РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ. Ленинский районный суд г.Ростова Н/Дону в составе:

председательствующего Зусиковой Н.А.

при секретаре Хейгетьяне М.В.

с участием адвокатов З. и М1.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску М. к В., Е1., Е. о взыскании аванса и процентов за пользование чужими денежными средствами,

Установил :

М. обратился в суд с иском к В., Е1., Е. о взыскании сумма аванса и неустойки, ссылаясь на то, что между ними был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения по адресу: <адрес>. В соответствии с договором ответчики обязались продать ему 370/2000 долей домовладения. В доказательство намерения заключить договор объекта и в счет оплаты за объект он передал ответчикам 850000 руб. Однако в указанный сторонами в договоре срок сделка не состоялось по вине ответчиков. В ходе оформления документов выяснилось, что объект с ДД.ММ.ГГГГ обременен правопритязаниями в пользу муниципального образования -г.Ростов-на-Дону. Указанные правопритязания были внесены в реестр на основании Постановления Мэра г.Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «Об изъятии и предоставлении ЗАО «<данные изъяты>» земельных участков по <адрес> для строительства многофункционального комплекса и жилых домов с подземными автостоянками», обременение было зарегистрировано в ЕГРП Управлением Федеральной регистрационной службы по РО ДД.ММ.ГГГГ. В добровольном порядке ответчики возвратили ему только 100000 руб., а оставшуюся сумму 750000 руб. отказались возвратить. Истец просит взыскать: с Е. в его пользу сумму предварительного платежа в размере 525 000 руб., неустойку в размере 595 000 руб.; взыскать с Е1. в его пользу сумму предварительного платежа в размере 112 500 руб., неустойку в размере 127 500 руб.; взыскать с В. в его пользу сумму предварительного платежа в размере 112 500 руб., неустойку в размере 127 500 руб., и взыскать судебные расходы: с Е. в размере 11 340 руб., с Е1. в размере 2 430 руб., с В. в размере 2 430 руб.

В порядке ст. 39 ГПК РФ истец уменьшил размер исковых требований и просит взыскать : с Е. в его пользу сумму предварительного платежа в размере 490000 руб., неустойку в размере 134637,70 руб.; взыскать с Е1. в его пользу сумму предварительного платежа в размере 105000 руб., неустойку в размере 28850,93 руб.; взыскать с В. в его пользу сумму предварительного платежа в размере 105000 руб., неустойку в размере 28850,93 руб., и взыскать с ответчиков судебные расходы в сумме 16200 руб.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил иск удовлетворить, суду пояснил, что поскольку ответчиками в добровольном порядке было возвращено 150000 руб., он уменьшил сумму иска.

Представитель истца – З., действующая на основании доверенности и ордера, в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить, суду пояснила, что между истцом и ответчиками ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи 370/2000 долей в праве собственности на строения, расположенные по адресу: <адрес> и истец передал ответчикам аванс в сумме 850 000 руб. Однако сделка не состоялось по вине ответчика, поскольку земельный участок с ДД.ММ.ГГГГ обременен правопритязаниями в пользу муниципального образования г.Ростов-на-Дону, и основной договор в срок до ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен не был. Полученный по договору аванс ответчиками возращен только в сумме 150000 руб., оставшуюся сумму ответчики в добровольном порядке не возвращают. О наличии обременений ответчики знали, поскольку были уведомлены Управлением Росреестра по РО ДД.ММ.ГГГГ, при этом заключая предварительный договор ответчики уверили истца, что никаких обременений не имеется, что отражено в п.1.4 предварительного договора. Истец был готов заключить основной договор купли-продажи до того момента пока не узнал о наличии обременения в пользу муниципального образования г.Ростов-на-Дону.

В. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.

Е1. в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила в удовлетворении иска отказать.

Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, что подтверждается уведомлением о вручении судебной повестки.

Представитель ответчиков – М1., действующий на основании доверенностей и ордера, в судебное заседание явился, исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать, суду пояснил, что суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками и истцом был заключен предварительный договор купли-продажи долей в вправе собственности на домовладение. Заключение основного договора в срок указанный в предварительном договоре купли-продажи, не состоялось, поскольку у истца отсутствовали денежные средства для оплаты по договору купли-продажи. Ответчик узнал о наличии обременения только после того, как в 2008 году ЗАО «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к М., В., Е., Е1., В1., как к собственникам общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, о признании недействительным зарегистрированного права на земельный участок. Соответственно, истец, являющийся совладельцем домовладения, не мог не знать о наличии обременения, либо не знал о его наличии также как и ответчики. Денежные средства в сумме 150000,00 рублей были возвращены истцу по расписке от ДД.ММ.ГГГГ. В срок указанный в предварительном договоре купли-продажи в адрес ответчика от истца не поступало никаких предложений с указанием причин отказа от заключения основного договора купли-продажи. Фактически стороны в пассивной форме обоюдно допустили прекращение обязательств оговоренных в предварительном договоре купли-продажи.

Представитель третьего лица ООО «Фирма «Терра» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Дело в отношении не явившихся лиц рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между В., Е1., Е. и М. был заключен предварительный договор купли-продажи домовладения, по условиям которого В., Е1., Е. обязались продать, а М. купить 370/2000 долей в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес> по цене 8 500000 руб. Также стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного объекта в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.2 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объект – 370/2000 долей в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес> принадлежит продавцам - В., Е1., Е. на праве долевой собственности на основании свидетельства о наследстве от ДД.ММ.ГГГГ, решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ и решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ, договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора купли-продажи домовладения от ДД.ММ.ГГГГ с момента заключения договора, продавцы обязались не совершать действий, направленных на отчуждение объекта другим лицам, а также совершать иные сделки в отношении указанного объекта, не осуществлять регистрацию каких-либо лиц.

В соответствии с п. 4.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в доказательство намерения заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества и в счет оплаты покупатель – М. передал продавцам – В., Е1., Е. денежную сумму в размере 850000 руб. Остальную сумму в размере 7 650000 руб. М. обязался передать В., Е1., Е. в день заключения договора купли-продажи 370/2000 долей в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.1.4 договора на момент заключения договора продавцы гарантируют, что объект не обременен правами третьих лиц, арест и обременения отсутствуют.

До ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи 370/2000 долей в праве общей долевой собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес> между В., Е1., Е. и М. заключен не был.

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец указал, что основной договор купли-продажи не был заключен в срок до ДД.ММ.ГГГГ по вине ответчиков, т.к. выяснилось, что объект с ДД.ММ.ГГГГ обременен правопритязаниями в пользу муниципального образования- г.Ростов-на-Дону.

М. на основании решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ и решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 678/1000 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «Н», общей площадью 74,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

В. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 57/2000 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», общей площадью 88,4 кв.м., в том числе жилой 75,7 кв.м., сарай лит. «И», расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Е. на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от ДД.ММ.ГГГГ, решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ и решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 128/1000 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», общей площадью 88,4 кв.м., в том числе жилой 75,7 кв.м., сарай лит. «И», расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Е1. на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ и решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ является собственником 57/2000 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом лит. «А», общей площадью 88,4 кв.м., в том числе жилой 75,7 кв.м., сарай лит. «И», расположенные по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Также участником общей долевой собственности на строения по адресу: <адрес> является В1., которому принадлежит 137/1000 долей.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ на домовладение № по <адрес> в <адрес> ДД.ММ.ГГГГ было наложено ограничение (обременение) в пользу Муниципального образования – г. Ростов-на-Дону на неопределенный срок.

Постановлением Мэра г.Ростова-на-Дону № от ДД.ММ.ГГГГ «Об изъятии и предоставлении ЗАО «<данные изъяты>» земельных участков по <адрес> <адрес> для строительства многофункционального комплекса и жилых домов с подземными автостоянками» земельный участок по <адрес> в <адрес>, фактически используемый без оформления правовых документов, с домовладением, принадлежащим гражданам: В. – 1/12 доли, Е1. – 1/12 доли, Е. – 4/15 доли, В1. – 24/60 доли, М. – 1/6 доли, подлежит изъятию и предоставлению ЗАО «<данные изъяты>». Право собственности за ЗАО «<данные изъяты>» было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП Управлением Росреестра по РО ДД.ММ.ГГГГ.

В 2008 году ЗАО «<данные изъяты>» обратился в Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к М., Е., Е1., В., В1., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

В ходе рассмотрения указанного гражданского дела судом было установлено, что право общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес> было зарегистрировано за М., Е., Е1., В., В1. Управлением Росреестра по РО ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ на основании ст. 25-2 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и совладельцам были выданы свидетельства о государственной регистрации права.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ЗАО «<данные изъяты>» были удовлетворены и зарегистрированное право общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> за М., Е., Е1., В., В1. признано недействительным.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было отменено, вынесено новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ЗАО «<данные изъяты> <данные изъяты>» к М. Е.., Е1. В. В1. Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с иском о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ч.4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно п. п.5.1 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в случае нарушения продавцами п.п.1.1,2.1 предварительного договора и отказа от заключения договора купли-продажи либо невозможности заключения договора купли-продажи объекта по его вине, продавцы обязаны в срок не позднее 5 (пяти) банковских дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи или нарушения продавцом условий предварительного договора вернуть покупателю – М. сумму предварительного платежа, а также выплатить неустойку в размере 100% от суммы предварительного платежа, указанную в п. 4.1. предварительного договора.

Согласно п.5.2 в случае нарушения покупателем п.п.1.1. и 4.2 договора и отказа от заключения договора купли-продажи объекта либо невозможности заключения договора по его вине, денежная сумма, указанная в п.4.1. договора в качестве неустойки остается у продавца.

Сделка купли - продажи, в счет которой истцом ответчикам были переданы денежные средства в сумме 850000 руб., не состоялась.

Истец утверждает, что сделка не состоялась по вине ответчиков, которые скрыли тот факт, что постановлением Мэра от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок по <адрес> изъят и предоставлен ЗАО «<данные изъяты>» для строительства многофункционального комплекса и жилых домов с подземными автостоянками». При этом истец поясняет, что он имел намерение приобрести недвижимое имущество у ответчиков, чтобы в дальнейшем снести ветхие строения, и построить новый дом. Но поскольку строительство невозможно в связи с наличием обременения на земельный участок, а этот факт ответчик скрыл при заключении договора, то строительство невозможно.

Ответчики утверждают, что сделка не состоялась по вине истца, у которого отсутствовали денежные средства для покупки дома.

В настоящем судебном заседании истец выразил согласие купить объект недвижимого имущества, однако соглашение о стоимости между сторонами не было достигнуто.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен (п. 1).

Доказательств того, что внесенная истцом по договору сумма является задатком, ответчиком суду не представлено.

В п.4.1 предварительного договора указано, что в доказательство намерения заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимого имущества и в счет оплаты покупатель – М. передал продавцам денежную сумму в размере 850000 руб. И в договоре не указано, что данная сумма передается в качестве задатка.

Поскольку аванс является предварительным способом расчетов, то, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась, он подлежит возврату и, следовательно, оснований для удержания данных денежных средств у ответчика не имеется.

Кроме того, из статьи 429 (п. 1) ГК РФ следует, что предварительный договор порождает обязательство заключить в будущем основной договор, то есть неденежное обязательство. Согласно положениям ст. ст. 380, 381 ГК РФ задаток не может обеспечивать такое неденежное обязательство.

Таким образом, внесенные истцом денежные средства, являются авансом, а потому подлежит взысканию независимо от того, по чьей вине не заключен договор купли-продажи.

Также подлежат удовлетворению требования истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

По правилам части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.

Из содержания Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" усматривается, что размер процентов, подлежащих уплате за пользование чужими денежными средствами, определяется существующей в месте жительства кредитора-гражданина учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства, при этом указано, что, при выборе соответствующей учетной ставки банковского процента целесообразно отдавать предпочтение той из них, которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение периода пользования чужими денежными средствами.

Срок действия предварительного договора истек ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, с этого момента ответчики знали о неосновательности дальнейшего удержания денежных средств и в течение 5 банковских дней должны были возвратить денежные средства. Однако ответчики денежные средства покупателю не возвратили. Ответчиками ДД.ММ.ГГГГ денежные средства были возвращены частично в сумме 150000 руб.

С учетом количества дней просрочки, и суммы возвращенной истцу, и учетной ставки банковского процента 8,25 % проценты за пользование денежными средствами составят 192339, 56 руб.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Правила статьи 333 Кодекса предусматривают право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Учитывая явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения права, суд считает возможным снизить размер неустойки до 90000 руб.

Также в пользу истца в силу ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы пропорционально части удовлетворенных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Взыскать с В. в пользу М. аванс в сумме 105000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 15000 руб., судебные расходы в сумме 3600 руб.

Взыскать с Е1. в пользу М. аванс в сумме 105000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 15000 руб., судебные расходы в сумме 3600 руб.

Взыскать с Е. в пользу М. аванс в сумме 490000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 60000 руб., судебные расходы в сумме 8700 руб.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова –на-Дону в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ

Судья