Дело №2-942/2012 г. РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 07 марта 2012 года г.Саратов Ленинский районный суд г. Саратова в составе: председательствующего судьи Ионовой А.Н., при секретаре Кузьмищевой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) к Плешкову О.В., Плешковой Л.В. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней, установил: КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) обратился в суд с иском к Плешкову О.В., Плешковой Л.В., просит обратить взыскание на предмет ипотеки - земельный участок площадью 753,00 кв.м. с расположенным на нем трёхэтажным жилым домом с кирпичным сараем, общей площадью 419.40 кв.м., в том числе жилой - 144,80 кв.м, площадь кирпичного сарая - 37,60 кв.м.. находящимися по адресу: <адрес>, №; путем реализации с публичных торгов; определить начальную продажную цену заложенного имущества - земельного участка площадью 753,00 кв.м. с расположенным на нем трёхэтажным жилым домом с кирпичным сараем. общей площадью 419,40 кв.м., в том числе жилой - 144,80 кв.м, площадь кирпичного сарая - 37,60 кв.м., находящимися по адресу: <адрес>. №; <адрес>, № в размере 12 327 000 рублей (стоимость жилого дома - 9 594 000 руб., земельного участка - 1 059 000 руб.). согласно Экспертному заключению № 834/ОВ-2011 от 27.09.2011 г. об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости; взыскать солидарно с Ответчиков в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) сумму задолженности по кредиту, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней по Кредитному договору от 24.12.2007 г. № 04-1/23058КИ в размере 14523008,26 руб.. из них: 305 640,71 руб. - пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; 531 184,18 руб. - пени за нарушение сроков возврата кредита; 12 549 585,76 руб. - сумма просроченного основного долга; 1 136 597,61 руб. - просроченные проценты по кредиту. - взыскать солидарно с Ответчиков в пользу Истца расходы по государственной пошлине в размере 64000 рублей. В обоснование иска указано, что Согласно Кредитному договору, заключенному между Банком и Ответчиками, Кредитор предоставил Заемщикам кредит в сумме 13660000 рублей сроком на 180 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита (пункт 1,1. Кредитного договора). Кредит был предоставлен для целевого использования, а именно для приобретения земельного участка площадью 753,00 кв.м. с расположенным на нем трёхэтажным жилым домом с кирпичным сараем, общей площадью 419,40 кв.м., в том числе жилой - 144,80 кв.м, площадь кирпичного сарая - 37.60 кв.м.. находящимися по адресу: <адрес>. №: <адрес>, №, в безналичной форме путем перечисления денежных средств в размере всей суммы кредита на счет представителя Заемщиков (Копия платежного поручения от 09.01.2008 г. № 15734). Обеспечением исполнения обязательств Заемщиков по Кредитному договору является ипотека Дома с земельным участком в силу закона - ч. 3 ст. 334 Гражданского кодекса РФ, п. 1 статьи 77 Федерального закона от 16 июля 1998 года N102-03 «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» (п. 1.4. Кредитного договора). Права Кредитора по данному Кредитному договору удостоверены Закладной б/н от 24.12.2007 г. (далее по тексту - «Закладная»). В настоящее время законным владельцем закладной является КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО). Согласно п.3.1 Кредитного договора за пользование кредитом Заемщики обязаны уплачивать Банку проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,75 % годовых. Проценты по кредиту начисляются Кредитором на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (пункт 3.2. Кредитного договора). Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составил 170591,13 руб. (п. 3.3.4 Кредитного договора) и указывается в Графике платежей, приведенном в Информационном расчете, являющимся Приложением к Кредитному договору, и носящим информативный характер. В силу пунктов 5.2., 5.3. Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита Заемщики обязаны уплатить Банку неустойку в виде пеней в размере 0.2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. 18.07.2011 г. Ответчикам направлено Требование о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору № 04-1/23058КИ от 24.12.2007 г.: исх. № 01/41439, 01/41441, 01/41443 от 18.07.2011 г. Срок исполнения Требования не позднее 30-ти календарных дней с момента его направления (п. 4.1.13 Кредитного договора). По истечении срока, указанного в Требовании, задолженность не была погашена. В связи с тем, что по данному Кредитному договору имелось 8 случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших 09.02.2011; 09.03.2011; 11.04.2011: 10.05.2011: 09.06.2011; 11.07.2011; 09.08.2011; 09.09.2011, согласно пункту 3.3.7. Кредитного договора 29.09.2011 г. остаток ссудной задолженности в размере 12238440,34 руб. перенесен на счет просроченной ссудной задолженности, а начисленные проценты за пользование кредитом с 10.09.2011 г. по 29.09.2011 г. в размере 85501,43 руб. перенесены на счет просроченных процентов. На 17.10.2011 г. сумма задолженности Ответчиков составляет 14523008,26 руб., из них: - 305 640,71 руб. - пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; 531 184,1 8 руб. - пени за нарушение сроков возврата кредита; 12 549 585,76 руб. - сумма просроченного основного долга; 1 136 597,61 руб. - просроченные проценты по кредиту. Ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по Кредитному договору. На 17.10.2011 г. по данному Кредитному договору, Заемщики допустили нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Кроме того, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества. Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество. В силу пункта 4.1.13 Кредитного договора Заемщики обязаны досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 (Тридцати) календарных дней, считая от даты направления Банком письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору. Такое Требование было направлено Ответчикам 18.07.2011 г., однако до настоящего времени оно не исполнено Заемщиками в полном объеме. Таким образом, в порядке пункта 4.4.3. Кредитного договора, пункта 13.1. Закладной и пункта 1 статья 50 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. в случае неисполнения Заемщиками требования Кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору, Банк вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение выполнения обязательств имущество. По мнению истца, необходимо установить начальную продажную цену заложенного имущества: земельного участка площадью 753,00 кв.м. с расположенным на нем трёхэтажным жилым домом с кирпичным сараем, общей площадью 419,40 кв.м., в том числе жилой - 144.80 кв.м, площадь кирпичного сарая - 37,60 кв.м., находящимися по адресу: <адрес>, №; <адрес>, №. Определенная соглашением сторон денежная оценка предмета ипотеки (заложенною имущества) - земельного участка площадью 753,00 кв.м. с расположенным на нем трёхэтажным жилым домом с кирпичным сараем, общей площадью 419,40 кв.м., в том числе жилой - 144,80 кв.м, площадь кирпичного сарая - 37,60 кв.м., находящимися по адресу: <адрес>, №; <адрес>, № составляет 17 082 000 рублей (стоимость жилого дома - 14 407 000 руб., земельного участка - 2 675 000 руб.) В связи с изменением на дату подачи настоящего искового заявления рыночной стоимости заложенного имущества Истец считает необходимым установить размер начальной продажной цены исходя из реальной рыночной стоимости объекта. Так как с момента заключения соглашения между Залогодателем и Залогодержателем рыночная стоимость заложенного имущества существенно изменилась, Истец полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества - земельного участка площадью 753,00 кв.м. с расположенным на нем трёхэтажным жилым домом с кирпичным сараем, общей площадью 419,40 кв.м., в том числе жилой - 144,80 кв.м, площадь кирпичного сарая - 37,60 кв.м., находящимися по адресу: <адрес>, №; <адрес>, № в размере 12 327 000 рублей (стоимость жилого дома - 9 594 000 руб., земельного участка - 1 059 000 руб.), согласно Экспертному заключению № 834/ОВ-2011 от 27.09.2011 г. об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком. Представитель КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, на рассмотрение иска в заочном производстве согласен. На основании ст.167 ГПК РФ суд определил, рассмотреть дело в отсутствие представителя истца. Плешков О.В., Плешкова Л.В. в судебное заседание не явились, просят рассмотреть дело в их отсутствие. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании ст.167 ГПК РФ, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие ответчиков. Николаева С.А., представитель ответчика Плешковой Л.В. пояснила суду, что исковые требования ответчики признают в части, просят снизить неустойку, применив ст.333 ГК РФ, а так же просят суд установить начальную продажную цену объекта недвижимости согласно экспертного заключения №1909/1910 от 02.03.2012 года в размере 21 060 643 рублей. Выслушав представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, суд пришел к следующему выводу. 24.12.2007 г. КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) с Плешковым О.В. и Плешковой Л.В. заключили кредитный договор № 04-1/23058КИ, по которому Банк предоставил Заемщикам кредит в размере 13660000 рублей сроком на 180 месяцев для целевого использования, а именно для приобретения земельного участка площадью 753,00 кв.м. с расположенным на нем трёхэтажным жилым домом с кирпичным сараем, общей площадью 419,40 кв.м., в том числе жилой - 144,80 кв.м, площадь кирпичного сарая - 37.60 кв.м.. находящимися по адресу: <адрес>. №: <адрес>, №. Денежные средства перечислены 24.07.2007 г. в размере всей суммы кредита на счет представителя Заемщика ((Копия платежного поручения от 09.01.2008 г. № 15734). Согласно п.3.1 Кредитного договора за пользование кредитом Заемщик обязан уплачивать Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 12,75% годовых. Проценты по кредиту начисляются Кредитором на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно (пункт 3.2. Кредитного договора). Ежемесячный аннуитетный платеж равен 170 591,13 руб. (п. 3.3.4. Кредитного договора). График платежей приведен в Информационном расчете, являющимся Приложением к Кредитному договору, и носящим информативный характер. Законным владельцем закладной является КИТ Финанс Инвестиционный банк(ОАО). Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: - право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; - право залога на имущество, обремененное ипотекой. В соответствии с пунктами 4.1.1., 4.1.2. Кредитного договора Заемщик обязан возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные Кредитором проценты за весь фактический период пользования кредитом путем осуществления ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов. Согласно пункту 5.1. Кредитного договора заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Кредитному договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом. В силу пунктов 5.2., 5.3. Кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита Заемщик обязан уплатить Кредитору неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает, прежде всего, издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга (статья 319 ГК РФ). Пунктом 3.3.11. Кредитного договора в случае недостаточности денежных средств Заемщика для исполнения им обязательств по Кредитному договору в полном объеме установлена очередность погашения требований Кредитора. В соответствии с п. 3.3.12. Кредитного договора «Кредитору принадлежит право самостоятельно, в одностороннем порядке, изменить очередность погашения Заемщиком требований Кредитора и установить произвольную очередность погашения вне зависимости от очередности, указанной в п. 3.3.11. Кредитного договора, и вне зависимости от назначения платежей, указанных Заемщиком». По правилам ч.2 статьи 811 ГК РФ если Кредитным договором предусмотрено возвращение кредита по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части кредита, Кредитор вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы кредита вместе с причитающимися процентами. По данному Кредитному договору имеется 8 случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших 09.02.2011; 09.03.2011; 11.04.2011: 10.05.2011: 09.06.2011; 11.07.2011; 09.08.2011; 09.09.2011. На 17.10.2011 г. сумма задолженности Ответчиков составляет 14523008,26 руб., из них: - 305 640,71 руб. - пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов; 531 184,1 8 руб. - пени за нарушение сроков возврата кредита; 12 549 585,76 руб. - сумма просроченного основного долга; 1 136 597,61 руб. - просроченные проценты по кредиту. В соответствии с пунктом 5.1. Закладной п. 4.4.1 Кредитного договора Кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при их начислении, в частности, при просрочке Заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 (Тридцать) календарных дней (пункт А Закладной, пункт А Кредитного договора), при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (Двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (пункт В Закладной, пункт В Кредитного договора). В силу пункта 4.1.13. Кредитного договора Заемщик обязан досрочно вернуть заем, уплатить начисленные проценты за пользование кредитом и суммы пеней не позднее 30 (Тридцати) календарных дней, считая от даты направления Кредитором письменного требования о досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору. 18.07.2011 г. Ответчикам направлено Требование о досрочном исполнении обязательств по Кредитному договору № 04-1/23058КИ от 24.12.2007 г.: исх. № 01/41439, 01/41441, 01/41443 от 18.07.2011 г. Срок исполнения Требования не позднее 30-ти календарных дней с момента его направления (п. 4.1.13 Кредитного договора). По истечении срока, указанного в Требовании, задолженность не была погашена. согласно пункту 3.3.7. Кредитного договора 29.09.2011 г. остаток ссудной задолженности в размере 12238440,34 руб. перенесен на счет просроченной ссудной задолженности, а начисленные проценты за пользование кредитом с 10.09.2011 г. по 29.09.2011 г. в размере 85501,43 руб. перенесены на счет просроченных процентов. Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). Таким образом, Заемщик, отказавшись от возложенных на него Кредитным Договором обязательств по возврату полученных денежных средств в полном объеме и уплате всех начисленных Кредитором процентов за весь фактический период пользования кредитом, нарушил тем самым как требования закона, так и условия Кредитного договора, заключив его добровольно и без понуждения на то. На основании изложенного, суд пришел к выводу, что с Плешкова О.В., Плешковой Л.В. солидарно подлежит взысканию образовавшаяся задолженность: основной долг по кредитному договору в размере 12 549 585,76 руб., проценты за пользование кредитом в размере 1 136 597,61 руб. По правилам ст.333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Предъявленную Банком ко взысканию сумму пени за нарушение сроков возврата кредита в размере 531 184,1 8 рубля и сумму пени за нарушение сроков уплаты процентов в размере 305 640,71 рубля суд считает завышенной, необходимо уменьшить их: сумму пени за нарушение сроков возврата кредита до 20 000 рублей и сумму пени за нарушение сроков уплаты процентов до 10 000 рублей, и взыскать их с ответчика в пользу истца. В силу ч. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее. П.1 ст. 349 ГК РФ устанавливает, что требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. В соответствии со ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Ответчиком систематически нарушались сроки внесения платежей по Кредитному договору. На 17.10.2011 г. по данному Кредитному договору Заемщик допустил нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Кроме того, сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества. Указанные выше обстоятельства являются безусловным основанием для обращения взыскания на недвижимое имущество. Таким образом, в порядке пункта 4.4.3. Кредитного договора, пункта 13.1. Закладной и пункта 1 статья 50 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г. в случае неисполнения Заемщиком требования Кредитора о досрочном исполнении обязательств по настоящему Договору, Кредитор вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств - квартиру. В соответствии со статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» и ст. 349 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 ГК РФ, пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке (Залоге недвижимости)»). Начальная продажная цена по Экспертному заключению № 834/ОВ-2011 от 27.09.2011 г. об оценке рыночной стоимости жилого дома с земельным участком, представленному истцом, равна 12 327 000 рублей (стоимость жилого дома - 9 594 000 руб., земельного участка - 1 059 000 руб.). Однако согласно заключения судебной строительной технической экспертизы от 02.03.2012 года, проведенной по ходатайству ответчиков, рыночная стоимость земельного участка, площадью 753 кв.м с расположенным на нем трехэтажным жилым домом с кирпичным сараев, общей площадью 419,4 кв.м, в том числе жилой 144,8 кв.м, площадь кирпичного сарая 37,6 кв.м, находящимся по адресу: <адрес> на момент производства экспертизы составляет 21 060 643 рубля. На основании изложенного, необходимо обратить взыскание на являющиеся предметом залога земельный участок площадью 753,00 кв.м с расположенным на нем трёхэтажным жилым домом с кирпичным сараем, общей площадью 419.40 кв.м., в том числе жилой - 144,80 кв.м, площадь кирпичного сарая - 37,60 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, №, путем продажи с публичных торгов; определить начальную продажную цену, в размере 21 060 643 рубля. На основании ст. 98 ГПК РФ, с Плешкова О.В., Плешковой Л.В. в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) подлежат взысканию солидарно расходы по оплате государственной пошлины в доход государства при подаче иска пропорционально удовлетворенной части иска в размере 64 000 рублей. Руководствуясь ст.ст.194, 198, 321 ГПК РФ, суд решил: Взыскать солидарно с Плешкову О.В., Плешковой Л.В. в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) просроченный основной долг по Кредитному договору от 24.12.2007 г. № 04-1/23058КИ в размере 12 549 585 рублей 76 копеек; 1 136 597 рублей 61 копейку процентов по кредиту; 10000 рублей пени за просрочку уплаты процентов; 20 000 рублей пени за нарушение сроков возврата кредита, всего - 13 716 183 рубля 37 копеек. Взыскать в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) с Плешкову О.В. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 000 рублей. Взыскать в пользу КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) с Плешковой Л.В. судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 30 000 рублей. Обратить взыскание на земельный участок площадью 753,00 кв.м с расположенным на нем трёхэтажным жилым домом с кирпичным сараем, общей площадью 419.40 кв.м., в том числе жилой - 144,80 кв.м, площадь кирпичного сарая - 37,60 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, №, путем реализации с публичных торгов с начальной продажной ценой в размере 21 060 643 рубля. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме. Судья: