Отметка об исполнении Дело № 2-3589/11

--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 декабря 2011 года

Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в составе:

Председательствующего судьи Цепиной И.М..

при секретаре Ткаченко К.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Погорелова Ю.М. об оспаривании решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области,

У С Т А Н О В И Л :

ДД.ММ.ГГГГ года Погорелов Ю.М. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области заявление о проведении государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - комнаты №№, 4, 6 общей площадью 102,9 кв.м., расположенных в подвале (литер п/А) многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> <адрес> - на основании договора №.1/п долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ и акта приёма-передачи встроено-пристроенных помещений от ДД.ММ.ГГГГ.

По сообщению Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации права собственности Погорелову Ю.М. на основании абз. 6 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказано по следующим основаниям:

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного МУ «Инспекция по контролю за градостроительной деятельностью на территории г. Ростова-на-Дону», площадь встроено-пристроенных помещений, расположенных по адресу: <адрес> <адрес> (пятно №), составляет 1132,60 кв.м. Однако, согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним площадь встроено-пристроенных помещений в многоквартирном доме, права на которые уже зарегистрированы, составляет <данные изъяты> кв.м. Сумма общей площади зарегистрированных встроено-пристроенных помещений в ЕГРП и площади нежилого помещения, представленного для проведения государственной регистрации права собственности, составляет <данные изъяты> кв.м, что противоречит площади, указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ.

В связи с возникшими сомнениями при проведении правовой экспертизы документов в части идентификации объекта недвижимости государственным регистратором в МУ «Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» ответчиком направлен запрос о предоставлении сведений:

• введено ли в эксплуатацию нежилое помещение, состоящее из комнат №№ общей площадью 102,9 кв. м,

• не относится ли данное нежилое помещение к местам общего пользования домовладельцев многоквартирного жилого дома.

Муниципальным Учреждением «Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону» представлен ответ, в котором указано, что все встроено-пристроенные нежилые помещения общей площадью <данные изъяты> кв. м, расположены на 1 этаже жилого дома, а все помещения в подвале указанного объекта капитального строительства относятся к местам общего пользования и находятся в общей долевой собственности. Следовательно, подвал на момент сдачи дома в эксплуатацию является общим имуществом в многоквартирном жилом доме.

Застройщик не мог самостоятельно распорядиться общим имуществом собственников жилого дома и заключить договор №.1/п долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является строительство нежилых помещений, расположенных в подвале жилого дома и передачи данных помещений участнику долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию, поскольку, указанные помещения являются объектом общей долевой собственности (общим имуществом) на основании п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ. Исходя из этого, право собственности Погорелова Ю.М. на нежилое помещение государственной регистрации не подлежит. Государственный регистратор пришел к выводу о том, что на основании абз.6 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в соответствии с которой лицо, выдавшее правоустанавливающий документ не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение Погорелову Ю.М. следует отказать.

ДД.ММ.ГГГГ указанное решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области обжаловано Погореловым Ю.М. в суд. В заявлении указано, что причины указанные в сообщении об отказе не являются препятствием для государственной регистрации права собственности на нежилое помещение поскольку его право собственности на вышеуказанный объект возникло на основании договора №.1./п долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, акта приёма-передачи встроено-пристроенных помещений от ДД.ММ.ГГГГ, которые соответствуют требованиям законодательства и нормативно-правовых актов (в том числе, действовавших в период их составления). Нежилые помещения, в строительстве которых он принял участие по соответствующему договору были изначально выделены как объект права, имеющий самостоятельное назначение и не предназначенный для обслуживания всего многоквартирного жилого дома.

Мнение МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» о том, что спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем застройщик не мог самостоятельно распорядиться общим имуществом и заключить договор долевого участия в строительстве - не имеет юридического значения, поскольку не соответствует действующему законодательству, опровергается нормативным толкованием и судебной практикой. Согласно проекту и данным технической инвентаризации, спорные помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала, не предназначены для размещения технического оборудования, обслуживающего весь многоквартирный дом; коммуникации, имеющиеся в отдельных помещениях, имеют только транзитное назначение, что не является достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным.

Заявитель указывает, что нежилые помещения, проектировались как самостоятельный объект недвижимого имущества, не относящиеся ни к местам общего пользования, ни к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, а являлись объектом долевого строительства, у государственного регистратора не было законных оснований для отказа в государственной регистрации права собственности.

Считая свои права нарушенными, заявитель просил восстановить их в судебном порядке и вынести решение, которым признать решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области произвести государственную регистрацию права собственности на комнаты №№ общей площадью <данные изъяты> (сто две целых девять десятых) квадратных метра, расположенных в подвале (литер п/А) многоквартирного жилого дома по адресу: Россия, <адрес> за Погореловым Ю.М.

В судебное заседание заявитель Погорелов Ю.М. не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен судебно повесткой врученной с уведомлением под роспись, дело рассмотрено в отсутствие заявителя в порядке ч.2 ст.257 ГПК РФ.

Представитель заявителя Погорелова Ю.М. – Шишов М.В., действующий по доверенности, заявление поддержал, просил суд об его удовлетворении.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области Куницына М.В., действующая по доверенности, заявление полагала необоснованным, просила в его удовлетворении отказать.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица.., если считает, что нарушены его права и свободы.

Согласно ст.255 ГПК РФ к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц… оспариваемых в порядке гражданского судопроизводства, относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.6 постановления Пленума Верхового Суда РФ и Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 01.0796 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 ГК РФ» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно его несоответствие закону или иному правовому акту, и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующими требованиями.

Судом установлено, что документами-основаниями, послужившими поводом для обращения Погорелова Ю.М. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - комнаты №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенные в подвале (литер п/А) многоквартирного жилого дома по адресу: г<адрес> являются договор №.1/п долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ТСП «Донтрансэлеваторстрой» и Погореловым Ю.М. и акт приёма-передачи встроено-пристроенных помещений от ДД.ММ.ГГГГ, на основании которого Погорелову Ю.М. застройщик передал вышеуказанные нежилые помещения.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, и возникшим до вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу настоящего Федерального закона.

Часть 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 16 указанного Федерального закона основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (ч. 2); участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 4).

Кроме того, указанные документы являются достаточными для государственной регистрации, поскольку содержат все необходимые сведения, предусмотренные Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п.п. 19, 23, 24, 28, 30 - 34, 37 - 39, 41 - 41.4).

Таким образом, вышеуказанные документы, предоставленные Погореловым Ю.М. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - являются правоустанавливающими (документами-основаниями), т.е. бесспорно подтверждающими право указанного в них лица на объект недвижимости, и при этом не требующими для государственной регистрации зафиксированного права каких-либо иных документов.

Как следует из материалов дела, многоквартирный жилой <адрес> (пятно №) по <адрес> проектировался и строился с учётом того, что нежилые помещения будут иметь назначение, отличное от назначения общего имущества: торговый зал (№), подсобное помещение (№), санузел (№), что подтверждается планом подвального этажа, а также данными технической инвентаризации, отраженными в техническом паспорте по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год, из которых следует, что нежилые помещения комнаты №№, 4, 6 общей площадью 102,9 кв.м., расположенные в подвале (литер п/А) не входят в площадь помещений общего пользования.

Таким образом, помещения, в строительстве которых по соответствующему договору принимал участие заявитель Погорелов Ю.М. имели самостоятельное назначение, предназначались для самостоятельного использования, а не для обслуживания всего многоквартирного жилого дома.

Ссылка в обжалуемом решении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на заключение МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону» о том, что вышеуказанные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем застройщик не мог самостоятельно распорядиться общим имуществом и заключить договор долевого участия в строительстве, является несостоятельной поскольку договор долевого участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ заключен в установленном порядке, заинтересованными лицами не оспорен, недействительным не признан, исполнен сторонами, вследствие чего рассуждения государственного регистратора об отсутствии у застройщика права на распоряжение этим имуществом никакого юридического значения не имеют, и не являются правовым основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на эти помещения за Погореловым Ю.М.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

Как указал Конституционный Суд РФ в определении от 19.05.2009 года N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения, одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Состав общего имущества в многоквартирном доме также определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, согласно которым в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.

Суду не представлены доказательства тому, что рассматриваемые нежилые помещение непосредственно предназначены для обслуживания дома и не могут быть использованы самостоятельно.

Кроме того, согласно проекту и данным технической инвентаризации, вышеуказанные нежилые помещения не обладают признаками, характерными для технического подвала, не предназначены для размещения технического оборудования, обслуживающего весь многоквартирный дом. Коммуникации, имеющиеся в отдельных помещениях, имеют только транзитное назначение, что не является достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным.

Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что рассматриваемые нежилые помещения не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, и на них не распространяется режим общей долевой собственности.

Указание государственного регистратора в обжалуемее решении на то, что все встроено-пристроенные нежилые помещения общей площадью 1132,60 кв. м, расположены на 1 этаже жилого дома, а все помещения в подвале указанного объекта капитального строительства относятся к местам общего пользования - опровергается материалами дела и информацией, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, в том числе предоставленной суду самим заинтересованным лицом. Так, согласно справке Управления Росреестра по РО о содержании правоустанавливающих документов от ДД.ММ.ГГГГ за конкретными физическими лицами Бабаян, Петровым, Дмитриевой на праве собственности зарегистрированы нежилые помещения, расположенные в подвале жилого дома лит. «А» по адресу <адрес> (л.д.198-201).

Далее, в обжалуемом решении государственный регистратор указал, что в соответствии с разрешением № от ДД.ММ.ГГГГ года на ввод многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (пятно 3-17В), площадь встроено-пристроенных помещений без указания поэтажного расположения, составляет 1132,60 кв.м. Согласно данным ЕГРП, площадь встроено-пристроенных помещений без указания поэтажного расположения в многоквартирном доме, права на которые уже зарегистрированы, составляет 1094,2 кв.м. В итоге сумма общей площади зарегистрированных встроенно-пристроенных помещений в ЕГРП и площади нежилого помещения, представленного для проведения государственной регистрации права собственности составляет 1197,1 кв.м., что противоречит площади указанной в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.

Суд считает, что указанное обстоятельство не является поводом для отказа Погорелову Ю.М. в государственной регистрации права собственности на нежилые помещения, право собственности на которые заявитель приобрел на основании ст.218 ГК РФ в соответствии с договором долевого участия в строительстве жилья, исполненном сторонами и не признанным недействительным.

При этом согласно выпискам из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ в реестре отсутствует информация о государственной регистрации прав на рассматриваемые нежилые помещения (№№, 4, 6). Исходя из этого, и принимая во внимание, что государственная регистрация является единственным доказательством возникшего права собственности на недвижимое имущество, препятствий для государственной регистрации права собственности на нежилые помещения у государственного регистратора не имелось.

Кроме того, если учесть, что право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома возникает независимо от государственной регистрации, а значит оно возникло на встроено-пристроенные подвальные помещения, то тогда это опровергается данными ЕГРП, содержащими информацию о зарегистрированных правах на помещения общей площадью 1094,2 кв. м.

Исходя из этого, и принимая во внимание , что рассматриваемые нежилые помещения проектировались как самостоятельный объект недвижимого имущества, не относящиеся ни к местам общего пользования (что подтверждается данными технической инвентаризации), ни к общему имуществу собственников помещений многоквартирного жилого дома, а являются объектом долевого строительства - у государственного регистратора отсутствовали правовые основания, препятствующие регистрации права собственности заявителя на нежилые помещения.

Таким образом, заявление Погорелова Ю.М. является обоснованным и подлежит удовлетворению в полном объеме заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.254-257 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Решение Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № об отказе Погорелову Ю.М. в государственной регистрации прав на нежилое помещение состоящее из комнат №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных в подвале жилого дома по адресу <адрес> признать незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области произвести государственную регистрацию права собственности на комнаты №№ общей площадью <данные изъяты> кв.м. (литер п/А) многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> за Погореловым Ю.М..

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме. Решение в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ года.

Судья: