Дело № 2-2079/2011 Именем Российской Федерации 01 июля 2011 года г.Саратов Ленинский районный суд г.Саратова в составе председательствующего судьи Бронниковой Л.В. при секретаре Жидковой Т.С. с участием представителя истца адвоката Рамзаева Ю.П. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Харченко Елены Николаевны к союзу товариществ собственников жилья «Волга» о признании договора аренды незаключенным, установил: Харченко Е.Н. обратилась в суд с иском к СТСЖ «Волга» о признании договора аренды незаключенным. В обоснование иска она указала, что является собственником жилого помещения по адресу <адрес>. 03 августа 2010г. она заключила с ответчиком договор аренды общего имущества. В соответствии с условиями договора ей во временное пользование должна быть предоставлена часть стены жилого <адрес> для прокладки электрического кабеля с оплатой 300 руб. за 1 кв.м. на срок до 31 декабря 2010г. Истица считает договор аренды незаключенным, поскольку предмет договора сторонами не согласован. Местоположение арендованного участка стены и его площадь в договоре не определены. СТСЖ «Волга» не обладает полномочиями по передаче в аренду общего имущества многоквартирного жилого дома и не могла заключать оспариваемый договор аренды без согласия собственников помещений в доме. Харченко Е.Н. в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена, просила рассмотреть дело без ее участия. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца. Представитель ответчика СТСЖ «Волга» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, об уважительности причин неявки суду не сообщил, об отложении разбирательства дела не просил. На основании ст.233 ГПК РФ с согласия истца дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке заочного производства. Адвокат Рамзаев Ю.П. заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить. Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. Харченко Е.Н. является собственником <адрес> <адрес>. <адрес> обслуживается СТСЖ «Волга», которому в пользование переданы все объекты общего имущества жилого фонда для организации и обеспечения эффективной эксплуатации, обслуживания и ремонта данного имущества. 03 августа 2010г. между сторонами был подписан договор аренды, по которому арендатору предоставлялось во временное пользование общее имущество жилого дома по адресу <адрес>, а именно часть стены жилого дома. Согласно п.2.1.1 названного договора арендодатель обязался в течение трех дней после заключения договора определить часть стены жилого дома и передать по акту приема-передачи. В день заключения договора сторонами подписан акт приема-передачи общего имущества по договору аренды, по которому арендатор принял часть стены жилого <адрес> размером 50м Х 0,11м общей площадью 5,5 кв.м. Из ст.289 Гражданского кодекса РФ следует, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ч.1 ст.290 Гражданского кодекса РФ). Часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (ч.2 ст.36 Жилищного кодекса РФ). В соответствии с ч.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ч.4). В ч.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ предписано, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ). В ст.606 Гражданского кодекса РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Объекты аренды определены в ст.607 Гражданского кодекса РФ: 1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В договоре аренды между Харченко и СТСЖ «Волга» объект аренды, с достоверностью позволяющий его идентифицировать, не определен, поскольку невозможно установить какая именно часть стены жилого дома передана в пользование арендатору. Изложенное позволяет суду сделать вывод о том, что условие об объекте договора согласовано его сторонами не было, в связи с чем в силу прямого указания закона договор аренды от 03 августа 2010г. считается незаключенным. В силу ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Статья 608 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Согласно ч.4 ст.36 Жилищного кодекса РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Из ч.1 ст.135 Жилищного кодекса РФ следует, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья не является собственником общего имущества, не обладает полномочиями по распоряжению им, цели и задачи ТСЖ иные. Таким образом, договор аренды общего имущества в многоквартирном доме мог быть заключен только по решению собственников помещений в таком доме. Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих, что он действовал с согласия собственников помещений в многоквартирном доме и управомочен ими на подписание договора аренды общего имущества. На основании изложенного, договор аренды общего имущества от 03 августа 2011г. между СТСЖ «Волга» и Харченко Е.Н. следует признать незаключенным, поскольку со стороны арендодателя он подписан лицом, не наделенным полномочиями по распоряжению общим имуществом жилого дома. В нарушение требований ст.ст.12,56,57 ГПК РФ ответчиком доказательств, опровергающих заявленные требования, не предоставлено. Руководствуясь ст.ст.194-198,233-237 ГПК РФ, суд решил: Признать договор аренды общего имущества от 03 августа 2011г. между Союзом товариществ собственников жилья «Волга» и Харченко Еленой Николаевной незаключенным. Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление о его отмене в течение семи дней со дня получения копии решения. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае если такое заявление будет подано - в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления в Саратовский областной суд через Ленинский районный суд г.Саратова. Судья