Дело № 2-1977/2011

(2-2315/2011)

Именем Российской Федерации

29 июля 2011 года               г.Саратов

Ленинский районный суд г.Саратова в составе

председательствующего судьи Бронниковой Л.В.

при секретаре Жидковой Т.С.

с участием представителей истца Адыгезалова Г.А., Романовской Е.С., представителей ответчика АКБ МБРР Игнатовой Л.Л., Селимовой Е.А., третьего лица Судаковой Е.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Судакова Сергея Владимировича к Курышову Михаилу Ивановичу, Акционерному коммерческому банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытому акционерному обществу) о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру, признании недействительным договора об ипотеке,

по иску Акционерного коммерческого банка «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытого акционерного общества) к Судакову Сергею Владимировичу, Курышову Михаилу Ивановичу о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным,

установил:

Судаков С.В. обратился в суд с иском к Курышову М.И. о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности по следующим основаниям. В августе 2008г. Судаков С.В. и Курышов М.И. договорились о сделке купли-продажи квартиры по адресу <адрес>, решив совершить ее 15 августа 2008г. Но в регистрационной палате была очередь и они не смогли зарегистрировать договор. Тогда Курышов, сославшись на то, что ему срочно нужны деньги, предложил Судакову подписать договор купли-продажи, а зарегистрировать его через неделю, когда он вернется в г.Саратов. 15 августа 2008г. истец заключил с ответчиком в простой письменной форме договор купли-продажи указанной квартиры. Согласно договору купли-продажи цена спорной квартиры составила 2000000 руб. Курышов получил денежные средства за проданную квартиру до подписания договора. Ответчик передал квартиру истцу и ключи от нее, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности на спорную квартиру. Судаков после передачи ему данной квартиры, сделал в ней ремонт, а затем вселился и проживает до настоящего времени с семьей. Курышов после подписания договора купли-продажи и получения денежных средств уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, ссылаясь на свою занятость или отсутствие в городе Саратове. В ноябре 2010г. Курышов сообщил Судакову, что после заключения с ним договора купли-продажи от 15 августа 2008г. он взял кредит в банке, по которому еще не расплатился и просил подождать два месяца. В марте 2011г. в квартиру по адресу <адрес>, пришли судебные приставы, которые сообщили Судакову, что Курышов 25 августа 2008г. заложил данную квартиру банку и по решению суда на нее обращено взыскание.

В порядке ст.39 ГПК РФ Судаковым заявлено требование к Курышову М.И., АКБ МБРР о признании недействительным договора об ипотеке. Договор залога от 25 августа 2008г. является недействительной сделкой как не соответствующей закону. На момент заключения договора об ипотеке имущество уже было передано во владения и пользование Судакова, и Курышов не вправе был им распоряжаться, поскольку данное имущество являлось предметом исполненного обязательства. Соответственно являются недействительными дополнительные соглашения № 1 от 18 ноября 2008г. и № 2 от 07 сентября 2009г. к договору об ипотеке от 25 августа 2008г. Договор об ипотеке нарушает права и законные интересы истца, поскольку в случае обращения взыскания на заложенную квартиру, Судаков лишиться владения и пользования приобретенной квартирой.

АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) обратился в суд с иском к Курышову М.И., Судакову С.В. о признании договора купли-продажи недействительным.

Определением Ленинского районного суда г.Саратова от 07 июля 2011г. указанные гражданские дела объединены в одно производство.

При рассмотрении дела АКБ МБРР основания иска были изменены, истец просил признать договор купли-продажи незаключенным. В обоснование требований указал, что договор является незаключенным поскольку отсутствует согласованная воля сторон в отношении существенных условий договора, облеченная в надлежащую форму, направленная на возникновение, изменение или прекращении гражданских прав и обязанностей. Договор купли-продажи не прошел государственную регистрацию, соответственно является незаключенным. Также невозможно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, т.к. не указаны родовые признаки объекта, отсутствует технический паспорт и план квартиры.     Государственная регистрация договора, подвергнутого ламинированию, не может быть совершена. Стороны не договаривались совершить договор в такой форме, а сделка, не облеченная в надлежащую форму, является незаключенной. Кроме того, подлинность такого договора установить невозможно. Истцом не представлены доказательства, что договор был исполнен путем передачи квартиры покупателю.

В судебном заседании представители истца Судакова С.В. - Адыгезалов Г.А., Романовская Е.С. исковые требования АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) к Курышову М.И., Судакову С.В. о признании договора купли-продажи незаключенным не признали, поддержали уточненные исковые требования и просили суд зарегистрировать договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> от 15 августа 2008г., заключенный между Курышовым М.И. и Судаковым С.В., зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу <адрес> <адрес>, признать договор залога квартиры по адресу <адрес>, заключенный 25 августа 2008г. между Курышовым М.И. и АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) недействительным, прекратить в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ограничение права - залог на квартиру по адресу <адрес>.

Представители ответчика АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) Игнатова Л.Л., Селимова Е.А. первоначальные требования не признали, поддержали исковые требования Банка и просили признать договор купли-продажи от 15 августа 2008г. между Курышовым С.И. и Судаковым С.В. на квартиру по адресу <адрес> незаключенным.

Третье лицо Судакова Е.Н. исковые требования АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) о признании договора купли-продажи незаключенным считает неподлежащими удовлетворению, поддержала исковые требования Судакова С.В. к Курышову М.И., АКБ «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) о государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности, признании недействительным договора об ипотеке, по основаниям, изложенным в иске.

Судаков С.В., Курышов М.И., Курышова Л.В., представитель Управления Росреестра по Саратовской области в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены. На основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

15 августа 2008г. между Курышовым М.И. и Судаковым С.В. был заключен в простой письменной форме договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу <адрес>, <адрес>.

Сторонами обязательства по договору исполнены: Судаков оплатил стоимость приобретаемой квартиры в размере 2000000 руб., жилое помещение Курышовым передано ему в собственность.

Данные обстоятельства подтверждаются объяснениями сторон, третьего лица Судаковой Е.Н., документами об оплате коммунальных услуг, проведении ремонтных работ. Свидетель ФИО11 (бухгалтер ТСЖ «Поволжье-Ц») суду пояснила, что Судаков и Курышов в августе 2008г. оформляли справку для сделки купли-продажи. В настоящее время Судаков с семьей проживает в квартире.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что сделка купли-продажи между Курышовым и Судаковым была совершена в августе 2008г., стороны исполнили свои обязательства по отношению друг к другу

Доводы АКБ МБРР о том, что дата, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует дате фактического подписания договора, а также подпись от имени Курышова выполнена не им, не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела.

Оснований утверждать, что Курышовым договор купли-продажи не подписывался, не имеется, поскольку ответчик в своих заявлениях к суду неоднократно заявлял о том, что исковые требования Судакова признает.

Дата заключения договора подтверждена совокупностью указанных выше доказательств, которые заинтересованной стороной не опровергнуты.

То обстоятельство, что провести экспертизу по давности       выполнения договора купли-продажи не представилось возможным, поскольку договор купли-продажи Судаковым был заламинирован, не может повлиять на выводы суда (т.1 л.д.219). Факт заключения договора купли-продажи 15 августа 2008г. нашел подтверждение в судебном заседании.

Сделка купли-продажи совершена сторонами с согласия супруг в соответствии с требованиями ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, что подтверждено при рассмотрении дела Судаковой Е.Н., а также нотариально удостоверенным заявлением Курышовой Л.В. (т.1 л.д.203).

Кроме того, заключением Курышовым договора об отчуждении квартиры права АКБ МБРР как кредитора не затрагиваются в силу прямого указания закона. Согласно ч.1,2 ст.353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

На основании ст.209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи … или иной сделки об отчуждении этого имущества (ч.2 ст.218 Гражданского кодекса РФ).

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (ч.1 ст.302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (ст.223 Гражданского кодекса РФ).

На основании ст.550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст.551 ч.1 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договора продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу ч.2 ст.558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании ст.16 ч.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора.

В силу ч.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности.

В п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ч.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму ч.1 ст.556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой ст.12 Гражданского кодекса РФ, ст.398 Гражданского кодекса РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Судом установлено, что ответчик уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, перехода права собственности на спорное жилое помещение, поскольку не является в регистрирующий орган, чем нарушаются права покупателя по договору. Кроме того, в настоящее время регистрация сделки невозможна, в связи с наличием обременения.

Исковые требования АКБ МБРР о признании договора купли-продажи незаключенным не могут быть удовлетворены.

Частью 2 ст.558 Гражданского кодекса РФ прямо предусмотрено, что договор продажи квартиры считается заключенным с момента такой регистрации.

Соответственно признания судом незаключенным договора купли-продажи, не прошедшего государственную регистрацию, не требуется.

Этим обстоятельствам судом дана оценка, поскольку требования Судакова о государственной регистрации договора купли-продажи суд посчитал обоснованными.

Не соответствует материалам дела утверждение АКБ МБРР о том, что условие о предмете договора не было согласовано сторонами в договоре купли-продажи.

Согласно ст.554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из п.1,2 договора от 15 августа 2008г. следует, что его предметом является квартира общей площадью 99,8 кв.м, расположенная на десятом этаже десятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу <адрес>.

Таким образом, предмет договора определенно был согласован между продавцом и покупателем, поскольку бесспорно указывает на определенный объект. Наличие или отсутствие технической документации не влияет на согласование сторонами условия о предмете сделки. Кроме того, такие документы имелись в распоряжении покупателя.

То обстоятельство, что договор Судаковым был заламинирован, не свидетельствует о его незаключенности, поскольку такого основания законом не предусмотрено.

25 августа 2008г. между АКБ МБРР и ООО «Цементъ» был заключен кредитный договор № 151-12/08, по которому заемщику был предоставлен кредит в сумме 10 млн.руб. На основании договора об ипотеке от 25 августа 2008г. № И-151-12/08 спорная квартира была передана Курышовым в залог Банку в целях обеспечения исполнения ООО «Цементъ» обязательств по названному выше кредитному договору.

Решением Ленинского районного суда г.Саратова от 15 июня 2011г. по делу № 2-1653/2011 удовлетворены требования АКБ МБРР о взыскании с ООО «Цементъ», ООО «Саратовский бетонный завод», ООО «Торговый дом «Цементъ», Курышова М.И. солидарно задолженности по кредитному договору от 25 августа 2008г. № 151-12/08 в размере 8197515,28 руб. Решением также обращено взыскание на квартиру по адресу <адрес>.

Оспаривая договор об ипотеке, Судаков указывает, что сделка не соответствует требованиям закона, Курышов на момент его заключения не вправе был распоряжаться спорным имуществом, поскольку оно являлось предметом исполненного обязательства.

Данные выводы основаны на неправильном толковании норм закона.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ).

В силу ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с ч.1 ст.2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Заключая договор об ипотеке, Курышов действовал как собственник имущества, поскольку его право было зарегистрировано в установленном порядке.

Наличие у Курышова иных обязательств в отношении квартиры не свидетельствует о недействительности договора об ипотеке, поскольку после заключения договора купли-продажи обязательства по нему возникли только между его сторонами, и не влияют на обязательства по отношению к третьим лицам.

С момента подписания договора купли-продажи квартиры у Судакова возникло право требовать защиты своих прав к продавцу. Между тем оснований утверждать, что договор об ипотеке был заключен Курышовым в нарушении требований ст.209 Гражданского кодекса РФ не имеется, поскольку договор купли-продажи квартиры между сторонами заключен не был, поскольку не прошел государственную регистрацию, право собственности у Судакова не возникло.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Зарегистрировать договор купли-продажи квартиры по адресу <адрес> <адрес>, заключенный 15 августа 2008г. между Курышовым Михаилом Ивановичем и Судаковым Сергеем Владимировичем.

Зарегистрировать переход права собственности на квартиру по адресу <адрес> <адрес>, от Курышова Михаила Ивановича к Судакову Сергею Владимировичу на основании договора купли-продажи квартиры от 15 августа 2008г.

Судакову Сергею Владимировичу в удовлетворении исковых требований к Курышову Михаилу Ивановичу, Акционерному коммерческому банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытому акционерному обществу) о признании договора об ипотеке недействительным отказать.

Акционерному коммерческому банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» (открытому акционерному обществу) в удовлетворении исковых требований к Судакову Сергею Владимировичу, Курышову Михаилу Ивановичу о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме в Саратовский областной суд.

Судья