Отметка об исполнении решения Дело 2-1129/ 2011 года РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе: Председательствующего судьи Алёшиной ЕЭ, при секретаре Абрамовой ОВ, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кочконян ЭР к Григорьян АА, 3- му лицу – Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и применения последствий недействительности сделки, установил: ДД.ММ.ГГГГ между Кочконян ЭР и Григорьян АА заключен договор купли-продажи квартиры 2, общей площадью 172, 6 кв.м, в том числе жилой 111, 5 кв.м, расположенной на 2-м этаже 3-хэтажного жилого дома литера «А», находящегося по адресу <адрес> в <адрес>; право собственности в установленном порядке зарегистрировано в управлении ФРС по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-17). Кочконян ЭР обратился в суд с настоящим иском, просил о признании договора купли-продажи квартиры, недействительным в силу его мнимости и ничтожности. При подаче иска ссылался на то, что в начале марта 2009 года, Истец и его знакомый Григорьян АА, работавший в тот период времени заместителем председателя правления ОАО АБ «Южный Торговый Банк», договорились заключить мнимую сделку – переоформить принадлежащую Истцу квартиру на Григорьян АА без намерения ее продажи. Согласно договоренности Истец должен был по фиктивному договору купли-продажи переоформить квартиру на Григорьяна АА, а в 2010 году в указанное Истцом время, Григорьян АА должен был снова переоформить квартиру на Истца. Однако, незадолго до оформления мнимой сделки Григорьян АА, мотивируя наличием проблем на работе, предложил Истцу оформить сделку купли-продажи с его сестрой – Григорьян АА. При этом предложил оформить договор без участия сестры, для чего Истец должен был найти знакомого, который согласился бы при оформлении мнимой сделки выступить в роли представителя сестры Григорьян АА по доверенности. На предложения знакомого, в порядочности которого не сомневался Истец, последний согласился; в качестве представителя Ответчицы Григорьян АА, выступавшей в роли покупателя при заключении мнимой сделки купли-продажи квартиры, выступал Офицеров СВ, которому Истец рассказал об условиях фиктивной сделки и его роли. ДД.ММ.ГГГГ Ответчица Григорьян АА оформила нотариальную доверенность на покупку квартиры на Офицерова СВ за цену и на условиях по его усмотрению. ДД.ММ.ГГГГ Истец и Офицеров в Управлении ФРС по Ростовской области заключили мнимый договор купли-продажи указанной квартиры. О мнимости договора купли-продажи, заключенного ДД.ММ.ГГГГ, совершенного лишь для вида, без намерений приобрести квартиру в собственность и оплатить за нее деньги, а также без намерения Истца продать квартиру, по мнению Заявителя, свидетельствуют следующие обстоятельства: - Ответчица ни до совершения сделки, ни при ее совершении, ни в последствие, никогда не видела квартиру и в ней ни разу не была; - Ответчица не только никогда не видела квартиру, но в течение почти 2-х лет с момента оформления мнимой сделки и до настоящего времени, даже не пыталась вселиться в квартиру; - после заключения фиктивной сделки, Ответчица, по настоянию Истца, выдала доверенность сотруднице Истца – Зайцевой ТП на право отчуждения квартиры, вплоть до ее продажи, получения денег, определения цены и других условий сделки; - наконец, указанную в договоре сумму 15000000 рублей, за которую Ответчик Григорьян АА якобы купила квартиру, она ни своему представителю Офицерову СВ, ни Кочконяну ЭР, как продавцу, никогда не передавала, т.к. изначально оспариваемый договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был мнимый – совершен лишь для вида. Ссылаясь на положения части 1 статьи 170 ГК РФ, ст. 167 ГК РФ, и, поскольку при совершении мнимой сделки у сторон ее заключивших отсутствовали основания для возникновения прав и обязанностей, соответствующих заключенной сделке, что, по мнению Истца, объективно подтверждается обстоятельствами заключения сделки с Ответчицей, по существу являющейся фиктивным договором купли-продажи квартиры, Истец просил признать указанный договор купли-продажи квартиры, заключенный между участниками спора Кочконян ЭР и Григорьян АА, недействительным в силу его мнимости и ничтожности, и применения последствий недействительности ничтожной сделки. Истец и его представитель Шилов АТ, действующий в соответствии с доверенностью, в судебное заседание явились, иск, и доводы заявления поддержали, просили об удовлетворении иска. Истец суду пояснил, что у него возникли проблемы, в связи с кредитом, который не закрыл Григорьян АА, сделка купли-продажи квартиры была в интересах Истца. При заключении сделки Истец указал, что деньги получил, хотя их не получал, в противном случае регистрационная служба отказала в регистрации договора; просил о приобщении к материалам дела соглашения о намерениях, заключенного с Офицеровым СВ ДД.ММ.ГГГГ, ссылаясь на то, что таким образом Истец застраховался. Сделка оформлена на Ответчицу по просьбе Григорьяна АА; Истец не знал, что доверенность от имени Ответчицы по переоформлению договора купли-продажи квартиры выдана на год. Представитель Истца просил о применении статьи 186 ГПК РФ к отчету об определении рыночной и ликвидационной стоимости квартиры, ссылаясь на свидетельские показания Казанцева ПВ, их которых следует, что последний не обращался в Банк за кредитом; ссылался на свидетельские показания Зайцевой и Офицерова, из пояснений которых следует, что сделка была фиктивной и, отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих передачу денег продавцу по сделке. Отсутствия у свидетеля Григорьян АА подтверждений передачи денег Истцу, которым является расписка. ФИО3 ФЭ, действующий в соответствии с доверенностью, в судебное заседание явился, с иском не согласен, поддержал доводы письменного отзыва, просил об отказе в иске, т.к. доводы Истца являются голословными и ничем не подтверждены, ссылался на договор купли-продажи, в котором Истец указал, что деньги им получены. Ссылаясь на доверенность, выданную Ответчицей Григорьян АА Офицерову СВ, указал, что доверенностью не предусмотрено подписание каких-либо соглашений о намерениях, сам Офицеров не говорил Ответчице о наличии каких-либо соглашений. Ссылаясь на свидетельские показания Зайцевой и Офицерова, пояснил, что указанным свидетелям известно о фиктивности сделки со слов самого Истца; сделка исполнена Ответчицей – право собственности зарегистрировано в установленном порядке, Ответчица заключила договор, в соответствии с которым оплачивает коммунальные платежи, заключены договоры по реализации газа потребителям и открыт лицевой счет в ОАО «ПО Водоканал», также истица оплачивает налоги на имущество - приобретенную ею согласно договору купли-продажи квартиру; Казанцев ПВ проживает в квартире с согласия Григорьян АА, считает, что в данном случае, ссылки Истца на указанное обстоятельство не являются юридически значимыми. 3-е лицо – управление Росреестра по Ростовской области, будучи извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явился; представил отзыв, в котором просил о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя Управления (л.д.24-27). В отзыве ссылался на необходимость Истцу по делу уточнить требования просительной части искового заявления, избрав надлежащий способ защиты права, конкретизировать последствия недействительности сделки, разрешив вопрос о правах Ответчика на недвижимое имущество, зарегистрированных в ЕГРП, т.к. в противном случае, дальнейшее исключает исполнимость решения в отношении заявленных требований в соответствующей формулировке. В отсутствие не явившегося лица гражданское дело рассмотрено в порядке статьи 167 ГПК РФ. Изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, присутствующих в судебном заседании, свидетеля Казанцева РВ, суд приходит к следующему. В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (статья 167 Кодекса) Заявляя требования о признании сделки недействительной, Истец ссылается на положения статьи 170 ГК РФ, указывая, что сделка был совершена лишь для вида без намерения у участников договора создать соответствующие ей правовые последствия. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (статья 170 ГК РФ). Исходя из смысла указанной нормы, следует, что в случае совершения такой сделки воля сторон не направлена на достижение каких бы то ни было гражданско-правовых отношений между сторонами, ее цель - возникновение либо уход от правовых последствий для сторон в отношениях с третьими лицами. Из пояснения Истца следует, что сделка совершена в его интересах; договор купли-продажи квартиры соответствует положениям ст.ст.549, 550 ГК РФ, право собственности Ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, что соответствует требованиям ст.ст.551, 131 ГК РФ. Из дела правоустанавливающих документов по регистрации договора купли-продажи квартиры № расположенной по <адрес> в <адрес> следует, что документы для регистрации права были сданы в регистрационную службу Офицеровым СВ, действующим от имени участников сделки по соответствующим доверенностям; при этом в регистрационную службу представлено нотариально заверенное согласие супруга Истца – Златопольской ЕВ не совершение Истцом Кочконяном ЭР сделки купли-продажи квартиры № по <адрес>, за цену и на условиях по его усмотрению. Согласно п.3 договора, указанная квартира продана за 15 000 000 рублей; расчет между сторонами произведен до подписания договора. Из п.4 договора следует, что продавец гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельства на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор является для нее кабальной сделкой, действует добровольно, понимает значение действий и не заблуждается. Суть заключенной сделки, ее содержание, права и обязанности сторон понятны. Квартира передана Покупателю в состоянии пригодном для проживания, Покупатель ознакомилась с техническим состоянием приобретаемой квартиры, претензий не имеет и согласна принять ее в собственность. С учетом изложенного, стороны достигли соглашения считать данный договор имеющим силу и передаточного акта ( п.6 договора). Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Ответчицей, как собственником жилого помещения спорной квартиры № и УК ООО ЖКХ Ленинский-2 заключен договор управления многоквартирным домом (л.д..61-68); с Ответчицей заключен договор на поставку газа потребителю (л.д.70), Ответчица является абонентом ОАО ПО «Водоканал», договор на водоснабжение не заключался, в связи с тем, что дом находится на обслуживании УК ООО ЖКХ «Ленинский-2»; Ответчица учтена в качестве плательщика налога на указанное имущество в ИФНС России по Ленинскому району г.Ростова-на-Дону (л.д.73, 74). В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что Ответчицей исполнена сделка; доводы Истца о том, что Ответчица никогда не видела квартиру, не пыталась в нее вселиться после заключения сделки и, после завершения сделки выдала доверенность сотруднице Истца Зайцевой ТП на ее отчуждение, не являются правовым основанием для признания сделки недействительной в смысле п.1 статьи 170 ГК РФ в связи со следующим. В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Судом установлено, что интересы Ответчицы при заключении сделки купли-продажи квартиры №, находящейся по <адрес> в <адрес> представлял Офицеров СВ, действующий в соответствии с доверенностью, удостоверенной нотариусом г.Ростова-на-Дону Ворошулиной ОГ; заключение сделки купли-продажи недвижимости доверенным лицом Покупателя не противоречит положениям ст.ст.182, 549 ГК РФ, ограничения, предусматривающие обязательное личное участие Покупателя недвижимости при совершении сделки, законодательно не установлены. Из пояснений участников спора следует, что Ответчица знает о том, что в квартире вместе с семьей проживает Казанцев ПВ, что не противоречит положениям статьи 209 ГК РФ, предусматривающей права собственника по своему усмотрению передавать имущество в пользование другим лицам, при этом, исходя из смысла указанной нормы, данные действия не прекращают права собственности и не могут рассматриваться как изменение условий заключенного договора. Выдача Ответчицей доверенности Зайцевой ТН, предусматривающей право распоряжения квартирой (л.д.19) также не противоречит положениям статьи 209 ГК РФ и, напротив подтверждает обстоятельства того, что участники сделки понимали значение заключенной ДД.ММ.ГГГГ сделки купли-продажи недвижимости, правовые последствия сделки и, то, что только Григорьян АА принадлежит право распоряжения квартирой. В соответствии с условиям договора, Продавец (Кочконян ЭР) продал, а Покупатель купила объект недвижимости за 15000000 рублей; из п.3 договора усматривается, что расчет между сторонами произведен до подписания договора. Получение денег в сумме 15000000 рублей подтверждено личной подписью Продавца в договоре (л.д.16), в связи с чем судом принимаются свидетельские показания Григорьяна АА о передаче Истцу денежных средств по сделке, а потому, суд приходит к выводу о том, что передача денег Продавцу объекта недвижимости подтверждена доказательствами, соответствующим квалифицированной форме, установленной ст.ст.59, 60 ГПК РФ, доказательств обратного суду не представлено. Добровольность внесения Продавцом объект недвижимости указанных положений в договор, последним не оспаривается; более того, из пояснений свидетеля Зайцевой ТП и Офицерова СВ следует, что Кочконян ЭР знал об условиях сделки, при этом свидетелю Офицерову СВ был передан договор купли-продажи недвижимости уже подписанный Кочконяном ЭР, после чего, Офицеров СВ подписал договор, действуя от имени Покупателя Григорьян АА. Ссылки Истца на то, что и Зайцева ТП и Офицеров СВ знали о «фиктивном» характере сделке не могут быть приняты во внимание суда, во-первых в связи с тем, что доказательствами, соответствующим требованиям об относимости и допустимости, подтверждено обратное, более того, и Зайцева ТП и Офицеров СВ знают об условиях сделки со слов Истца, заинтересованного в материально-правовом разрешении спора. Ссылки на соглашение о намерениях от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.246), свидетельствующее, по мнению Истца, о том, указанный договор купли-продажи заключен без намерения создать соответствующие правовые последствия договора, не могут быть приняты во внимание суда в связи с тем, что выданной Ответчицей доверенностью на имя Офицерова СВ (л.д.35) не предусмотрено заключение доверенным лицом каких-либо соглашений о намерениях, кроме того, из свидетельских показаний Офицерова СВ, допрошенного в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ не следует, что указанным лицом были заключены какие-либо соглашения о намерениях с Кочконяном ЭР, на указанные обстоятельства не ссылался Истец и при подаче настоящего иска, что позволяет суду дать критическую оценку представленному Истцом соглашению. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок (статья 182 ГК РФ). Согласно статье 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из условий оспариваемого договора следует, что участники сделки согласовали цену договора в размере 15000000 рублей, а, потому, отчет об определении рыночной и ликвидационной стоимости квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составила 16226000 рублей (л.д. 151-245), в данном случае не является юридически значимым обстоятельством при определении цены договора и не имеет доказательственного значения. Вместе с тем, суд принимает во внимание источник получения указанного доказательства – филиал АКБ ЕВРОФИНАНС МОСНАРБАНК, предоставление доказательства по запросу суда (л.д.109), из информации представленной Банком, следует, что указанный отчет был предоставлен Казанцевым ПВ, который ДД.ММ.ГГГГ обращался в Банк с заявлением о предоставлении кредита; при рассмотрении заявки Казанцева ПВ кредитным филиалом Банка в выдаче кредита Казанцеву ПВ было отказано (л.д.102). Установочные данные Заемщика подтверждены Казанцевым ПВ в судебном заседании; из отчета усматривается, что при этом Заказчиком отчета – Кочконяном ЭР были предоставлены договор купли-продажи спорной квартиры и свидетельство о государственной регистрации права, технический паспорт жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; личность Кочконяна ЭР подтверждена ссылками не номер и серию паспорта Заказчика, проверенных судом (л.д.207, 208, 214-230). В связи с изложенным, поскольку установленными по делу доказательствами подтверждено исполнение сделки Ответчицей, правовые основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительными в силу его мнимости по основаниям, установленным п.1 статьи 170 ГК РФ, отсутствуют. На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-197, 199 ГПК РФ, суд решил: В удовлетворении иска Кочконян ЭР к Григорьян АА, 3-му лицу – управление Росреестра по Ростовской области, о признании договора купли-продажи квартиры № общей площадью 172, 6 кв.м, расположенной на 2-м этаже 3-хэтажного жилого дома литера «А» по <адрес> в <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Кочконян ЭР и Григорьян АА, недействительным в силу его мнимости и ничтожности, отказать. На решение суда может быть подана кассационная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10-ти дней после составления мотивированной части решения. Решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. Судья Алёшина Е.Э.