Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
27 августа 2010 года
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Захарова В.В.,
при секретаре Черняевой Г.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям Крюкова В.Е. и Говора А.А. к ООО «Стройолтек», Администрации г. Пензы и Мельниченко Н.В. о признании недействительными в части договоров участия в долевом строительстве и применении последствии недействительности сделки, разрешения на ввод в эксплуатацию, записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы Крюков В.Е., П.А., действуя через своего представителя Коршунову М.В., обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома номер от дата, передаточного акта от дата, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата Крюкову В.Е. на праве собственности принадлежит квартира номер общей площадью 108,1 кв.м., расположенная по адресу: ..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации номер и выдано свидетельство серии номер. На основании договора участия в долевом строительстве жилого дома номер от дата, передаточного акта от дата, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от дата П.А. на праве собственности принадлежит квартира номер, общей площадью 109,6 кв.м., расположенная по адресу: ..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним дата сделана запись регистрации номер и выдано свидетельство серии номер. Указанные квартиры находятся в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: .... К жилому дому пристроены нежилые помещения на первом и цокольном этажах, которые принадлежат на праве собственности Мельниченко Н.В. Актом осмотра от дата истцами было установлено, что собственник нежилых встроенно-пристроенных помещений помимо своих помещений использует еще и подвал, в котором проходят общедомовые коммуникации. Истцы обратились с иском в суд об устранении препятствий в пользовании общим имуществом и в ходе рассмотрения дела выяснили, что Мельниченко Н.В. приобрела объекты общего имущества в многоквартирном доме по договорам участия в долевом строительстве жилого дома номер, номер от дата. Места общего пользования, которые в соответствии с проектной документацией были запроектированы как общее имущество многоквартирного дома, не могли стать предметом сделок. Не могли являться предметом договора номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата помещения номера на поэтажном плане номер. Не могли являться предметом договора номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата помещения номера на поэтажном плане номер. Администрацией г. Пензы ООО «Стройолтек» было выдано разрешение номер на строительство 15-ти этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями площадью 618,92 кв.м. Однако введены в эксплуатацию уже были встроено-пристроенные нежилые помещения площадью 1735,6 кв.м. на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию номер от дата. Таким образом, в связи с тем, что построенный многоквартирный жилой дом не соответствовал требованиям, установленным в разрешении и проектной документации, в выдаче разрешения на ввод объекта должно было быть отказано. Учитывая те обстоятельства, что встроено-пристроенные нежилые помещения площадью 1735,6 кв.м. в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ... введены в эксплуатацию незаконно, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, как документ, является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, то этот документ подлежит признанию судом недействительным в части ввода в эксплуатацию встроено-пристроенных помещений площадью 1735,6 кв.м. Договоры долевого участия в строительстве подлежат государственной регистрации. Не проанализировав документы застройщика, не проведя должной правовой экспертизы документов, Управлением Росреестра по Пензенской области были зарегистрированы договор участия в долевом строительстве жилого дома номер от дата (дата регистрации дата, номер) и договор участия в долевом строительстве жилого дома номер от дата (дата регистрации дата, номер). дата в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации номер о регистрации за Мельниченко Н.В. права собственности на нежилые помещения. Истцы, как собственники помещений в многоквартирном жилом доме, опасаются за безопасность и надежность их дома и за возможность своевременного устранения аварий и иных неполадок в системе инженерных коммуникаций, которые проходят в техническом подвале.
На основании вышеизложенного, просили суд признать недействительным договор номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата в части передачи нежилых помещений номера на поэтажном плане номер, признать недействительным договор номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата, признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию номер от дата в части ввода в эксплуатацию встроено-пристроенных помещений площадью 1735,6 кв.м., признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним номер от дата, номер от дата и запись номер от дата в части нежилых помещений номера на поэтажном плане номер.
Определением Ленинского районного суда г. Пензы от дата исковое заявление Крюкова В.Е., П.А. к ООО «Стройолтек», Администрации г. Пензы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, разрешения на ввод в эксплуатацию, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, было оставлено без рассмотрения.
Определением суда от дата вышеназванное определение было отменено.
Кроме Крюкова В.Е. и П.А. в суд с аналогичными исковыми требованиями обратился Говор А.А.
Определением Ленинского районного суда г. Пензы от дата вышеназванные гражданские дела были объединены в одно производство.
В процессе рассмотрения дела представитель истцов Коршунова М.В. уточнила и увеличила исковые требования и просила суд в части исковых требований Крюкова В.Е. к ООО «Стройолтек», Администрации г. Пензы и Мельниченко Н.В. признать недействительным договор номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата в части передачи нежилых помещений номера на поэтажном плане номер и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным разрешение на ввод объекта в эксплуатацию номер от дата в части ввода в эксплуатацию встроено-пристроенных помещений площадью 1 735,6 кв.м., а также признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним номер от дата, номер от дата и запись номер от дата в части нежилых помещений номера на поэтажном плане номер. В части исковых требований Говора А.А. к ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. просила суд признать недействительным договор номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата в части передачи нежилых помещений номера на поэтажном плане номер и применить последствия недействительности сделки, признать недействительным договор номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата и применить последствия недействительности сделки, а также признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним номер от дата, номер от дата и запись номер от дата в части нежилых помещений номера на поэтажном плане номер.
Определением Ленинского районного суда г. Пензы от дата было прекращено производство по делу в части исковых требований П.А. в связи с отказом последнего от иска.
После уточнения исковых требований представитель истцов не возражал против изменения процессуального статуса Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области на третье лицо, такое изменение было произведено определением суда.
Истцы Крюков В.Е. и Говор А.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом, в письменных заявлениях просили дело рассмотреть в их отсутствие.
Представитель истцов Крюкова В.Е. и Говора А.А. – Коршунова М.В., действующая на основании доверенностей, в судебном заседании иски поддержала по основаниям, изложенным в исковых заявлениях, просила суд исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Представители ответчика ООО «Стройолтек» Мордовина Г.В., действующая на основании учредительных документов, а также Мельниченко Ю.Л., действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями Крюкова В.Е. и Говора А.А. не согласились, просили суд в удовлетворении их исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель ответчика Администрации г. Пензы Фискинд О.Б., действующая на основании доверенности, также с исковыми требованиями Крюкова В.Е. и Говора А.А. не согласилась, просила суд в удовлетворении их исковых требований отказать.
Ответчик Мельниченко Н.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Представитель ответчика Мельниченко Н.В. – Панин Б.А., действующий на основании доверенности, также выступающий в качестве представителя по доверенности от ООО «Стройолтек» в судебном заседании с исковыми требованиями Крюкова В.Е. и Говора А.А. не согласился, просил суд в удовлетворении их исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области Полянская Н.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями Крюкова В.Е. и Говора А.А. также не согласилась, просила суд в удовлетворении их исковых требований отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме номер по ул. ... в г...., а именно, Крюков В.Е. – квартиры номер, Говор А.А. – квартиры номер.
Застройщиком указанного многоквартирного жилого дома являлось ООО «Стройолтек».
На стадии строительства указанного дома ООО «Стройолтек», выступающее в качестве Застройщика, и Мельниченко Н.В., выступающая в качестве Инвестора, заключили договор о долевом участии в строительстве номер от дата, по условиям которого Застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: ..., дом номер (строительный номер) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – нежилое помещение номер в подвальном помещении, планируемой общей площадью 162,46 кв.м., планируемой полезной площадью 145,35 кв.м. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Кроме того, стороны согласовали, что вышеназванное нежилое помещение подлежит передаче участнику долевого строительства с выполнением отделки в соответствии с проектно-сметной документацией.
На стадии строительства указанного дома ООО «Стройолтек», выступающее в качестве Застройщика, и Мельниченко Н.В., выступающая в качестве Инвестора, заключили договор о долевом участии в строительстве номер от дата, по условиям которого Застройщик взял на себя обязательство построить многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: ... (строительный номер) и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства – нежилое помещение номер в подвальном помещении, планируемой общей площадью 179,56 кв.м., планируемой полезной площадью 162,45 кв.м. Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять в собственность объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Кроме того, стороны согласовали, что вышеназванное нежилое помещение подлежит передаче участнику долевого строительства с выполнением отделки в соответствии с проектно-сметной документацией.
дата ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлениями о регистрации договора номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата и регистрации договора номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата, приложив к договорам план нежилого помещения номер, а также план нежилого помещения номер, являющиеся предметом договоров. дата была проведена регистрация договора номер, а также договора номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата.
дата Администрацией г. Пензы было выдано разрешение номер на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства 15-ти этажного жилого дома номер (стр.) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями многоэтажного жилого комплекса, расположенного по адресу: ... (ранее ...).
дата ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. обратились в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от дата к договору номер участия в долевом строительстве жилого дома от дата. В соответствии с п.1 названного дополнительного соглашения участнику долевого строительства подлежит передачи объект долевого строительства в виде нежилого помещения номер планируемой общей площадью 162,46 кв.м., планируемой полезной площадью 145,35 кв.м. в подвале многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г... (строительный номер) согласно приложению 1. К дополнительному соглашению был приложен измененный план нежилого помещения номер, являющийся предметом договора, в связи с чем была проведена регистрация вышеназванного дополнительного соглашения.
дата Мельниченко Н.В. обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение в литере А, расположенное по адресу: ..., на основании договоров участия долевого строительства.
дата была проведена государственная регистрация права собственности Мельниченко Н.В. на основании нескольких, в том числе оспариваемых договоров на нежилое помещение (ресторан) в литере А общей площадью 686,4 кв.м. на цокольном этаже, номера на поэтажном плане номер, по адресу: ....
дата Мельниченко Н.В. обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр прав на нежилое помещение (ресторан) в литере А общей площадью 686,4 кв.м. по адресу: ..., условный номер номер на основании заключения Главного управления градостроительства и архитектуры г. Пензы от дата номер.
Согласно представленному кадастровому паспорту от дата общая площадь объекта (ресторана) составляла 688,3 кв.м. Увеличение площади произошло за счет внутренней перепланировки комнат, произведенной без разрешения. Заключение Г содержит вывод о том, что выполнена перепланировка встроенного нежилого помещения (лит. А), расположенного в цокольном этаже жилого дома по ул. ..., номер, при этом произведенные изменения объекта не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, не превышают предельные параметры, установленные градостроительным регламентом.
дата были внесены изменения в Единый государственный реестр прав на нежилое помещение и выдано свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение (ресторан) в литере А, назначение: нежилое, общая площадь 688,3 кв.м., этаж цоколь, номера на поэтажном плане номер, адрес объекта: ....
Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами и подтверждаются имеющимися в деле документами, в том числе копиями дел правоустанавливающих документов на спорные помещения, представленных Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, а также материалами инвентарного дела на спорный объект недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
По смыслу данной правовой нормы сделка должна соответствовать закону, действующему в момент ее совершения.
Как следует из обстоятельств дела, требования истцов о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве номер от дата и номер от дата, основаны на том, что данные сделки противоречат закону и нарушают их права, поскольку спорные помещения, которые являются предметом указанной сделки, предназначены исключительно для целей размещения обслуживания и эксплуатации инженерных сетей и оборудования многоквартирного дома номер по ул. ... в г. ... и относятся к общему имуществу, которое должно находиться в общей долевой собственности всех собственников квартир, в т.ч. и истцов.
Однако, суд не может согласиться с данными доводами истцов, исходя из следующего.
Согласно ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь).
Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.
В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Положениями ст. 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
На основании ч. 1 ст. 1 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Согласно ст. 2 указанного Закона объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
На основании ч. 5 ст. 16 того же Федерального закона у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
На основании ч. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Исходя из системного толкования вышеуказанных положений закона, суд приходит к выводу о том, что право собственности на строение многоквартирного дома, как имущественного комплекса, является многосубъектным, при этом, отношения по поводу возникновения, перехода и прекращения права собственности на помещения многоквартирного дома включают в себя не только внутренние отношения между участниками общей собственности многоквартирного дома, но и отношения собственников с другими лицами, в т.ч. застройщиками.
Также анализ вышеуказанных положений закона, позволяет сделать вывод, что общее имущество многоквартирного дома, как объект права общей собственности, возникает только после государственной регистрации основного права – права собственности на жилые (нежилые) помещения, расположенные в многоквартирном доме, и должно отвечать следующим признакам: 1) имущество не может быть обособлено от имущества, находящегося в пользовании других домовладельцев, или выделено в натуре; 2) имущество по своему функциональному назначению предназначено исключительно для обслуживания и эксплуатации единого имущественного комплекса многоквартирного дома либо нескольких, расположенных в нем помещений, и не может быть использовано в самостоятельных целях; 3)имущество на момент государственной регистрации права на помещения в многоквартирном доме не обременено правами других лиц (собственников или титульных владельцев), у которых в силу закона (договора) имеются основания для возникновения права собственности на данное имущество.
Как следует из материалов дела оспариваемые договоры о долевом участии в строительстве номер от дата и номер от дата, по которым у застройщика – ООО «Стройолтек» возникло обязательство передать в собственность ответчика спорные помещения, были заключены до сдачи многоквартирного дома номер по ул. ... в г.... в эксплуатацию на основании Разрешения Администрации г. Пензы номер от дата, т.е. на стадии строительства дома за счет инвестируемых средств и до государственной регистрации права собственности на жилые и нежилые помещения, расположенные в доме.
Из имеющихся в деле копий свидетельств о государственной регистрации права можно установить, что право собственности истцов на принадлежащие им квартиры в доме номер по ул. ... в г. ..., возникло у них после заключения оспариваемых договоров от дата, а именно, у Крюкова В.Е. – дата, у Говора А.А. – дата.
Более того, на дату заключения оспариваемых договоров (дата) истец Крюков В.Е. вообще не обладал правом требования к Застройщику о передаче им в будущем какого-либо имущества в строящемся доме номер по ул. ... в г. ..., поскольку еще не заключил соответствующую сделку.
Таким образом, на момент заключения оспариваемых договоров о долевом участии в строительстве номер от дата и номер от дата у истцов не могло возникнуть право общей долевой собственности на спорные помещения (ввиду отсутствия государственной регистрации права), в связи с чем, указанная сделка никак не нарушали права и законные интересы истцов как собственников общего имущества многоквартирного дома, поскольку таковыми они на тот момент и не являлись.
Как следует из копий технических паспортов на спорные помещения, данные помещения являются индивидуально обособленными (выделены в натуре) от других помещений многоквартирного жилого дома номер по ул. ... в г. ..., и по своим характеристикам значатся как встроенные (встроено-пристроенные) нежилые помещения, расположенные в подвале (на цокольном этаже) 15-ти этажного жилого дома.
Указанные обстоятельства подтверждены и в ходе выездного судебного заседания, в котором установлено, что доступ в спорные помещения осуществляется через отдельный вход. В помещения же цокольного этажа, принадлежность которых к общему имуществу ответчики не оспаривают, имеется также отдельный вход с улицы. Указанные входы организованы в полном соответствии с представленной в распоряжение суда проектной документацией.
Из материалов инвентарного дела и имеющегося в нем технического паспорта на жилой дом номер по ул. ... в г. ... можно установить, что спорные помещения не входят в состав технических помещений, расположенных на цокольном этаже дома номер по ул. ... в г. ..., отраженных в разделе «Экспликация технических помещений».
Спорные помещения значатся в разделе «Экспликация к поэтажному плану строения». Общая площадь этих помещений была утверждена Разрешением Администрации г. Пензы от дата номер на ввод жилого дома номер по ул. ... в г. ... в эксплуатацию и была рекомендована к утверждению в положительном заключении У номер от дата года по рабочему проекту указанного дома в разделе основных технико-экономических показателей.
В указанном многоквартирном жилом доме, как следует из материалов инвентарного дела, имеется отдельный технический этаж, который расположен над 15-м жилым этажом названного строения.
Таким образом, спорные помещения на момент ввода многоквартирного дома номер по ул. ... в г. ... в эксплуатацию были определены как встроено-пристроенные помещения и не были отнесены к помещениям технического назначения или общего пользования.
Доводы истцов и их представителя о том, что спорные помещения могут быть использованы исключительно для размещения, обслуживания и эксплуатации общедомовых инженерных сетей и коммуникаций и не могут использоваться для каких-либо иных самостоятельных целей, опровергаются материалами проекта и материалами инвентарного дела.
Судом в качестве специалиста был допрошен эксперт АНО «Н» М.А., который пояснил, что в спорных помещениях с номерами по поэтажному плану, действительно, проходят общие коммуникации для всего домовладения, но такое для нежилых помещений допускается, главное, чтобы в соответствующие помещения был обеспечен круглосуточный доступ. Спорные помещения по данным проектной документации нельзя расценивать как помещения технического подвала, поскольку они изначально имели другое функциональное предназначение. По представленным документам, они находятся не в подвале, а в цокольном этаже жилого дома, однако на их статус нахождение в подвале или цокольном этаже не влияет, поскольку спорные помещения изначально планировались как не относящиеся к общему имуществу. Выводы, содержащиеся в пояснениях указанного специалиста, не вызывают у суда сомнений в их правильности и объективности, т.к. они основаны на результатах исследования проектной и технической документации, представленной обеими сторонами спора, а также подтверждены в ходе непосредственного осмотра спорных помещений, проведенного с участием представителей сторон в ходе выездного судебного заседания. В связи с изложенным, суд не находит оснований для учета довода представителя истцов Коршуновой М.В. о критическом отношении к пояснениям М.А., поскольку никаких данных о его заинтересованности в исходе данного дела, отсутствии необходимой квалификации, суду не представлено.
Допрошенный в качестве специалиста и участвовавший в ходе проведения выездного судебного заседания заместитель начальника У П.А. пояснил, что заключение номер их организацией давалось на основании данных проекта. Пояснил критерии, по которым цокольный этаж следует отличать от подвала. Также пояснил, что в результате поднятия дома по пояснениям представителя ООО «Стройолтэк» на 1 метр по техническим данным вместо подвала вполне мог получиться цокольный этаж. В спорных нежилых помещениях, действительно, имеются общедомовые коммуникации (водоснабжения, канализации), однако такое допустимо, при условии обеспечения доступа в них для устранения аварий в любое время суток. По проекту спорные помещения изначально запроектированы как нежилые (офисные), в последующем их назначение изменено на организацию общественного питания (ресторан и пивной бар), однако это их статуса не меняет, требуются лишь дополнительные согласования для ведения их эксплуатации по соблюдению СанПиН. Данные помещения изначально не могут считаться общим имуществом собственников дома, поскольку еще на стадии проектирования и в настоящее время выделены отдельно и имеют свое функциональное предназначение для эксплуатации в качестве нежилых помещений, построены не исключительно с целью проведения в них общедомовых коммуникаций. Размещение офисных помещений как в подвале, так и в цокольном этаже законодательством не запрещено.
Из вышеизложенного следует, что спорные помещения по своему допустимому использованию не ограничены общим предназначением с единым имущественным комплексом многоквартирного дома, в связи с чем, данные помещения в соответствии со ст. ст. 134, 135, 290 ГК РФ не могут рассматриваться как общее имущество и принадлежность квартир истцов.
Кроме того, спорные помещения не могут быть отнесены к общему имуществу и в силу того обстоятельства, что на момент государственной регистрации права собственности истцов на принадлежащие им квартиры, помещения в цокольном этаже дома номер по ул.... в г. ... были обременены правами Мельниченко Н.В., у которой в соответствии с договорами о долевом участии в строительстве номер от дата и номер от дата возникло право требования к Застройщику – ООО «Стройолтек» о передаче ей в собственность указанных помещений.
В данном случае право Мельниченко Н.В. на спорные помещения возникло в силу ст. 2 вышеуказанного Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004, поскольку спорные помещения были построены Застройщиком по ее заказу за счет инвестируемых ею средств и с соблюдением закона, о чем свидетельствует Разрешение Администрации г. Пензы от дата номер на ввод жилого дома номер по ул. ... в г. ... в эксплуатацию.
Кроме того, суд приходит к выводу о том, что поскольку спорные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения и не возникло. Остальные помещения на цокольном этаже, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале (на цокольном этаже) и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемые договоры о долевом участии в строительстве номер от дата и номер от дата не противоречат вышеприведенным нормам закона и не нарушают права истцов на общее имущество многоквартирного дома, в связи с чем, отсутствуют предусмотренные ст. 168, 180 ГК РФ основания для признания данных договоров недействительными.
Принимая во внимание все вышеизложенное, суд находит требования истцов о признании недействительными договоров о долевом участии в строительстве номер от дата и номер от дата и применении последствий недействительных сделок не подлежащими удовлетворению.
Судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя истцов о проведении экспертизы, как направленного на затягивание судебного разбирательства и представляющего собой злоупотребление процессуальным правом. Вопрос о возможности назначения такой экспертизы со сторонами в ходе подготовки дела к судебному разбирательству изначально обсуждался, но соответствующее ходатайство было заявлено лишь спустя длительное время после принятия дела к производству суда. При этом суд исходил из того, первый поставленный стороной истцов вопрос – о наличии в спорных помещениях общих коммуникаций не требует по правилам ч. 2 ст. 68 ГПК РФ.
В отношении же второго вопроса, указанного в ходатайстве (является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного доступа к инженерному оборудованию) суд приходит к выводу, что и для его разрешения отсутствует какая-либо необходимость в проведении экспертизы.
Как установлено в ходе судебного разбирательства, подтверждено проектной документацией, материалами инвентарного дела, заключением И номер от дата нежилые помещения площадью 1735, 6 кв.м. были запланированы в проекте, в таком же объеме и построены фактически. Никаких нарушений в данной части никем из контролирующих органов не установлено. То же подтверждается и оспариваемым разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.
Как следует из представленных проектных деклараций, действительно, первоначальная площадь встроенных нежилых помещений была указана как 618, 92 кв.м., тот же показатель указан в разрешении на строительство номер от дата. Однако впоследствии в оспариваемом разрешении на ввод объекта в эксплуатацию указана площадь встроено-пристроенных помещений в размере 1735, 6 кв.м., что соответствует и исходным данным проектной документации. В связи с чем суд отклоняет доводы стороны истцов о том, что нежилые помещения в цокольном этаже (подвале) возведены в большем объеме, чем это было дозволено разрешением на строительство, как надуманные и голословные.
На основании Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ (Утверждена Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. №37) этаж технический – это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).
Этаж, на котором расположены спорные помещения, совершенно очевидно, не в полной мере соответствует указанному определению, поскольку большинство составляющих его помещений, изначально имеют целевое предназначение, не связанное исключительно с прокладкой в них инженерных коммуникаций всего дома, а предполагаются к самостоятельной эксплуатации. Таким образом, разрешение вопроса – является ли соответствующий этаж техническим, не имеет существенного правового значения для разрешения спора, поскольку в ходе судебного разбирательства подтвержден иной статус части составляющих его помещений, что никак не позволяет отнести их к общему имуществу собственников квартир в доме. Все указанные обстоятельства, права Мельниченко Н.В. на спорные помещения существовали еще до ввода строения в эксплуатацию, до регистрации права собственности истцов на квартиры и до возникновения настоящее спора.
Также суд учитывает, что на основании п. 3.4.5. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (Утверждены Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. №170) доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток. Для ответа на постановленный стороной истцов вопрос в данной части также отсутствует необходимость в проведении каких-либо специальных исследований, поскольку соответствующий вопрос урегулирован нормативно.
На основании ч. 1, 6 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: 1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи; 2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка; 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; 4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.
Как уже указывалось выше, суду не представлено никаких данных о несоответствии построенного объекта в части спорных нежилых помещений требованиям разрешения на строительство, документы из материалов дела, напротив, свидетельствуют об обратном. Те же выводы содержатся в заключении И номер от дата и истцами не опровергнуты.
В соответствии со ст. 256 ГПК РФ гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением не является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Причины пропуска срока выясняются в предварительном судебном заседании или судебном заседании и могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявления.
На основании ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как следует из материалов дела, о наличии разрешения на ввод строения в эксплуатацию истцы должны были узнать еще при регистрации своего права собственности на квартиры, поскольку наличие такого разрешения в силу ст. 2 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 является необходимым основанием для передачи построенного объекта участнику долевого строительства. Никаких оснований для определения иной даты начала исчисления вышеуказанного срока обращения в суд стороной истцов не указано, в связи с чем в иске Крюкову В.Е. в части требования о признании незаконным разрешения на строительство надлежит отказать и по данному формальному основанию.
Одновременно суд учитывает, что признание разрешения на строительство недействительным в части не соответствовало бы и требованиям ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, поскольку означало бы установление различных правовых режимов для отдельных частей единого построенного объекта, что является недопустимым. Кроме того, истцами не приведено никаких доказательств, что оспариваемым разрешением на ввод объекта в эксплуатацию хоть каким-то образом ущемляются или нарушаются их права, что свидетельствует о несоответствии обращения истца Крюкова В.Е. в суд требованиям ст. 3 ГПК РФ и также является основанием для отказа в иске в части указанного требования.
Также не подлежат удовлетворения и требования истцов о признании недействительными записей о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, произведенные Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, как производные от первоначальных, поскольку право собственности Мельниченко Н.В. в соответствии с законом не было прекращено, а договоры о долевом участии в строительстве номер от дата от номер от дата, которые являлись основанием для возникновения у ответчика данного права, не признаны судом недействительными.
Одновременно суд полагает необходимым отметить, что избранные истцами способы защиты своего права являются явно несоразмерными характеру защищаемого права, что не лишает истцов возможности требовать защиты права собственности (иного права) иными способами, предусмотренными законом (путем установления сервитута, устранения препятствий в пользовании общим имуществом, при наличии таковых, расторжения своего договора долевого участия и пр.)
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске Крюкову В.Е. к ООО «Стройолтек», Администрации г. Пензы и Мельниченко Н.В. о признании недействительными в части договоров участия в долевом строительстве номер от дата и номер от дата и применении последствий недействительности сделки, разрешения на ввод в эксплуатацию номер от дата, записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
В иске Говору А.А. к ООО «Стройолтек» и Мельниченко Н.В. о признании недействительными в части договоров участия в долевом строительстве номер от дата и номер от дата и применении последствий недействительности сделки, записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказать.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10-ти дней с момента изготовления его в окончательном виде.
Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2010 года.
Судья В.В. Захаров