Отметка об исполнении Дело № 2 –1341/11
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
23 м а я 2011 года
Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:
председательствующего судьи Цепиной И.М.
с участием адвоката Гребенниковой С.В.
при секретаре Ткаченко К.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Будыльской Е.А. к Шевченко М.Н., третьи лица ООО «Лендлорд-Западный», Ростовский филиал ОАО АКБ «Росбанк» о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами,
У С Т А Н О В И Л :
ДД.ММ.ГГГГ между Будыльской Е.А., Шевченко М.Н. и ООО «Лендлорд-Западный» был заключен предварительный договор купли-продажи, по которому Шевченко М.Н. – продавец имела намерение продать жилое помещение в многоквартирном жилом доме по адресу <адрес> жилой площадью 8,5 кв.м., а Будыльская Е.А. – покупатель выразила намерение приобрести указанное помещение.
03.03.2011 года Будыльская Е.А. обратилась в суд с иском к Шевченко М.Н. о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что в соответствии с п.2.2.1 вышеуказанного предварительного договора купли-продажи она передала ответчице денежные средства в размере <данные изъяты> рублей в качестве гарантии выполнения своих обязательств по предварительному договору купли-продажи. Одним из ключевых обязательств истицы согласно п.2.2.2. договора являлась гарантия наличия денежных средств необходимых для расчета по основному договору купли-продажи квартиры. При этом расчет по основному договору купли-продажи должен был производиться в порядке предусмотренном п. 3.2. предварительного договора купли-продажи, а именно: собственные средства покупателя 150000 рублей, которые были переданы продавцу в день подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей – должны были быть переданы продавцу в день подписания основного договора купли-продажи <данные изъяты> рублей – кредитные средства, перечисляемые продавцу после регистрации основного договора купли-продажи и права собственности продавца на жилое помещение.
Истица указывает, что часть своих обязательств, предусмотренных предварительным договором она выполнила ДД.ММ.ГГГГ когда передала ответчице 150000 рублей. Для заключения основного договора купли-продажи ей (истице) необходимо было заключить договор ипотеки с банком для получения кредитных денежных средств и передачи их ответчице в счет оплаты по основному договору купли-продажи.
Для проведения необходимых процедур предшествующих заключению основного договора купли-продажи она (истица) ДД.ММ.ГГГГ заключила агентский договор с риэлтором ООО «Лендлорд-Западный», в соответствии с которым последний среди других обязательств, должен был приобрести ей (истице ) квартиру, в том числе предоставить в банк документы, необходимые для заключения договора ипотеки и получения кредита. Исходя из этого, истица считает, что риэлтору должны были быть известны требования банка, предъявляемые к жилому помещению при заключении договора ипотеки, и поскольку риэлтор действовал в интересах истицы, то обязан был своевременно уведомить ее о невозможности заключения договора ипотеки с вышеуказанным банком. Однако риэлтор этого не сделал, т.е. поступил недобросовестно.
Далее истица указывает, что помимо вышеуказанного факта недобросовестности риэлтора при оказании агентских услуг, повлекший заведомо не правомерную передачу денежных средств по предварительному договору купли-продажи, в п. 4.3.3. предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ содержится условие о том, что стороны не несут ответственности, в случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по обстоятельствам за которые ни одна из сторон не отвечает, при этом, согласно условию того же пункта договора не относится к вышеуказанным обстоятельствам неполучение истицей кредита на приобретение квартиры. При этом п. 4.3.2. предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оговаривает ответственность покупателя в том в случае, если основной договор купли-продажи не будет заключен по его вине, то покупатель выплачивает продавцу денежную сумму, указанную в п. 2.2.1. предварительного договора, т.е. <данные изъяты> рублей, в качестве штрафа.
Истица считает указанное положение договора ничтожным, поскольку во-первых - любые штрафные санкции, предусмотренные за нарушение договорных обязательств предполагают наличие виновных действий или бездействия стороны в отношении которой эти санкции применяются, во-вторых, указанные в п. 13.2. штрафные санкции необоснованно завышены и явно несоразмерны ущербу причиненному ответчице невозможностью исполнения покупателем своих обязательств пo предварительному договору купли-продажи, в третьих, невозможность заключения основного договора купли-продажи вилась следствием недобросовестного исполнения риэлтором своих услуг направленных на заключение договора, то есть, при надлежащем исполнении риэлтором своих услуг предварительный договор купли-продажи именно вышеуказанного помещения не был бы заключен, в связи с существенным изменением условий в соответствии со ст. 451 ГК РФ.
Ссылаясь на то, что пункт 4.3.2. предварительного договора не соответствует действующему законодательству, и то, что данное условие предварительного договора нарушает права истицы, последняя считает, что указанные условия договора ничтожны в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Также истица указала, что данный договор был заключен при условии, что риэлтор, который так же является одной из сторон предварительного договора, знал о невозможности заключения основного договора купли-продажи, так как осуществлял взаимодействие с банком и не мог не знать о его требованиях предъявляемых к объекту ипотеки и несоответствии жилого помещения приобретаемому по основному договору купли-продажи этим требованиям. Несмотря на это риэлтор не поставил своевременно ее (истицу) в известность об этих обстоятельствах, т.е. ввел ее в заблуждение, что влечет недействительность предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 178 ГК РФ.
Считая свои права нарушенными, истица просила в судебном порядке взыскать с ответчицы необоснованно сбереженные за ее счет денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, взыскать с ответчицы проценты за пользование чужими денежными средствами согласно прилагаемому расчету, а также понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины.
В процессе рассмотрения дела истица уточнила заявленные требования в части взыскания процентов за пользование денежными средствами, и просила взыскать с ответчицы за период с ДД.ММ.ГГГГ1 года по ДД.ММ.ГГГГ проценты за пользование денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ в размере <данные изъяты> (л.д.91-92).
Истица Будыльская Е.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, представила заявление с просьбой рассмотреть дело в ее отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истицы в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.
Представитель истицы - Лынченко В.Б., действующий по доверенности, иск поддержал в полном объеме заявленных требований, просил суд об их удовлетворении.
Ответчица Шевченко М.Н. иск не признала, полагала заявленные требования незаконными и необоснованными, просила суд в их удовлетворении отказать.
Третье лицо представитель ООО «Лендлорд Западный» Кочеткова О.В., Действующая по доверенности, иск полагала необоснованным, просила в его удовлетворении отказать.
Третье лицо представитель ОАО АКБ «Росбанк». в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, ранее направил в суд заявление с просьбой рассмотреть дело в отсутствие банка.. Дело рассмотрено в отсутствие представителя ОАО АКБ «Росбанк» в порядке ч.5 ст.167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Шевченко М.Н. (продавец), Будыльская Е.А. (покупатель) и ООО «Лендлорд –Западный» (риэлтор) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец Шевченко М.Н. выразила намерение продать однокомнатную <адрес> общей площадью 13 кв.м. по адресу <адрес> покупателю – истице Будыльской Е.А.. Стороны договорились заключить договор купли-продажи указанного объекта ДД.ММ.ГГГГ (п.1.2. договора).
В договоре указано, что в подтверждение своих намерений приобрести квартиру покупатель Будыльская Е.А. выплачивает денежную сумму в размере 150 000 рублей, которая является гарантией покупателя в выполнении им своих обязательств по договору и при надлежащем исполнении сторонами договора засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи объекта (п.2.2.1 договора). Расчет по основному договору купли-продажи должен был производиться в порядке предусмотренном п. 3.2. предварительного договора купли-продажи, а именно: собственные средства покупателя <данные изъяты> рублей, которые были переданы продавцу в день подписания предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, <данные изъяты> рублей – должны были быть переданы продавцу в день подписания основного договора купли-продажи <данные изъяты> рублей – кредитные средства, перечисляемые продавцу после регистрации основного договора купли-продажи и права собственности продавца на жилое помещение (п.3.3.2 договора).
В пункте 4.3.2. договора указано, что если договор купли-продажи не будет заключен по вине покупателя, то продавец обязан в течение 5 банковских дней со дня истечения срока указанного в пункте 1.2. настоящего договора возвращает покупателю сумму, указанную в п. 2.2.1 договора, а покупатель в этот же срок выплачивает продавцу штраф в размере суммы указанной в п.2.2.1 договора.
Пунктом 4.2.3 договора предусматривалось, что если договор купли-продажи не будет заключен по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, продавец в течение пяти банковских дней с момента истечения срока, указанного в пункте 1.2. договора возвращает покупателю сумму, указанную в п. 2.2.1 договора. Стороны договорились, что к числу таких обстоятельств не относятся: видимые недостатки объекта, нарушение продавцом своих обязательств и данных им гарантий, отсутствие денежных средств у покупателя для расчета с продавцом по договору купли-продажи ( в том числе банкротство или отзыв лицензии банка, где хранились денежные средства, не получение кредита для приобретения объекта) и др.
Из материалов дела следует, что стороны основной договор купли-продажи жилого помещения до ДД.ММ.ГГГГ не заключили по причине отсутствия необходимых денежных средств для приобретения объекта, поскольку ОАО АКБ «Росбанк» отказался принять объект сделки в ипотеку ввиду выявленной в квартире самовольной перепланировки, и как следствие отказал в выдаче кредита (л.д.23).
Продавец – ответчица Мирошниченко М.Н. уведомила истицу о том, что переданные по предварительному договору денежные средства 150000 рублей в порядке зачета указанной денежной суммы остаются у нее, как штрафная санкция, установленная договором, по причине не заключения основного договора купли-продажи по вине покупателя (л.д.43).
Суд считает, что ответчица обязана возвратить истице полученную по договору денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
По смыслу приведенной нормы закона из предварительного договора, заключенного сторонами, может возникнуть только одно обязательство – это обязательство заключения сторонами в будущем договора о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором. Какие-либо денежные обязательства сторон из предварительного договора по расчетам за имущество, являющееся предметом основного договора, не могут возникнуть ввиду отсутствия обязательства передать такое имущество. Исходя из этого, заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи, порождает лишь обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора, и не может порождать имущественных обязанностей, в т.ч. не может предполагать передачу денежных средств в качестве обеспечения исполнения обязательства, и соответственно, как следствие, не может порождать какую-либо материальную ответственность за неисполнение таких обязанностей.
Следовательно, по мнению суда, в рассматриваемом случае условие предварительного договора об оплате до заключения основного договора части стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом незаключенного основного договора в размере <данные изъяты> рублей, как гарантии покупателя в выполнении им в будущем своих обязательств по незаключенному договору, и условие договора о штрафных санкциях, предусмотренных в отношении покупателя – истицы в случае не заключения основного договора по ее вине в размере денежной суммы оплаченной до заключения основного договора является ничтожными в силу ст. 429 ГК РФ.
В пункте 5 ст. 429 ГК РФ предусмотрены последствия отказа стороны, заключившей предварительный договор от заключения основного договора. В законе указано, что в этом случае применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Таким образом, в данном случае, если сторона по предварительному договору купли-продажи – ответчица Шевченко М.Н. считает, что основной договор купли-продажи жилого помещения не был заключен по вине покупателя – истицы Будыльской Е.А., то в соответствии с требования пункта 5 статьи 429 ГК РФ она вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи и возмещении причиненных ей убытков. Таких требований ответчицей заявлено не было.
Доводы ответчицы о том, что в соответствии со ст.421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а условия договора определяются по усмотрению сторон, не могут быть приняты во внимание суда в связи со следующим.
Согласно пункту 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
При этом в соответствии со ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В данном случае законом - статьей 429 ГК РФ предписано какие условия должен содержать предварительный договор, и как уже отмечалось выше, в нем не могут быть предусмотрены условия об оплате полностью или части стоимости приобретаемого имущества, а также штрафные санкции за неисполнение условий предварительного договора, а следовательно утверждения ответчицы о том, что стороны были вправе заключить предварительный договор на тех условиях, которые предусмотрены в нем, суд находит несостоятельными и подлежащими отклонению.
Далее, суд считает также необходимым отметить, что в соответствии со ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Пунктом 2 статьи 381 ГК РФ предусмотрены последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком - если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
В предварительном договоре купли-продажи, заключенном сторонами, указано, что переданная истицей денежная сумма в размере 150000 рублей является гарантией покупателя в выполнении им своих обязательств по договору и при надлежащем исполнении сторонами договора засчитывается в счет оплаты по договору купли-продажи объекта (п.2.2.1 договора).
Между тем, в силу п. 1 ст. 380 ГК задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Однако обязанность производить эти платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора, так как нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет.
Таким образом, исходя из содержания рассматриваемого договора, денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей была передана истицей при отсутствии между сторонами заключенного в установленном порядке договора купли-продажи жилого помещения, и потому указанная денежная сумма не может рассматриваться как задаток, а является авансом, который выполняет платежную функцию, но в отличие от задатка никогда не выполняет обеспечительной функции. Если передан аванс и обязательство не исполнено либо вообще не возникло, то сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее в том же размере, независимо от того по чьей вине не состоялось сделка.
Содержание рассматриваемого предварительного договора исключает реализацию в его рамках платежной функции задатка. Поэтому использование последнего в качестве способа обеспечения обязательств, вытекающих из предварительного договора, недопустимо. Ввиду отсутствия юридического основания сумма задатка (либо иного платежа), внесенного до заключения основного договора, должна рассматриваться как неосновательное обогащение получателя (будущего продавца).
В соответствии со ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В соответствии с пп.1 п.1 ст.1103 ГК РФ иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
При наличии таких обстоятельств, требования истицы о взыскании с ответчицы неосновательного сбереженных за счет истицы (неосновательного обогащения) денежных средств в размере 150000 рублей подлежат удовлетворению.
Требования Будыльской Е.А. о взыскании процентов за пользование указанными денежными средствами суд полагает необоснованными и подлежащими отклонению, поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В данном случае, истица не представила суду доказательств тому, что до момента обращения в суд с настоящим иском ответчица знала или должна была знать о неосновательности получения денежной суммы в размере 150000 рублей, переданной ей лично истицей на основании заключенного предварительного договора купли-продажи, равно как и не представила доказательств тому, что ответчице предлагалось возвратить указанную денежную сумму, однако она неправомерно уклонялась от ее возврата. При этом суд считает также необходимым отметить, что и в процессе рассмотрения настоящего спора ответчица не признала заявленные исковые требования, полагала, что 150000 рублей истица передала ей добровольно, на законных основаниях, и никаких правовых оснований для их возврата не имеется.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчицы в пользу истицы подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 4200 рублей – пропорционально удовлетворенной части требований имущественного характера.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Взыскать с Шевченко М.Н. в пользу Будыльской Е.А. сумму неосновательного обогащения в размере <данные изъяты> рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей, всего взыскать <данные изъяты> рублей, в остальной части иска Будыльской Е.А, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону. Решение в окончательной форме изготовлено 01.06.2011 года.
Судья