ДД.ММ.ГГГГ
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
судьи ШАРИНОЙ О.А.
с участием адвоката МУХИНОЙ В.Л.
при секретаре КАЛТЫГА О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Заремба Л.П. к Васильевой И.А., третье лицо – АН «АМ Group регион» о взыскании суммы аванса и неустойки, и по встречному иску Васильевой И.А. к Заремба Л.П. о взыскании убытков,
У С Т А Н О В И Л:
Истица обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и Васильевой И.А. был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> в г. Ростове-на-Дону, в соответствии с которым Васильевой И.А. приняла на себя обязательства в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить все необходимые документы для заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, государственной регистрации права собственности. Стоимость квартиры по договору составляет 2 млн. 500 тыс. рублей. В соответствии с указанным договором Заремба Л.П. оплачивает Васильевой И.А. в качестве аванса до подписания предварительного договора денежные средства в размере 150 тыс. рублей, а остальные денежные средства в размере 2 млн. 350 тыс. рублей после государственной регистрации договора в ГУФРС по РО в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истица свои обязательства выполнила, уплатив ответчице денежные средства в качестве аванса в размере 150 тыс. рублей. Однако в указанный в предварительном договоре купли-продажи срок – ДД.ММ.ГГГГ, Васильевой И.А. не заключен основной договор купли-продажи с Замерба Л.П. по причине непредставления ответчицей необходимых документов для регистрации договора купли-продажи. В соответствии с п. 3.2 предварительного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ если в срок до ДД.ММ.ГГГГ между продавцом и покупателем не будет заключен договор купли-продажи квартиры по причине неисполнения продавцом условий предварительного договора купли-продажи квартиры, продавец обязан возвратить покупателю сумму аванса в размере 150 тыс. рублей и выплатить покупателю неустойку в размере этой же суммы, то есть 150 тыс. рублей. ДД.ММ.ГГГГ Заремба Л.П. обратилась к ответчице с уведомлением о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и возврате уплаченных денежных средств в сумме 150 тыс. рублей и неустойки в той же сумме. Однако до настоящего времени Васильевой И.А. не заключила с Заремба Л.П. основной договор купли-продажи квартиры, не возвратила денежные средства в сумме 150 тыс. рублей и не выплатила неустойку.
Васильевой И.А. обратилась со встречными требованиями к Заремба Л.П., просила взыскать с Заремба Л.П. в качестве возмещения убытков денежную сумму в размере 83 тыс. 900 рублей.
В качестве оснований иска Васильевой И.А. ссылалась на то, что Заремба Л.П. нарушила имеющуюся договоренность и отказалась приобретать принадлежащую ей квартиры, не выполнила принятое на себя обязательство. Свои обязательства в соответствии с предварительным договором купли-продажи Васильевой И.А. выполнила полностью, ссылка Заремба Л.П. на то, что в указанные срок, то есть 16 августа сделка не была заключена, необоснованна, так как именно по инициативе Заремба Л.П. сделка была назначена на ДД.ММ.ГГГГ. Если бы Заремба Л.П. имела намерение приобрести принадлежащую Васильевой И.А. квартиру, то основной договор купли-продажи между ними мог быть заключен и в сентябре, так как от сделки она не отказывалась, квартиру на тот момент кому-либо другому не продала. Полагает, что Заремба Л.П. искусственно создала сложившуюся ситуацию, чтобы в дальнейшем взыскать с нее сумму вдвое больше, чем передавал в качестве аванса. При исполнении взятых обязательств Васильевой И.А. были потрачены денежные средства: на нотариальные расходы в размере 4 тыс. 700 рублей при условии оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса и доплаты в размере 5 тыс. 200 рублей при забирании документов для оформления в Росреестре. Для снятия с регистрационного учета Васильевой (Хуппман)А.В. ею оплачивался перелет из Вены в Ростов-на-Дону и обратно в сумме 24 тыс. рублей. Кроме того, ею был передан аванс за приобретаемую квартиру в размере 200 тыс. рублей. В связи с тем, что Заремба Л.П. не приобрела квартиру, Васильевой И.А. понесла убытки в виде 83 тыс. 900 рублей.
Истица по первоначальному иску Заремба Л.П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассматривать дело в ее отсутствие. В отношении истицы дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель Заремба Л.П. адвокат Мухина В.Л., действующая в соответствии с доверенностью и ордера, в судебное заседание явилась, иск и доводы заявления поддержала, со встречными требованиями не согласна, просила в их удовлетворении отказать. В судебных прениях участия не принимала, покинула судебное заседание в связи с занятостью в другом судебном процессе. Дело было продолжено в ее отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Ответчица по первоначальному Васильевой И.А. в судебное заседание явилась, исковые требования Заремба И.А. не признала, встречный иск поддержала, ссылаясь на отсутствие своей в вины в том, что договор купли-продажи квартиры не был заключен, в результате чего действиями Заремба Л.П. ей были причинены убытки, просила встречные исковые требования удовлетворить, в иске Заремба Л.П. отказать.
Представитель третьего лица ИП Маслова А.М., являющегося правообладателем товарного знака «АМ Group регион» Титоренко И.В., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, исковые требования Заремба Л.П. поддержала, суду пояснила, что по условиям договора сделка между Заремба Л.П. и Васильевой И.А. должна была состояться ДД.ММ.ГГГГ. На указанную дату выяснилось, что Васильевой И.А. не успевает подготовить документы к продаже. Тогда сделка была перенесена на ДД.ММ.ГГГГ. Она, как представитель агентства недвижимости, записалась на сделку в Учреждение юстиции. Поскольку документы ДД.ММ.ГГГГ опять были не готовы, речь опять зашла о переносе сделки, но Заремба Л.П. отказалась. Полагала, что коль скоро Васильевой И.А. получила от Заремба Л.П. 150 тыс. рублей в качестве задатка, то ее требования подлежат удовлетворению.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Васильевой И.А. и Заремба Л.П. был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес> адресу <адрес> (л.д. 8).
Согласно п. 2.1 предварительного договора стороны обязуются в срок до ДД.ММ.ГГГГ предоставить все необходимые со своей стороны документы для заключения договора купли-продажи объекта недвижимости, государственной регистрации своего права собственности и сделки, заключить договор купли-продажи, и выполнить со своей стороны все необходимые действия для государственной регистрации своего права собственности и сделки. Согласно п. 2.2 предварительного договора договор купли-продажи объекта продавец и покупатель договорились заключить по цене 2 млн. 500 тыс. рублей. Покупатель оплачивает продавцу в качестве аванса до подписания настоящего договора сумму в размере 150 тыс. рублей, а остальную сумму 2 млн. 350 тыс. рублей в день подписания основного договора, не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Заявляя требования о взыскании суммы задатка, истица ссылается на то, что в указанный в предварительном договоре купли-продажи срок – ДД.ММ.ГГГГ, Васильевой И.А. не заключен основной договор купли-продажи с ней по причине непредставления Васильевой И.А. необходимых документов для регистрации договора купли-продажи.
Исходя из материалов дела Васильева И.А. является собственником 2/7 доли домовладения по <адрес> в <адрес>. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 28) объектом права является жилой дом литер А, площадью 86,7 кв.м., жилой дом литер «Б», площадью 66,4 кв.м. Иными участниками долевой собственности являются Кудлай Д.Ю., Скоровой Г.Г., Скоровым В.Н., Скоровым Н.В.
ДД.ММ.ГГГГ, то есть задолго до заключения предварительного договора купли-продажи, Васильевой И.А., Кудлай З.В., Кудлай Ю.Г. Кудлай Д.Ю. обратились в суд с иском к Скоровой Г.Г., Скорову В.Н., Скорову Н.В., Рябцевой В.И. о выделе долей в натуре из общего имущества, указав, что они (истцы) проживают в жилом доме лит. «А», а ответчики – в жилом доме лит. «Б». Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ за Васильевой И.А., Кудлай З.В., Кудлай Ю.Г., Кудлай Д.Ю. признано право общей долевой собственности на пристройку лит. «А1» к жилому дому лит. «А», состоящую из помещений № №,10,11,12х расположенного по адресу <адрес>. В собственность Васильевой И.А. выделена <адрес> литере «А,А1» общей площадью 51,5 кв.м., состоящую из комнат № – жилая комната, №- жилая комната, №а-8б-8в – кухня, № – совмещенный санузел, №- коридор, №- жилая комната. Перераспределены доли участников общей долевой собственности в праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, признано за Васильевой И.А. право собственности на 240/800 долей ; за Кудлай З.В. право собственности на 84/800 долей; за Кудлай Ю.Г. право собственности на 84/800 долей; за Кудлай Д.Ю. право собственности на 84/800 долей; за Скоровой Г.Г. право собственности на 41/800 долей; за Скоровым В.Н. право собственности на 41/800 долей; за Скоровым Н.В. право собственности на 82/800 долей; за Рябцевой В.И. право собственности на 144/800 долей. Определены доли участников общей долевой собственности в праве собственности на подвальное помещение в жилом доме, расположенном по адресу <адрес>. Признано за Васильевой И.А. право собственности на 348/1200 долей; за Кудлай З.В. право собственности на 116/1200 долей; за Кудлай Ю.Г. право собственности на 116/1200 долей; за Кудлай Д.Ю. право собственности на 116/1200 долей; за Скоровой Г.Г. право собственности на 33/1200 долей; за Скоровым В.Н. право собственности на 33/1200 долей; за Скоровым Н.В. право собственности на 66/1200 долей; за Рябцевой В.И. право собственности на 372/1200 долей. Решение вступило в законную силу.
При разрешении настоящего спора Васильевой И.А. пояснила, что вышеназванное решение суда было сдано ею в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области для регистрации, однако не было зарегистрировано.
Согласно письма Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 113-116) ДД.ММ.ГГГГ в Управление поступило заявление Васильевой И.А. о государственной регистрации права долевой собственности (доля в праве 240/800) на жилые дома, расположенные по адресу <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ. Анализ технической и правовой документации показал, что в жилом доме литер А произведена реконструкция – возведена пристройка А1, состоящая из помещений №№ 9,10,11,12х. Поскольку площади жилых домов, литер А и Б изменились в результате установления права собственности на самовольно пристроенные помещения 9,10,11,12х в литере А, а также в связи с включением в общую площадь жилых домов и подвальных помещений, внешние границы изменились, и, следовательно, внесение изменений в объект невозможно и существующий раздел ЕГРП должен быть закрыт. Учитывая, что доли в праве на жилые дома и подвальные помещения определены в различных размерах, а жилые дома учтены с площадью подвала, то проведение государственной регистрации права Васильевой И.А. на 240/800 доли на жилой дом литер А, площадью 128,1 кв.м. (с учетом подвала) и жилой дом литер Б, площадью 82,8 кв.м. (с учетом подвала) невозможно. Необходимо было предоставить в Управление заявления о прекращении права всех участников долевой собственности в связи с ликвидацией объекта и необходимости проведения государственной регистрации прав на реконструируемый объект, либо вступившее в силу решение суда о прекращении прав, а также заявления Васильевой И.А. о государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом литер А и жилой дом литер Б с приложением документов, предусмотренных Законом о регистрации. ДД.ММ.ГГГГ проведение государственной регистрации было приостановлено по инициативе государственного регистратора и были направлены уведомления с подробным описанием причин, послуживших основанием для приостановления. ДД.ММ.ГГГГ Васильевой И.А. представила заявление о приостановлении регистрации сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что причины, препятствующие проведению государственной регистрации, устранены не были, ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об отказе в проведении государственной регистрации.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Для определения характера правоотношений сторон суд считает необходимым проанализировать текст, содержание заключенного между ними договора, установить действительную волю сторон с учетом цели договора. Представитель истицы в судебном заседании суду поясняла, что с правовой точки зрения она рассматривает оплаченную истицей сумму как аванс, уплаченный в счет будущих платежей при покупке квартиры. В тексте самого договора также указано, что покупатель уплачивает продавцу аванс в размере 150 тыс. рублей. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такой договор между сторонами заключен не был, следовательно, не могло быть и получено доказательство его заключения.
Вместе с тем, в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Из текста представленного договора видно, что стороны приняли на себя обязательства именно в будущем заключить договор купли-продажи <адрес> в г. Ростове-на-Дону. При этом ими была согласована цена договора и иные существенные условия. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что фактически между сторонами имело место заключение предварительного договора купли-продажи домовладения.
В соответствии с п. 6 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок, покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не преданный продавцом. Договор купли-продажи жилого помещения между сторонами заключен не был, квартира не была передана продавцом покупателю, поэтому суд приходит к выводу о том, что денежная сумма, полученная Васильевой И.А. от истицы в качестве аванса, подлежит возврату.
Встречные требования Васильевой И.А. о взыскании убытков удовлетворению не подлежат в связи со следующим.
Судом установлено, что срок, установленный предварительным договором купли-продажи недвижимости, истек, доказательств подтверждающих намерение Продавца по заключению основного договора купли-продажи недвижимости в сроки, установленные предварительным договором, суду не представлено; участники процесса не оспаривали, что ДД.ММ.ГГГГ сделка не состоялась и не могла состояться ввиду того, что право Васильевой И.А. на продаваемый объект не было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем было указано выше. Не зарегистрировано право и до настоящего времени, что подтвердила Васильевой И.А. в судебном заседании.
В соответствии с частью 1 статьи 429 Кодекса, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Требований о понуждении к заключению договора купли-продажи Васильевой И.А. не заявляет.
В связи с вышеизложенным, правовые основания для взыскания с Ответчицы по встречным требованиям убытков в размере 83 тыс. 900 рублей, отсутствуют.
Доказательств недобросовестности и ненадлежащего поведения Заремба Л.П. по отношению к Васильевой И.А. в связи с заключением предварительного договора купли-продажи и впоследствии, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования Заремба Л.П. подлежат удовлетворению частично, с Васильевой И.А. в пользу Заремба Л.П. подлежит взысканию сумма аванса в размере 150 тыс. рублей, в требования Васильевой И.А. подлежат отклонению как необоснованные.
Определяя размер судебных издержек, подлежащих взысканию с Васильевой И.А. в пользу истицы в соответствии со ст.ст. 98, 100 ГПК РФ, суд исходит из того, что Заремба Л.П. понесены расходы по оплате помощи представителя в размере 15 тыс. рублей., расходы по оплате госпошлины в размере 6 тыс. 200 руб., подлежащие взысканию с ответчицы в пользу истца. При определении размера расходов на оплату услуг представителя, суд исходит из принципа разумности, справедливости, учитывает длительность рассмотрения дела и его сложность. Дело находится в производстве суда с ДД.ММ.ГГГГ, по делу состоялось пять судебных заседаний, в четырех из которых представитель Заремба Л.П. принимала участие. Исходя из этих обстоятельств суд находит возможным взыскать с ответчика по основаниям ст. 100 ГПК РФ 10 000 руб.
На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст.194 - 197, 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Заремба Л.П. удовлетворить частично.
Взыскать с Васильевой И.А. в пользу Заремба Л.П. денежные средства в размере 150 тыс. руб., расходы по оплате госпошлины в размере 4 тыс. 200 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 10 тыс. рублей, а всего 164 тыс. 200 руб.
В удовлетворении встречных исковых требований Васильевой И.А. о взыскании с Заремба Л.П. убытков отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней с момента принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
СУДЬЯ: