Дело №2-1912/2011

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 августа 2011г. г.Саратов

Ленинский районный суд г.Саратова в составе

председательствующего судьи Озерова А.Ю.

при секретаре Ивакиной Е.А.,

с участием представителя истца Емелиной Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Емелиной Е.А. к Ершовой В.И., ВТБ 24 (ЗАО) о признании недействительным условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости,

установил:

Емелина Е.А. обратилась в суд с иском, в котором просит признать недействительным условие о цене в пункте 1.5 договора купли-продажи с использованием кредитных средств <адрес> от 17.10.2008г. и считать действительной цену договора купли-продажи в размере 1800000руб.

В обоснование своих требований истец указала, что 17.10.2008г. между ней и Ершовой В.И. был заключён договор купли-продажи <адрес> с использованием кредитных средств. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке, ею получено свидетельство о праве собственности на указанную квартиру.

Согласно пункту 1.4 данного договора рыночная стоимость квартиры составила 1973000руб., в связи с чем, сумма ипотечного кредита, которую ей предоставил банк ВТБ 24, составила 1970000руб.

Фактически квартира приобреталась ею за 1800000руб., что подтверждается договором аванса от 03.10.2008г., в пункте 1.2 которого указано, что продавец и покупатель пришли к соглашению о цене продаваемой квартиры в сумме 1800000руб., двумя расписками от 23.10.2008г., составленными продавцом Ершовой В.И., о получении за квартиру 1800000руб.

Ершова В.И. при совершении сделки настояла, чтобы цена квартиры в договоре была указана в меньшем размере, в связи с чем, в договоре купли-продажи от 17.10.2008г. была указана стоимость квартиры в размере 995000руб., что не соответствовало действительности.

Указание цены квартиры в меньшем размере лишает её права на получение налогового вычета, рассчитанного исходя из действительной цены приобретённого ею жилья.

Считает, что к пункту 1.5 договора купли-продажи от 17.10.2008г. применим п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учётом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Недействительность части сделки, не влечёт недействительность прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Истец, ответчики, третье лицо в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Истец, ответчик Ершова В.И., представитель третьего лица, просят рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель истца поддержала заявленные истцом требования и обстоятельства, изложенные в иске.

Допрошенная ранее ответчик Ершова В.И. исковые требования Емелиной Е.А. признала (л.д.50, 51), подтвердив, что за проданную квартиру от истца она получила 1800000руб. Квартира истцом приобреталась по кредиту. На её счёт из банка поступило 1970000руб., которые истец получила в кредит. 1800000руб. она оставила себе, а оставшуюся часть денег отдала истцу.

Представитель ответчика ВТБ 24 представила в суд письменные возражения на иск, в которых просит отказать в удовлетворении иска, указав, что стороны свободны в заключении договора. Договор недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Руководствуясь этими принципами Емелина Е.А. и Ершова В.И. 17.10.2008г. заключили договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, согласно которому стороны определили цену продаваемой квартиры в сумме 995000руб. Этим между сторонами было достигнуто соглашение о цене договора при его заключении.

О том, что истцом была согласована именно эта цена свидетельствует также её заявление в банк, в котором истец просит банк расширит целевое назначение кредита на приобретение квартиры, а также её благоустройство и ремонт, и сообщает о том, что в договоре купли-продажи квартиры будет указана цена в сумме 995000руб.

Кредитный договор, заключённый с истцом является целевым, выдан на приобретение квартиры и капитального ремонта или иного неотделимого улучшения квартиры, за цену 995000руб. Таким образом, решение о предоставлении кредита принималось банком с учётом условия договора о цене приобретаемой квартиры.

Положения п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ к заключённому истцом и Ершовой В.И. договору не применимы, т.к. стороны заключили именно ту сделку, которую намеревались совершить, и на настоящий момент договор сторонами исполнен. Емелина Е.А. получила в собственность квартиру, а Ершова В.И. денежные средства за неё на согласованных сторонами условиях.

В период действия договора стороны по сделке не только не воспользовались своим правом на изменение его условий, но и, согласившись со всеми его условиями, добровольно исполнили договор. На настоящий момент договор прекратил своё действие, т.к. обязательства прекращаются исполнением.

Выслушав представителя истца, изучив материалы гражданского дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Истец сам определяет способы защиты гражданских прав (ст.12 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Истец просит признать недействительным условие о цене в договоре купли-продажи <адрес> от 17.10.2008г., т.к. квартиры была приобретена ею не за 995000руб., а за 1800000руб. Считает сделку в этой части недействительной в силу п.2 ст.170 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п.1 ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ установлено, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 Гражданского кодекса РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

В рассматриваемом случае, заключённая между Емелиной Е.А. и Ершовой В.И. сделка по купле-продаже квартиры не является притворной, т.к. стороны заключили именно ту сделку, которую и намеревались совершить. Данная сделка является именно договором купли-продажи квартиры, а не каким-либо иным договором.

Согласно п.1 ст.420, п.1, п.4 ст.421, п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Емелина Е.А. и Ершова В.И. пришли к соглашению, по которому Ершова В.И. продавала, а Емелина Е.А. приобретала у неё, <адрес>.

Между Банком ВТБ 24 и Емелиной Е.А. 17.10.2008г. был заключён кредитный договор № 623/1152-0000016 (л.д.28-37), по которому банк предоставил истцу кредит в размере 1970000руб. на приобретение и капитального ремонта или иного неотделимого улучшения <адрес>.

Согласно пункту 2.3 данного договора кредит предоставляется для целевого использования, а именно приобретения и капитального ремонта или иного неотделимого улучшения квартиры за цену 995000руб.

Данный договор истцом не оспорен.

Из заявления истца в банк также следует, что в договоре купли-продажи квартиры будет указана сумма в размере 995000руб., основанием для чего является требование продавца в связи с тем, что квартира находится в его собственности менее трёх лет. Истец просила расширить целевое назначение предоставляемого ей ипотечного кредита, указала, что средства, в том числе кредитные, будут направлены на приобретение квартиры, а также благоустройство и ремонт.

17.10.2008г. между истцом и Ершовой В.И. заключён договор купли-продажи <адрес> (л.д.12-16), по которому Ершова В.И. продала, а Емелина Е.А., за счёт денежных средств, предоставленных банком ВТБ 24 в кредит согласно кредитному договору № 623/1152-0000016 от 17.10.2008г., купила <адрес>.

Пунктом 1.1. установлено, что залогодержателем указанной квартиры является банк.

Пунктом 1.5 данного договора установлено, что стороны договорились, что квартира продаётся по цене равной 995000руб..

Согласно пункту 2.1 договора расчёт между покупателем и продавцом производится путём уплаты покупателем продавцу денежных средств в сумме 995000руб. в течение трёх рабочих дней после получения покупателем кредита. Денежные средства в размере 995000руб. поступают на текущий рублёвый счёт открытый в банке ВТБ 24 (ЗАО) на имя Ершовой В.И. в безналичном порядке. Оплата покупателем суммы, указанной в настоящем пункте, осуществляется за счёт средств предоставляемого кредитором ипотечного кредита по кредитному договору № 623/1152-0000016 от 17.10.2008г., размер кредита 1970000руб., срок 158 календарных месяца, процентная ставка 13,7 годовых. Кредитные средства в размере 995000руб. предоставляются для целевого использования, а именно: приобретение квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кредитные средства в размере 975000руб. предоставляются для капитального ремонта или иного неотделимого улучшения приобретаемой квартиры.

Согласно пункту 2.2 договора полный и окончательный расчёт между покупателем и продавцом подтверждается распиской продавца о получении денежных средств согласно настоящему договору в размере 995000руб.

17.10.2008г. по акту приёма-передачи квартира передана продавцом покупателю (л.д.17).

21.10.2008г. право собственности истца на указанную квартиру зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.19).

23.10.2008г. денежные средства в сумме 1970000руб. поступили из банка ВТБ 24 на счёт продавца Ершовой В.И., что подтверждается расходным кассовым ордером (л.д.10).

Распиской от 23.10.2008г. Ершова В.И. подтвердила совершение истцом расчёта по договору купли-продажи (л.д.8).

Ссылка истца на расписку Ершовой В.И. от 23.10.2008г. о получении за квартиру 1800000руб. (л.д.7), и на договор аванса от 03.10.2008г., в котором стороны определили цену продаваемого объекта в сумме 1800000руб. (л.д.20) не имеет правового значения, т.к. окончательная цена продаваемой квартиры определяется при заключении договора купли-продажи, и была определена сторонами в сумме 995000руб.

Согласно п.1, п.2 ст.424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

После заключения договора 17.10.2008г. стороны не ставили вопрос о внесении в него изменений в части указания цены продаваемого имущества.

Пунктами 1, 3 ст.425 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с п.1 ст.408 Гражданского кодекса РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Договор купли-продажи квартиры сторонами сделки исполнен, а потому обязательства по нему прекращены.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст.555 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В связи с этим, если между сторонами договора не была согласована цена продаваемой квартиры, то данный договор нельзя будет признать заключённым.

Учитывая, что стороны договора согласовали между собой указанную в договоре купли-продажи цену <адрес>, которая составляет 995000руб. и именно под указанную сумму истцу был предоставлен кредит на приобретение квартиры, оснований для признания данного условия сделки, а также самой сделки в этой части, недействительным, не имеется.

В случае необходимости внесения изменений в заключённый договор, стороны сделки имели право в соответствии со статьями 450-452 Гражданского кодекса РФ решить данный вопрос путём составления соответствующего соглашения, с учётом того, что требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Емелиной Е.А. к Ершовой В.И., ВТБ 24 (ЗАО) о признании недействительным условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме через Ленинский районный суд г.Саратова.

Судья