РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28.04.10 года Ленинский районный суд г. Самары в составе:
председательствующего Дурновой Н.Г.,
при секретаре Кузнецовой С.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Маклакова Виктора Николаевича ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,
Маклаков В.Н. обратился в суд с иском к ответчику, указывая следующее. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО ИСК «Средневолжскстрой»и Ивановой Т.В, был заключен договор № о долевом участии в строительстве подземной гаражной автостоянки в жилом доме <адрес> семейное парковочное место №. ДД.ММ.ГГГГ Иванова Т.В. переуступила право по долевому участию в строительстве по указанному договору ему, Маклакову В.Н., в полном объеме. Со своей стороны обязательства по договору истец исполнил в полном объеме, о чем свидетельствуют квитанции. Согласно Договора по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию застройщик должен был передать в собственность указанное помещение по акту приема-передачи Проектный срок окончания строительства 3 квартал 2007г., но ответчик ему парковочное место не передал. Учитывая что парковочное место имеется в натуре, он оплатил стоимость по договору, считает, что у него возникло право на парковочное место как объект незавершенного строительства.
В связи с чем, просит суд признать за ним право собственности на объект незавершенного строительства в виде парковочного места № на подземной гаражной стоянке в жилом доме по адресу <адрес>
В дальнейшем истец уточнил свои требования в части наименования объекта на который просит признать право : на долю в объекте незавершенного строительства – нежилое помещение - паркинг, расположенное по адресу <адрес> площадью 25,80 кв.м, составляющую 26\169 от площади 169.2 кв.м. за <адрес> согласно Технического паспорта ФГУП РТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и технического заключения РГУП РТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ
В судебном заседании истец Маклаков В.Н. исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель истца Судакова Л.И. по доверенности в судебное заседание не явилась, истец не ходатайствовал об отложении дела, согласился на рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, об отложении дела не ходатайствовал, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя. Ранее представитель ответчика Чупшева Л.А. по доверенности, не возражала против удовлетворения требований истца, пояснив, что претензий по оплате не имеют. Также показала, что строительство дома не завершено, измененный проект строительства до сих пор не прошел экспертные согласования, договор аренды земельного участка закончился, в связи с чем они пока не могут продолжать строительство, оформляют разрешительную документацию.
Представители ГУ ФРС по <адрес> и ФГУП РТИ в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, ГУ ФРС по <адрес> представлен отзыв, в котором просят рассмотреть дело в их отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ГУ ФРС по <адрес> и ФГУП РТИ.
Суд, выслушав стороны и исследовав материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Истцом представлен суду договор № СА3-7\2003 от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве между ЗАО ИСК « Средневолжскстрой« и ФИО4 согласно которого последняя принимает участие в инвестировании строительства подземной гаражной автостоянки находящейся в жилом доме <адрес> в 3 секции. Также суду предоставлены квитанции по оплате ФИО4 по договору долевого участия. По окончании строительства и ввода в эксплуатацию дольщику передается согласно договора семейное парковочное место № на подземной гаражной автостоянке по указанному адресу в секции №.
ДД.ММ.ГГГГ Иванова Т.В. переуступила право по долевому участию в строительстве подземной гаражной автостоянке в жилом доме Маклакову В.Н., в полном объеме. Стороной данного договора является и застройщик ЗАО ИСК «Средневолжскстрой». При этом Маклаков В.Н.. оплатил ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» за оформление документов по договору о переуступке по квитанции от ДД.ММ.ГГГГ 10000руб.
Факт заключения договора № от ДД.ММ.ГГГГ о переуступке права требования по договору № № с Маклаковым В.Н., а также выполнение истцом всех обязательств по договору, и полной оплаты ответчик не оспаривал.
Согласно условий договора № от ДД.ММ.ГГГГ срок сдачи жилого дома под отделку 2 квартал 2008г. ( п. 1.1), Застройщик согласно п. 5.2 обязуется после сдачи дома в эксплуатацию передать дольщику указанный в договоре «паркинг» и документацию необходимую для регистрации права. Срок сдачи дома в эксплуатацию в договоре не указан.
В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно ст. 128 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно ст. 35 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возможна регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, подтверждающих права на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Документами, подтверждающими такое соответствие является документ, подтверждающий соответствие построенного объекта требованиям технических регламентов, соответствие параметров объекта проектной документации, соответствие построенного объекта техническим условиям, удостоверенный представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, ( заключение органа государственного строительного надзора, заключение государственного экологического контроля).
В судебном заседании установлено, что постановлением Главы Администрации г.о. Самары ДД.ММ.ГГГГ № с изменениями ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден проект границ земельного участка, который был предоставлен ЗАО ЭДС в аренду, разрешено строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянки в границах <адрес>, <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭДС» выдавалось разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № жилой дом по <адрес> по разработанной ЗАО ЭДС проектной документации сроком до ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭДС» выдано разрешение на завершение строительства жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой. Срок действия до 2008г. что подтверждается Постановлением Главы г.о Самара от ДД.ММ.ГГГГ №
Как видно из данного разрешения от ДД.ММ.ГГГГ № выдано оно на основании представленной проектной документации, согласованной и утвержденной на ДД.ММ.ГГГГ, положительного заключения вневедомственной государственной экспертизы проектной документации от ДД.ММ.ГГГГ, заключения экологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ и санэпидемзаключения от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭДС» были заключены договоры аренду земельного участка №з и №з соответственно, последний сроком до ДД.ММ.ГГГГ Участок предоставлялся под строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой. В настоящее время договор аренды не продлен и вновь не заключен.
ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «ЭДС» по договору № передачи функций Заказчика по строительству жилого дома передало заказчику-застройщику ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» функции заказчика по строительству 5ти секционного дома со встроенными нежилыми помещениями и подземным паркингом, а именно выполнение функций заказчика и генерального подрядчика по строительству объекта.
Из архитектурного проекта, рабочего проекта выполненного ООО «Рекон» в 2003, 2004г. объектом является жилая застройка со встроенными офисными помещениями и подземной гаражной стоянкой в квартале <адрес>
Проектом предусматривается размещение 4х секционного жилого дома переменной этажности 8-10 этажей со встроенными офисными помещениями и подземной гаражной стоянкой. Секция № где размещается паркинг истца предполагалась 10 этажной. Из проекта видно, что подземная гаражная стоянка предполагалась вместимостью 30 машино-мест. Совмещена с помещениями технического этажа, камерами дымоудаления, насосными, тепловыми пунктами. С данного уровня обеспечены 2 выхода на улицу. Согласно технико-экономических показателей проекта площадь стоянки в секции 3 предусмотрена 430,05 кв.м. на 11 мест., всего по жилому комплексу 1333,09 кв.м. на 30 мест
Сводное экспертное заключение №\ггэ-2416\08 2005г. Главгосэкспертиза России выполнено по 4х секционному жилому дому этажностью в 11 этажей. При этом установлены замечания по дополнительной нагрузке на инженерные сети, не выполнены требования технических условий по пожарной безопасности, отсутствие ТУ на электроснабжение. Также из данного заключения видно, что дополнительно представлен протокол заседания градостроительного совета от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого этажность дома была согласована в части 3й секции до 14-16 этажей.
Из проекта организации строительства выполненном ОАО «Оргтехстрой» по 4х секционному жилому дому от 2005г. видно, что этажность 3 секции повышена до 24х.
Сводное экспертное заключение №\ггэ-2416\08 от ДД.ММ.ГГГГ Главгосэкспертиза России выполнено с увеличением этажности до 18-20 этажей по 3 секции.
В дальнейшем в 2008г. был выполнен новый проект НИИОСП им. Н.М. Герасимова из которого видно, что этажность 3й секции 4х секционного дома увеличена до 25 этажей. Из проекта видно, что планировались работы по усилению фундамента буровыми колоннами.
Как видно из письма № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в ФГУ «Главгосэкспертиза России» был направлен проект здания этажностью в 25 этажей в котором имеет место усиление конструкций.
