РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10.11.2010 года Ленинский районный суд города Самары
в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,
при секретаре Колесник О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Захаровой Елены Ивановны к ЗАО ПФСК «Эл-Гранд», третьи лица Управление Росреестра по Самарской области о признании права собственности на помещение в незавершённом строительством объекте,
УСТАНОВИЛ:
Захарова Е.И. обратилась в суд с иском к ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» о признании права собственности на помещение в незавершённом строительством объекте.
В обоснование заявленных требований указал, что 19.07.2004 года между ней и ответчиком был заключён договор № «О долевом участии в строительстве жилого <адрес>», предметом которого являлось участие дольщика в строительстве жилого <адрес> в объёме, составляющем 122,3 кв. м общей площади, что соответствует двухкомнатной <адрес>.
В соответствии с п. 1.3 проектный срок окончания строительства - 4 квартал 2005 года.
Свои обязательства по оплате стоимости указанного помещения она выполнила.
Распоряжением главы администрации <адрес> от.,25.12.2008 года № жилому дому, расположенному на земельном участке по адресу: <адрес>, 108 квартал, <адрес>, присвоен адрес: <адрес>. Самарским филиалом ГУП «Центр технической инвентаризации» изготовлен технический паспорт на вышеуказанный незавершённый строительством жилой дом, содержащий описание объекта, незавершённого строительством.
Однако до настоящего времени строительно-монтажные работы дома не закончены, ответчик свои обязательства по передаче ей квартиры в установленном порядке не выполнил, в связи с чем, она до настоящего времени не имеет возможности зарегистрировать право собственности на объект. Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, просила признать за ней право собственности на квартиру – объект незавершённого строительства номер помещения (квартиры) №, общей площадью 120,4 кв. м, кадастровый номер №, этаж третий, расположенную по адресу: <адрес>.
Представитель истца поддержала требования в полном объеме, просила суд признать за Захаровой Е.И. право собственности на квартиру – объект незавершённого строительства номер помещения (квартиры) №, общей площадью 120,4 кв. м, кадастровый номер 63:01:0000000:0:24107/4, этаж третий, расположенную по адресу: <адрес>.
Представитель ответчика ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» Матвеев Д.В., действующий на основании доверенности, в удовлетворении заявленных требований просил отказать. Указал, что вышеуказанный жилой дом является самовольной постройкой, поскольку, возведён без соответствующего разрешения.
Представитель третьего лица администрации г.о. Самара, действующий на основании доверенности, также просил отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области, привлечённого к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором просил удовлетворить заявленные истцом требования.
Представитель Министерства строительства и ЖКХ Самарской области, привлечённого к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором указал, что с учётом положений ст. 7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст.244 Гражданского кодекса РФ вышеуказанный объект недвижимости (многоквартирный дом) может поступить только в долевую собственность заказчика и всех инвесторов. С целью исключения нарушения прав остальных участников долевого строительства, полагал необходимым привлечь к рассмотрению спора всех участников долевого строительства спорного объекта недвижимости. Также указал, что в случае, представления истцом в суд доказательств исполнения им всех обязательств по договору, возможно удовлетворить заявленные истцом требования.
Внешний управляющий ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» - Касаткин Э.Г., привлечённый к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещён надлежащим образом, поскольку, присутствовал в предыдущем судебном заседании. Ранее в судебном заседании пояснил, что возражает против удовлетворения заявленных требований.
Леонтьева Ю.М., привлечённая к участию в деле в качестве третьего лица, в судебное заседание не явилась, о рассмотрении дела была извещена надлежащим образом телефонограммой.
Выслушав мнение участников процесса, изучив материалы дела, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно положениям ст. ст. 128 и 130 Гражданского кодекса РФ объект строительства признаётся недвижимым имуществом и является объектом гражданских прав.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных % правовых актов, приобретается этим лицом.
Статьёй 219 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требований закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований, в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявленными требованиями. Защита гражданских прав осуществляется путём признания права и присуждения к исполнению обязательств в натуре.
Из материалов дела следует, что 19.07.2004 года между Захаровой Е.И. и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» был заключён договор № «О долевом участии в строительстве жилого <адрес>», предметом которого являлось участие дольщика в строительстве жилого <адрес> в объёме, составляющем 122,3 кв. м общей площади, что соответствует двухкомнатной <адрес> на 3 этаже.
В соответствии с п. 1.3 проектный срок окончания строительства 4 квартал 2005 года.
Постановлением Главы <адрес> от 05.04.2004 года №808 утверждён акт о выборе земельного участка для строительства жилой застройки, расположенного в границах улиц <адрес> <адрес> и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» разрешено проектирование жилой застройки на земельном участке, расположенном в границах улиц <адрес> <адрес>.
Постановлением Главы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждён проект границ земельного участка, расположенного в границах <адрес> и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» предоставлен в аренду сроком на 3 года без права выкупа в собственность земельный участок общей площадью 13 280, 20 кв. м для строительства, относящийся к категории земель поселений, расположенный в границах вышеуказанных улиц, согласно проекту границ земельного участка.
Судом установлено, что застройщик осуществляет строительство жилого дома на основании договора аренды земельного участка №з от 0,9.06.2006 года.
Согласно положительному экспертному заключению №2151.00-07/1 ГУП Самарской области центр государственной вневедомственной экспертизы РП «Жилая застройка квартала № в <адрес> в границах улиц Садовой, Вилоновской, Ленинской. Жилой <адрес> со встроенными нежилыми помещениями» вышеуказанный жилой дом соответствует результатам инженерных изысканий и требованиям действующих документов, обязательность исполнения которых определена Федеральным законом «О техническом регулировании».
