Дело № 2-311/12

Мотивированное решение

составлено 03.08.2012 г.

РЕШЕНИЕ

26.07.2012 г. Ленинский районный суд г. Владивостока Приморского края в составе

председательствующего судьи Зайцевой О.А.

при секретаре Рубан А.А.

с участием представителя Петровской Е.С. – ФИО12 представителя Слажинскас В.В. – ФИО13 представителя ООО «ФИО14» - ФИО15

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Петровской ФИО16 к ООО «ФИО17», ОАО «ФИО18», Слажинскас ФИО19, 3-и лица: ООО «ФИО14» (далее ООО «ФИО14»), Управление Росреестра по <данные изъяты>, ООО «ФИО22» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте и встречному исковому заявлению Слажинскас ФИО23 к Петровской ФИО24, ОАО «ФИО18», ООО «ФИО14» (далее ООО «ФИО14»), 3-и лица: ООО «ФИО17», Управление Росреестра по <данные изъяты>, ООО «ФИО22» о применении последствий недействительности ничтожной сделки

УСТАНОВИЛ:

Петровская Е.С. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «ФИО17», Слажинскас В.В., 3-и лица: ОАО «ФИО18», ООО «ФИО14» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав в обоснование заявленных требований, что 09.06.2003 г. между ООО «ФИО17» и ОАО «ФИО18» заключен Договор строительного подряда № ДК210, в соответствии с которым ООО «ФИО17» (Заказчик) поручил и обязался оплатить, а ОАО «ФИО18» (Подрядчик) принял обязательство построить и сдать 18-этажный жилой дом, который будет располагаться по адресу: г<адрес> В п.5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 22.06.2006 г. предусмотрено, что оплата по договору будет производиться Заказчиком путем предоставления в собственность подрядчика квартир и нежилых помещений, перечень которых определен в дополнении № 1 к договору. В указанный перечень включена двухуровневая 6-ти комнатная квартира общей площадью 193,16 кв.м. в осях 12-21, на отметке +42,000, +45,000, строительный номер 118. Дополнением № 2 от 14.07.2003 г. к Договору № ДК210 предусмотрено право подрядчика привлекать в строительство денежные средства третьих лиц путем реализации квартир, которые ему будут принадлежать в качестве расчета по договору. Договором об инвестировании и участии в строительстве от 10.06.2003 г. ОАО «ФИО18» (Застройщик), приняв обязательство осуществлять строительство дома, привлек к финансированию строительства ООО «ФИО14» (Инвестор). В соответствии с условиями Договора инвестирования ООО «ФИО14» наделен правом с целью финансирования строительства дома заключать договоры по реализации помещений в указанном доме, указанных в Приложении № 1, включая и спорной квартиры. Реализуя указанное права, ООО «ФИО14» 25.09.2009 г. заключило с истцом (Соинвестор, Дольщик) договор № о долевом участи в строительстве дома, по условиям которого обязалось передать в собственность последнего спорную квартиру. Истец полностью оплатила стоимость спорной квартиры, исполнив принятые по указанному Договору денежные обязательства. У истца возникло право требования к ООО «ФИО14» на получение в собственность спорной квартиры после завершения строительства дома. ООО «ФИО17» зарегистрировало за собой право на жилой дом как на долю в объекте незавершенного строительства. Между ООО «ФИО17» и Слажинскас В.В. совершена сделка по переходу права собственности на 106/10000 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, которая соответствует спорной квартире. Право зарегистрировано 25.08.2011 г. У ООО «ФИО17» отсутствовало право на распоряжение спорной квартирой, в том числе совершать в отношении этого имущества сделки. Следовательно, сделка, совершенная между ООО «ФИО17» и Слажинкас В.В. является недействительной (ничтожной). Просит суд признать сделку по отчуждению 106/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, совершенную между Слажинскас В.В. и ООО «ФИО17» недействительной; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

До рассмотрения дела по существу истец и его представитель уточнили исковые требования (том 2 л.д.8, 224-232), просили суд признать Договор № от 28.07.2011 г. на долевое строительство шестикомнатной квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный номер), Соглашение № об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 28.07.2011 г., заключенные между Слажинскас В.В. и ООО «ФИО17» в отношении квартиры общей площадью 193 кв.м. на 15-16 этажах жилого дома в осях 12-21, на отметке +42,000, +45,000 (106/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства (жилого дома) степень готовности 70% недействительными в силу ничтожности; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное состояние, а именно: в порядке восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним первоначального положения признать отсутствующим зарегистрированное на основании ничтожной сделки право собственности Слажинскас В.В. на 106/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства (жилого дома) степень готовности 70%, расположенном по адресу: <адрес> (строительный номер) и обязать Слажинскас В.В. возвратить ООО «ФИО17» 106/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства (жилого дома) степень готовности 70%, расположенном по адресу: <адрес> (строительный номер); признать за Петровской Е.С. право собственности на 106/10000 доли в праве общей долевой собственности в объекте незавершенного строительства (жилого дома) степень готовности 70 %, расположенном по адресу: <адрес> (строительный номер), что после ввода жилого дома в эксплуатацию будет соответствовать приобретенной Петровской Е.С. квартире общей площадью 193 кв.м. на 15-16 этажах жилого дома в осях 12-21, к-в, на отметке +42,000, +42,000, строительный номер 118.

До рассмотрения дела по существу суд с согласия сторон привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований ООО «ФИО22», Управление Росреестра по <данные изъяты>

Слажинскас В.В. обратился в суд со встречным исковым заявлением к Петровской Е.С., ОАО «ФИО18», ООО «ФИО14», 3-и лица: ООО «ФИО17», Управление Росреестра по <данные изъяты>, ООО «ФИО22» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, указав в обоснование заявленных требований, что договор, заключенный между Петровской Е.С. и ООО «ФИО14» является ничтожной сделкой. В настоящее время право собственности на долю в праве собственности на незавершенный строительством объект, на которую претендует Петровская Е.С., зарегистрировано за ним (Слажинскас В.В.). На момент заключения договора между Петровской Е.С. и ООО «ФИО14» действующее законодательство выделяет два основных вида договоров, заключаемых с целью аккумулирования различного рода ресурсов для строительства: договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор. Из материалов дела следует, что право требования квартиры возникло у Петровской Е.С. из договора о долевом участии в строительстве жилого многоквартирного дома. Договор долевого участия в строительстве заключается между Застройщиком и участником долевого строительства. Ни ООО «ФИО14», ни ОАО «ФИО18» на момент заключения договора долевого участия не являлись застройщиком: ОАО «ФИО18» выступало в качестве Подрядчика, а ООО «ФИО14» поименовано в договоре № 105 от 10.06.2003 г. Инвестором. Следовательно, они не имели права на заключение договора долевого участия в строительстве. Кроме этого, отсутствие государственной регистрации названного договора свидетельствует о его несоответствии требованиям п.3 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ. При указанных обстоятельствах, считает, что волеизъявление сторон при заключении указанного договора было направлено на заключение договора инвестирования, а не договора долевого участия в строительстве. Просит применить последствия недействительности ничтожной следки к договору, заключенному между Петровской Е.С. и ООО «ФИО14» в виде признания его недействительным с момента совершения и сторонам возвратить все полученное по сделке.

В судебном заседании представитель Петровской Е.С. поддержала заявленные исковые требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему, в удовлетворении встречного искового заявления Слажинскас В.В. просила отказать. Дополнительно пояснила, что ООО «ФИО17», заключив с ОАО «ФИО18» Договор строительного подряда № ДК210 и дополнений к нему не возражало против передачи прав на квартиры, указанные в Приложении № 1, в частности спорной квартиры иным лицам. ООО «ФИО17» было уведомлено о сложившихся отношениях между ОАО «ФИО18» и ООО «ФИО14», которые им не были оспорены. В соответствии с условиями Договора инвестирования ООО «ФИО14» был наделен правом с целью финансирования строительства заключать договоры по реализации помещений в жилом доме, указанных в Приложении № 1, включая и спорной квартиры. С момента оплаты Петровской Е.С. денежного обязательства, у нее возникло право требования к ООО «ФИО14» на получение в собственность доли в незавершенном строительстве объекте в виде спорной квартиры после завершения строительства дома. А у ООО «ФИО17» отсутствовало право распоряжаться указанным объектом инвестиционной деятельности, в том числе совершать в отношении него сделки со Слажинскас В.В., в связи с чем, данная сделка является недействительной (ничтожной). Петровская Е.С. имеет преимущественное право в отношении спорной квартиры, поскольку ее обязательство возникло ранее обязательства ООО «ФИО17» перед Слажинскас В.В., а также спорная доля в объекте незавершенного строительства была создана за счет средств Петровской Е.С., а не Слажинскас В.В. Кроме этого, спорная квартира никому из участников спора не передана в пользование и государственная регистрация права собственности на нее не произведена.

