РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г. Ленинский районный суд г.Ростова Н/Дону в составе:

председательствующего Зусиковой Н.А.

при секретаре Хейгетьяне М.В.

с участием адвокатов К2., Ш., А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Т. об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, 3-и лица К. и К1.

Установил :

Т. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Росреестра по Ростовской области, указав, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с К. договор купли-продажи, по условиям которого продал К. земельный участок площадью 213 кв. м., кадастровый номер №, с расположенным на нем строением - домом, общей площадью 119,2 кв. м., по адресу: <адрес> Указанное имущество он продал, а К. купил за 1400000 руб. Из них 100 000 руб. К. заплатил до подписания договора, а оставшуюся сумму 1 300 000 руб. К. должен был выплачивать в течение 18 месяцев с момента подписания договора. Свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок и на указанный дом были выданы К. с указанием наличия обременения – ипотека в силу закона. До заключения договора купли-продажи, он выдал на имя К1. нотариальные доверенности: от ДД.ММ.ГГГГ для решения вопросов, связанных с разделом земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу, на три самостоятельных; и от ДД.ММ.ГГГГ для решения вопросов, связанных с пользованием, управлением и распоряжением земельным участком с кадастровым номером №, площадью 213 кв.м., расположенным по указанному адресу, в том числе по вопросу регистрации прав собственности, обременении, снятия обременении. При обращении в июле 2011 года в Управление Росреестра по РО за выдачей копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ему стало известно о том, что обременения в виде ипотеки в силу закона с указанных выше объектов недвижимого имущества (земельного участка и дома) были сняты на основании заявления К1., действовавшей по доверенности. Денежную сумму 1 300 000 руб. он не получал ни от К., ни от К1., своего согласия на снятие обременении не давал, действий по снятию обременении не предпринимал. ДД.ММ.ГГГГ он сообщил в Управление Росреестра по Ростовской области об отмене ранее выданной доверенности на имя К1. В выдаче копий документов, на основании которых были сняты обременения с объектов недвижимости, ему было отказано, выдан только договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и выписки, из которых следует, что обременение на объекты недвижимости отсутствует. В силу положений Закона «Об ипотеке» для погашения регистрационных записей об ипотеке К. обязан был исполнить свое обязательство по передаче ему денежной суммы в размере 1 300 000 руб. Он ни от К., ни от К1. денежных средств не получал, документов об их получении не подписывал. К1., являясь его ФИО3 по доверенности, имела право снять обременение только с земельного участка, кадастровый номер №, но не с дома, расположенного на этом земельном участке, также являющимся предметом договора купли-продажи. С учетом того, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривается раздельная оплата за земельный участок и за дом, на нем расположенный, является невозможным снятие обременения только с земельного участка при оплате определенной денежной суммы, являющейся частью цены по договору купли-продажи, за земельный участок. Таким образом, погашение Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО регистрационных записей о наличии обременении - ипотеки в силу закона на объекты недвижимого имущества - <адрес> земельный участок, расположенные по адресу: Россия, <адрес>», является незаконным. На основании изложенного заявитель просит суд признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по погашению регистрационных записей о наличии обременении - ипотеки в силу закона, на объекты недвижимого имущества: земельный участок площадью 213 кв. м., кадастровый номер: <адрес>, и дом общей площадью 119,2 кв. м., расположенные по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и К.; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о наличии ограничений (обременении) права на объекты недвижимого имущества: земельный участок площадью 213 кв. м., кадастровый номер: №, и дом общей площадью 119,2 кв. м., расположенные по адресу: Россия, <адрес>, <адрес>, кадастровый (условный) номер: №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и К..

Т. и его представитель – К2., действующая на основании ордера, в судебное заседание явились, заявление поддержали, просили удовлетворить.

Истец суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он заключил с К. договор купли-продажи, по условиям которого продал К. земельный участок площадью 213 кв. м., кадастровый номер № с расположенным на нем строением - домом, общей площадью 119,2 кв. м., по адресу: <адрес>. Указанное имущество он продал, а К. купил за 1 400 000 руб. Из них 100 000 руб. К. уплатил до подписания договора, а оставшуюся сумму 1 300 000 руб. К. должен был выплачивать в течение 18 месяцев с момента подписания договора. График внесения платежей не составлялся, но полный расчет должен был быть произведен К. до ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку оплата по договору купли-продажи производится в рассрочку, Управлением Росреестра по Ростовской области было зарегистрировано обременение – ипотека в силу закона. Свидетельства о государственной регистрации права были выданы ДД.ММ.ГГГГ. Недвижимое имущество было передано К., а К. передал денежные средства в размере 100000 руб. и в течение 7 месяцев К. должен был частями выплатить 1300000 руб., однако К. не произвел ни одного платежа. Когда он обратился в Управление Росреестра по Ростовской области за выдачей копии утраченного им договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, то ему устно сообщили, что обременение – ипотека в силу закона отменено на основании заявления К1. ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку денежные средства по договору купли-продажи он не получал, то оснований для отмены обременения не имелось. Он подал заявление в Управление Росреестра по РО о выдаче ему копий документов, на основании которых было произведено снятие обременения, но в выдаче данных документов ему отказано. В устном порядке ему разъяснили, что регистратором была допущена ошибка, и посоветовали обратиться в суд.

К. и К1. вместе с ним работали, и между ними были доверительные отношения. Он являлся собственником земельного участка, который был разделен на три самостоятельных земельных участка, и на каждом участке был построен жилой дом. Он, будучи собственником земельных участков, финансировал строительство, а К. являлся прорабом, и за выполнение работы он выплачивал ему заработную плату. Супруга К.- К1. занималась вопросами оформления раздела земельного участка на три самостоятельных, постановкой их на кадастровый учет, и регистрацией права собственности на эти участки, а также регистрацией перехода права собственности на проданные два земельных участка с расположенными на них домами, и именно для этой цели ей и были выданы две доверенности.

ДД.ММ.ГГГГ он выдал доверенность К1. для решения вопросов раздела земельного участка на три самостоятельных земельных участка, поскольку изначально у него в собственности находился земельный участок площадью 600 кв.м., а он имел намерение разделить его на три самостоятельных земельных участка для строительства домов и последующей реализации. ДД.ММ.ГГГГ он выдал доверенность на имя К1. для целей, связанных с управлением уже выделенным земельным участком, площадью 213 кв. м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>. После завершения строительства два жилых дома были проданы, а третий дом К. уговорил его продать ему. Фактически жилой дом и земельный участок были проданы им К. по себестоимости. При этом он рассчитывал на то, что К., в благодарность за это, будет честно работать, и не будет обманывать его по объемам работ при строительстве жилых домов. После оформления прав на земельные участки, он просил К1. возвратить доверенности, но она сказала, что за ненадобностью уничтожила их, и он проверил. А когда узнал, что она воспользовалась доверенностью с целью отмены обременения, то обратился к нотариусу с заявлением об отмене доверенностей, выданных К1.

ФИО3 истца пояснила, что в результате незаконных действий Управления Росреестра по Ростовской области были отменены обременения в виде ипотеки в силу закона, наложенные на указанный земельный участок, и расположенный на нем дом. Статья 352 ГК РФ предусматривает основания, при которых прекращается залог. Ни одно из указанных оснований не имело место. В связи с чем обременение в виде ипотеки в силу закона не могло быть прекращено. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. предусматривает, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. В соответствии с ч. 1 ст. 25 ФЗ «Об ипотеке» при ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Эти документы в Управление Росреестра по РО предоставлены не были. К. самостоятельно мог обратиться в Управление Росреестра по РО за снятием обременений, однако должен был предоставить документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ, выданная на имя К1., наделяла К1. полномочиями по снятию обременений с земельного участка, но не относилось к строениям, расположенным на данном земельном участке, тогда как Управлением Росреестра по РО обременение снято не только с земельного участка, но и с дома, расположенного на этом земельном участке. Нельзя снять обременение не предоставив документы, подтверждающие исполнение обязательства об оплате.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области – Джалалян Т. Р., действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, просила отказать в удовлетворении заявления, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по РО обратились лично Т. и К. за государственной регистрацией договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и перехода права собственности на дом и земельный участок по адресу: <адрес>. Согласно п. 5 договора купли-продажи имущество продается за 1 400 000 руб., из них 100 000 уплачено до подписания договора, а оставшаяся сумма выплачивается в течение 18 мес. с момента подписания договора. Таким образом, расчеты по договору не произведены в полном объеме. В соответствии со ст. 486, 488, 489 ГК РФ, поскольку договором от 02,12.2010 не предусмотрено иное, то возникает ипотека в силу закона в пользу продавца. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП зарегистрирован договор купли-продажи, переход права собственности на объекты к К., ипотека в силу закона в пользу Т. В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке. В силу п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратились К. лично и К1. от имени Т. по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ № с заявлениями о внесении записи в ЕГРП о прекращении ограничения (обременения) права собственности в связи с выполнением обязательств по договору и прекращения всех связанных с ним ограничений. Поскольку все требуемые законом документы для погашения регистрационной записи были представлены, ДД.ММ.ГГГГ запись в ЕГРП об ипотеке в силу закона была погашена. Действия Управления Росереестра по РО выполнены в строгом соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Из положений абз. 1 и 2 п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что для погашения регистрационной записи государственному регистратору не предоставлено полномочий по проверке исполнения обязательств по договору, из которого возникает ипотека в силу закона, и проверке действительности такого исполнения.

Представитель К1. – Ш., действующий на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явился, просил отказать в удовлетворении заявления, суду пояснил, что в связи с исполнением обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ обременение было снято на основании заявления, поданного К1., действующей на основании выданной ей Т. доверенности. В связи с тем, что отношения между Т. и К1. были доверительными, никаких письменных подтверждений произведенного расчета между сторонами не предполагалось. Расчет совершался без фиксации его в письменной форме. К. производил расчет с Т. После снятия обременения между Т. и К1. возникли неприязненные отношения. Строение, расположенное на земельном участке, неразрывно связано с данным земельным участком, и выданная доверенность на распоряжение земельным участком, давала полномочия и на отмену обременения на строение, расположенное на этом земельном участке. Т. не возражал против снятия обременений, поскольку расчет с ним был полностью произведен. То обстоятельство, что расчет был произведен ему известно со слов доверителя, но никаких доказательств в подтверждение этого он представить не может.

Представитель К. – А., действующая на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явилась, просила отказать в их удовлетворении заявления, суду пояснила, что между сторонами сложились доверительные отношения еще до заключения ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ Т. на имя К1. была выдана доверенность, текст доверенности был зачитан Т. вслух и он не мог не знать, что предоставил право К1. совершать от его имени действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности, отмены обременения, распоряжения недвижимым имуществом. Обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены К1.. Расчеты между сторонами производились, но письменных подтверждений не имеется, поскольку условиями договора письменный расчет не предусмотрен.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

Согласно ст. 255 ГПК РФ К решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009г. № 2 разъяснено, что в соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации и главой 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации граждане и организации вправе обратиться в суд за защитой своих прав и свобод с заявлением об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, в результате которых, по мнению указанных лиц, были нарушены их права и свободы или созданы препятствия к осуществлению ими прав и свобод либо на них незаконно возложена какая-либо обязанность или они незаконно привлечены к ответственности.

К действиям органов государственной власти, органов местного самоуправления, их должностных лиц, государственных или муниципальных служащих по смыслу главы 25 ГПК РФ относится властное волеизъявление названных органов и лиц, которое не облечено в форму решения, но повлекло нарушение прав и свобод граждан и организаций или создало препятствия к их осуществлению. К действиям, в частности, относятся выраженные в устной форме требования должностных лиц органов, осуществляющих государственный надзор и контроль.

К бездействию относится неисполнение органом государственной власти, органом местного самоуправления, должностным лицом, государственным или муниципальным служащим обязанности, возложенной на них нормативными правовыми и иными актами, определяющими полномочия этих лиц (должностными инструкциями, положениями, регламентами, приказами). К бездействию, в частности, относится нерассмотрение обращения заявителя уполномоченным лицом.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Т. и К. был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 213 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов – для садоводства, кадастровый номер №, с расположенным на нем строением: дом, общей площадью 119,2 кв.м., находящийся по адресу: <адрес>

В соответствии с пунктом 5 указанного договора купли-продажи указанное в договоре недвижимое имущество Т. продал К. по цене 1400000 руб., из них 100000 руб. К. уплатил Т. до подписания договора купли-продажи, а оставшуюся сумму в размере 1300000 руб. по соглашению сторон К. обязался выплатить в течение 18 месяцев с момента подписания договора.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО произведена государственная регистрация права, и на имя К. были выданы два свидетельства о государственной регистрации права:

- Свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок площадью 213 кв. м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>-<адрес>, кадастровый номер: №;

- Свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на дом, общей площадью 119,2 кв. м., расположенный по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый (условный) номер: №.

Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя).

Поскольку покупателем не произведена оплата за проданное ему недвижимое имущество, Управлением Росреестра по РО произведена государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, и в выданных К. свидетельствах о государственной регистрации права внесена соответствующая запись- ипотека в силу закона.

ДД.ММ.ГГГГ К. и К1., действующая от имени Т., по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, обратились в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлениями о внесении записи в ЕГРП о прекращении ограничения (обременения) права собственности в связи с выполнением обязательств по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и прекращения всех связанных с ним ограничений.

На основании заявлений, поданных К. и К1., действующей в качестве ФИО3 Т., ДД.ММ.ГГГГ запись в Едином государственном реестре прав об ипотеке в силу закона на земельный участок площадью 213 кв. м., кадастровый номер: № и на дом, общей площадью 119,2 кв. м., расположенные по адресу: Россия, <адрес>-<адрес>, кадастровый (условный) номер: № была погашена.

В соответствии с выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № и № ограничений (обременений) прав на земельный участок площадью 213 кв. м., кадастровый номер: №; и на дом, общей площадью 119,2 кв. м., расположенных по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый (условный) номер: № не зарегистрировано.

Об отмене обременения Т. стало известно ДД.ММ.ГГГГ при обращении в Управление Росреестра по Ростовской области с заявлением о выдаче дубликата договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ взамен утерянного. Государственный регистратор сообщила ему, что ДД.ММ.ГГГГ запись в Едином государственном реестре прав об ипотеке в силу закона на земельный участок площадью 213 кв. м., кадастровый номер: №; и на дом, общей площадью 119,2 кв. м., расположенные по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый (условный) номер: № была погашена на основании заявления К. и К1., действующей от его имени на основании доверенности, выданной ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Т. подал в Управление Росреестра по Ростовской области заявление о предоставлении ему копий документов, на основании которых была погашена регистрационная запись об ипотеке в силу закона на указанное недвижимое имущество, а также заявление о приостановлении регистрационных действий в отношении указанных объектов недвижимого имущества, поскольку снятие ограничений (обременений) – ипотека в силу закона была произведена без его ведома.

ДД.ММ.ГГГГ1 года Т. нотариусу Т1. было подано заявление об отмене доверенности, удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ, запись по реестру №.

ДД.ММ.ГГГГ Т. в Управление Росреестра по Ростовской области было подано заявление, в котором он сообщил об отмене доверенности на имя К1., удостоверенной ДД.ММ.ГГГГ.

Заявитель просит признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по погашению регистрационных записей об ипотеке в силу закона на объекты недвижимого имущества, и обязать заинтересованное лицо восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о наличии ограничений ( обременений) права на объекты недвижимого имущества.

В соответствии со ст.27 Федерального закона РФ N 102-ФЗ «Об ипотеке» отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, отказ во внесении в регистрационную запись об ипотеке исправлений, погашение регистрационной записи об ипотеке с нарушением установленных правил, регистрация несуществующей ипотеки, отказ в осуществлении прав, предусмотренных статьей 26 настоящего Федерального закона, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие федеральному закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона РФ N 102-ФЗ «Об ипотеке», ипотека может быть установлена: по договору и в силу закона.

Ипотека в силу закона - залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств. К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона может возникать при покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа.

В соответствии с ч. 5 ст. 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В данном случае ипотека возникла на основании закона при заключении договора купли-продажи жилого помещения с оплатой в рассрочку.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Государственная регистрация ипотеки, возникшей в силу закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права залогодателя (покупателя).

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

Судом установлено, что договор купли-продажи недвижимого имущества между Т. и К. заключен с условием рассрочки платежа. И на основании договора Управлением Росреестра по РО одновременно с регистрацией договора произведена государственная регистрация обременения- ипотека в силу закона. Это обстоятельство подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, и не оспаривается представителем заинтересованного лица и представителями К..

В силу пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.

Основания прекращения залога установлены статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке.

В соответствии с взаимосвязанными положениями статей 16, 29 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ и статьи 25 Закона об ипотеке регистрационные действия, предусматривающие государственную регистрацию либо погашение регистрационной записи об ипотеке носят заявительный характер.

Как усматривается из материалов дела, с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в регистрирующий орган обратились К. и К1., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной Т.

ДД.ММ.ГГГГ была выдана доверенность, в соответствии с которой Т. доверил К1. быть его представителем во всех государственных, муниципальных и иных учреждениях, органах и организациях г. Ростова-на-Дону, в том числе в Территориальном отделе по г. Ростову-на-Дону Управления Роснедвижимости по Ростовской области, Комитете по земельным ресурсам и землеустройству, в МУП «Центр кадастра и геодезии», в органах технической инвентаризации и оценки недвижимости, в Департаменте имущественно- земельных отношений, Инспекциях ФНС России, в МУ «Фонд имущества Ростовской области», Администрациях, МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону», Территориальном управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ростовской области, МУ «Инспекции Госархстройнадзора по г. Ростову-на-Дону», Управлении – координации строительства города, Горгазе, ОАО «ПО «Водоканал», РГО филиале «Энергосбыт», по всем вопросам, связанным с разделом земельного участка №, расположенного по адресу: <адрес>-<адрес>», на три самостоятельных с присвоением каждому отдельного адреса и кадастрового номера, К1. предоставлено право заключать и подписывать от имени Т. соглашения: о разделе, о прекращении долевой собственности, об определении порядка пользования, производить межевание, осуществлять кадастровый учет, топосъемки, согласования границ земельного участка, получать выписки из кадастрового реестра, а также быть ФИО3 Т. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по вопросу регистрации прав собственности на вновь образованные объекты недвижимого имущества, регистрации договора, перехода прав и получения свидетельств о государственной регистрации прав, для чего К1. была уполномочена Т. подавать и получать справки, выписки, решения, постановления, иные документы и их дубликаты, подавать различные заявления от имени Т., получать информацию из Единого государственного реестра прав о зарегистрированных павах на имя Т., с правом внесения изменений в Единый государственный реестр прав подавать и подписывать декларации, с правом погашения регистрационной записи, регистрации прекращения общей долевой собственности, с правом регистрации, ликвидации, преобразования новых объектов недвижимого имущества, а также представлять интересы Т. во всех судах судебной системы РФ, службе судебных приставов и т.д.

Доверенность выдана сроком на один год, и удостоверена нотариусом г. Ростова-на-ФИО4 Т1., и подписана Т. в присутствии нотариуса. Доверенность зарегистрирована в реестре под № 8458.

ДД.ММ.ГГГГ была выдана доверенность, в соответствии с которой Т. доверил К1. быть его ФИО3 во всех государственных, муниципальных и иных учреждениях, органах и организациях, в том числе в Инспекциях ФНС России, в Администрациях, органах технической инвентаризации, в органах жилищно-коммунального хозяйства, органах Водоканала, Горгаза, Электросетях, перед любыми физическими и юридическими лицами, по всем вопросам, связанным с пользованием, управлением и распоряжением принадлежащим ему на праве собственности земельным участком с кадастровым номером №, площадью - 213 кв.м., расположенным по адресу: <адрес>. Для совершения указанных полномочий К1. предоставлено право заключать от имени Т. любые договоры, в том числе договоры купли-продажи, аренды, залога, мены и иные незапрещенные законом сделки и соглашения в отношении вышеуказанного имущества, определяя во всех случаях суммы, сроки и другие условия по своему усмотрению, для чего подавать от имени Т. заявления, собирать необходимые справки, выписки, удостоверения и иные документы и их дубликаты, подписывать договоры и дополнительные соглашения к ним, акты приема-передачи, получать деньги по заключенным сделкам, а также представлять интересы Т. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по вопросу регистрации прав собственности, обременении, снятия обременении, регистрации договоров, соглашении, перехода прав в предусмотренных законом случаях и получения свидетельств о государственной регистрации прав, внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также подавать заявления о приостановлении государственной регистрации, получения сообщения о приостановлении государственной регистрации, постановления об отказе в государственной регистрации, внесения изменений в документы, с правом погашения регистрационной записи и аннулировании ранее выданных свидетельств; вести от имени Т. дела во всех административных и судебных учреждениях со всеми правами, предоставленными законом истцу, ответчику, третьему лицу, с правом совершения всех процессуальных действий, в том числе с правом на подписание исковых заявлений, предъявления их в суд, передачи спора на рассмотрение третейского суда, предъявления встречного иска, полного или частичного отказа от исковых требовании, уменьшения их размера, признания иска, изменения предмета иска или основания иска, заключения мирового соглашения, обжалования судебного постановления, предъявления исполнительного документа к взысканию, получения присужденного имущества или денег, подачи жалоб, кассационных жалоб, жалоб в порядке надзора, заявлений отводов и ходатайств, получения решений, определений, исполнительных листов и судебных приказов, совершения иных процессуальных действий. Т. предоставил К1. право получать справки, выписки, в том числе из Единого государственного реестра прав, и иные документы, подавать различные заявления от имени Т., расписываться за Т., а также выполнять все прочие действия, связанные с исполнением данного поручения.

Доверенность выдана сроком на один год, и удостоверена нотариусом г. Ростова-на-Дону Т1., подписана Т. в присутствии нотариуса. Доверенность зарегистрирована в реестре под № 12734.

Таким образом, из текста доверенности, усматривается, что К. как представитель Т. вправе была обращаться с заявлением о прекращении обременения только в отношении земельного участка, но не в отношении жилого дома площадью 119 кв.м., расположенного на этом земельном участке.

Регистрирующим же органом погашена регистрационная запись об ипотеке и в отношении земельного участка, и в отношении строения.

При этом представитель Управления Росреестра по РО пояснила, что п.п.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков. Согласно п.4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанным в нем случаях, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу, являются ничтожными. И поэтому намерение прекратить ипотеку на земельный участок предполагает намерение снять обременение также с расположенного на земельном участке строения.

С указанными доводами суд согласиться не может, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Согласно статье 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Установление названными правовыми нормами заявительного порядка для совершения регистрационных действий предполагает наличие соответствующего волеизъявления правообладателя или лица, в пользу которого зарегистрировано обременение.

В соответствии со ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

Выраженное в доверенности волеизъявление представляемого определяет объем полномочия представителя.

Согласно методическим рекомендациям по удостоверению доверенностей, утвержденным решением Правления Федеральной нотариальной палаты ( протокол № 03/03 от 7-8 июля 2003г.) Отношения представительства, основанного на доверенности, характеризуются двумя признаками: представитель может действовать только от имени представляемого и в интересах представляемого( п.3.1).

Доверенность должна содержать полномочия, передаваемые представителю, полномочия должны быть изложены полно и ясно с тем, чтобы они не вызывали различное понимание ( п.4.3.).

Если в доверенности предусматриваются полномочия в отношении конкретного имущества, то в ней необходимо указать индивидуальные конкретные признаки этого имущества (п4.6.).

Доверенность - это документ, удостоверяющий перед третьими лицами не только наличие полномочия, но и его содержание.

Таким образом, представитель может осуществлять свои полномочия только при условии их подтверждения доверенностью. В доверенности не выражено волеизъявление Т. на совершение действия по снятию ипотеки со строения, расположенного на земельном участке, и у регистрирующего органа не имелось законного основания для прекращения ипотеки в отношении строения.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Основания прекращения залога предусмотрены статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации. К числу таких оснований относится, в частности, прекращение обеспеченного залогом обязательства.

При отсутствии доказательств надлежащего исполнения обязательство в силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться прекращенным.

В заявлении о прекращении обременения К1. и К. указали в качестве основания прекращения обременения- выполнение обязательств по договору.

В договоре купли-продажи указана цена двух объектов недвижимости : земельного участка и строения – 1400000 руб., и не предусмотрена раздельная оплата за земельный участок и за дом, расположенный на земельном участке, не предусмотрена цена каждого из объектов недвижимого имущества. Поэтому обязательство будет считаться исполненным надлежаще только в том случае, если покупатель передаст продавцу указанную у договоре стоимость двух объектов- 1400000 руб.

С целью проверки надлежащего исполнения обязательства К. по выплате оставшейся стоимости земельного участка и расположенного на нем строения- дома площадью 119 кв.м. в размере 1300000 руб. судом было предложено представить допустимые доказательства, к которым могут относиться расписки продавца в получении денежных средств, платежные поручения и квитанции о перечислении денежных средств.

Однако представители К. и К1. не представили суду никаких доказательств, подтверждающих исполнение обязательства, и заявили, что денежные средства переданы Т. без получения от последнего расписок. При этом они не смогли пояснить, когда и при каких обстоятельствах состоялась передача денежных средств. Т. же отрицает тот факт, что К. либо К1. ему передавались денежные средства в счет исполнения обязательств по договору, и утверждается, что договору купли-продажи ему было передано только 100000 руб., и задолженность составляет 1 300000 руб.

И поскольку не имеется доказательств надлежащего исполнения обязательств, то обязательство не может считаться прекращенным, оснований для принятия решения о погашении регистрационной записи об ипотеке именно в связи с выполнением обязательств по договору, не имеется.

Кроме того, представитель должен действовать в интересах представляемого. И если он будет действовать как представитель, совершать юридические действия в отношения себя лично, то конфликт интересов неизбежен, как и злоупотребления представителей.

Подав заявление о прекращении обременения от имени представляемого – Т., К1. действовала в своих личных интересах, а не в интересах представляемого. Покупателем по договору купли-продажи является супруг К1.- К. Имущество, приобретенное во время брака, является общей собственностью супругов. Таким образом, К1. злоупотребила своим правом, а в силу ст. 10 ГК РФ злоупотребление правом не допускается.

Ссылка представителя Управления Росреестра по РО на положения п. ст. 35 ЗК РФ и разъяснения, содержащиеся в п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. № 11, несостоятельна.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника.

В данном случае по договору купли-продажи Т. продал К. земельный участок с расположенным на нем строением, и эта сделка соответствует положениям статей 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В то же время ни ст. 1 ЗК РФ, ни ст. 35 ЗК РФ, на которые ссылается представитель заинтересованного лица в подтверждение правомерности действий государственного регистратора, не регламентируется порядок прекращения обременения.

И поскольку обязательство по договору купли-продажи покупателем не исполнено, то не имелось оснований для прекращения ипотеки как на строение, так и на земельный участок.

В пунктах 25 и 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009г. № 2 разъяснено, что при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять: имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия. В случае, когда принятие или непринятие решения, совершение или несовершение действия в силу закона или иного нормативного правового акта отнесено к усмотрению органа или лица, решение, действие (бездействие) которых оспариваются, суд не вправе оценивать целесообразность такого решения, действия (бездействия), например при оспаривании бездействия, выразившегося в непринятии акта о награждении конкретного лица; соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).

Исходя из положений статьи 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

В данном случае оспариваемое заявителем действие нарушает права заявителя, т.к. прекращение ипотеки при неисполнении покупателем обязательства по передаче денежных средств по договору купли-продажи, лишает права Т. требовать обеспечения обязательства за счет заложенного имущества, и противоречат ст. 25 ФЗ РФ «Об ипотеке», ст. 352 ГК РФ, а поэтому имеются основания для удовлетворения заявления.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009г. № 2 разъяснено, что при удовлетворении заявления в резолютивной части решения суда необходимо указать на признание незаконным действия (бездействия) и на возложение на орган или должностное лицо обязанности в течение определенного судом срока совершить в отношении заявителя конкретные действия.

Поскольку регистрирующим органом незаконно прекращено обременение, то запись о наличии обременения должна быть восстановлена в ЕГРП.

В данном случае отсутствует спор о праве, поскольку сделка сторонами не оспаривается, равно, как и не оспаривается зарегистрированное право К. на объекты недвижимого имущества, переданные ему в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Также сторонами по сделке не заявляются и требования о расторжении договора. Срок исполнения обязательства по договору не истек и Т. лишен возможности обращаться с требованием о взыскании суммы по договору купли-продажи. В то же время ипотека в силу закона обеспечивает исполнение покупателем его обязанности по оплате товара, и прекращение ипотеки повлечет невозможность обеспечения обязательства за счет имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199, 258 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Удовлетворить заявление Т. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области по погашению регистрационных записей об ипотеке в силу закона на объекты недвижимого имущества –земельный участок площадью 213 кв.м., расположенный по адресу : <адрес>, кадастровый номер : №, и дом общей площадью 119,2 кв.м., расположенный по адресу : <адрес>, кадастровый (условный) номер : №, внесенных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Т. и К..

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о наличии ограничений ( обременений) права на объекты недвижимого имущества : земельный участок площадью 213 кв.м., расположенный по адресу : <адрес>, кадастровый номер : № и дом общей площадью 119,2 кв.м., расположенный по адресу : <адрес> кадастровый (условный) номер : №, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Т. и К..

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья