельствует, что в коридоре на входе в помещение испорчены две пластиковые панели, испорчены три жалюзи, раковина в санузле имеет трещины, ободрана дверь в коридоре, ободраны стены. В соответствии с пунктом 2.4.5 договора аренды ответчик был обязан своевременно производить текущий ремонт помещения за свой счет, а также нести все расходы, связанные с содержанием помещения. Если помещение в результате действий арендатора или непринятием им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами и за свой счет, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законом порядке (п.2.4.7 договора). В соответствии с пунктом 6.4 договора при возврате неисправного арендованного имущества, поврежденного по вине арендатора, что подтверждается двусторонним актом, арендатор уплачивает арендодателю расходы по ремонту. В связи с этим указанные в акте недостатки, обнаруженные истцом, должны быть возмещены за счет арендатора. Согласно локального сметного расчета, произведенного ООО «КапСтрой» (л.д. 26), необходимый объем восстановительных работ по устранению выявленных недостатков оценен в 5 797 рублей, кроме этого необходимы затраты на стоимость материалов на 3 036 рублей по счету № 911 от 20.04.11 от ООО «Дубль-Л», и стоимость жалюзи на 2 389 рублей по счету № 145 от 21.04.11 от ООО «СарБи», свего на общую сумму 11 222 рубля, которая также подлежит взысканию с ответчика. Также, как следует из заключенного 21.10.2009 г. дополнительного соглашения к договору аренды (л.д. 43), ответчик был обязан произвести неотделимые улучшения в виде оборудования арендуемого помещения противопожарной и охранной сигнализацией. Для этого истцом определена компенсация ответчику в виде уменьшения арендной платы за первый месяц аренды помещения на 20000 рублей. Однако, как следует из сообщения ООО ЧОП «Полюс-К» и заключенного ответчиком с указанным обществом договором от 29.10.2009 г. об оказании услуг охраны и мониторинга объекта, оборудованного системой охранно-пожарной сигнализацией, блок охранной сигнализации стоимостью 6 000 рублей был приобретен лишь на период срока аренды помещения, в связи с чем после истечения указанного срока изъят ООО ЧОП «Полюс-К» (л.д. 32-35). В связи с этим, поскольку по условиям дополнительного договора ответчик был обязан произвести неотделимые улучшения в виде оборудования арендуемого помещения противопожарной и охранной сигнализацией, стоимость указанного блока охранной сигнализации подлежит взысканию с ответчика. В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Как следует из сообщения ответчика от 16.02.2011 года, истец был предупрежден о расторжении договора аренды от 30.06.2010 г., в связи с чем истцом были предприняты попытки найти нового арендатора, и 18 февраля 2011 года заключен договор аренды c ООО «Промстройторг» № 36 от 18.02.2011 г. со сроком аренды помещения с 21.03.2011г. по 31.12.2011 г. Согласно пункту 2.2.1 данного договора в обязанности Арендодателя входило предоставить помещение в отремонтированном после использования состоянии, не требующем косметического ремонта при заселении по Ак ту приема-передачи, подписанному обеими сторонами и подтверждающему факт передачи по мещения. За арендованное помещение Арендатор должен уплачивать договорную цену, состоящую из постоянной величины 35 000 рублей в месяц. Пунктом 6.1 предусмотрена ответственность, а именно если Арендодатель не предоставил Арендатору сданное внаем имущество в установленный срок с задержкой более 14 календарных дней, Арендодатель уплачивает Арендатору штраф в размере 15 000 рублей и настоящий договор расторгается с даты начала срока аренды. В связи с тем, что на момент заключения договора предыдущий договор аренды на данное помещение № 26 от 30.06.2010 г. не был расторгнут в результате освобождения Ответчиком помещения без оформления акта приема-передачи в ухудшенном состоянии, истец не смог в установленный срок предоставить помещение новому арендатору на оговоренных пунктом 2.2.1 условиях, и тем самым понес убытки в виде штрафных санкций в размере 15 000 рублей, а также не получил доход в виде арендной платы за март - 12 419,35 рублей и апрель - 35 000 рублей, а всего - 47 419,35 рублей по арендной плате. В связи с этим указанные убытки также подлежат взысканию с ответчика. Расходы истца на оплату услуг представителя составили в соответствии с договором от 21.03.2011 г. составили 10000 рублей. Из закона (ст. 100 ГПК РФ) следует презумпция разумности произведённых стороной на оплату услуг представителя расходов, пока не будет доказано, что расходы превышают разумные пределы. Доказательств того, что оплата услуг представителя в сумме 10000 рублей превышает разумные пределы, ответчик суду не представил. Поэтому оснований для снижения этой суммы не имеется. В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 4330,21 руб., а также расходы по оформлению доверенности представителю в размере 730 руб. На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Взыскать с общества с ограниченной ответственностью производственно-строительная фирма «Секор-Д» в пользу Селезнев А.Е. задолженность по арендной плате с учетом неустойки в размере 65060 руб.; задолженность по неоплаченным коммунальным платежам в размере 11 809,37 руб.; задолженность по восстановительному ремонту в размере 11 222 руб.; компенсацию за блок охранной сигнализации в размере 6 000 руб.; неполученные доходы в виде упущенной выгоды в размере 47 419, 35 руб.; убытки в размере 15000 руб.; расходы на представителя в размере 10000 руб.; расходы по оформлению доверенности в размере 730 руб. и госпошлину в размере 4330,21 руб., а всего 171570,93 руб. Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление о его отмене в течение семи дней со дня получения копии решения. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае если такое заявление будет подано - в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления в Саратовский областной суд. Судья:
к вышеуказанному соглашению о расторжении в случае несогласия, договор аренды нежилого помещения №26 от 30.07.2010 г. будет расторгнут в одностороннем порядке. Других предложений о расторжении в одностороннем порядке истцу не поступало. Так как по условиям договора стороны имеют право в любое время расторгнуть договор аренды нежилого помещения, уведомив за 30 дней, то окончанием действия договора аренды от 30.07.2010 г. № 26 считается 18.03.2011 года. Однако месяцем раньше, 18.02.2011 года в адрес истца была направлена телеграмма с просьбой прибыть 21.02.2011 г. для приема помещения и ключей. При осмотре помещения 16.03.2011 г. истцом установлены недостатки, которые отсутствовали в нежилом помещении при сдаче его в аренду и подписании акта приема-передачи. 16.03.2011 г. истец встретился с ответчиком для подписания акта приема-передачи помещения, однако ответчиком было заявлено, что акт приема-передачи согласны подписать только от 15.02.2011 г. В соответствии с пунктом 2.4.1 договора аренды арендатор обязан своевременно и в порядке, установленном настоящим договором, вносить арендную плату, в случае несоблюдения порядка и сроков внесения арендной платы согласно пункту 6.2 договора арендатор обязан уплатить арендодателю за каждый день просрочки пеню в размере 0,5 % от суммы просроченного платежа. Истцом в досудебном порядке направлялись в адрес Ответчика претензии с просьбой погасить задолженность 15.10.2010 г., 15.12.2010 г., 11.03.2011 г. Данные претензии были приняты Ответчиком под роспись, однако добровольно не исполнены. На момент заключения договора аренды № 26 от 30. 07.2010 г. за ООО ПСФ «Секор-Д» перед Истцом имелась задолженность, взысканная по решению Ленинского районного суда от 21.07.2010 г. в размере 204 511,50 рублей. На указанную сумму выдан исполнительный лист. Однако он не был предъявлен истцом для принудительного взыскания, так как 30 июля 2010 года Ответчик направил гарантийное письмо, в котором обязался оплатить задолженность по графику. Свои гарантийные обязательства Ответчик выполнил. В связи с недобросовестным исполнением обязательств по оплате по договору аренды № 26 от 30.07.2010 г. задолженность арендатора на 06 мая 2011 года с учетом пени составляет 112 504,18 рубля. Кроме этого, согласно п.2.7 договора арендатор обязан оплачивать коммунальные платежи, счета за телефон, электроэнергию, воду по счетам, выставленным соответствующими организациями, согласно показаниям счетчика (пункт 4.5 договора). Однако данные обязательства ответчиком не выполняются, в связи с чем задолженность по коммунальным платежам на день предъявления иска составляет 11809,37 рублей. Согласно пункту 2.4.8 по окончании договора арендатор обязан передать помещение арендодателю в трехдневный срок по акту приема-передачи помещения. Помимо этого, при осмотре нежилого помещения было установлено, что в коридоре на входе в помещение испорчены две пластиковые панели, испорчены три жалюзи, раковина в санузле имеет трещины, ободрана дверь в коридоре, ободраны стены. В соответствии с пунктом 2.4.5 договора аренды арендатор обязан своевременно производить текущий ремонт помещения за свой счет, а также нести все расходы, связанные с содержанием помещения. Если помещение в результате действий арендатора или непринятием им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то арендатор восстанавливает его своими силами и за свой счет, или возмещает ущерб, нанесенный арендодателю в установленном законом порядке (п.2.4.7 договора). В связи с этим для восстановления помещения, согласно произведенного локального сметного расчета, просит взыскать стоимость восстановительных работ в размере 5 797 рублей, а также стоимость материалов в размере 3 036 рублей, стоимость жалюзи на 2 389 рублей, всего на сумму 11 222 рубля. Помимо этого, с ответчика подлежит взысканию стоимость блока охранной сигнализации в размере 6000 рублей, который истцом был выкуплен по дополнительному соглашению от 21.10.2009 г. № 2 к договору аренды от 17.08.2009 г. и который, несмотря на это, ответчик изъял из арендуемого помещения. Также в связи с предупреждением ответчика о расторжении договора аренды, истцом были предприняты попытки найти нового арендатора, и 18 февраля 2011 года мною заключен договор аренды c ООО «Промстройторг» от 18.02.2011 г. со сроком аренды помещения с 21.03.2011г. по 31.12.2011 г. Согласно пункту 2.2.1 данного договора в обязанности Арендодателя входило предоставить помещение в отремонтированном после использования состоянии, не требующего косметического ремонта при заселении по Ак ту приема-передачи, подписанному обеими сторонами и подтверждающему факт передачи по мещения. За арендованное помещение Арендатор должен уплачивать договорную цену, состоящую из постоянной величины 35 000,00 рублей в месяц. В связи с тем, что на момент заключения договора предыдущий договор аренды на данное помещение № 26 от 30.06.2010 г. не был расторгнут, в пункте 6.1 предусмотрена ответственность, а именно если Арендодатель не предоставил Арендатору сданное внаем имущество в установленный срок с задержкой более 14 календарных дней, Арендодатель уплачивает Арендатору штраф в размере 15 000 рублей и настоящий договор расторгается с даты начала срока аренды. Таким образом, в результате освобождения Ответчиком помещения без оформления акта приема-передачи в ухудшенном состоянии, истец не смог в установленный срок предоставить помещение новому арендатору на оговоренных пунктом 2.2.1 условиях, тем самым понес убытки в виде штрафных санкций в размере 15 000 рублей и не получил доход в виде арендной платы за март - 12 419,35 рублей и апрель - 35 000 рублей, а всего - 47 419,35 рублей по арендной плате, которые истец также просит взыскать с ответчика. В связи с этим просит взыскать с ответчика задолженность в размере 112 504,18 рублей по арендной плате с учетом пени согласно приложенному расчету; задолженность по неуплате коммунальных платежей в размере 11 809,37 рублей; задолженность по восстановительному ремонту в размере 11 222 рублей; компенсация за блок охранной сигнализации, состоящий из панели охранной контакт и модема промышленного - 6 000 рублей; размер неполученных доходов в виде упущенной выгоды в результате расторжения договора аренды с ООО «Промстройторг» в размере 47 419, 35 рублей; убытки в размере 15000 рублей в связи с необходимостью уплаты штрафа по договору аренды № 36 от 18.02.2011 г. с ООО «Промстройторг», а также расходы на представителя в размере 10000 рублей, расходы по оформлению доверенности в размере 730 рублей и госпошлину в размере 5346,85 коп.