Представитель Слажинскас В.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований Петровской Е.С., поддержал встречные исковые требования в полном объеме по основаниям и доводам, изложенным в нем. Дополнительно указал, что право собственности Слажинскас В.В. зарегистрировано, поэтому Петровская Е.С. утратила право требовать передачи ей спорной доли в собственность. Из материалов дела следует, что ООО «ФИО17», являясь собственником, вправе был заключить договор, поскольку права Слажинскас В.В. производны от права ООО «ФИО17», которое не оспорено, Петровская Е.С. утратила право требовать передачи ей спорной доли в собственность от Слажинскас В.В. Волеизъявление ООО «ФИО17» и Слажинскас В.В. в данной сделке было реализовано посредством ее добросовестного исполнения в рамках соглашения об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества), что свидетельствует о том, что результат сделки носил исключительно правовой характер и данная сделка не имеет признаков ничтожности, мнимости. Жилой дом в качестве объекта незавершенного строительством в установленном порядке не зарегистрирован, следовательно, данный объект не приобрел статус недвижимого имущества и не может быть объектом общей долевой собственности, при этом договор о долевом участии действует до полного выполнения сторонами своих обязательств.

Представитель ООО «ФИО14» в судебном заседании поддержала исковые требования Петровской Е.С., возражала против удовлетворения встречных исковых требований Слажинскас В.В. По существу указала, что ею подтверждается факт привлечения ООО «ФИО14» дольщиков по договору № 105, а также факт заключения договора с Петровской Е.С. о долевом участии в строительстве и полной оплаты ею вклада в строительство жилого дома. Согласно условий договора об инвестировании и участии в строительстве № 105 от 10.06.2003 г., заключенного между ООО «ФИО14» и ОАО «ФИО18», ООО «ФИО14» было вправе с целью финансирования строительства объекта и привлечения сторонних инвесторов заключать договоры с физическими и юридическими лицами по реализации жилых и иных площадей в строящемся объекте. И в рамках указанного договора ООО «ФИО14» заключило договор о долевом участии в строительстве с Петровской Е.С. для долевого участия в финансировании строительства жилого дома, с целью получения Дольщиком, по окончании строительства жилого дома, спорной квартиры.

Петровская Е.С. в судебное заседание не явилась, о дате и времени слушания дела извещена надлежащим образом (том 2 л.д.283), о причинах неявки суд в известность не поставила, ходатайств и заявлений о рассмотрении дела в ее отсутствие или об отложении слушания дела в суд не поступало.

Слажинскас В.В. в судебное заседание не явился о дате и времени слушания дела извещался надлежащим образом (при этом извещался неоднократно), уведомление вернулось в адрес суда по истечении срока хранения и неявкой адресата (том 3 л.д.10), о причинах неявки суд в известность не поставил, ходатайств и заявлений о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении слушания дела в суд не поступало.

Представитель ООО «ФИО17» в судебное заседание не явился о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом (том 2 л.д.283, том 3 л.д.8), о причинах неявки суд в известность не поставил, ходатайств и заявлений о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении слушания дела в суд не поступало. В предыдущих судебных заседаниях показал, что не согласен с заявленными требованиями Петровской Е.С., согласен с исковыми требованиями Слажинскас В.В., поддержал позицию представителя Слажинскас В.В.

Представитель ОАО «ФИО18» в судебное заседание не явился о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом (том 2 л.д.283, том 3 л.д.2), о причинах неявки суд в известность не поставил, ходатайств и заявлений о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении слушания дела в суд не поступало. В предыдущих судебных заседаниях показал, что согласен с заявленными требованиями Петровской Е.С., не согласен с исковыми требованиями Слажинскас В.В.

Представитель Управления Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (в материалах дела имеются заказное уведомление (т.3 л.д.3), ранее предоставил письменные возражения с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие (т.1 л.д.132-134), в которых указал, что 25.08.2011 г. Управлением Росреестра по <данные изъяты> зарегистрировано право общей долевой собственности Слажинскас В.В. на 106/10000 долю в праве собственности на объект незавершенного строительства – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> на основании соглашения об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 28.07.2011 г. №

Представитель ООО «ФИО22» в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом (том 3 л.д.4), о причинах неявки суд в известность не поставил, ходатайств и заявлений о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела в суд не поступало.

В соответствии с п.1 ст.35 и п.1 ст. 167 ГПК РФ на лиц, участвующих в деле, возложена обязанность добросовестно пользоваться всеми, принадлежащими им процессуальными правами. На основании изложенного суд признает причины неявки ответчиков, их представителей и представителей третьих лиц неуважительными, направленными на умышленное затягивание производства по делу.

Кроме этого, по смыслу ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лиц, извещенных о времени и месте рассмотрения дела является их волеизъявлением, свидетельствующем об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве. Данный вывод суда нашел свое подтверждение в постановлении Президиуме Верховного Суда РФ от 08.12.2004 г. (БВС № 4, 2005).

В соответствии с п.1 ст.6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, являющейся в силу ч.4 ст.15 Конституции РФ составной частью правовой системы РФ, а также Федеральным законом от 30.04.2010 г. № 68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок» каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях имеет право на разбирательство дела в разумные сроки.

При указанных обстоятельствах, с учетом требований ст.167 ГПК РФ и мнения сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, считает исковые требования Петровской Е.С. подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречные исковые требования Слажинскас В.В. необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в частности путем признания права, являющегося общим способом защиты гражданских прав.

Частью 1 ст.130 ГК РФ определено, что к недвижимым вещам относятся, в том числе объекты незавершенного строительства.

Материалами дела установлено и не оспаривается сторонами, что 07.05.2003 г. на основании постановления Администрации <данные изъяты> № ООО «ФИО17» был предоставлен земельный участок в районе <адрес> для строительства 15-ти этажного жилого дома с поликлиникой, офисами и автостоянкой.

04.06.2003 г. между администрацией <данные изъяты> и ООО «ФИО17» был заключен Договор № аренды земельного участка, площадью 5564 кв.м., из земель поселений, находящийся по адресу: <адрес>, для использования в целях строительства жилого дома с поликлиникой, офисами и автостоянкой и составлен Акт приема-передачи.

27.06.2003 г. ООО «ФИО17» было выдано Разрешение на строительство №

Кроме этого, имеется положительное заключение Государственной экспертизы № проектной документации «Жилой дом с поликлиникой, офисами, автостоянкой и гаражами с надстройкой по <адрес>. Корректировка», утвержденное 19.10.2010 г. Отделом государственной экспертизы проектов Департамента Градостроительства <данные изъяты>

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что незавершенный строительством объект - жилой дом <адрес>, возводится в соответствии с требованиями законодательства, в соответствии со всеми строительными нормами и на отведенном для этого земельном участке, т.е. не является самовольной постройкой.

В соответствии с ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

09.06.2003 г. между ООО «ФИО17» (Заказчик) и ОАО «ФИО18» (Подрядчик) был заключен Договор строительного подряда № ДК 210, по условиям которого Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется построить и сдать государственной комиссии жилой дом с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой, 2-секционный, 18-этажный, который будет располагаться по адресу: г<адрес> (том 2 л.д.102-106).

Согласно п.5.2. Стороны договорились, что оплата по настоящему договору будет производиться Заказчиком путем предоставления в собственность Подрядчика квартир в построенном доме, отмеченных в Дополнении № 1 к настоящему договору.

Дополнением № 1 от 09.06.2003 г. к договору строительного подряда № ДК210 определено, что при выполнении обязательств Заказчик передает Подрядчику квартиры в построенном доме (всего 103 квартиры) (том 2 л.д.107-108), а в соответствии с Дополнением № 1 в новой редакции от 22.06.2006 г. 98 квартир (том 2 л.д.114-116)), в том числе и 6-комнатную двухуровневую квартиру общей проектной площадью 193,14 кв.м. на отметке 42,0 и на отметке 45,0 между осями 12-21 и рядами в-к.

Дополнением № 2 от 14.07.2003 г. к Договору № ДК210 от 09.03.2003 г., указанный Договор дополнен п.3.4., согласно которому Подрядчик имеет право привлекать в строительство денежные средства третьих лиц путем реализации квартир, которые ему будут принадлежать в качестве расчета по настоящему договору, с момента подписания настоящего дополнения. Заказчик не несет никаких обязательств перед третьими лицами за Подрядчика по таким обязательствам последнего (том 2 л.д.109).

Таким образом, как следует из содержания приведенного выше договора и Дополнений к нему, ООО «ФИО17», заключив договор строительного подряда с ОАО «ФИО18» согласовало условие о том, что ОАО «ФИО18» имеет право привлекать в строительство денежные средства третьих лиц и заключать договоры с конечными покупателями в отношении права требования квартир, указанных в Приложении № 1 к договору.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статья 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства на основании всестороннего, полного, объективного и непосредственного исследования имеющихся в деле доказательств. Суд может считать доказанным обстоятельства, подтвержденные копией документа или иного письменного доказательства, если спорящими сторонами предоставлены тождественные между собой копии, а также если возможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств.

Проанализировав все имеющиеся по делу доказательства, содержание Договора строительного подряда № 210, Дополнений к нему, переписку ООО «ФИО17», решения Арбитражных судов, пояснения представителя ООО «ФИО17» в судебном заседании и т.д. суд приходит к выводу, что ООО «ФИО17» действительно передал ООО «ФИО18» право привлекать в строительство денежные средства третьих лиц и заключать договоры с конечными покупателями в отношении прав на квартиры, указанные в Приложении к договору, с момента подписания Дополнения № 2 от 14.07.2003 г.

При этом, суд учитывает, что в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ, представителем ООО «ФИО17» не представлено доказательств того, что Дополнение № 2 от 14.07.2003 г. к договору строительного подряда № ДК210 от 09.06.2003 г., копия которого представлена представителем ООО «ФИО18», имеет иную редакцию нежели копия которого приобщена к материалам дела (том 1 л.д.23).

В соответствии со ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действовавшего на момент заключения Договора строительного подряда № ДК210 от 09.06.2003 г., инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной основе физических и юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций. Инвестор вправе передавать по договору свои полномочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам в установленном законом порядке.

В соответствии со ст.6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ, действовавшего на момент заключения Договора строительного подряда № ДК210 от 09.06.2003 г., предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

10.06.2003 г. между ОАО «ФИО18» (Застройщик) и ООО «ФИО14» (Инвестор) заключен договор об инвестировании и участии в строительстве № 105, предметом которого является совместное участие Сторон в строительстве жилого дома с поликлиникой (женской консультацией), офисами и автостоянкой, 2-секционный, 18-этажный из 15 жилых и 3 общественных этажей. По настоящему договору Инвестор поручает, а Застройщик обязуется обеспечить возведение Объекта в соответствии с проектной документацией (том 2 л.д.117-121).

При этом, суд не может согласиться с доводом представителя Слажинскас В.В. о недействительности данного договора, поскольку в нем имеется ссылка на Дополнительное соглашение № 2 к договору строительного подряда № ДК210 от 09.06.2003 г., которое подписано позднее (14.07.2003 г.), чем Договор № 105 (10.06.2003 г.).

Так, в преамбуле договора об инвестировании и участии в строительстве № 105 от 10.06.2004 г., имеется ссылка на Дополнительное соглашение № 2 (дата не указана), а не на Дополнение № 2 от 14.07.2003 г.

Согласно п.3.3.2. Договора № 105 от 10.06.2003 г. Инвестор вправе с целью финансирования строительства объекта и привлечения сторонних инвесторов заключать договоры с физическими и юридическими лицами по реализации жилых и иных площадей в строящемся объекте (договоры по переуступке права на получение в собственность жилых и иных площадей). Объем реализуемых, согласно настоящего пункта площадей, не должен превышать 80% от общего объема объекта. Стороны конкретизируют поэтажно указанный объем, согласно Приложению № 1, являющемуся неотъемлемой частью договора.

Приложением № 1 к договору № 105 от 10.06.2003 г. определено, что при выполнении обязательств ОАО «ФИО18» передает ООО «ФИО14» квартиры в построенном доме (всего 103 квартиры) (том 2 л.д.122-123), а в соответствии с Дополнительным соглашением от 17.01.2007г. утверждена новая редакция Приложения № 1 к договору № 105, с соответствии с которой передаче подлежат 98 квартир (том 2 л.д.127-130)), в том числе и 6-комнатная двухуровневая квартира общей проектной площадью 193,14 кв.м. на отметке 42,0 и на отметке 45,0 между осями 12-21 и рядами в-к.

Таким образом, суд приходит к выводу, что ООО «ФИО14» как Инвестор имело право на объединение собственных и привлеченных средств со средствами других Инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании указанного договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом суд учитывает, что ООО «ФИО17» знало о сложившихся между ОАО «ФИО18» и ООО «ФИО14» отношениях и одобряло их. Так, согласно п. 5.3. Договора строительного подряда № ДК210 от 09.06.2003 года в редакции от 14.07.2003 года указано, что передача всей документации, необходимой для оформления квартир в собственность Подрядчика, производится Заказчиком по указанию Подрядчика, Обществу с ограниченной ответственностью «ФИО14» по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента регистрации завершенного строительства дома Заказчиком в ПКРЦ и выполнения Подрядчиком всех обязательств по настоящему договору. Момент подписания выше оговоренного акта приема-передачи с ООО «ФИО14» будет считаться окончательным расчетом Заказчика с Подрядчиком по настоящему договору (том 1 л.д.23).

25.09.2009 г. между ООО «ФИО14» (Инвестор, «Исполнитель») и Петровской Е.С. (Соинвестор, «Дольщик») был заключен Договор № о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> (том 1 л.д.29-34).

Согласно п.1.1. настоящего Договора, Дольщик объединяет свои средства со средствами Исполнителя и других Дольщиков для долевого участия в финансировании строительства жилого дома по адресу: <адрес>, с целью получения Дольщиком, по окончании строительства жилого дома, квартиры, указанной в п.1.3.

Согласно п.1.2. Договоров, ориентировочный срок сдачи жилого дома в эксплуатацию 4-й квартал 2009 г.

В соответствии с п.1.3. указанного Договора, по завершению строительства жилого дома и при условии надлежащего исполнения своих обязательств по Договору: Дольщику передается 2-х уровневая шестикомнатная квартира, строительной площадью 193,16 кв.м., на отметке +42,000, +45,000, в осях 12-21; к-в, строительный номер 118.

Таким образом, в судебном заседании установлено и не оспаривается сторонами, что квартира, в отношении которой Петровской Е.С. был заключен договор долевого участия в строительстве, входит в перечень квартир, содержащихся в Приложении № 1 к договору строительного подряда № ДК210, заключенному между ООО «ФИО17» и ОАО «ФИО18».

Согласно п.2.4. Договора о долевом участии в строительстве, факт оплаты Дольщиком стоимости квартиры будет подтверждаться копиями платежных поручений с отметками банка об исполнении или приходными кассовыми ордерами и чеками кассового аппарата, выданными Исполнителем Дольщику при внесении денежных средств в кассу Исполнителя.

Так, Петровская Е.С., согласно справке ООО «ФИО14» № 229 от 14.09.2011 года, полностью произвела оплату по договору № от 25.09.2009 г. о долевом участии в строительстве жилого дома <адрес> (том 2 л.д.62). Кроме этого, в материалах дела имеются квитанции к приходному кассовому ордеру на сумму <данные изъяты> рублей (том 1 л.д.35-36).

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способов защиты гражданских прав, Петровская Е.С., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «ФИО14».

В силу ст.729 ГК РФ и ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» истица вправе требовать от ООО «ФИО14» передачи фактического результата работы.

При этом суд учитывает, что ООО «ФИО17» знало о наличии договорных отношений между ООО «ФИО14» и Дольщиками – физическими лицами, и даже одобряло их. Так, в материалах дела имеется переписка ООО «ФИО17» с ОАО «ФИО18» и ООО «ФИО114», в том числе справка о проведении зачета (том 3 л.д.25-26).

В судебном заседании установлено, что строительство дома было приостановлено, в настоящее время отношении ООО «ФИО14» поданы заявления в Арбитражный суд Приморского края о признании его банкротом.

Согласно положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно Выписки из ЕГРП 02.07.2008 г. ООО «ФИО17» зарегистрировало свое право собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом с нежилыми помещениями) площадью застройки 1992,20 кв.м. готовностью 70 %, расположенный по адресу: <адрес> (том 1 л.д.96).

Таким образом, судом установлено, что право на шестикомнатную квартиру, строительной площадью 193,16 кв.м., на отметке +42,000, +45,000, в осях 12-21; к-в, строительный номер 118 в доме, расположенном по адресу: <адрес> ООО «ФИО17» передало ОАО «ФИО18», а последний передал данное право ООО «ФИО14». Из чего следует, что ООО «ФИО14» правомерно заключил с Петровской Е.С. договор № о долевом участии в строительстве данного жилого дома, по которому ООО «ФИО14» обязано передать истцу указанную квартиру.

При этом, суд учитывает, что права Петровской Е.С., выступающей в качестве потребителя по заключенному между нею и ООО «ФИО14» договору, не должны быть нарушены вследствие наличия претензий между ООО «ФИО17», ОАО «ФИО18» и ООО «ФИО14».

В связи с тем, что дом не достроен, не введен в эксплуатацию, то, согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, он не является до конца построенным объектом капитального строительства в полном объеме. Однако, в соответствии со ст.ст.128, 130, 123 ГК РФ доля в незавершенном строительством жилом доме может находиться в собственности граждан.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования Петровской Е.С. о признании права собственности на долю в размере 106/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – жилой дом, степень готовности 70%, расположенный по адресу: <адрес>, что соответствует квартире № 118 (номер строительный), на 15-16 этажах, на отметке +42.000, +45.000, в осях 12-21, к-в, строительная площадь 193,16 кв.м. обоснованы и подлежат удовлетворению, а встречные исковые требования Слажинскас В.В. о применении последствий недействительности ничтожной сделки – Договора № от 25.09.2009 г. о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО «ФИО14» и Петровской Е.С., не подлежащими удовлетворению.

Одновременно, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению и требования Петровской Е.С. о признании недействительными Договора № от 28.07.2011 г. на долевое строительство, Соглашение № об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества) от 28.07.2011 г., заключенные между Слажинскас В.В. и ООО «ФИО17».

Так, в судебном заседании установлено, что 28.07.2011 г. между ООО «ФИО17» (Застройщик) и Слажинскас В.В. (Дольщик) заключен Договор № на долевое строительство 6-комнатной квартиры в жилом доме по адресу: <адрес>, предметом которого является соглашение сторон о долевом участии в строительстве 6-комнатной квартиры, проектной площадью 193 кв.м на 15-16 этаже (отметка 42,000-45,000 м. в осях 12-21 к-в) (том 1 л.д.126-127).

28.07.2011 г. между Слажинскас В.В. («Кредитор») и ООО «ФИО17» («Должник») заключено Соглашение № об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества), согласно которого стороны договариваются о прекращении всех обязательств Должника перед Кредитором, вытекающих из договора № от 28.07.2011 г. на долевое строительство 6-комнатной квартиры в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> (строительный номер), заключенного между ООО ФИО17» (Застройщик) и Слажинскас В.В. (Дольщик) (том 1 л.д.128).

Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру № от 31.08.2011 г. ООО «ФИО17», Слажинскас В.В. произвел оплату по договору № № от 28.07.2011 г. по объекту строительства ЖК по <адрес> в сумме <данные изъяты> рублей (том 2 л.д.245).

Согласно свидетельства о государственной регистрации права, выданного 25.08.2011 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> на Слажинскас В.В. зарегистрирована 106/10000 доля в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (жилой дом), площадь застройки 1992,20 кв.м., степень готовности 70%, инв. №, лит.А по адресу: <адрес> (том 2 л.д.242).

В тоже время в судебном заседании установлено, что заключив договор подряда с ОАО «ФИО18», ООО «ФИО17» оговорило для ОАО «ФИО18» в Дополнении № 2 к договору подряда № ДК210 от 09.06.2003 г. право привлекать в строительство денежные средства третьих лиц путем реализации права требования в отношении квартир, перечисленных в Приложении № 1, которые ОАО «ФИО18» будут принадлежать в качестве расчета по настоящему договору.

Следовательно, ООО «ФИО17», с учетом положений ст.453 ГК РФ, отказалось от любых прав в отношении квартир, указанных в Приложении № 1 и уже не имело права распоряжаться квартирами, указанными в Приложении № 1 к указанному договору, совершая любые сделки в отношении квартир, которые должны перейти в собственность ОАО «ФИО18» и конечных дольщиков.

У ООО «ФИО17» отсутствовало право совершать подобные сделки в силу прямого запрета в одностороннем порядке изменять условия договора. Указанные доводы свидетельствуют о том, что в случае совершения таких сделок, они будут отвечать признакам ничтожности, как противоречащие положениям действующего законодательства., в связи с чем, Договор на долевое строительство № от 28.07.2011 г. и соглашение ФИО139 от 28.07.2011 г. об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества), заключенные между Слажинкас В.В. и ООО «ФИО17» в отношении спорной квартиры, являются ничтожными, как не соответствующие требованиям действующего законодательства. В частности, законом запрещено одно и тоже имущество реализовывать нескольким лицам.

Кроме этого, в силу ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

При наличии нескольких претендующих на имущество лиц приоритет всегда имеет обладатель вещно-правовых правомочий, а при отсутствии такового, то есть когда все требования основаны исключительно на обязательственных правоотношениях, преимущество отдается тому лицу, чье обязательство возникло раньше.

Поскольку Петровской Е.С. 25.09.2009 г. заключен договор с ООО «ФИО14» о долевом участии в строительстве жилого дома по адресу: <адрес>, а именно 2-х уровневой шестикомнатной квартиры, строительной площадью 193,16 кв.м., на отметке +42,000, +45,000, в осях 12-21; к-в, строительный номер 118, а договор между Слажинскас В.В. и ООО «ФИО17» на долевое строительство указанной квартиры заключен 28.07.2011 г.

Исходя из вышеизложенного, обязательство Петровской Е.С. возникло раньше обязательства ООО «ФИО17» перед Слажинскас В.В., следовательно, Петровская Е.С. имеет преимущественное право в отношении одного и того же предмета договора.

Проанализировав отношения, возникшие между участниками строительства жилого дома по <адрес> суд приходит к выводу, что они последовательно урегулированы договорами строительного подряда, инвестирования, долевого участия в строительстве.

Договор строительного подряда между ООО «ФИО17» (Заказчик) и ОАО «ФИО18» (Подрядчик) урегулирован положениями ст.702, 740 ГК РФ, в силу которой Подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Кроме этого, данный договор урегулирован ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Особенность возникших между ООО «ФИО14» и ОАО «ФИО18» отношений заключается в том, что инвестор вступил в правоотношения по строительству объекта непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома. Однако установлено, что целью инвестиций было строительство жилого дома, заказанного ООО «ФИО17».

Доводы представителя Слажинскас В.В., что договор, заключенный между истцом и ООО «ФИО14», и договор, заключенный между ОАО «ФИО18» и ООО «ФИО14» содержат признаки договора простого товарищества, несостоятельны, учитывая положения ст. 1041 ГК РФ, согласно которой по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Отсутствуют в указанных правоотношениях и ряд обязательных признаков, присущих договорам простого товарищества – образование общего имущества товарищества, ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищества, отсутствие присущей товарищам правоспособности. Особенности договора простого товарищества, заключаемого для осуществления совместной инвестиционной деятельности (инвестиционного товарищества), устанавливаются Федеральным законом «Об инвестиционном товариществе». Согласно ст. 3 указанного Закона, по договору инвестиционного товарищества двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и осуществлять совместную инвестиционную деятельность без образования юридического лица для извлечения прибыли.

Кроме этого, суд находит несостоятельным довод представителя Слажинскас В.В. о том, что правоотношения между ОАО «ФИО18», ООО «ФИО14» и Петровской Е.С. регулируются ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», поскольку в соответствии с ч.2 ст.27 действие данного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств.. ., разрешение на строительство которых получены после вступления в силу указанного ФЗ, т.е. после 01.04.2005 г.

При этом, суд учитывает, что Конституционный Суд РФ в своем Определении от 17.11.2011 г. № 1509-О-0 указал, что ч.2 ст.27 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. конкретизируя общий принцип действия закона во времени, направлена на обеспечение правовой определенности и стабильности закона.

Кроме этого, согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №5441/10, если спорные правоотношения возникли до принятия Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей». Аналогичная правовая позиция следует из пункта 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 04.05.2005, 11.05.2005, 18.05.2005 «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2005 года». В определении от 20.10.2003 №18-В03-27 Верховный Суд Российской Федерации указал, что рассматриваемые отношения сторон являются отношениями по договору подряда, к которым в силу статьи 730 ГК РФ применяются законы о защите прав потребителей.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Петровской Е.С. был заключен договор долевого участия в строительстве с ООО «ФИО14», не осуществлявшим непосредственно строительство жилого дома. Целью данного договора было приобретение Петровской Е.С. определенной квартиры для проживания в объекте, строительство которого было заказано ООО «ФИО17», и за которую она внесла денежные средства, которые были предназначены только для финансирования строительства конкретной квартиры.

В связи с этим доводы представителя ООО «ФИО17» об отсутствии у истца права обращаться с требованиями к ООО «ФИО17», как лицу, не являвшемуся стороной по договору с последним, с ООО «ФИО14», являются несостоятельными.

Во исполнение условий Договора строительного подряда № ДК210, Дополнения № 2 от 14.07.2003 года к нему, ОАО «ФИО18» принял меры к изысканию средств на строительство спорного объекта, о чем было извещено ООО «ФИО17».

Таким образом, ОАО «ФИО18» при заключении договора об инвестировании и участии в строительстве № 105 с ООО «ФИО14» действовало в пределах прав, предоставленных ему ООО «ФИО17».

При указанных обстоятельствах, признавая право Петровской Е.С. на долю в незавершенном строительством объекте, в также недействительность Договора № от 28.07.2011 г. на долевое строительство и соглашения № от 28.07.2011 г. об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества), заключенные между Слажинкас В.В. и ООО «ФИО17», суд полагает необходимым прекратить сначала право Слажинскас В.В. на долю, признаваемую за истицей в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, а потом и данное право ООО «ФИО17».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Петровской ФИО165 к ООО «ФИО17», ОАО «ФИО18», Слажинскас ФИО168, 3-и лица: ООО «ФИО14», Управление Росреестра по <данные изъяты>, ООО «ФИО22» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте – удовлетворить.

Признать Договор № от 28.07.2011 г. на долевое строительство и соглашение № от 28.07.2011 г. об отступном общего типа (с условием о прекращении обязательств должника с момента передачи имущества), заключенные между Слажинкас ФИО171 и ООО «ФИО17 - недействительными.

Прекратить право собственности Слажинскас ФИО173 на долю в размере 106/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – жилой дом, степень готовности 70%, расположенный по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ООО «ФИО17» на долю в размере 106/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – жилой дом, степень готовности 70%, расположенный по адресу: <адрес>

Признать за Петровской ФИО175 право собственности на долю в размере 106/10000 в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект – жилой дом, степень готовности 70%, расположенный по адресу: <адрес>, что соответствует квартире № 118 (номер строительный), на 15-16 этажах, на отметке +42.000, +45.000, в осях 12-21, к-в, строительная площадь 193,16 кв.м.

В удовлетворении встречных исковых требованиях Слажинскас ФИО176 к Петровской ФИО177, ОАО «ФИО18», ООО «ФИО14», 3-и лица: ООО «ФИО17», Управление Росреестра по <данные изъяты>, ООО «ФИО22» о применении последствий недействительности ничтожной сделки – Договора № от 25.09.2009 г. о долевом участии в строительстве, заключенного между ООО «ФИО14» и Петровской Е.С. – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Ленинский районный суд г. Владивостока в течение месяца с момента изготовления мотивированного.

суда г. Владивостока О.А. Зайцева