Согласно техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» жилое помещение истицы находится на 3 этаже, общей площадью 120,4 кв. м, по адресу: <адрес>.
В соответствии со справкой ГУП СО «Центр технической инвентаризации» от 17.02.2009 года №50 по состоянию на 20.11.2008 года выполнены следующие виды строительно-монтажных работ: устройство фундаментов - 100%; монтаж стеновых панелей и перегородок - 100%; монтаж перекрытий, лестничных маршей, покрытий - 100%; "•установка оконных и дверных блоков, остекление - 1 OOP/o^ устройство кровли - 100%; устройство подготовки под полы - 0%; отделочные работы - 0%. Общий процент завершённого строительством объекта - 82%.
В связи с окончанием строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, осуществлённого ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» на основании Постановления Главы г.о. Самара от 26.09.2005 года №2570 «Об утверждении проекта границ земельного участка, предоставлении ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» в аренду земельного участка для строительства жилой застройки, расположенного в границах улиц <адрес> <адрес>, распоряжением главы администрации Ленинского района от 25.12.2008 года №377 жилому дому со встроенными нежилыми помещениями присвоен адрес: г.о. Самара, <адрес>.
Судом установлено, что истец во исполнение договора внесла стоимость указанной в договоре квартиры.
Судом также установлено, что до настоящего времени ответчик не выполнил условия договора, дом в эксплуатацию не сдан, квартира истице не передана. Других правообладателей в отношении спорного помещения не имеется.
Кроме того, часть незавершённого строительством объекта распложена на земельном участке <адрес>, принадлежащему Матвееву Д.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2007 года. Кадастровый номер участка №
Материалами дела подтверждается, что на основании договора дарения от 19.06.2009 года Матвеев Д.В. подарил вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером № Леонтьевой Ю.М.
Право собственности Леонтьевой Ю.М. было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 29.06.2009 года.
Материалами дела также подтверждается, что Леонтьева Ю.М. размежевала принадлежащий ей земельный участок (кадастровые номера № и 20.08.2009 года на основании договоров купли-продажи продала ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» две части вышеуказанного земельного участка, на котором расположен спорный незавершенный строительством объект. Право собственности ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» на вышеуказанные участки подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.09.2009 года.
Таким образом, весь земельный участок, на котором расположен спорный жилой дом, в настоящее время принадлежит ЗАО ПФСК «Эл-Гранд».
Оценив вышеуказанные обстоятельства в их совокупности, суд приходит к выводу, что неполное выполнение требований действующего законодательства РФ со стороны ответчика, нарушает права истца, поскольку, лишает его возможности надлежащим образом реализовать свои права, предоставленные ему, как участнику долевого строительства согласно п. 1 ст. 28 Закона «О защите прав потребителей», а также на проведение государственной регистрации указанного объекта недвижимого имущества в регистрирующем органе (ст. 131 Гражданского кодекса РФ).
Деятельность истца как участника долевого строительства по вложению денежных средств в строительство жилого дома путём заключения договора о долевом участии в строительстве жилья (договора об инвестиционной деятельности) для дальнейшего получения его в личную собственность является инвестиционной, а в соответствии с указанным законом только инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. По договору долевого участия в строительстве обязанность по оплате работ им была выполнена.
В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений» субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и привлеченных средств. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности.
Согласно ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестор имеет право на владение, пользование, распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществляемых капитальных вложений.
В данном случае истцом, как инвестором долевого строительства, законодательные требования полностью соблюдены.
На основании п. 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путём признания права.
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя квартиры по договору долевого участия возникает с момента её передачи.
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ и положениями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года №122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и такая регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
При отсутствии необходимого пакета документов для регистрации права собственности в установленном законом порядке, нарушаются конституционные права истца на владение, пользование и распоряжение указанным недвижимым имуществом.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, а также то, что условия договора о долевом участии в строительстве жилья, истцом выполнены полностью, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования о признании права собственности на незавершённый строительством объект, подлежат удовлетворению.
То обстоятельство, что на момент принятия судом решения, у ответчика отсутствует разрешение на строительство, не может служить основанием для ограничения истца в правах, поскольку, на момент заключения и исполнения договоров, на основании которых истец приобрёл настоящее право требования, строительство осуществлялось на земельном участке, отведённом специально для этих целей. При этом, права третьих лиц, как собственников смежных земельных участков, не нарушаются. Более того, в настоящее время спорный жилой дом полностью расположен на земельном участке, принадлежащем ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» на законном основании (в аренде и в собственности).
Доводы представителя ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» Матвеева Д.В. о том, что в настоящее время ЗАО не рассчиталось с Леонтьевой Ю.М. за приобретённые земельные участки, в связи с чем, на них наложено обременение - ипотека в силу закона, не может служить основанием для вывода о нарушении прав Леонтьевой Ю.М., поскольку, срок исполнения обязательства ЗАО перед ней по расчёту за приобретённый участок не наступил. Соответствующую обязанность, как это следует из договоров от 20.08.2009 года, ЗАО должно исполнить в полном объёме до 19.08.2011 года.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ
РЕШИЛ:
Иск Захаровой Елены Ивановны - удовлетворить.
Признать за Захаровой Еленой Ивановной право собственности на квартиру – объект незавершённого строительства номер помещения (квартиры) №, общей площадью 120,4 кв. м, кадастровый номер № этаж третий, расположенную по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в 10-дневный срок через Ленинский районный суд города Самары.
Мотивированное решение изготовлено 15.11.2010 года.
Председательствующий