Отметка об исполнении Дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
25 февраля 2011 года
Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Цепиной И.М.
При секретаре Ткаченко К.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Маркаряна А.А. к Администрации г.Ростова-на-Дону, Администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону» о признании права собственности,
У С Т А Н О В И Л :
ФИО2 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка, площадью 451 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, кадастровый номер: № (свидетельство о государственной регистрации права серии <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ).
На основании Постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, Постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ Маркарян А.А. является собственником жилого дома, общей площадью 556 кв.м., Литер БО, расположенного по адресу: <адрес>, пер. Ученический, <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права собственности серии № от ДД.ММ.ГГГГ).
На основании Постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ, Постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ, Постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ Маркарян А.А. является собственником жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м., Литер БО, магазина – кафе, площадью <данные изъяты> кв.м., литер БР, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, <адрес> (свидетельство о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ ).
14.01.2011 года Маркарян А.А. обратился в суд с иском к Администрации г.Ростова-на-Дону, Администрации Ленинского района г.Ростова-на-Дону, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г.Ростова-на-Дону» о признании права собственности, указав, что ДД.ММ.ГГГГ году он произвел реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности нежилого 2-этажного здания магазина – кафе, литер БР, площадь которого <данные изъяты> кв.м. В результате реконструкции была пристроена 2-этажная кирпичная пристройка, и общая площадь этого помещения увеличилась до <данные изъяты> кв.м.
Истец указывает, что реконструкция была проведена в соответствии с проектом, согласованным в установленном порядке, на основании Постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения архитектора Ленинского района г. Ростова-на-Дону, полученного ДД.ММ.ГГГГ.
По утверждению истца, строительство этой пристройки не оказало влияние на состояние несущих конструкций 2-этажного нежилого здания, магазина – кафе, Литер БР, по техническому заключению специалистов строительство конструкций 2го этажа можно квалифицировать как работоспособное. Работы проведены с соблюдением градостроительных, санитарных, пожарных и экологических норм и правил. Состояние конструкций не угрожает жизни и здоровью людей, все строения расположены на земельном участке, находящимся в его собственности и не выходят за границу красных линий переулка Ученического и улицы Сиверса и находятся на нормативных расстояниях от городских инженерных коммуникаций. Однако, несмотря на это Администрация Ленинского района г. Ростова-на-Дону отказала в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, сославшись на то, что данное строение является нежилым и эксплуатируется как магазин-кафе, выдача разрешения на ввод в эксплуатацию таких объектов не входит в компетенцию Администрации района.
Считая свои права нарушенными, истец просит в судебном порядке сохранить магазин – кафе Литер БР, расположенный по адресу: <адрес> реконструированном состоянии, а так же признать право собственности на магазин – кафе Литер БР, площадью 198,3 кв.м., расположенный по адресу: : <адрес>.
Истец Маркарян А.А. в судебном заседании иск поддержал, просил суд об его удовлетворении в полном объеме заявленных требований.
Ответчики – представитель Администрации г. Ростова-на-Дону в судебное заседание в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещён надлежащим образом, представил письменный отзыв на иск, в котором указал, что Администрация <адрес> не возражает против сохранения в реконструированном состоянии магазина – кафе Литер БР, расположенного по адресу: <адрес>, а так же о признании за истцом права собственности на указанное нежилое помещение при условии соответствия указанной пристройки нормам и правилам, установленным действующим законодательством. Письменный отзыв приобщен к материалам дела, а дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика Администрации г. Ростова-на-Дону в порядке ч.5 ст. 167 ГПК РФ.
Ответчик представитель Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, дело рассмотрено в его отсутствие, в порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ.
Третье лицо представитель МУ «Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещён надлежащим образом, представил суду письменный отзыв на иск, в котором полагал заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду того, что земельный участок, на котором расположено спорное нежилое помещение частично находится за красной линией, утверждённой постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 12.01.2010 года № 3 «Об утверждении документации по планировке территории расчётно-градостроительных районов центральной части города Ростова-на-Дону». Письменный отзыв приобщен к материалам дела. Дело рассмотрено в отсутствие представителя МУ «Департамент Архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону», в порядке ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.
Третье лицо представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещён надлежащим образом, представил суду заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие, дело рассмотрено в порядке ч.5 ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, выслушав истца, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 названного Кодекса).
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
В соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Разрешение на строительство не требуется в случае, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.
Согласно ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Согласно ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ документом, который удостоверяет
выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта
капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной, документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Судом установлено, что Маркарян А.А. является собственником земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., Литер БО, а так же жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., в том числе жилой <данные изъяты> кв.м., Литер БО, магазина – кафе, площадью <данные изъяты> кв.м., литер БР, расположенных по адресу: <адрес>.
В период с ДД.ММ.ГГГГ год истец Маркарян А.А. осуществил реконструкцию принадлежащего ему на праве собственности нежилого 2-этажного здания магазина – кафе, литер БР с увеличением площади за счет возведения 2-го этажа и мансарды, а также возведения хозяйственной пристройки к лит. «БР». В процессе произведенной реконструкции к нежилому двухэтажному зданию, имеющему общую площадь <данные изъяты> кв.м. была пристроена двухэтажная кирпичная пристройка, в результате чего общая площадь магазина-кафе лит. «БР» составила <данные изъяты> кв.м.
Указанные обстоятельства подтверждаются объяснениями истца, правовыми документами, подтверждающими право собственности Маркаряна А.А. на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу <адрес>, а также на жилые дома и нежилые помещения, находящиеся на указанном земельном участке, техническими документами с данными о наличии пристройки – помещения № площадью <данные изъяты> кв.м., помещения № площадью <данные изъяты> кв.м. помещения № площадью 1,4 кв.м. на втором этаже нежилого здания лит. «БР», а также не оспариваются ответчиками, вследствие чего суд считает их установленными.
Из материалов дела следует, что указанная реконструкция нежилого 2-этажного здания магазина – кафе, литер БР осуществлена истцом в соответствии с проектом, согласованным в установленном порядке с главным архитектором Ленинского района г. Ростова-на-Дону, на основании постановления Главы Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения архитектора Ленинского района г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ, копии которых приобщены к материалам дела, оригиналы обозревались в судебном заседании.
Как следует из экспертного технического заключения №, выполненного ООО «АРХСТРОЙПРОЕКТ» ДД.ММ.ГГГГ, состояние строительных конструкций 2-этажного нежилого здания (магазина-кафе) Литер БР квалифицировано как работоспособное, при проведении работ по реконструкции 2-этажного нежилого здания (магазина-кафе) Литер БР соблюдены градостроительные, санитарные, пожарные и экологические нормы и правила; состояние строительных конструкций здания не угрожает жизни и здоровью людей и находятся на нормативных расстояниях от городских инженерных коммуникаций; размещение 2-этажного нежилого здания (магазина-кафе) Литер БР не противоречит основным положениям развития генерального плана города Ростова-на-Дону (л.д. 21-30).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Анализ ст. 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.
Положения п.3 ст.222 ГК РФ распространяются не только на отношения, связанные с самовольным возведением нового объекта недвижимого имущества, но и на отношения, возникшие в результате самовольной реконструкции объекта недвижимости.
Из смысла п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ следует, что указанная статья не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, а именно:
- наличие прав на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;
- отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц;
- отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.
Анализируя положения п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.
Оценив в совокупности собранные по данному делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что имеются основания для сохранения спорного объекта недвижимого имущества магазина кафе- литер «БР» площадью 198,3 кв.м. в реконструированном состоянии и признании за истцом права собственности на указанный объект, поскольку установлено, что истец является собственником земельного участка, на котором находится реконструированный объект. Объект возведен за счет собственных средств истца, при этом застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования на реконструкцию, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена. Доказательств обратному суду не представлено, требований о сносе пристройки заинтересованными лицами не заявлено.
Возражения МУ «Департамент архитектуры и градостроительства» о том, что самовольно реконструируемое строение магазин-кафе частично расположено за границами сформированного земельного участка, и за границей утвержденной красной линии, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска в связи со следующим.
Земельный участок площадью 451 кв.м., на котором расположен спорный объект, сформирован, и поставлен на государственный кадастровый учет (КН 61:44:05 10 13:0015). По данным кадастрового паспорта земельного участка предусмотрено разрешенное использование земельного участка : индивидуальное жилищное строительство, магазин.
По сообщению МУ «Департамент архитектуры и градостроительства», самовольно реконструированное строение магазин-кафе частично расположено за границами сформированного земельного участка, и за границей утвержденной красной линии.
Между тем, из данных технического паспорта видно, что спорная реконструированная часть спорного объекта нежилого помещения, находится в границах сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка. Спорная двухэтажная пристройка возведена не со стороны <адрес>, а на внутренней части земельного участка, над первым этажом магазина кафе лит. «БР». При этом магазин кафе лит. «БР» площадью <данные изъяты> кв.м., которое частично и расположено за границами сформированного земельного участка, уже зарегистрировано за истцом на праве собственности в установленном законом порядке.
Согласно ст. 2 ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Право собственности истца на магазин кафе лит. «БР» площадью 158,6 кв.м., которое частично расположено за границами сформированного земельного участка, в установленном законом порядке заинтересованными лицами не оспорено, недействительным не признано. Земельный участок в границах с выходом за утвержденную красную линию сформирован, поставлен на кадастровый учет, право собственности истца на земельный участок в указанных границах зарегистрировано в предусмотренном законом порядке, также не оспорено и недействительным не признано.
Вследствие этого исковые требования Маркаряна А.А. суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Сохранить магазин-кафе литер «БР», расположенный по адресу г.Ростов-на-Дону, <адрес> реконструированном состоянии.
Признать за Маркарян А.А. право собственности на магазин-
кафе- литер «БР» площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу г.Ростов-на-Дону,
<адрес>
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону. Решение в окончательной форме изготовлено 03.03.2011 года.
СУДЬЯ: