Дело № 2-1028/11 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации г. Владивосток 31 марта 2011 года Ленинский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе: председательствующего судьи Е.Н.Круковской, при секретаре К.В.Гнедаш, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Басалыга ФИО11 к ООО «ФИО12» о признании отказа в регистрации договора о долевом строительстве неправомерным и взыскании излишне истребованных денежных средств по договору, УСТАНОВИЛ: Басалыга В.Я. обратилась в суд с названным иском, в обоснование указав, что ДД.ММ.ГГГГ, имея намерение приобрести квартиру в личное пользование, истица заключила с ответчиком договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного <адрес> группе жилых домов в районе <адрес> в <адрес>. Застройщик по окончании строительства должен был передать истцу однокомнатную квартиру (строительный №) общей проектной площадью 63,63 кв. м. согласно п. 2.1 договора, стоимость 1 кв. метра общей проектной площади объекта составляет 32000 рублей. Согласно п. 2.2 договора, общая стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей. Платеж был оформлен пятью квитанциями, не имеющими номера: <данные изъяты>. Окончание строительства по договору было намечено на декабрь 2008 г., однако, ответчик нарушил срок сдачи объекта строительствам 10 месяцев. Согласно, п.3.5 договора застройщик обязан известить дольщика о задержке сдачи дома в эксплуатацию. Ответчик этого не сделал. В ноябре 2009 г. истцу удалось попасть в квартиру и при ее осмотре обнаружила некачественное проведение строительных работ: стены неровные, половое перекрытие не соответствует уровню, и для приведения его в надлежащее состояние требуются дополнительные материальные затраты на строительные материалы и проведение работ. ДД.ММ.ГГГГ она заключила договор с бригадой строителей для проведения работ по устранению выявленных недостатков строительства, осуществленного ответчиком. Прибыв в квартиру, обнаружила отсутствие в ней света и воды. Обратилась к ответчику с просьбой о подключении, на что ответчик направил ее для заключения договора в обслуживающую организацию ООО « ФИО13». В данной организации договор заключить отказались, по причине отсутствия акта приема-передачи квартиры. Ответчик своевременно не предлагал ей оформить этот документ. Согласно, п. 3.3. договора, объект, указанный в п.1.1 договора может быть передан Застройщиком Участнику долевого строительства по предварительному передаточному акту до получения разрешения на ввод в эксплуатацию для осуществления внутренних отделочных работ. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика истец направила претензию, ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил отзыв на нее №-В, в котором сообщил, что, якобы, ответчик в письменной и устной форме приглашал истца для регистрации договора. Это утверждение ответчика не соответствует истине, поскольку ни писем, ни телефонных звонков не было, также было предложено забрать деньги и не претендовать на получение квартиры. Также ответчик указал, что регистрация договора об участии в долевом строительстве после ввода дома в эксплуатацию противоречит требованиям закона. О том, что дом принят в эксплуатацию государственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ истец узнала только из письма ответчика от ДД.ММ.ГГГГ, в котором он предложил приобрести уже оплаченную истицей в 2008г. квартиру по договору купли-продажи от января 2010г. Согласно п. 7.2 договора «Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передачи объекта. Подписать такой акт ответчик отказался, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора на участие в долевом строительстве. В соответствии с п. 2 ст. 8 ФЗ РФ «О долевом участии в строительстве» передача и приемка объекта долевого строительства возможна только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из пункта 1 статьи 12 ФЗ РФ «О долевом участии в строительстве». Учитывая цель заключения договора, содержание договора, считаю, что со мной был заключен гражданско-правовой договор строительного подряда, по которому ответчик обязался в установленный договором срок построить определенный объект недвижимости, а истица, заказчик, принять результат работы, оплатив установленную договором сумму. Истец свои обязательства перед застройщиком исполнила. А застройщик не только не исполнил свои обязательства, но и нарушил целый ряд законоположений РФ. Ответчик, незаконно, отказался регистрировать договор на участие в долевом строительстве, воспользовался правовой неосведомленностью истицы, умышленно ввел в заблуждение, и свои условия мотивировал тем, что якобы, если договор об участии в долевом строительстве не был зарегистрирован до введения дома в эксплуатацию, то после его введения Закон запрещает регистрацию данного договора, и передачу дольщику квартиры по договору на участие в долевом строительстве. Считает, что ответчику не может быть не известно, что в соответствии с законом следует, что когда стороны договора, вступили в правоотношения до сдачи объекта в эксплуатацию, отказ в регистрации сделки по причине введения дома в эксплуатацию недопустим. Согласно разъяснения в определении Высшего Арбитражного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, ввод жилого дома в эксплуатацию не является основанием для отказа в государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, фактические отношения, по которым возникли до сдачи объекта в эксплуатацию, что имело место в случае истицы. Кроме этого, в соответствии с договором об участии в долевом строительстве, ответчик обязался передать истцу однокомнатную квартиру размером 63.63 кв. м., стоимость 1 кв. м. составляет 32 000 рублей, общая стоимость квартиры составляет - 2 036 160 рублей. Данную сумму истец оплатила в полном объеме. В то время как ответчик по договору купли-продажи передал ей квартиру размером на 2.23 кв.м. меньше, то есть - 61.4 кв.м. Разницу стоимости 2.23 кв.м., в сумме 71 360 руб. возвратить отказался. В случае отказа выполнять требования, ответчик потребовал дополнительно передать ему 21440 руб., якобы за обнаруженную БТИ при повторном замере квартиры неучтенных 0,67 кв.м, и якобы передаваемая истцу квартира составляет 64,3 кв.м., передачу ответчику 21 440 руб. представитель ответчика оформил квитанцией № от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, ответчик незаконно истребовал у истца 92 800 руб. Просит отказ ответчика в регистрации договора № от ДД.ММ.ГГГГ на участие в долевом строительстве многоквартирного дома с истцом признать неправомерным; а также взыскать с ответчика в ее пользу излишне истребованные денежные средства в сумме - 92 800 руб. Представитель истца по доверенности ФИО8 в судебном заседании полностью поддержал доводы, изложенные в иске, и просил требования удовлетворить в полном объеме. Представитель ответчика по доверенности Лозебный А.Н. с иском не согласился, представил письменный отзыв, согласно которому ДД.ММ.ГГГГ Басалыга В.Я. и ООО ИК «ФИО14» подписали договор № на участие истца в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по <адрес> в <адрес>. Согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от ДД.ММ.ГГГГ № - ФЗ (в редакции ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № - ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственной регистрации, вследствие чего не может считаться заключенным. Следовательно, данный договор не может порождать правовых последствий для сторон. Ответственным за то, что договор долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ не прошел государственную регистрацию является истец - Басалыга В. ООО ИК «ФИО15» сделала все от него зависящее для проведения государственной регистрации договора Басалыги В.Я. В Федеральную регистрационную службу были сданы все документы, требуемые согласно ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», включая разрешение на строительство, уставные документы, проектную декларацию и другие. Действия ответчика, направленные на проведение государственной регистрации договора подтверждаются фактами государственной регистрации иных договоров на участие в строительстве этого же жилого дома. От Басалыги В.Я., требовалось лишь явиться со своим экземпляром договора в регистрационную службу. Застройщиком - ООО ИК «ФИО16» подписано 28 договоров на участие в долевом строительстве многоквартирного жилого <адрес> А по <адрес> в <адрес>. Из них 27 прошли государственную регистрацию. И только Басалыга В.Я. уклонилась от государственной регистрации договора. При этом истец неоднократно, по контактному телефону и в письменном виде, уведомлялась ответчиком о необходимости проведения государственной регистрации договора. Письменное уведомление за исх. №В от ДД.ММ.ГГГГ было направлено истцу по адресу, указанному в договоре № от ДД.ММ.ГГГГ: <адрес>. Однако, данное уведомление вернулось из-за не получения его истцом. При этом Басалыга В.Я. не сообщила никакого иного своего адреса для направления почтовых сообщений. Только по телефону, по инициативе ответчика, от отца истца стало известно, что уведомления надо направлять по иному адресу: <адрес>Б, <адрес>. Одновременно отцу истца, который и производил фактически оплату договора, была разъяснена необходимость регистрации договора. ДД.ММ.ГГГГ ответчик повторно направил уведомление о необходимости государственной регистрации договора долевого участия. Данное уведомление было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ, однако мер, для регистрации договора предпринято не было. В назначаемое ответчиком время истец не являлся в Федеральную регистрационную службу. Не основанным на законе является довод истца об ущемлении его прав в связи с отсутствием в договоре указания на его государственную регистрацию. Часть 4 ст. 4 ФЗ № прямо закрепляет обстоятельства и условия, которые в обязательном порядке должны содержаться в договоре долевого участия в строительстве, это - определение конкретного объекта, срок передачи объекта, цена договора, срок и порядок оплаты, гарантийный срок на объект. При отсутствии какого-либо из этих условий договор считается не заключенным. Указание на обязательное содержание пункта о государственной регистрации отсутствует. В статьях 19, 20, 21, ФЗ № закреплено, какую информацию застройщик обязан предоставлять участнику долевого строительства. Указание на предупреждение о государственной регистрации договора отсутствует. Таким образом, закон не возносит в обязанность застройщика предупреждение о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве. И, несмотря на это, будучи заинтересованным в соблюдении требований закона, ООО ИК «ФИО17» предпринимало все от него зависящее для государственной регистрации договоров всеми участниками строительства. Согласно ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательным основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество является договор в отношении недвижимого имущества, совершенный в соответствии с законодательством. Договор № от ДД.ММ.ГГГГ не был Басалыгой В.Я. зарегистрирован в государственной регистрационной службе, поэтому согласно ч. 3 ст. 4 ФЗ № считается не заключенным и, следовательно, не соответствующим законодательству. Следовательно, данный договор не мог служить для Басалыги В.Я. основанием для регистрации права на построенный объект недвижимости. По этой причине, в целях оказания содействия Басалыги В.Я. в оформлении прав на квартиру и было предложено перезаключить договор долевого участия в строительстве на договор купли-продажи на тех же условиях, что и договор № от ДД.ММ.ГГГГ Никаких иных расценок Басалыге В.Я. не предлагалось. Единственная цель данного предложения - это указать реальный, законный, без дополнительных затрат путь для приведения отношений между Басалыгой В.Я. и ООО ИК «ФИО18» в соответствие с требованиями закона. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ данные обстоятельства являются обязательными для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию, так как рассматривается дело, в котором участвуют те же лица. Кроме этого, уплаченные Басалыгой В.Я. денежные средства в сумме 2 057 600 рублей за приобретение <адрес>А по <адрес> в <адрес> края соответствуют Договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ и заявлению самой Басалыги В.Я. от ДД.ММ.ГГГГ. Площадь квартиры составляет - 64,30 квадратных метров, из которых 61,40 - жилые помещения, 2,9 - лоджия. В соответствии с требованиями ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в кадастровом паспорте указывается только жилая площадь. Соответственно, в свидетельстве о регистрации права собственности и в Договоре купли - продажи указана только площадь жилых помещений, так как площадь лоджии не входит в состав площади квартиры. В то же время площадь лоджии как составной части помещения в целом отдельно указывается в экспликации к техническому паспорту помещения. Следовательно, Басалыга В.Я. оплачено согласно первоначальной договоренности из расчета 32 000 рублей за 1 квадратный метр фактически полученной площади <адрес>А по <адрес> в <адрес> края: за 61,40 кв. м. - жилая площадь - 1 964 800 руб., за 2,9 кв. м. - лоджия- 92 800 руб.; всего - 2 057 600 рублей. Излишних денежных средств с Басалыга В.Я. не истребовалось и не взыскивалось. При этом, все платежи были произведены в добровольном порядке. В удовлетворении иска просят отказать. Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, пришел к выводу, что исковые требования Басалыга В.Я. не подлежат удовлетворению. В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ФИО19» заключен договор № на участие в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется построить для участника долевого строительства <адрес> (по строительному плану) общей проектной площадью 63,63 кв.м. на третьем этаже многоквартирного <адрес> группе жилых домов в районе <адрес> 1-я очередь строительства в <адрес> края (Объект) и предать участнику на условиях настоящего договора, а участник обязуется оплатить квартиру согласно договора из расчета 32000 рубля за 1 кв. метр, что составит сумму 2036 160 рублей. Истцом были перечислены указанные денежные средства в полном объеме, что подтверждается квитанциями (л.д.12,13) и не оспаривает ответчик. При этом, как следует из материалов дела на указанный объект был заключен договор купли-продажи между ООО Инвестиционная компания «ФИО20» и Басалыга В.Я. ДД.ММ.ГГГГ Согласно договора площадь приобретаемой квартиры составила 61,4 кв.м. стоимостью 2036160 руб. Согласно постановления Госстроя РФ от ДД.ММ.ГГГГ № была определена стоимость жилого помещения с учетом площади лоджии квартиры, в связи с чем истица доплатила 21400 рублей (л.д.14). Согласно свидетельства о государственной регистрации права (л.д.9) объект права: 1-комнатная квартира общей площадью 64,1 кв.м., этаж 3, адрес объекта <адрес>А <адрес> принадлежит Басалыга В.Я. на основании договора купли –продажи от ДД.ММ.ГГГГ Согласно ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Свобода договора - одно из основных начал гражданского законодательства РФ. "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством" (ч. 1 ст. 421 ГК РФ). Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также такой, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Как следует из заявления от ДД.ММ.ГГГГ Басалыга В.Я. дала согласие на заключение указанного договора купли - продажи и внесении доплаты. Сведений о понуждения ее к заключению указанного договора суду не представлено. Таким образом требования истицы о взыскании с ответчика суммы 92800рублей несостоятельны. Требования истицы в части признания отказа в регистрации договора о долевом строительстве не подлежат удовлетворению, поскольку согласно решению Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ были предметом судебного разбирательства при рассмотрении иска Басалыга В.Я. к ООО «Инвестиционная компания «ФИО21» о возложении обязанности на ответчика передать квартиру, построенную на основании договора долевого участия в строительстве; указанные требования суд оставил без удовлетворения, установив правомерность действий ответчика при исполнении договора. Так судом было установлено, что у застройщика отсутствовала обязанность по предупреждению участника строительства о регистрации договора долевого участия в строительстве; при этом застройщик неоднократно уведомлял истицу о необходимости зарегистрировать указанный договор до получения разрешения на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта. На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: В удовлетворении исковых требований Басалыга ФИО22 к ООО «Инвестиционная компания «ФИО23» – отказать. Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Ленинский районный суд г. Владивостока в течение 10 дней со дня. Судья Е.Н.Круковская