Сводного заключения по данному проекту не имеется, экспертиза по нему не проводилась. Как видно из пояснений ответчика в судебном заседании не составлено экспертное заключение в связи с тем, что оплата в полном объеме ими еще не произведена.
Также из пояснений ответчика видно, что в настоящее время истек срок договора аренды земельного участка и разрешения на строительство. В настоящее время ведется оформление разрешительной документации, в связи с чем и строительство было приостановлено во избежании привлечения к ответственности. По оформлении документов они планируют завершить строительство.
Таким образом, в судебном заседании установлено, что строительство дома застройщик осуществляет не в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ на земельном участке, отведенном для этих целей, при отсутствии разрешения на строительство, и в отсутствие технической документации и технических условий на возведение объекта в 25 этажей, строительство которого фактически осуществляет ответчик.
Ответчиком в судебное заседание представлена информация о готовности объекта на ДД.ММ.ГГГГ 3й секции застройки согласно которой на возводимом объекте отсутствуют витражи, кровля, не проведены сантехнические работы, не усилены ж\б конструкции и отсутствует усиление грунтов оснований.
Не доверять указанной справке у суда нет оснований, поскольку стороны в судебном заседании подтвердили факт строительства во 3й секции в настоящее время лишь 19 этажей с началом возведения арматуры на 20 этаж
Фактическое создание и наличие многоквартирного, жилого дома в объеме предусмотренном проектом не нашло подтверждения в судебном заседании. Документов технической инвентаризации, технического паспорта объекта - жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной гаражной стоянкой суду не представлено.
Технического паспорта на отдельный объект - подземную гаражную автостоянку также не имеется. И истец и ответчик в ходе рассмотрения дела не оспаривали тот факт, что инвентаризация и обмеры как паркинга, так и в целом жилого дома секции № не органами техучета не осуществлялись.
Из технического паспорта составленного ФГУП РТИ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на объект - парковочное место Н1 видно, что инвентаризация жилого дома не проводилось.
Доводы истца, что дому, где находится паркинг истца присвоен почтовый адрес суд расценивает критически. В судебном заседании установлено, что ответчиком ведется строительство 4х секционного жилого комплекса. Из которых первая секция построена и заселена, оставшиеся 2,3,4 секции не выполнены в объеме предусмотренном проектной документацией.
Согласно распоряжения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № действительно жилому дому оконченному строительством присвоен почтовый адрес <адрес>. Однако из материалов дела следует, что адрес присвоен именно оконченной строительством 1й секции, в которой в настоящее время уже проживают дольщики. Данные пояснения подтверждаются техническим паспортом, представленным истцом, согласно которого по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ обследовалось помещение в третьей секции, при этом в графе «номер дома» указано - без номера.
Суду также не были представлены какие либо иные документы, подтверждающие факт создания объекта и соответствие требованиям технических регламентов, проектной документации, санитарных и противопожарных норм, технических условий подключения сетей и др. (Акт рабочей комиссии, санитарно-эпидемиологические заключения, заключением УФС по надзору в сфере природопользования о соответствии законченного строительством объекта природоохранным требованиям и нормам, заключением Государственной инспекции строительного надзора или др.)
Доводы истца о том, что права истца на получение собственности по договору в данном случае не должны зависеть от исполнения обязательств по договору застройщиком суд оценивает критически, поскольку исходя их характера рассматриваемых правоотношений - долевое участие в строительстве жилого многоквартирного дома помимо исполнения обязательств по договору сторонами необходимо соответствие возводимого объекта градостроительным, санитарным, природоохранным, противопожарным нормам.
Согласно ст. 7 ФЗ № 221-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ « О государственном кадастре недвижимости» видами объектов недвижимости являются земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.
В иске истцом сформулированы требования о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде нежилого помещения – паркинга.
При этом местом расположения и наименование объекта истец указывает как помещение – паркинг площадью. 25,80 кв.м. расположенное <адрес> <адрес> <адрес> № угол <адрес> <адрес>. Также указывает, что доля составляет 26\169 от площади 169,2 кв.м.
Однако согласно договора долевого участия и переуступки подземная автостоянка участие в строительстве которой принимает истец не делится на какие либо отдельные помещения, общий метраж подземной гаражной авто стоянки и метраж доли истца не указаны.
Согласно выписки реестра дольщиков от ДД.ММ.ГГГГ подписанной ответчиком Маклаков В.Н, состоит в реестре как участник строительства парковочного места № подземной гаражной автостоянки расположенной <адрес> <адрес> Площадь места 25,8 кв.м.
Технические заключения ООО «НПЦ Строительство» которые предоставлял суду истец также выполнены по объекту находящемуся в 3 секции осях Б–Г ряда 2-3 на отметке – 3.950м жилого дома <адрес>, Вилоновская.
Согласно техпаспорта ФГУП РТИ который истец представил суду в подтверждение существования и возможности идентификации объекта на который он просит признать право, объект указан как незавершенное строительством парковочное место номер н1 находящееся в подвале секции 3 площадью 169,2 кв.м. согласно плана подвала в осях А-Г, 1-4. Однако в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт участия истца в строительстве такого объекта как подземная гаражная стоянка или место площадью 169,2 кв.м.
При этом суд учитывает, что истцом было предоставлено два технических заключения ООО НПЦ «Строительство» от 2009г. описательная часть которых и выводы полностью совпадают. Технические заключения содержат фотоматериалы, подтверждающие факт осмотра и фиксируемые материалы осмотра. Из фотоматериалов видно, что на них зафиксированы различные по общему внешнему виду объекты.
Таким образом суд приходит в выводу что в судебном заседании не нашел подтверждения факт наличия в натуре объекта на который истец просит признать право собственности.
При этом доводы истца о том, что объектом незавершенного строительства является часть паркинга, обмеренная ФГУП РТИ в 169,2 кв.м., не нашли подтверждения. Так разрешительная документация на строительство, проекты, заключения экспертиз и иные документы оформлялись именно на жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной гаражной автостоянкой посекционно или совместно на несколько секций, договор долевого участия и переуступки, свидетельствует, что застройщиком возводился объект – жилой комплекс или жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной гаражной автостоянкой.
Наличие решений суда о признании права иных лиц на которые ссылается истец не могут иметь по данному делу преюдициальное значение в соответствии с требованиями ст. 61 ГПК РФ.
Доводы истца о банкротстве ответчика также не нашли подтверждения в судебном заседании. Решение суда А55-36158\2009г. представлено не соответствующее требованиям ст. 71 ГПК РФ.
Из ответа Арбитражного суда <адрес> на запрос суда видно, что процедура наблюдения была введена не в отношении ответчика ООО ИСК «Средневолжскстрой», а в отношении ООО ОИСК «Средневолжскстрой» - другого юридического лица.
С доводами истца о том, что в данном случае вложив в строительство денежные средства он лишен возможности защитить свои права иным способом кроме признания права собственности на строительство суд не соглашается, поскольку при наличии многочисленных нарушений со стороны ответчика и невыполнения условий договора строительства истец не лишен права расторжения договора и возмещения убытков причиненных ответчиком.
Таким образом в судебном заседании не нашел подтверждение факт соответствия построенного объекта требованиям технических регламентов, соответствия проектной документации, техническим условиям, а именно как такового возведения объекта в натуре.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования истца о признании его права собственности на объект незавершенного строительства - нежилое помещение паркинг названной площадью не нашли подтверждения в судебном заседании.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требования Маклакова Виктора Николаевича о признании права собственности на долю объекта незавершенного строительства нежилое помещение паркинг площадью 25,8 кв.м. составляющую 26\169 от площади 169,2 кв.м. в осях А-Г 1-4 расположенную по адресу <адрес>, <адрес> отказать.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Ленинский районный суд г. Самары в 10-дневный срок.
Решение изготовлено 04.05.10г.
Председательствующий: