Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
29 декабря 2010 года
Ленинский районный суд г. Пензы
в составе председательствующего судьи Богатова О.В.
при секретаре Романченко Ю.С.,
с участием адвоката Мироновой Т.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по заявлению Иванушкина Андрея Юрьевича к Першиной Ирине Михайловне о признании права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома и гараж,
У С Т А Н О В И Л:
Иванушкин А.Ю. обратился в суд с названным заявлением, в котором указал, что Постановлением Главы Администрации г.Пензы Номер от Дата Ф.М. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 822 кв.м. по Адрес для строительства индивидуального жилого дома. На предоставленном земельном участке Ф.М. был возведен индивидуальный жилой дом 56% готовности, которому Дата был присвоен адрес: Адрес . Согласно технического паспорта жилой дом литер «А» имеет площадь 320 кв.м. Дата за Ф.М. зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимого имущества. Постановлением Главы Администрации г. Пензы Номер от Дата прекращено право аренды и Ф.М. предоставлен на праве собственности вышеуказанный земельный участок по Адрес при незавершенном строительством жилом доме, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от Дата Весной 2006 года он по согласованию с Ф.М. занял часть принадлежащего ему незавершенного строительством жилого дома и начал ее капитальный ремонт и благоустройство. Весной 2009 года им за счет собственных сил и средств по согласованию с Ф.М. был возведен гараж под литером «Г» в составе домовладения Номер по Адрес общей площадью 109 кв.м. Производство неотделимых улучшений незавершенного строительством объекта и возведение гаража осуществлялось им при наличии соглашения с Ф.М. о создании общей собственности, что подтверждается письменными доказательствами. Так, в частности, Дата между ним и Ф.М. был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа общей площадью 160 кв.м. по адресу: Адрес Пунктом 8 выше указанного договора стороны подтвердили, что арендатором внесены неотделимые улучшения имущества стоимостью 1.535.000 руб. и определена общая стоимость имущества, включая понесенные им расходы на производство неотделимых улучшений, в размере 1.935.000 руб. Дата также заключен договор аренды с правом выкупа помещения площадью 60 кв.м. по адресу: Адрес Пунктом 8 стороны подтвердили, что арендатором внесены неотделимые улучшения указанного имущества на сумму 140.465 руб. Указанные документы подтверждают факт осуществления им неотделимых улучшений в объекте недвижимости по адресу: Адрес , и намерение Ф.М. передать ему в собственность долю от указанного объекта. Дата Ф.М. умер, наследником после его смерти является его дочь - ответчик Першина И.М., которая возражает оформить на него какую-либо долю в праве собственности на спорный объект. В связи с этим, он вынужден обратиться в суд с настоящим иском. Полагает, что имеет право претендовать на 1/4 долю незавершенного строительством жилого дома по адресу : Адрес и гараж под литером «Г» в составе указанного домовладения. Из переданной ему в аренду по договору от Дата площади 160 кв.м. - 109 кв.м. приходится на гараж под лит. «Г», возведенный им в 2009 году. Общая площадь незавершенного строительством дома составляет в настоящее время 320 кв.м. Исходя из размера вложений в указанный объект, намерения Ф.М. передать ему в собственность 60 кв.м. от указанной площади (по договору от Дата ) и 51 кв.м. (по договору от Дата ), ему должно принадлежать 111 кв.м. от общей площади дома (60 кв.м. + 51 кв.м.), что составляет 35/100 долей. Также после смерти Ф.М. им были понесены необходимые расходы на установку охранно-пожарной сигнализации в сумме 51 000 руб., установлена система наружного и внутреннего наблюдения, что потребовали контролирующие органы противопожарной безопасности и милиции.
На основании изложенного просит суд признать за ним право собственности на 1/4 долю незавершенного строительством жилого дома 56 % готовности и гараж под литером «Г» общей площадью 109 кв.м., расположенные по адресу: Адрес
В судебном заседании истец Иванушкин А.Ю. и его представитель Миронова Т.М., действующая на основании ордера, исковые требования поддержали, пояснив обстоятельства, изложенные в иске. Просили исковые требования удовлетворить.
Ответчик Першина И.М. в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
В судебном заседании представитель ответчика Першиной И.М. - Фирстова О.А., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Считает, что основании для их удовлетворения не имеется. Пояснила, что в настоящее время Першина И.М. не вступила в наследство, не зарегистрировала право собственности на недвижимое имущество, в связи с чем, не вправе заключать какие-либо сделки в отношении имущества, входящего в наследственную массу. В данном случае Ф.М. строил жилой дом и иные постройки на своей земле, в соответствии со ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Сторонами акт или иной документ не составлялся, что свидетельствует о том, что фактически имущество арендатору в аренду не передавалось. Арендатор арендную плату не уплачивал. Кроме того, истец не представил доказательств, подтверждающих произведенные расходы. Просила в удовлетворении иска отказать.
Представитель ответчика Першиной И.М. по доверенности Комаров С.В. иск не признал. При этом пояснил, что истцом не доказано ни одного из оснований, преддусмотренных ст. 218 ГК РФ, для возникновения права собственности. Истец не вправе претендовать на признание за ним права собственности на объекты недвижимости, поскольку он не внес ни Ф.М., ни его наследникам выкупную стоимость арендованного имущества. Кроме того, договоры аренды с правом выкупа не зарегистрированы, следовательно, в части условий о выкупе они не заключены, что следует из положений ст. ст. 609, 558 ГК РФ. Также, разрешения кому-либо еще возводить на земельном участке какие-либо постройки Ф.М. не давал, доказательств обратного в дело не представлено. Считает, что свидетельские показания в данном случае являются недопустимыми доказательствами. Основная масса представленных истцом документов не содержит информации о покупателе и объекте, на котором они использованы. Следовательно, они не могут быть надлежащими доказательствами того, что данные материалы приобрел именно истец для возведения конкретного объекта. Просил в удовлетворении иска отказать.
Привлеченная судом в качестве третьего лица по делу Матюшенко Я.Б. полагала разрешение дела на усмотрение суда.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, допросив свидетелей, приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что Постановлением Главы Администрации г. Пензы Номер от Дата Ф.М. был предоставлен в аренду земельный участок площадью 822 кв.м. по Адрес для строительства индивидуального жилого дома.
На предоставленном земельном участке Ф.М. был возведен индивидуальный жилой дом 56% готовности, которому Дата был присвоен адрес: Адрес Согласно технического паспорта жилой дом литер «А» имеет площадь 320 кв.м.
Дата за Ф.М. зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимого имущества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Номер от Дата копия которого имеется в материалах дела.
Постановлением Главы Администрации г. Пензы Номер от Дата прекращено право аренды и Ф.М. предоставлен на праве собственности вышеуказанный земельный участок по Адрес при незавершенном строительством жилом доме, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Номер от Дата
Кроме того, как установлено в судебном заседании, Ф.М. на праве собственности принадлежит гараж (литер Г) общей площадью 109 кв.м., расположенный по адресу: Адрес , что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Номер от Дата
Дата Ф.М. умер, что подтверждается свидетельством о смерти Номер от Дата
Согласно справки нотариуса г. Пензы В.Т. наследниками к имуществу Ф.М. являются Першина И.М. - дочь умершего и Матюшенко Я.Б. (л.д. 27).
Данные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела документами и не отрицаются сторонами по делу.
Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права; прекращения или изменения правоотношения; другими способами, предусмотренными законом.
Обращаясь в суд за защитой своего права путем признания права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома и гараж, истец ссылается на то, что им произхведены неотделимые улучшения незавершенного строительством объекта и возведен гараж, что осуществлялось им при наличии соглашения с Ф.М. о создании общей собственности. При этом, истец ссылается на заключенные с Ф.М. договоры аренды нежилого помещения с правом выкупа.
Так, из представленного Иванушкиным А.Ю. договора от Дата следует, что между ним и Ф.М. был заключен договор аренды нежилого помещения с правом выкупа имущества общей площадью 160 кв.м. по адресу: Адрес Пунктом 8 выше указанного договора стороны подтвердили, что арендатором внесены неотделимые улучшения имущества стоимостью 1.535.000 руб. и определена общая стоимость имущества, включая понесенные им расходы на производство неотделимых улучшений, в размере 1.935.000 руб.
Кроме того, из представленого договора от Дата следует, что между Иванушкиным А.Ю. и Ф.М. заключен договор аренды с правом выкупа помещения площадью 60 кв.м. по адресу: Адрес Пунктом 8 стороны подтвердили, что арендатором внесены неотделимые улучшения указанного имущества на сумму 140.465 руб.
Вместе с тем, основываясь на нормах закона, анализе материалов дела, пояснениях сторон и представленных ими доказательствах, суд считает, что законных оснований для удовдлетворения требований истца не имеется. При этом суд исходит из следующего.
В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ:
1. Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.
2. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Согласно ст. 263 ГК РФ:
1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В данном случае, по мнению суда, у истца не имеется ни одного из оснований, предусмотренных ст. 218 ГК РФ, для возникновения у него права собствености на спорные объекты недвижимости.
Как разъяснено п. 4 Постановления Пленума Верховного суда РФ СССР от 31.07.1981 г. № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом собственности на жилой дом» (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 г. N 14) индивидуальное жилищное строительство осуществляется в целях обеспечения жилой площадью тех граждан и членов их семьи, которым в установленном порядке предоставлен в бессрочное пользование земельный участок для строительства дома. Поэтому участие посторонних для застройщика лиц в строительстве дома не может служить основанием для признания за ними права собственности на часть построенного дома.
Как установлено в судебном заседании, Ф.М. строил жилой дом и иные постройки на принадлежащей ему на праве собственности земельном участке, в соответствии со ст. 263 ГК РФ, для личного оуществления им прав собственника недвижимости, что и было закреплено государственной регистрацией за ним право собственности на объекты строительства.
Разрешения кому-либо возводить на земельном участке какие-либо постройки Ф.М. не давал, доказательств обратного вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено. И.А. не был собственником спорного объекта недвижимости. Доказательств наличия договоренностей с собственником объекта о создании совместной собственности истец в судебное заседание не представил.
При этом суд учитывает, что соглашение о создании совместной собственности является двухсторонней сделкой, которая в соответствии с законом должна быть заключена в простой письменной форме, поскольку стоимость спорного недвижимого имущества более, чем в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда, следовательно, согласно ст. 162 ГК РФ истец лишен права ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания.
Представленные истцом договоры аренды имущества не могут являться такими доказательствами по следующим основаниям.
Так, в вышеуказанных договорах аренды не имеется положений о возможности возведения арендатором каких-либо объектов недвижимости на принадлежащем арендодателю земельном участке, либо о приобретении в собственность арендованного имущества при внесении арендатором неотделимых улучшений. Предметом данных договоров является временное пользование и владение имуществом (п. 1 договоров). Кроме того имеется указание лишь на возможность выкупа (п.1), а также на преимущественное право выкупа (в случае продажи арендодателем нежилого помещения). В настоящее время сведений о продаже собственником спорного недвижимого имущества не имеется.
Кроме того, истец не внес ни Ф.М., ни его наследникам выкупную стоимость арендованного имущества, хотя в силу ст. 624 п.1 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такие условия предусмотрены п. 19 договора от Дата и п. 21 договора от Дата , однако не выполнены арендатором в сроки, предусмотренные соответственно п. 20 и п. 22 договоров.
Также, в соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Договоры аренды с правом выкупа не зарегистрированы, следовательно, в части условий о выкупе не заключены.
Более того, согласно ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договоры аренды от Дата и от Дата не позволяют определить их предмет. Помещений площадью 160 кв.м. и 60 кв.м., расположенных по Адрес фактически не имеется, что подтверждается данными технического паспорта.
В данном случае нахождение во временном пользовании и владении истца гаража и отдельной площади домовладения не является законным основанием для возникновения права собственности на данную площадь, поскольку не предусмотрено законом.
При таких обстоятельствах дела, учитывая отсутствие предусмотренных законом оснований для возниконовения у истца права собственности, учитывая отсутствие разрешения собственника на возводение истцом на земельном участке каких-либо построек, отсутствие доказательств наличия договоренностей с собственником объекта о создании совместной собственности, суд не находит законных оснований для удовлетворения исковых требований Иванушкина А.Ю. к Першиной И.М. о признании права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома и гараж.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Иванушкина Андрея Юрьевича к Першиной Ирине Михайловне о признании права собственности на долю незавершенного строительством жилого дома и гараж по адресу: Адрес оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 11 января 2011 года.
Судья О.В.Богатов