Отметка об исполнении № 2-1674/10
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
27 июля 2010 года
Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Цепиной И.М..
С участием адвоката Седовой М.Г.
при секретаре Ткаченко К.Н..
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Мироновой Номер обезличен об оспаривании действий судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону,
У С Т А Н О В И Л:
На основании исполнительного документа от 22.01.2010 года, выданного Ленинским районным судом г.Ростова-на-Дону во исполнение решения суда о взыскании с ООО
« Инвестиционно - строительная компания «»Правильный выбор» в пользу Мироновой Н.И.денежной суммы в размере Номер обезличен руб.. судебный пристав-исполнитель Ленинского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону Срыбный А.С. возбудил исполнительное производство № 60/28/6490/3/2010.
По постановлению судебного пристава-исполнителя от 22.03.2010 года об оценке вещи произведена оценка арестованного имущества – земельного участка площадью 1670 кв.м. кадастровый номер Номер обезличен, расположенного по адресу ..., ... на основании отчета об оценке рыночной стоимости имущества выполненной ООО «Ростовская консалтинговая компания», в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере Номер обезличен рублей.
01.04.2010 года взыскатель Миронова Н.И. обратилась в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя от 22.03.2010 года, сославшись на то, что стоимость земельного участка, определенная судебным приставом-исполнителем значительно занижена, не соответствует действительной рыночной стоимости таких же земельных участков. Заявитель указывает, что принятие отчета оценщика по явно заниженной стоимости указанного земельного участка даже ниже кадастровой стоимости - по 364 руб. за 1 кв.м. существенно нарушает ее имущественные права как взыскателя, нарушает основные задачи исполнительного производства, предусмотренные ст.2 ФЗ «Об исполнительном производстве» вследствие чего просит признать постановление от Дата обезличена года незаконным и отменить его.
В судебном заседании взыскатель Миронова Н.И., ее представитель Миронова В.А., действующая по доверенности, представитель Седова М.Г. действующая по доверенности и ордеру юридической консультации, заявление поддержали, просили суд об его удовлетворении.
Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц взыскатели Локоть С.В., Попов А.В., представитель взыскателя Провоторовой Р.П. – Травина О.А., действующая по доверенности, заявление поддержала, просила суд об его удовлетворении.
Судебный пристав-исполнитель Ленинского районного (г.Ростова-на-Дону) отдела судебных приставов Срыбный А.С. заявление полагал необоснованным, просил в его удовлетворении отказать.
Взыскатели Провоторова Р.П., представитель ИФНС РФ по Ленинскому району г.Ростова-на-Дону в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены судебными повестками, врученными с уведомлением под роспись, дело рассмотрено в отсутствие взыскателей в порядке ч.2 ст.257 ГПК РФ.
Должник – представитель ООО « Инвестиционно - строительная компания «»Правильный выбор» в судебное заседание не явился, был извещен по последнему известному месту нахождения ..., ...., откуда поступили сведения об отсутствии адресата по указанному адресу, дело рассмотрено в отсутствие должника в порядке ст.119 ГПК РФ.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, допросив оценщиков ФИО11 и ФИО10, суд приходит к следующему..
Из материалов дела следует, что для оценки арестованного имущества должника ООО «Инвестиционно –строительная компания «Правильный выбор» - земельного участка площадью 1670 кв.м. кадастровый номер Номер обезличен, расположенного по адресу ..., ... судебный пристав-исполнитель Срыбный А.С. привлек оценщика ООО «Ростовская консалтинговая компания» Коломиец Ю.В., который Дата обезличена года составил отчет об оценке рыночной стоимости арестованного имущества земельного участка, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена оценщиком в размере Номер обезличен рублей.
Взыскатель Миронова Н.И. считает, что оценка стоимости земельного участка занижена, не соответствует действительной рыночной стоимости данного земельного участка.
Суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 85 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:
(в ред. Федерального закона от 30.12.2008 N 306-ФЗ)
1) недвижимого имущества;
2) ценных бумаг, не обращающихся на организованном рынке ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);
3) имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);
4) драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;
5) коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;
6) предметов, имеющих историческую или художественную ценность;
7) вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает тридцать тысяч рублей.
Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.
Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:
1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;
2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;
3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В соответствии с пунктом 1 статьи 52 Федерального закона "Об исполнительном производстве" оценку имущества должника производит судебный пристав-исполнитель. В случае, если для оценки имущества судебный пристав-исполнитель привлекал независимого оценщика, в судебном порядке может быть оспорено только постановление этого пристава-исполнителя, определяющее цену такого имущества.
Требования к содержанию отчета об оценке определены в статье 11 ФЗ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». В отчете об оценке в числе прочего должны быть указаны основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки ;стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
В данном случае, как следует из содержания отчета об оценки оценщика ООО «Ростовская консалтинговая компания» Коломиец Ю.В от Дата обезличена года, стоимость арестованного имущества - земельного участка, принадлежащего должнику определена оценщиком в размере Номер обезличен рублей, и судебным приставом-исполнителем указанная оценка принята в качестве рыночной.
Однако, при принятии указанного отчета оценщика, судебным приставом-исполнителем не было учтено, что в отчете стоимость земельного участка определена оценщиком без учета строений, находящихся на данном земельном участке, и это обстоятельство подтвердил допрошенный в судебном заседании оценщик Коломиец Ю.В., который указал, что никаких документов, свидетельствующих о нахождении на земельном участке каких-либо строений ему представлено не было, осмотр участка он не производил, и на место для описания объекта оценки не выезжал.
Между тем, как следует из материалов дела, на арестованном земельном участке имеются строения, что подтверждается техническим заключением ООО «ТрансПроект» по состоянию на декабрь 2008 года о соответствии строений критериям отнесения жилых зданий, расположенных на территориях дачных поселений и садоводческих товариществ, к категории пригодных для постоянного проживания, а также заключением специалиста судебной экспертизы» ФОСЭО» от Дата обезличена года.
Далее, как следует из содержания отчета оценщика, при определении рыночной стоимости арестованного земельного участка оценщиком использовался сравнительный подход.
Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденному приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 года № 256, сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Сравнительный подход применяется тогда, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.
Из материалов дела следует, что характеристики используемых оценщиком аналогов приведены в отчете оценщика. Все объекты-аналоги, как и объект оценки расположены в Советском районе г.Ростова-на-Дону в садоводческих товариществах «Садовод», «Красный садовод», «Донстрой». Объект оценки расположен в СНТ «Красный садовод» по адресу ... и имеет площадь Номер обезличен кв.м.
При этом в качестве аналогов оценщиком были выбраны земельные участки, расположенные в различных садоводческих товариществах, а не в СНТ «Красный садовод». Причем для определения стоимости объекта оценки оценщиком принята самая низкая стоимость по сравнению со стоимостью других объектов-аналогов. Достаточные характеристики объектов аналогов в отчете оценщика отсутствует. При этом, в каталоге, приобщенном к отчету об оценке представлены к продаже земельные участки, расположенные именно в СНТ «Красный садовод» причем по стоимости значительно превышающей стоимость земельного участка по сравнению со стоимостью, принятой оценщиком.
Далее, статьей5 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» предусмотрено, что при осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость.
Как уже отмечалось выше судебный пристав-исполнитель должен производить оценку имущества только по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа. ФЗ «Об исполнительном производстве» не предусматривает какого-либо иного подхода к определению стоимости принудительно реализуемого имущества помимо определения рыночной стоимости объекта оценки.
Положениями статьи 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции , когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение, стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей –либо стороны не было ; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Судебный пристав-исполнитель на основании полученного отчета о проведении оценки привлеченным специалистом обязан вынести постановление, в котором должен определить рыночную стоимость имущества, подлежащего реализации.
Из содержания отчета об оценке, предложенного судебному приставу-исполнителю, установлено, что стоимость объекта оценки определена оценщиком с применением дополнительных условий, в том числе по « вынужденной реализации имущества, с учетом ограниченного срока экспозиции, понесенных затрат при реализации имущества : объявления в СМИ, транспортировку, хранение». При этом понижающая корректировка на ограниченный срок экспозиции принята в размере 54,91% ; понижающая корректировка на конфигурацию земельного участка, расположенного «на очень крутом склоне» определена в размере 25% и пр.
В пункте 9 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255) указано, что ликвидационная стоимость объекта оценки определяется как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что судебным приставом-исполнителем для определения стоимости объекта оценки был принят отчет оценщика, в котором стоимость объекта определена с применением дополнительных понижающих критериев, а следовательно такая оценка не может считаться рыночной стоимостью, и поэтому у судебного пристава-исполнителя отсутствовали правовые основания для принятия стоимости имущества, указанной в отчете оценщика в качестве рыночной. Фактически оценщиком была произведена ликвидационная стоимость объекта оценки, которая не могла быть принята судебным приставом-исполнителем для определения стоимости имущества должника, подлежащего оценке только по рыночной стоимости.
Кроме того, судом установлено нарушение судебным приставом-исполнителем процедуры при вынесении оспариваемого постановления.
Во исполнение положений федеральных законов от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве « и от 21.07.1997 года «О судебных приставах» судебный пристав-исполнитель принимает меры для правильного и своевременного принудительного исполнения исполнительного документа.
Согласно ч.1 ст.50 ФЗ «Об исполнительном производстве» стороны исполнительного производства вправе знакомиться с материалами исполнительного производства, делать из них выписки, снимать с них копии, представлять дополнительные материалы, заявлять ходатайства, участвовать в совершении исполнительных действий, давать устные и письменные объяснения в процессе совершения исполнительных действий, приводить свои доводы по всем вопросам, возникающим в ходе исполнительного производства, возражать против ходатайств и доводов других лиц, участвующих в исполнительном производстве, заявлять отводы, обжаловать постановления судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие), а также имеют иные права, предусмотренные законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.
Частью 2 статьи 63 ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено право сторон исполнительного производства заявить отвод, привлеченному судебным приставом-исполнителем специалисту, указанным правом сторона исполнительного производства может воспользоваться до начала совершения исполнительных действий.
В соответствии с ч.1 ст.24 названного ФЗ лица, участвующие в исполнительном производстве, извещаются об исполнительных действиях и о мерах принудительного исполнения или вызываются к судебному приставу-исполнителю либо на место совершения исполнительных действий повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой, телеграммой, с использованием электронной, иных видов связи и доставки или лицом, которому с его согласия судебный пристав-исполнитель поручает их доставить.
Судом установлено, что в нарушение указанных норм права судебный пристав-исполнитель Срыбный А.С. не представил суду доказательств надлежащего своевременного извещения взыскателей и должника о привлечении специалиста к участию в исполнительном производстве и проводимой специалистом оценке арестованного имущества.
Вследствие этого участники исполнительного производства не имели возможности воспользоваться своими правами, предусмотренными ч.1 ст.50 и ч.2 ст.63 ФЗ «Об исполнительном производстве», и заявить отвод оценщику.
В связи с изложенным следует сделать вывод о том, что исполнительные действий по оценке имущества должника произведены судебным приставом-исполнителем с нарушением требований законодательства об исполнительном производстве и прав взыскателей.
При таких обстоятельствах оспариваемое постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества нельзя признать законным и обоснованным.
В связи с рассмотрением данного дела по существу приостановленное по определению суда от Дата обезличена года исполнительное производство Номер обезличенСД, возбужденное 05.02.2010 года в отношении ООО «Инвестиционно-строительная компания « Правильный выбор, подлежит возобновлению
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.254-257, ст.441 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Постановление судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов г.Ростова-на-Дону Срыбного А.С. от 22.03.2010 года об оценке вещи или имущественного права по исполнительному производству № 60/28/2972/3/2009 –СД признать незаконным и отменить.
Возобновить исполнительное производство № 60/28/2972/3/2009-СД, возбужденное 05.02.2010 года в отношении ООО «Инвестиционно-строительная компания « Правильный выбор, приостановленное по определению Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 12.04.2010 года.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону.
Решение в окончательной форме изготовлено 05.08.2010 года.
Судья: