Дело № 2-6181/11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Владивосток 21 декабря 2011 года

Ленинский районный суд г. Владивостока Приморского края РФ в составе:

председательствующего судьи Е.Н.Круковской,

при секретаре К.В.Гнедаш,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Васецкого ФИО12 к ООО «ФИО13» об освобождении нежилого помещения, признании отсутствующим обременения права в виде аренды, взыскании упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ООО «ФИО14», согласно которому истцу принадлежит на праве собственности объект недвижимости - нежилое отдельно стоящее здание площадью 294,4 кв.м. (лит. 1), расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи указанного здания и свидетельством о государственной регистрации права собственности на него от ДД.ММ.ГГГГ серии 25-АА №. ДД.ММ.ГГГГ_ между ним и ответчиком, ООО «ФИО15» был заключен договор аренды указанного здания, по условиям которого объект был передан ответчику по акту-приема передачи согласно договора во временное владение и пользование сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Данный договор был зарегистрирован ГУ«ФИО17». До настоящего времени ООО «ФИО16» эксплуатирует его и отказывается передавать владельцу. Неоднократные требования истца о возврате имущества и сообщения об отказе пролонгации договора, не вручены ответчику в связи с уклонением его от получения почтовой корреспонденции. Истец полагает, что ответчик намеренно уклоняется от получения уведомления о прекращении договора аренды и необходимости возвратить арендуемое имущество, преследуя цель максимально затянуть срок использования данного здания и искусственно создать условия для применения к нашим правоотношениям ст. 610, п.2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, чего истец делать не намерен. На сегодняшний день в ЕГРП внесена запись о наличии обременения в виде права аренды ООО «ФИО18» в отношении спорного здания. Наличие указанной записи нарушает его прав собственника. Просил суд обязать ООО «ФИО19» в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить объект недвижимости - отдельно стоящее нежилое административно-производственное здание, находящееся по адресу: <адрес>, улица 13-я Рабочая, <адрес>. общая площадь 294,4 кв.м. (лит. 1), инвентарный номер: №, условный номер: № №; возвратить истцу указанный объект^- недвижимости по акту приема-передачи; признать отсутствующим обременение в виде права аренды ООО «ФИО20» в отношении спорного объекта.

Также Васецким А.А. заявлен иск о взыскании с ООО «ФИО21» упущенной выгоды, согласно которому вышеуказанный спорный объект недвижимости имеет площадь 294,40 кв.м. Средняя рыночная стоимость административно -складских площадей в данном районе города (3-я Рабочая) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. за один квадратный метр в месяц. Упущенная выгода составляет <данные изъяты> рублей, которая подлежит взысканию с ответчика, как и расходы по государственной пошлине в сумме <данные изъяты> рублей.

Определением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ указанные дела соединены в одно производство.

В судебном заседании Васецкий А.А. поддержал заявленные требования.

Представитель истца Серебренников В.С. также поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Как следует из дополнительных пояснений истца и его представителя, Васецким А.А. был заключен предварительный договор аренды с ООО «ФИО22», по условиям которого истец обязался передать контрагенту в аренду спорное жилое помещение с ДД.ММ.ГГГГ, т.е по окончании срока аренды с ООО «ФИО23». Согласно достигнутого соглашения арендная плата составила бы <данные изъяты> рублей в месяц. Однако, отказ ответчика возвратить принадлежащее истцу объект недвижимости, лишил его получения указанных доходов.

Представитель ответчика Григорьев А.В. с иском не согласился, просил в иске отказать в полном объеме, представил письменные пояснения, согласно которым в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора. Согласно пункту 1.3 договора аренды срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ Пунктом 3.3 договора аренды установлено, что за месяц до истечения срока аренды Стороны обязан уведомить друг друга о намерении продолжить договорные отношения. Таких уведомлений ответчик не получал, в связи с чем полагает договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ продленным на тот же срок и на тех же условиях в силу п. 3,2 и 3.3 договора и ст. 621 ГК РФ. Просил учесть, что согласно п. 3.3 договора с нашей стороны за один месяц до окончания срока аренды в адрес арендаторы дважды ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ направляли уведомления о продлении вышеуказанного договора аренда. Данные уведомления истцом получены лично. ДД.ММ.ГГГГ истец был в ООО «ФИО24» для подписания акта сверки, однако никаких возражений от него не поступило. С требованиями о возмещении убытков также не согласны, поскольку в октябре и ноябре 2011 года со стороны ООО «ФИО25» была оплачена арендная плата согласно платежных поручений № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ. В размере, установленном договором. Кроме того, предоставленный предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ООО а ФИО28» подписан неуполномоченным лицом, а именно коммерческим директором. Как следует из выписки из ЕГРЮЛ лицом имеющим право без доверенности действовать от имени юридического лица является директор – ФИО3 Во вторых, согласно п. 3.2 договора арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора. В связи с чем, собственник помещения обязан был предложить ООО «ФИО26» в силу ст. 621 ГК РФ продлить договор аренды на условиях предложенному ООО «ФИО27», а в случае нашего отказа заключать предварительные договора. Данные действия истцом не были произведены.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив представленные доказательства, пришел к выводу, что требования Васецкого А.А. подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю путем составления и подписания сторонами акта приема-передачи арендуемого имущества.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ «если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что спорный объект недвижимости нежилое отдельно стоящее здание площадью 294,4 кв.м. (лит. 1), расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи указанного здания и свидетельством о государственной регистрации права собственности на него от ДД.ММ.ГГГГ серии 25-АА № принадлежит истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком, ООО «ФИО29» был заключен договор аренды указанного здания, по условиям которого объект был передан ответчику по акту-приема передачи согласно договора во временное владение и пользование сроком до ДД.ММ.ГГГГ. УФРС по <адрес> произведена государственная регистрация договора аренды ДД.ММ.ГГГГ за №.

До истечения срока действия договора Васецким А.А. было направлено в адрес ООО «ФИО30» уведомление о б о прекращении договорных отношении и возврате имущества.

Уведомление от ДД.ММ.ГГГГ с отметкой истца об отказе ФИО9 в получении уведомления, не может быть принято судом как доказательство надлежащего уведомления.

Однако, как следует из представленных материалов Васецким А.А. в адрес ответчика были направлены извещение на имя директора ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ, направленное по адресу <адрес>, что согласно Устава ООО «ФИО31» является юридическим лицом общества. Однако письмо было возвращено. Согласно справок УФПС «ФИО32» от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.162,163) было возвращено в связи и с истечением срока хранения и неявкой адресата за получением письма. Таким образом, истец принял допустимые и надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) письменных уведомлений о прекращении договора аренды, при этом арендодатель действовал добросовестно и разумно.

В соответствии с ч.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Сдом установлено, что срок действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ между Васецким А.А. и ООО «ФИО33» истек ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п.3.4 указанного договора изменение его условий, расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, которые оформляются дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью договора.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Однако, судом установлено, что Васецкий А.А. возражал против продления договора аренды, о чем надлежащим образом извещал арендатора.

ООО «ФИО34» не представлено сведений о том, что им надлежащим образом по окончании срока действия договора было возвращено арендованное имущество в соответствии со ст. 622 ГК РФ.

То обстоятельство, что спорное имущество до настоящего времени не возвращено истцу, свидетельствует о недобросовестном исполнении ответчиком своих обязательств по договору и, следовательно, не является основанием для признания договора продленным.

Доказательств достижения соглашения между Васецким А.А. и ООО «ФИО35» о продлении срока действия договора аренды либо заключения нового договора аренды на принадлежащее истцу нежилое административно-производственное здание, находящееся <адрес>: <адрес>. общая площадь 294,4 кв.м. (лит. 1), инвентарный номер: №, /словный номер: № №; суду не представлено. Таким образом, установлен факт прекращения с ДД.ММ.ГГГГ действия договора аренды спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного сторонами.

В силу ст.ст.209,304 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом; а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Ответчик ссылается на то, что в адрес Васецкого А.А. было направлено уведомление о продлении срока аренды спорного помещения, которое было получено истцом ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пояснениям Васецкого А.А., истец не ответил на данное уведомление, поскольку ранее направил свои требования ответчику. Его доводы подтверждены представленными доказательствами, суд их находит обоснованными и законными.

Поскольку ответчик без законных на то оснований продолжает использовать имущество истца, требование истца о возвращении ему спорного имущества правомерно и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Требуя возмещения как реального ущерба, так и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано надлежащим образом доказать: размер причиненных (понесенных) убытков; вину лица, нарушившего право заинтересованной стороны; причинно-следственную связь между действиями лица, нарушившего право заинтересованной стороны, и возникновением у последней в связи с этим убытков. Гражданско-правовая ответственность наступает при доказанности всей совокупности указанных условий ответственности.

В обоснование размера упущенной выгоды Васецкий А.А. ссылается на заключение договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ФИО37ДВ» ( л.д. 92), из которого следует, что ООО «ФИО36» обязалось заключить договор аренды спорного объекта недвижимого имущества на срок три года, начиная с ДД.ММ.ГГГГ с выплатой истцу арендной платы в размере <данные изъяты> рублей в месяц без учета НДС.

Пункт 1 ст. 167 ГКРФ устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Договор от имени ООО «ФИО38» подписан коммерческим директором ФИО1 на основании полномочий по должности. Указанная должность была утверждена решением от ДД.ММ.ГГГГ единственного участника ООО «ФИО39» ФИО2. Согласно указанного решения на должность коммерческого директора назначен ФИО1, который вправе от имени общества без доверенности заключать сделки, не выходящие за рамки обычной хозяйственной деятельности общества и необходимые для нормального осуществления обществом хозяйственной деятельности. Указанные полномочия носят неопределенный характер и не свидетельствует о наделении ФИО10 полномочиями самостоятельно решать вопрос о заключении договора аренды недвижимого имущества, учитывая, что данное решение влечет возникновение у юридического лица определенных финансовых обязательств. Согласно выписке из ЕГРЮЛ ( л.д.88-90) право действовать без доверенности от имени ООО «ФИО40» предоставлено директору общества ФИО3. Доказательств передачи ФИО11 права на заключение договора аренды спорного объекта недвижимого имущества, суду не представлено. Подписание договора от имени одной из сторон неуполномоченным лицом свидетельствует о недействительности сделки (п. 1 ст. 53 и ст. 168 ГК РФ).

Иных доказательств, подтверждающих доводы истца о понесенных убытках в сумме <данные изъяты> рублей, или иной сумме, истцом не представлено, в связи с чем в этой части требования Васецкого А.А. не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от «ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

На сегодняшний день в ЕГРП внесена запись о наличии обременения в виде права аренды ООО «ФИО41» в отношении спорного объекта, что нарушает права истца, как собственника помещения, поскольку создает препятствия к распоряжению данным имуществом по своему усмотрению.

Согласно договора (п.2.4.1 ) ООО «ФИО42» вправе было сдавать арендованный объект в субаренду в пределах срока действия договора. Сведений о заключении договоров субаренды ООО «ФИО43» относительно спорного имущества, сторонами суду не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Васецкого ФИО45 удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ФИО44» (ОГРН № в течение десяти дней со дня вступления решения суда в законную силу освободить и передать Васецкому Алексею Алексеевичу по акту приема-передачи объект недвижимости - отдельно стоящее нежилое административно-производственное здание, находящееся 7ю адресу: <адрес>. общая площадь 294,4 кв.м. (лит. 1), инвентарный номер: №, условный номер: №, переданное ответчику на основании договора аренды, заключенного между Васецким А.А. и ООО «ФИО46» ДД.ММ.ГГГГ, в связи с истечением срока действия договора.

Управлению Росеестра по <адрес> внести изменения в ЕГРП, исключив сведения об обременении в виде права аренды Общества с ограниченной ответственностью ФИО48» в отношении объекта недвижимости - отдельно стоящего нежилого административно- производственного здания, находящегося по адресу: <адрес>, общая площадь 294,4 кв.м. (лит. 1), инвентарный номер: №, условный номер: № по договору аренды, заключенному между Васецким Алексеем Алексеевичем и ООО «ФИО47»» от ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока действия договора.

В остальной части заявленных требований Васецкому ФИО49 отказать.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд через Ленинский районный суд г. Владивостока в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Судья Е.Н.Круковская