Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ г.Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону

в составе: председательствующего судьи ДЗЮБА В.Г.

при секретаре судебного заседания КАНИНОЙ В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кривоносовой Л.Г. к Спивакову С.Ю., третье лицо, на заявляющее самостоятельные требования ООО «К-Центр» о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным и возврате денежных средств,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону с названным исковым заявлением к Спивакову С.Ю. и в его обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ на 6/15 долей домовладения с земельным участком по адресу: <адрес> по цене 2300000 рублей. Неотъемлемым приложением к данному договору истцом с ответчиком и посредником ООО «К-Центр» было подписано соглашение о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истец оплатил ответчику 150000 рублей. Получение ответчиком денежных средств подтверждается его подписью в данном Соглашении. Однако, внимательно изучив заключенный договор, истец понял, что предмет договора купли-продажи является неопределенным и неясным. Так, в п.1.1 предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует указание на то, что именно истец приобретает, поскольку не указано: ни конкретный вид объекта недвижимости, который будет ей принадлежать после покупки, если это жилой дом, то какой он имеет литер, точную площадь, этажность и состав (есть ли в составе приобретаемого истцом объекта положенные ему постройки и какие именно), а также не указана площадь земельного участка, что не позволяет истцу как покупателю вообще понять, за что конкретно он обязан оплатить продавцу 2300000 рублей, хотя именно из-за земельного участка истец заключал договор по данному адресу. Истец считает, что поскольку в предварительном договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ предмет договора купли-продажи не определен, то в силу ст.429 и 554 ГК РФ условие о подлежащем передаче недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор незаключенным. В связи с изложенным истец просит суд признать незаключенным предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кривоносовой Л.Г. и Спиваковым С.Ю., взыскать с ответчика уплаченные истцом денежные средства в сумме 150000 рублей и расходы по уплате государственной пошлины и расходы на адвоката.

В ходе рассмотрения дела истцом неоднократно уточнялись исковые требования и окончательно уточнив исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, истец просит суд признать незаключенным предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Кривоносовой Л.Г. и Спиваковым С.Ю.; признать недействительным Соглашение о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Кривоносовой Л.Г., Спиваковым С.Ю. и ООО «К-Центр» как посредником; взыскать с ответчика оплаченные денежные средства в размере 150000 рублей и расходы по государственной пошлине по настоящему делу.

Истец и его представитель Светлицкая Е.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированной в реестре нотариуса Аксайского района Ростовской области Сафроновой Е.В., за №, сроком действия один год, в судебное заседание явились, исковые требования с учетом сделанных уточнений поддержали, просили удовлетворить в полном объеме. При этом суду пояснили, что предмет договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ является неопределенным и неясным, поскольку: на земельном участке ответчика расположены 3 жилых дома и сарай, а в подписанном истцом договоре не указано, какой именно жилой дом и даже не указано, что это будет именно жилой дом) будет истцу переходить в собственность; кроме того, на земельном участке проживает сосед ответчика (совладелец) и поэтому истцу стало непонятно, какой же именно частью земельного участка (точная площадь и границы) истец будет обладать после оплаты 2300000 рублей. Так, в п.1.1 предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует указание на то, что именно истец приобретает за 2300000 рублей, поскольку не указано: ни конкретный вид объекта недвижимости (жилой дом или сарай и т.д.), который будет принадлежать истцу после покупки; не указана точная площадь и границы земельного участка, который будет истцу принадлежать после покупки, что не позволяет истцу, как покупателю вообще понять, за что конкретно истец обязан оплатить продавцу 2300000 рублей. После обращений истца к ответчику и посреднику – Агентству недвижимости ООО «К-Центр», они внести изменения в предварительный договор купли-продажи отказались, настаивая на том, что все подписанные договоры являются правильными, что истец обязана подготовить сделку с ответчиком и оплатить ему 2 300 000 рублей, а если не оплатит, то оба будут взыскивать с истца штрафы: Спиваков С.Ю. оставит у себя 150000 рублей, а агентство недвижимости будет получать проценты: 15%+30%+30% от суммы задатка 150000 рублей и 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки (п.7, 8,9,10 Соглашения о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ). В результате истец вынужден был продать свой дом в <адрес> который был ее единственным жильем, так как надеялась, что ФИО2 с ней заключит предварительный договор с указанием предмета договора в соответствии с законом). О необходимости возврата 150000 рублей истец неоднократно просила ответчика Спивакова С.Ю., однако денежные средства Спиваков С.Ю. так и не возвратил, сообщил, что денег у него уже нет, и что задаток в размере 150000 рублей останется у него. Однако стороны по настоящему делу не заключали договор задатка, поскольку договор купли-продажи так и не заключен. В связи с чем истец просит суд признать незаключенным договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кривоносовой Л.Г. И Спиваковым С.Ю.; признать недействительным соглашение о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Кривоносовой Л.Г., Спиваковым С.Ю. и ООО «К-Центр» как посредником; взыскать с ответчика оплаченную сумму в размере 150000 рублей и расходы по делу.

В судебное заседание представитель ООО «К-Центр» - директор Квак Е.Л., с исковыми требования не согласился, просил отказать.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о месте и времени рассмотрения данного дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки в судебное заседание суд не уведомил, ходатайств об отложении рассмотрения дела от него не поступало. При таком положении суд считает возможным рассматривать данное дело в отсутствие ответчика, в порядке ст.167 ГПК РФ.

Рассмотрев материалы дела. Выслушав участвующие в деле стороны, суд приходит к следующему.

Согласно ч.1, 3 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Согласно ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные. Позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ на 6/15 долей домовладения с земельным участком по адресу: <адрес> по цене 2300000 рублей. Неотъемлемым приложением к данному договору истцом с ответчиком и посредником ООО «К-Центр» было подписано соглашение о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истец оплатил ответчику 150000 рублей. Получение ответчиком денежных средств подтверждается его подписью в данном Соглашении.

Как следует из договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ предмет договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ является неопределенным и неясным, поскольку: на земельном участке ответчика расположены 3 жилых дома и сарай, а в подписанном истцом договоре не указано, какой именно жилой дом (не указано, что это будет именно жилой дом) будет истцу переходить в собственность; кроме того, на земельном участке имеется совладелец, и поэтому непонятно, какой же именно частью земельного участка (точная площадь и границы) истец будет обладать после оплаты 2300000 рублей. Так, в п.1.1 предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует указание на то, что именно истец приобретает за 2300000 рублей, поскольку не указано: ни конкретный вид объекта недвижимости (жилой дом или сарай и т.д.), который будет принадлежать истцу после покупки; не указана точная площадь и границы земельного участка, который будет истцу принадлежать после покупки, что не позволяет истцу, как покупателю вообще понять, за что конкретно истец обязан оплатить продавцу 2300000 рублей. После обращений истца к ответчику и посреднику – Агентству недвижимости ООО «К-Центр», они внести изменения в предварительный договор купли-продажи отказались, настаивая на том, что все подписанные договоры являются правильными, что истец обязана подготовить сделку с ответчиком и оплатить ему 2 300 000 рублей.

Учитывая данные обстоятельства, истец правомерно потребовал у ответчика устранить существующие недостатки в документах, а именно уточнить данные покупаемой недвижимости: литеры, площадь земельного участка, техпаспорт, с целью обеспечения возможности заключения основного договора купли-продажи, о чем свидетельствует уведомление телеграфом от 01 и ДД.ММ.ГГГГ (л.д.27-28).

Кроме того, приобретаемый истцом участок имеет ограничение обременения в пользу Администрации г.Ростова-на-Дону (л.д.14).

В указанный срок ответчиком недостатки документов устранены не были, и по этой причине к ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи заключён не был.

Таким образом, в предварительном договоре купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ предмет договора купли-продажи не определен, в связи с чем в силу ст.429 и 554 ГК РФ условие о подлежащем передаче недвижимом имуществе считается несогласованным, а данный предварительный договор незаключенным.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, ответчик, не представив всех документов, необходимых для заключения основного договора купли-продажи, фактически в одностороннем порядке отказался от исполнения принятых на себя договорных обязательств.

В соответствии с п.6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предваритель­ным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком в установленный предварительным договором срок заключён не был, ответчиком в адрес истца не направлялось предложение заключить этот договор.

При таком положении обязательство истца перед ответчиком оплатить стоимость квартиры прекратилось ДД.ММ.ГГГГ а у ответчика соответственно прекратилось право на получение от истца денежных средств в качестве выкупной цены.

В силу п.1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса (п.3 ст.180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.

В связи с чем, у Спивакова С.Ю. не имелось правовых оснований для приобретения ранее переданных ему денежных средств в счёт оплаты стоимости покупаемого дома и земельного участка, и он был обязан не позднее ДД.ММ.ГГГГ возвратить истцу сумму аванса (предварительного платежа) в размере 150000 (ста пятидесяти тысяч) рублей.

В соответствии с п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неоснователь­ное обогащение).

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца сумма переданного ему аванса в размере равном 150000 (ста пятидесяти тысяч) рублей.

Также с ответчика подлежат взысканию в качестве судебных расходов: в силу ст.98 ГПК РФ госпошлина в размере 4400 рублей, уплаченная истцом при подаче иска в суд и расходы по уведомлению телеграфом в размере 605,34 рубля, что подтверждается представленными квитанциями.

На основании выше изложенного и в соответствии сост.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаключенным предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Кривоносовой Л.Г. и Спиваковым С.Ю..

Признать недействительным Соглашение о задатке № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Кривоносовой Л.Г. Спиваковым С.Ю. и ООО «К-Центр».

Взыскать со Спивакова С.Ю. в пользу Кривоносовой Л.Г. денежные средства на общую сумму равную 155005 (сто пятьдесят пять тысяч пять) рублей 34 копейки, из которых: 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в качестве суммы аванса, переданного ответчику, 4400 (четыре тысячи четыреста) рублей за уплаченную госпошлину; 605 (шестьсот пять) рублей 34 копейки - стоимость услуг телеграфа.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня вынесения решения или изготовления его в окончательной форме.

СУДЬЯ: